N. R.G. 794 /2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE

La Corte d'appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati: dott.ssa Gabriella Zanon Presidente relatore ed estensore dott. Alessandro Rizzieri Consigliere dott. Luca Marani Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 794/2022 promossa da:
(c.f.: ), Parte_1 C.F._1
nella persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Fabio Arzenton, domiciliata in Noventa Vicentina (VI) presso lo studio del difensore;

1 appellante
contro
(C.F./P.IVA Controparte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e P.IVA_1
difesa dall'Avv. Giuseppe Momi, con domicilio eletto in Este (PD) presso lo studio del difensore;
appellata
Oggetto: Mediazione – Appello avverso la sentenza n. 1877/2021 del Tribunale di Vicenza
CONCLUSIONI per l'appellante:


1. accertare e dichiarare che in persona Controparte_2
del suo legale rappresentante pro tempore ha violato le obbligazioni contrattuali prescritte dall'articolo 10 b) e/o dall'articolo 10 c) dell'incarico del 3.10.2018, per tutti i motivi indicati in premessa;



2. per tale effetto, condannare la convenuta Controparte_2
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, a corrispondere
[...]
all'attore , c.f. , quale titolare e legale Parte_1 C.F._1
rappresentante dell'impresa individuale immobiliare di , con sede Parte_1
2 legale in Noventa Vicentina (VI), via Roma n. 22, p.i. , la somma di P.IVA_2
€ 5.002,00 a titolo di risarcimento del danno, oltre agli interessi moratori ex artt.
4 e 5 D. Lgs. 231/02 maturati e maturandi dal 04/10/2019 al saldo effettivo, per tutti i motivi indicati in premessa;



3. condannare a restituire a Controparte_2 Parte_2
la somma di € 2.458,24, per tutti i motivi indicati in premessa;



4. spese e compensi di causa rifusi di entrambi i gradi di giudizio, oltre alle spese generali e agli oneri previdenziali e fiscali;

per l'appellata:
Rigettare l'appello proposto poiché destituito di fondamento giuridico e fattuale e quindi confermare la sentenza n. 1877/2021 emessa dal Tribunale di Vicenza e per
l'effetto confermare tutti i capi della stessa, e rigettare quindi ogni avversa domanda.
In ogni caso condannare la parte appellante alle spese e competenze difensive del doppio grado di giudizio.

Motivi della decisione
In fatto
Con atto di citazione notificato in data 17 novembre 2020, l'odierno appellante conveniva in giudizio dinanzi al Parte_1
Tribunale di Vicenza la chiedendone la Controparte_2
condanna al pagamento della somma di euro 5.002,00, a titolo di risarcimento del
3 danno, determinata ai sensi dell'art. 10 del contratto di incarico sottoscritto in data 3 ottobre 2018.
Esponeva l'attore che, in forza del suddetto contratto, egli – mediatore immobiliare regolarmente iscritto al REA della CCIAA di Vicenza (n. 363701 dell'11.07.2014)
e alla FIAIP (n. 31736) – era stato incaricato da , nella sua qualità di CP_2
legale rappresentante pro tempore di di reperire un acquirente per CP_2
l'immobile di proprietà della società, sito nel Comune in cui la stessa ha sede legale e individuato al Foglio 5 del Catasto Fabbricati con mappale n. 494, subalterno 3.
Nel contratto d'incarico si era, tra l'altro, obbligata: CP_2
– a conferire l'incarico dal 3.10.2018 al 3.10.2019 senza rinnovo automatico (art. 2);
– ad accettare proposte di acquisto non inferiori a euro 230.000,00, “trattabili” (art. 3);
– a condizioni di pagamento pari al 10% alla firma del preliminare e saldo al rogito
(art. 4);
– a garantire la piena disponibilità dell'immobile (art. 5);
– a corrispondere una provvigione del 2% oltre IVA sul prezzo risultante dalla proposta accettata o dal preliminare sottoscritto (art. 8);
– a versare un importo pari alla medesima provvigione anche nell'ipotesi di rifiuto ingiustificato di sottoscrivere una proposta di acquisto conforme all'incarico (art. 10, lett. b), ovvero nel caso di impedimento alle visite dell'immobile (art. 10, lett.
c).
4 esponeva di essersi attivata per l'adempimento dell'incarico, Parte_1
individuando nel marzo 2019 una potenziale acquirente in , Parte_3
titolare della ditta GADES, e di avere predisposto una proposta conforme alle condizioni pattuite. Deduceva, inoltre, che aveva rifiutato CP_2
immotivatamente la sottoscrizione della proposta e del conseguente preliminare, integrando così l'ipotesi sanzionata dall'art. 10 del contratto. Emessa la relativa fattura, ogni richiesta di pagamento – anche a mezzo legale – era rimasta infruttuosa.
Concludeva pertanto chiedendo:

