CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE I CIVILE
Nel collegio composto da:
dott.Diego R. A. Pinto Presidente dott.ssa Giovanna Gianì Consigliere dott. Enrico Colognesi Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
ORDINANZA EX ART 702 bis c.p.c. nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 765 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del giorno 19/09/2025, vertente
TRA
( ), ed Parte_1 CodiceFiscale_1 [...]
( ), difese dall'avv. Parte_2 CodiceFiscale_2
TE NN IA,
RICORRENTI
E
(c.f. ), Controparte_1 P.IVA_1 ed (c.f. ), domiciliati in VIA Controparte_2 P.IVA_2
TACITO, 23 - 00193 ROMA, presso lo studio dell'avv. VESPAZIANI
EMANUELE, che li rappresenta e difende con procura in atti, unitamente agli avv.ti GURRIERI ALESSANDRA e GARGIULO SHEILA, con studio in VIA OTRANTO, 18 - ROMA;

RESISTENTI
Conclusioni delle ricorrenti: “1) accertare e dichiarare il diritto delle ricorrenti a percepire per effetto del decreto di esproprio n. 9 del
13.10.2017, la giusta indennità di espropriazione ex art. 834 c.c. ed ex
D.P.R. 327/2001, relativamente ai terreni già di loro proprietà e oggetto della procedura espropriativa promossa dal Controparte_3
Provincia di ET, distinti in N.C.T. del Comune di ET –
[...] sez. Vazia – al fg.24, part.lle n.52 e 60;
2) determinare, ove occorra previa C.T.U. estimativa, ai sensi dell'articolo
37 del D.P.R. 327/2001, l'indennità dovuta ai ricorrenti per effetto dell'ablazione del loro diritto di proprietà sui beni di cui in premessa nella misura di € 61,01 al mq. e così per complessivi €.286.000,00
r.g. n. 1 (duecentottantaseimila/00), ovvero nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, da maggiorare del 10% ex art. 37 D.P.R. 327/2001;
3) statuire che su detta somma sono dovuti alle ricorrenti interessi e rivalutazione ex art. 1224 c.c. dalla data dell'esproprio fino all'effettivo deposito;

4) disporre che il e la Controparte_1 Controparte_4 eseguano il deposito come per legge delle indennità di esproprio come sopra determinate, rispettivamente spettanti ai ricorrenti, oltre interessi e rivalutazione ex art. 1224 c.c. dalla data dell'esproprio fino all'effettivo pagamento”.
Conclusioni dei resistenti: “confermare la congruità del valore della stima del bene oggetto di esproprio in euro 5,00/mq, oltre al valore dei soprassuoli e frutti, come da perizia allegata alla quale integralmente si riportano, eventualmente previa nomina del CTU, in ragione degli ulteriori motivi argomentati. Con vittoria di spese e compensi legali”.
FATTO E DIRITTO
La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta negli atti di causa: oggetto della controversia è la determinazione della giusta indennità di espropriazione dei terreni inedificati, censiti al Catasto Terreni del Comune di ET, Sezione Vazia, al Foglio 24, particelle 52 e 60, oggetto del decreto di esproprio numero 9 del 13.10.2017 pronunciato da Controparte_4 capogruppo dell'ATI AJ Mobilità srl-Edil Valle srl, nella qualità di
Autorità Espropriante, giusta delega dei poteri espropriativi conferita dal della provincia di ET, in data 20 Controparte_3 marzo 2017; con il ricorso introduttivo del presente giudizio le parti ricorrenti hanno domandato determinarsi la giusta indennità di esproprio dei terreni di cui alle particelle in epigrafe indicate, ed espropriate con il decreto di esproprio 9, emanato, quale Autorità Espropriante, da , - quale CP_4 capogruppo dell'ATI delegato all'esercizio dei espropriativi da parte del soggetto Parte_3 beneficiario dell'espropriazione, nei cui rapporti è succeduto il
[...]
. Controparte_1
In assenza dell'accettazione dell'indennità provvisoria, determinata sulla base del valore unitario di 5 euro/mq, ed in assenza di attivazione del procedimento di determinazione dell'indennità definitiva mediante collegio tecnico ai sensi dell'art. 21 del D.P.R. 327 del 2001, i ricorrenti richiedono r.g. n. 2 alla Corte la determinazione della giusta indennità.
A tale fine, essi sostengono che l'area, pur essendo inserita in zona urbanistica esclusivamente destinata a parcheggi di uso pubblico (per altro la realizzazione e la relativa gestione della sosta per 25 anni è oggetto della gara pubblica vinta dall'ATI e della convenzione successiva con il
), sarebbe ugualmente da considerarsi quale area legalmente CP_1 edificabile, perché inserita in un comparto a progettazione unitaria, potendo astrattamente beneficiare della cubatura edificabile nell'intero comparto. Cosicché, i ricorrenti pervengono ad indicare il valore dell'area espropriata in 61,01 euro/mq, per un totale di € 286.000,00, chiedendo pertanto determinarsi complessivamente l'indennità di espropriazione nel predetto valore, oltre la maggiorazione del 10%, interessi e la rivalutazione ex art. 1224 c.c. dalla data dell'esproprio fino all'effettivo deposito.
Hanno quindi rassegnato le conclusioni di cui sopra. Cont
ed Controparte_1 CP_2 hanno resistito al ricorso, evidenziando:
1) quanto alla natura del lotto espropriato quale area non legalmente edificabile.
In relazione allo inquadramento dell'area in cui ricadono le particelle di cui è causa si espone:
- l'art. 36 del PRG del Comune di ET (approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 347 del 13/07/2012, pubblicata sul BUR n° 35 del 07/08/2012) stabilisce che per la sottozona D1, in cui il terreno ricade,
(che è quella del perimetro del nucleo industriale del per lo CP_1 sviluppo industriale della Provincia di ET), “si applica la disciplina prevista nel vigente piano ASI”;
- a propria volta il Piano Regolatore del Controparte_3
della Provincia di ET, include l'area espropriata nella zona
[...] destinata a parcheggi pubblici, la cui disciplina è contenuta nel CAPO III delle norme tecniche di attuazione del piano consortile -“ZONE DI USO
PUBBLICO E DI INTERESSE GENERALE”, costituente uno standard dell'intero perimetro del dell'intero piano consortile, ai sensi del CP_1 numero 1 dell'art. 5 del D.M. n. 1444 del 1968 e dell'articolo 22 delle NTA del Piano regolatore consortile.
- difatti anche nella tavola P 6-4 allegata alla delibera del consiglio comunale n. 37 del 2002 di adozione della variante generale del PRG del
Comune di ET e nella tavola allegata alla delibera del consiglio comunale r.g. n. 3 n. 31 del 2005 di controdeduzioni alle osservazioni, risulta che l'area in questione è destinata a parcheggio pubblico (P).
2) in ordine alla stima del bene da effettuarsi con i criteri utilizzati nelle relazione di stima provvisoria in atti del . CP_1
Quanto alla stima del bene, in questa sede la resistente difesa si riportava alla valutazione operata per il dal dott. Parte_3
(doc. 6), che dopo aver chiarito l'inedificabilità del predio, ne Persona_1 quantificava il valore in euro 5,00/mq., operando sia con procedimento per stima analitica (c.d.“stima per capitalizzazione dei redditi”), che per stima sintetica.
Ed il ricorso, previo espletamento di ctu estimativa, affidata all'arch. è stato trattenuto in decisione con riserva Persona_2 assunta all'esito della udienza del 17/09/2025.
La domanda è, nei limiti di cui appresso, fondata.