1. l'accertamento della violazione, da parte di degli obblighi di CP_2
cui all'art. 10, lett. b) e/o lett. c) dell'incarico;

2. la condanna della convenuta al pagamento di euro 5.002,00, oltre interessi ex D.Lgs. 231/2002;

3. la rifusione di spese e competenze di lite.
Si costituiva all'udienza del 1° marzo 2021, eccependo CP_2
preliminarmente l'incompetenza per valore del Tribunale in favore del Giudice di
Pace e, nel merito, contestando il diritto di alla provvigione per Parte_1
mancata conclusione dell'affare, deducendo altresì un inadempimento dell'agente ai sensi dell'art. 1759 c.c. e l'inapplicabilità o inefficacia della clausola penale invocata.
Con ordinanza resa all'udienza del 1° giugno 2021, il Giudice rigettava tutte le istanze istruttorie delle parti e rinviava la causa all'udienza dell'8 ottobre 2021 per
5 la discussione ex art. 281-sexies c.p.c., con termine per il deposito delle note conclusive.
Depositati gli scritti conclusionali, la causa veniva discussa e decisa all'udienza dell'8 ottobre 2021, con sentenza n. 1877/2021, con cui il Tribunale rigettava integralmente la domanda attorea, condannando alla rifusione delle Parte_1
spese di lite, liquidate in euro 2.000,00, oltre accessori. In data 12 novembre 2021,
l'appellante provvedeva al pagamento delle spese alla controparte, con riserva di ripetizione.
Avverso la sentenza con atto di citazione notificato in data 7 aprile Parte_1
2022, ha proposto tempestivo appello lamentando che il primo Giudice aveva fondato la decisione sull'erronea considerazione che nel secondo contratto preliminare fosse prevista una condizione sospensiva non indicata nell'incarico di vendita (condizione sospensiva che era prevista nel primo contratto, ma non nel secondo). Il Tribunale avrebbe dovuto riconoscere che il contratto da ultimo inviato a e la copia dell'assegno della caparra erano conformi a quanto CP_2
stabilito nell'incarico di vendita e il rifiuto di sottoscriverlo si era fondato sulla richiesta di ricevere il saldo con bonifico bancario prima del rogito, ipotesi non previsto nell'incarico di vendita e quindi non idoneo a integrare un legittimo rifiuto.
Si è costituita in giudizio con comparsa di costituzione e risposta CP_2
depositata il 29 agosto 2022, chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza di primo grado.
6 All'udienza del 30 gennaio 2025 è stata dichiarata l'interruzione del processo in conseguenza dell'intervenuto scioglimento della società e Controparte_2
della sua cancellazione dal Registro delle Imprese.
La causa è stata quindi riassunta da nei confronti dei soci Parte_1
illimitatamente responsabili della società cancellata, e CP_2 Parte_4
e trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti all'udienza del
[...]
29 maggio 2025 – sostituita da note di trattazione scritta – concessi alle parti i termini massimi di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
In diritto
L'appello è fondato e merita accoglimento, per le ragioni di seguito esposte.
La sentenza impugnata fonda il rigetto della domanda dell'odierna appellante su un'unica considerazione: che il contratto preliminare proposto da a Parte_1
contenesse una condizione sospensiva non prevista nell'incarico di CP_2
mediazione, circostanza che, ad avviso del Tribunale, avrebbe legittimato il rifiuto di alla sottoscrizione. CP_2
Dall'esame degli atti di causa, ed in particolare del preliminare trasmesso in data
12 luglio 2019 (doc. 12 fascicolo di primo grado , emerge con Parte_1
chiarezza che nessuna condizione sospensiva era ivi contemplata. La promissaria acquirente, , aveva infatti accolto la richiesta della venditrice Parte_3
di non inserire alcuna clausola sospensiva e aveva optato per il ricorso a un'operazione di leasing, con pagamento della caparra confirmatoria
7 contestualmente alla firma del preliminare e saldo al rogito, come da bozza trasmessa in data 15 luglio 2019 (doc. 12 e 13).
La presenza di una condizione sospensiva caratterizzava esclusivamente il primo preliminare (doc. 4 e 5), riferito alla diversa ipotesi di finanziamento tramite mutuo bancario. Ciò non riguarda il successivo e definitivo testo contrattuale, che costituisce l'unico documento da prendere in considerazione ai fini della valutazione dell'inadempimento lamentato da Parte_1
Il Tribunale, richiamando i soli documenti n. 5 e 6 di parte attrice, ha dunque erroneamente omesso l'esame del doc. 12, che è quello rilevante ai fini della verifica della conformità della proposta alle condizioni dell'incarico. È pertanto infondata l'affermazione contenuta nella sentenza impugnata secondo cui “era prevista una condizione sospensiva in attesa del parere che un Istituto di credito o una società di leasing avrebbe dovuto rilasciare”. Dalla documentazione risulta, al contrario, che la società di leasing interpellata non era tenuta a rilasciare alcun parere, non essendovi nel secondo preliminare alcuna clausola subordinata ad un suo intervento approvativo.
Accertata la totale assenza di clausole sospensive nel preliminare del 12 luglio
2019, deve rilevarsi come tale proposta risultasse conforme alle condizioni dell'incarico di mediazione. Essa prevedeva infatti:
- prezzo non inferiore a quello stabilito nell'art. 3 dell'incarico (euro
230.000,00, trattabili);
- pagamento del 10% alla firma del preliminare e saldo al rogito;