Secondo principio costantemente espresso dalla Suprema Corte ai fini della determinazione dell'indennità espropriativa, nel sistema introdotto dall'art.5 bis del d.l.vo 333/92 (conv. con modificazioni nella legge
359/92), devono essere inclusi nella categoria dei terreni a vocazione edificatoria legale solo quelli in cui l'edificazione, benchè a tipologia vincolata, sia consentita alla iniziativa privata in base alla concreta disciplina e destinazione urbanistica attribuita all'area; qualora, invece, i limitati interventi consentiti non risultino espressione dello “ius aedificandi”, ma siano funzionali alla realizzazione dello scopo pubblicistico, l'area non può essere qualificata come edificabile (Cass.19193/2016 fra le piu' recenti). Orbene l'inserimento dell'area alla data della emanazione del decreto di esproprio in zona di PRG (zona D sottozona D1) destinata ad “impianti ed attrezzature per le attività artigianali, industriali ed assimilate” ne comporta la natura edificabile, senza che rilevi l'adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr.Cass.21080/19).
Infatti “ai fini della determinazione della indennità di espropriazione, ai terreni inseriti nella zona territoriale omogenea “D” (parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali commerciali o ad essi assimilati) di cui all'art.2 del d.m. 2 aprile 1968, emanato in attuazione dell'art.17 della legge 6 agosto 1967, n.765, si applica il regime di edificabilità legale” (nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva r.g. n. 4 negato l'edificabilità dei fondi sulla base del dato, meramente estrinseco, della loro ubicazione in aperta campagna, così Cass.15658/11).
E, d'altro canto, una volta che sia acclarato l'inserimento dell'area nella zona territoriale omogenea D sottozona D1 ed in un comparto a progettazione unitaria del P.R. del Parte_3
che si applica in tale sotttozona, la circostanza che
[...] la realizzazione dell'opera in questione (sistemazione del parcheggio a servizio dell sia stata avviata con citata delibera Controparte_5 consortile, in forza di specifico provvedimento del Controparte_6 inerente il singolo intervento esaminato, non comporta il venir meno della natura edificabile dell'area. Risulta infatti dalla relazione tecnica al piano planovolumetrico “Zona servizi sanitari” approvato dal con delibera del 13.4.2010 (vedi CP_1 all. alla relazione di CTU), che l'area interessata dal piano di utilizzazione redatto ai sensi del 4 cm. dell'art.8 NTA, “rientra in un comparto a progettazione unitaria”, che comprende al suo interno aree con diversa destinazione (servizi, parcheggio e viabilità) e la realizzazione del parcheggio ad uso pubblico, a cui è preordinato l'esproprio, ne costituisce l'attuazione, seppur parziale (vedi delibera del 5.7.2011 pure all. alla CTU).
La previsione di un parcheggio di uso pubblico localizzato su alcuni terreni, oggetto di esproprio da parte del al fine della parziale CP_1 attuazione del comparto a progettazione unitaria, non esclude la legale edificabilità del terreno in questione (l'edificabilità effettiva è fuori discussione), sia perché inserito in una zona di Piano Regolatore destinata ad impianti ed attrezzature per le attività artigianali industriali ed assimilate sia perché incluso in un comparto a progettazione unitaria dal piano ASL che si applica nella sottozona D1 ove il terreno è ricompreso (così il CTU con argomenti che questa Corte condivide).
Così il consulente descriveva l'area in oggetto dal punto di vista urbanistico:
“Zone di uso pubblico e di interesse generale – Parte Zona destinata a parcheggio e Parte zone destinate alla viabilità. A detta zona si applica quanto previsto del Piano Consortile per lo Sviluppo Industriale (ASI) della Provincia di ET, come disciplinato dagli articoli 19 e 20 delle relative N.T.A: e art. 8 poiché i terreni sono ricompresi all'interno di un
Comparto di Progettazione Unitaria come disciplinato dal Piano
Regolatore Consortile per lo Sviluppo Industriale (ASI) della Provincia di
ET”.
r.g. n. 5 Il certificato di destinazione urbanistica attesta l'appartenenza di entrambe le aree al Comparto di Progettazione Unitaria. I terreni sono ubicati nel Comune di ET, all'interno del perimetro del Nucleo
per l'area di Sviluppo Industriale (ASI) ET – Controparte_1
Cittaducale. Nel P.R.G. sono collocate nella sotto territoriale omogenea D sotto-zona D1. In riferimento alla Legge 1150/1942 art. 23, all'art. 8 delle
N.T.A. del P.R.G. relativa ai Comparti e all'articolo 19 delle N.T.A. tutte la aree comprese nel Comparto sono da ritenersi edificabili, proprio in virtù dell'aspetto unitario della progettazione del Comparto e nell'applicazione del principio della perequazione fondiaria. Nella fattispecie anche le aree in oggetto sono edificabili, in quanto la potenzialità edificatoria è applicabile a tutte le aree comprese nel comparto.
Tra la documentazione analizzata la scrivente ha considerato, ai fini dell'individuazione del valore venale delle aree de quo, quanto di seguito specificato, trattandosi di aree aventi analoga destinazione urbanistica ed essendo state loro volta oggetto di esproprio o Il certificato di destinazione urbanistica attesta l'appartenenza di entrambe le aree al Comparto di
Progettazione Unitaria. I terreni sono ubicati nel Comune di ET, all'interno del perimetro del Nucleo per l'area di Controparte_1
Sviluppo Industriale (ASI) ET – Cittaducale. Nel P.R.G. collocate nella sotto territoriale omogenea D sotto-zona D1. In riferimento alla Legge
1150/1942 art. 23, all'art. 8 delle N.T.A. del P.R.G. relativa ai Comparti e all'articolo 19 delle N.T.A. tutte la aree comprese nel Comparto sono da ritenersi edificabili proprio in virtù dell'aspetto unitario della progettazione del Comparto e nell'applicazione del principio della perequazione fondiaria. Nella fattispecie anche le aree in oggetto sono edificabili, in quanto la potenzialità edificatoria è applicabile a tutte le aree comprese nel comparto”.
Quanto alla stima dei cespiti così si è espresso il consulente nominato:
“tra la documentazione analizzata la scrivente ha considerato, ai fini dell'individuazione del valore venale delle aree 'de quo', quanto di seguito specificato, trattandosi di aree aventi analoga destinazione urbanistica ed essendo state a loro volta oggetto di esproprio o acquisizione sanante:
1).Deliberazione della Giunta Provinciale pubblicata il 27 settembre 2007 in cui si indica il valore di € 20/mq per aree da acquisire nel pubblico interesse inserite nel P.R. Territoriale e del per la Parte_3
Provincia di ET come giusto valore del risarcimento.
r.g. n. 6 2).Relazione di progetto per la realizzazione di aree a parcheggio dotate di pensiline fotovoltaiche, approvato con Delibera 606 del 2012 dove viene indicata la superficie di acquisizione pari a mq 22.845 e relativo Quadro economico da cui si evince che la quota a disposizione per
l'amministrazione per l'acquisizione di aree o immobili è pari a euro
750.000,00. Si estrapola un valore al mq pari a 32,83 euro, rivalutato al
13.10.2017 in € 34,78/mq;
3) Consulenza dell'arch. R.G. 7139 / 2018, nella quale Persona_3
l'ipotesi 1 indica un'indennità di espropriazione pari a € 155.364,00 corrispondente a €48,40/mq relativa al fondo contraddistinto al foglio 24, particelle 61 e 924/p, approvata nell'Ordinanza n. cronol. 4804/2024 del
21/05/2024 Repert. N. 3352/2024 del 21/05/2024;
4) Atto di transazione Repertorio N. 75698 registrato il 26/06/2008 tra privati e relativo a terreni ricadenti nella medesima zona Parte_3 Pt_3 urbanistica dei terreni oggetto di stima, della superficie complessiva di mq


9.760 pagati dalla Provincia € 207.336,36 per un valore al mq pari ad € 21,24 corrispondenti con la rivalutazione Istat al 13.10.2017 ad €
26,48/mq;
5) Atto di transazione Repertorio N 75699 registrato il 26/06/2008 tra privati e la relativo a terreni ricadenti nella medesima Parte_3 zona urbanistica dei terreni oggetto di stima, della superficie complessiva di mq 1.830 pagati dalla € 38.079,55 per un valore al mq pari ad Parte_3
€ 20,80 corrispondenti con la rivalutazione Istat al 13.10.2017 ad €
25,94/mq”.