- consegna dell'assegno di euro 20.000,00 a titolo di caparra (doc. 13).
8 Il rifiuto di alla sottoscrizione non è stato motivato dalla presenza CP_2
di clausole non conformi all'incarico, ma dalla richiesta – non prevista nel mandato e unilateralmente formulata – di ricevere il saldo mediante bonifico bancario prima del rogito (doc. 14). Tale condizione - oltre a porsi in evidente contrasto con la disciplina generale del deposito prezzo e con la prassi notarile, come più volte chiarito dall'agente immobiliare stesso (doc. 22) - risulta estranea al contenuto dell'incarico e, dunque, inammissibile.
Ne consegue che il rifiuto di deve qualificarsi CP_2
come ingiustificato, integrando l'ipotesi prevista dall'art. 10, lett. b), dell'incarico di mediazione.
Per converso, l'eccezione sollevata da secondo cui CP_2
non avrebbe adempiuto agli obblighi informativi imposti dall'art. Parte_1
1759 c.c., è priva di fondamento.
La documentazione in atti dimostra che l'agente immobiliare ha costantemente fornito alla promittente venditrice ogni informazione utile e necessaria riguardo alla natura dell'operazione, alle modalità di finanziamento dell'acquirente, alle garanzie dell'intervento della società di leasing e alle procedure notarili, come si evince dalle molteplici comunicazioni inviate (doc. 7, 8, 11, 12, 13, 22).
Le rassicurazioni fornite circa la solvibilità degli enti finanziatori e la spiegazione delle alternative offerte dalla normativa vigente (in particolare con riferimento all'istituto del deposito prezzo ex art. 1, commi 63 ss., L. 124/2017) escludono ogni addebito di violazione dei doveri professionali. Deve osservarsi, altresì, che le condizioni contrattuali applicate da banche o società di leasing
9 vincolano l'acquirente, non il venditore, la cui unica esigenza è quella di ricevere integralmente il prezzo pattuito, circostanza che, nel caso di specie, risultava pienamente garantita.
Non merita infine accoglimento alcuna questione relativa a una presunta abusività della clausola in questione, trattandosi di rapporto tra operatori economici (B2B), estraneo all'ambito applicativo della disciplina consumeristica. Né può dirsi fondata alcuna questione, sollevata dall'appellata, inerente alla successiva introduzione di una riserva di nomina nel contratto.
Invero, fermo restando che la proposta di acquisto oggetto dell'ingiustificato rifiuto è quella di cui al doc. 12, si rileva che la clausola inerente alla possibile nomina di un terzo (contratto per persona da nominare) non pregiudica in alcun modo il promissario venditore, poiché in difetto della dichiarazione di nomina o del relativo accollo, resta vincolato il promissario acquirente originario. Ne consegue che nemmeno tale previsione (peraltro non prevista nella antecedente proposta, oggetto dell'ingiustificato rifiuto, di cui al doc. 12) poteva costituire motivo legittimo per rifiutare la sottoscrizione del preliminare.
In definitiva, per le ragioni sopra esposte, l'appello va accolto.
Le spese vengono liquidate come in dispositivo - con riferimento allo scaglione da euro 1.101 a euro 5.200 – applicando: i valori medi con riguardo alle fasi di studio e introduttiva;
il valore minimo con riferimento alla fase di trattazione/istruttoria; un valore intermedio fra minimo e medio alla fase decisionale.
10

P. Q. M.


La Corte d'appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 1877/2021 del Parte_1
Tribunale di Vicenza, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza impugnata:

1. condanna e – quali soci illimitatamente CP_2 Parte_4
responsabili di cancellata dal Registro delle Imprese – Controparte_2
al pagamento, in favore di , della somma Parte_1
di euro 5.002,00 a titolo di penale contrattuale (ex art. 10 del contratto di mediazione), oltre interessi moratori ai sensi degli artt. 4 e 5 del D.Lgs.
231/2002 dal 4.10.2019 al saldo.

2. condanna e alla restituzione all'appellante CP_2 Parte_4
delle somme già corrisposte a titolo di spese per il primo grado, oltre alla rifusione delle spese del presente giudizio di appello, che liquida in euro
2.068,00 per compensi ed euro 174,00 per esborsi oltre spese generali, CPA ed IVA come per legge.
Venezia, 25 novembre 2025
Il Presidente estensore
(dott.ssa Gabriella Zanon)
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