Dalla normativa tra suoli edificabili e suoli di natura agricola, essendo resa possibile quando c'è un dato certo ed incontestabile sul reddito del bene, nel caso di specie quello rilevato dal ctu in via mediata tra le fonti sopra indicate, costituisce risposta esauriente alla richiesta di stima del valore di mercato del cespite, alla luce delle sue effettive capacità edificatorie, come rinvenibili dagli strumenti urbanistici del Comune di
ET (sopra indicati), anche in relazione alle osservazioni sul punto dei ctp delle due parti.
Con questo metodo, è stato valutato il più probabile valore di mercato del bene utilizzando l'aspetto economico relativo al valore di mercato dello stesso, per giungere alla determinazione del più probabile valore di mercato.
Va di conseguenza, in parziale accoglimento della domanda, determinato in euro 42,28/mq. il valore del suolo delle due p.lle di terreno r.g. n. 7 in oggetto, con complessiva stima di euro 170 mila circa ed euro 28 mila circa, per ciascuna delle due particelle, per un totale di euro 198.261,91, cui segue la indicazione della maggiorazione del 10% ex art. 37 D.P.R.
327/2001, somme sulle quali sono dovuti alle ricorrenti interessi e rivalutazione ex art. 1224 c.c. dalla data dell'esproprio fino al loro effettivo deposito.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, compensate però per un terzo, alla luce del solo parziale accoglimento delle censure alla stima dei beni espropriati, mentre le spese di ctu, come da separato decreto liquidate, sono poste a carico in via integrale delle resistenti.



PER QUESTI MOTIVI

la Corte, definitivamente pronunciando sul ricorso proposto da Pt_1
ed , nei confronti di
[...] Parte_2
ed ogni Controparte_1 Controparte_2 altra conclusione disattesa, così provvede:
1) accerta e dichiara il diritto delle ricorrenti a percepire per effetto del decreto di esproprio n. 9 del 13.10.2017, la giusta indennità di espropriazione ex art. 834 c.c. ed ex D.P.R. 327/2001 relativamente ai terreni già di loro proprietà e oggetto della procedura espropriativa promossa dal della Provincia di ET, Controparte_3 distinti al N.C.T. del Comune di ET – Sez. Vazia – al fg.24, part.lle n.52
e 60;
2) determina, sulla scorta della espletata C.T.U. estimativa, ai sensi dell'articolo 37 del D.P.R. 327/2001, l'indennità dovuta alle ricorrenti per effetto dell'ablazione del loro diritto di proprietà sui beni di cui in premessa nella misura di € 42,28 al mq. e così per complessivi €.198.261,91, da maggiorare del 10% ex art. 37 D.P.R. 327/2001, su cui sono dovuti alle ricorrenti interessi e rivalutazione ex art. 1224 c.c. dalla data dell'esproprio fino all'effettivo deposito;

3) dispone che il e la Controparte_1 CP_4
eseguano il deposito come per legge delle indennità di esproprio
[...] sopra determinate, spettanti alle ricorrenti, oltre interessi e rivalutazione ex r.g. n. 8 art. 1224 c.c. dalla data dell'esproprio fino all'effettivo pagamento;

4) condanna le parti resistenti al rimborso, in favore di parte ricorrente, delle spese di lite del presente giudizio, che, compensate per un terzo, si liquidano in euro 6 mila per compensi, ed euro 545,00 per esborsi, oltre rimborso spese forfettarie e accessori di legge, ponendo a carico delle stesse parti resistenti le spese di ctu, come liquidate con odierno separato decreto.
Così deciso in Roma il giorno 15/10/2025. il Consigliere Estensore il Presidente dott. Enrico Colognesi Dott. Diego Rosario Antonio Pinto.
r.g. n. 9