N. R.G. 957/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di L'AQUILA
La Corte d'Appello di L'Aquila, composta dai Magistrati
Dott.ssa Nicoletta Orlandi Presidente
Dott.ssa Carla Ciofani Consigliera rel.
Dott. Andrea Dell'Orso Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 957/2024 R.G.C. trattenuta in decisione ex art. 352 ultimo comma c.p.c. all'udienza, sostituita e celebrata con le modalità di cui all'art. 127 ter C.P.C., del giorno 15.07.2025, vertente
TRA
, elettivamente domiciliato in Montorio al Vomano, Via Parte_1
Cavour n. 2, presso e nello studio dell'avv. Franco Patella, che lo rappresenta e difende in forza di procura allegata all'atto di appello.
APPELLANTE
E
, elettivamente domiciliato in Teramo, Via Alfonso Gasbarrini n. 20, Controparte_1 presso e nello studio degli avv.ti Paolo Filipponi e Rodolfo Giampietro, che lo rappresentano e difendono in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 792/2024, pubblicata il 12.07.2024 del Tribunale di Teramo – vendita di cose immobili.
Conclusioni delle parti:
Per l'appellante:
“- in via principale, accogliere l'appello e, per l'effetto, riformare la sentenza impugnata rigettando l'eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto, riconoscendo il diritto dell'appellante alla restituzione della somma di € 20.000,00, ovvero la somma maggiore e/o minore che dovesse risultare dovuta, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data di maturazione del credito sino all'effettivo pagamento, con accoglimento quindi delle domande tutte formulate con l'atto di citazione in primo grado;

- condannare la parte appellata alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario”.
Per l'appellato:
Conclude affinché l'Ecc.ma Corte di Appello di L'Aquila Voglia rigettare l'appello promosso.
Con vittoria di spese, diritti ed onorario di lite, oltre accessori di legge”.
RAGIONI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
1. Con l'impugnata sentenza -resa all'esito del giudizio di primo grado n. 250/2021 promosso dall'odierno appellante contro (per ottenere, previo accertamento Controparte_1 dell'inadempimento del convenuto, la condanna del predetto alla parziale restituzione del prezzo di vendita dell'immobile, nella misura di € 20.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria), giudizio nell'ambito del quale si era costituito il convenuto, chiedendo il rigetto della domanda attorea e spiegando a sua volta domanda riconvenzionale- il Tribunale di
Teramo così statuiva: “- dichiara prescritto il diritto dell'attore di richiedere l'indennizzo
o comunque la restituzione parziale del prezzo di vendita e per l'effetto respinge la relativa domanda;
- dichiara infondata la domanda riconvenzionale sollevata dal convenuto e per l'effetto respinge la relativa pretesa;
- compensa integralmente le spese di lite tra le parti”.
1.1. Il primo giudice dava atto che, a sostegno della domanda, l'attore aveva esposto: - di avere acquistato dal convenuto, con rogito per Notar del 31.03.2009 Persona_1
l'immobile sito alla Piazza Cellini n. 8 di Teramo, precisamente l'appartamento ad uso abitazione posto al piano terzo con scala di accesso esclusiva al piano secondo, della consistenza di vani 5 confinante con la citata Piazza, vano scala di proprietà Per_2 identificato al C.U. di Teramo al foglio 69, part. 103, sub 8; - che la compravendita era avvenuta sulla base della previsione di fattibilità di alcuni lavori di ristrutturazione, che avrebbero dovuto ricevere il consenso di terzi (in particolare dei proprietari dell'area sottostante l'appartamento compravenduto), formalmente già consacrato in un pregresso atto di divisione dell'immobile firmato nel 1982 dagli allora proprietari, consenso poi negato dagli aventi causa di essi;
- che l'Autorità giudiziaria, con sentenze del 2020 in primo grado e del 2023 in secondo grado, aveva ritenuto non validamente invocabile quel consenso dall'attore che aveva invano tentato di ottenere una pronuncia giudiziale che tenesse luogo del consenso del terzo;
- che, oltre al contratto di compravendita, era stato sottoscritto dalle parti un addendum del 19.08.2009 nel quale si stabiliva che nel caso di impossibilità dei lavori di ristrutturazione, le parti avrebbero concordato un nuovo incontro nel quale decidere per la risoluzione del contratto oppure per la restituzione del prezzo di vendita nella misura massima di € 20.000,00; - che in detta scrittura era stata prevista l'inesigibilità di un assegno bancario fino alla completa esecuzione dei lavori ivi menzionati senza indicazione di ordinante e beneficiario, ma con indicazione della scadenza e dell'ammontare.
1.2. Aggiungeva che il convenuto si era costituito in giudizio ed aveva preliminarmente eccepito la prescrizione decennale del diritto preteso nella domanda attorea, svolta solo nell'anno 2021 a fronte di un titolo contrattuale risalente al 2009; sempre preliminarmente aveva eccepito la nullità della citazione per indeterminatezza;
nel merito aveva sostenuto l'infondatezza della domanda;
aveva svolto domanda riconvenzionale diretta ad ottenere la condanna della controparte al risarcimento del danno, nella misura di € 50.000,00, determinato dal mancato pagamento da parte dell'attore delle rate di mutuo da questi accollate in atto ed imputate a contro prezzo.
1.3. Il Tribunale rigettava in primo luogo la domanda dell'attore principale, sui seguenti rilievi:
- dall'interpretazione del rogito notarile del 31.03.2009 unitamente all'addendum del
19.08.2009 emergeva che il venditore aveva inteso promettere l'obbligazione o il fatto del terzo ai sensi dell'art. 1831 c.c., obbligazione rimasta inadempiuta e, quindi, potenzialmente indennizzabile;
- la richiesta di restituzione dell'importo di € 20.000,00 quale parte del prezzo doveva essere interpretata come richiesta di indennizzo;
- in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione l'obbligo del venditore di far ottenere al compratore autorizzazioni di terzi al compimento di lavori, nel caso in cui rimanga inadempiuto, è immediatamente esigibile ex art. 1183 c.c.; - conseguentemente il diritto dell'acquirente ad essere indennizzato si prescrive a decorrere dalla stipula del contratto o comunque dalla fissazione del termine per adempiere da parte del giudice, con il decorso di dieci anni, trattandosi di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale;
- nella specie a fronte della prima richiesta stragiudiziale del 10.09.2020 il diritto dell'attore doveva ritenersi prescritto.
1.4. Riteneva che neanche la domanda riconvenzionale fosse accoglibile, difettando la prova del pagamento da parte dello dell'esposizione debitoria accumulata dal CP_1
Parte_1
2. Avverso tale sentenza ha proposto appello l'originario attore, chiedendone la riforma sulla scorta di plurimi motivi di gravame afferenti a: 1) Decorrenza dei termini di prescrizione;
2) Inadempimento delle obbligazioni del promittente ai sensi dell'art. 1381 c.c.; 3) Erroneità della qualificazione della pretesa come diritto indennitario immediatamente esigibile.
3. Nell'ambito del presente procedimento d'appello si è costituito l'appellato invocando il rigetto dell'impugnazione, con richiesta di accoglimento delle conclusioni in epigrafe trascritte.
4. All'esisto dell'udienza del 4.03.2025, celebrata secondo le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., questo Collegio, giusta ordinanza del giorno 8.03.2025, ha rinviato la causa per la decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c. all'udienza del 15.07.2025
(anch'essa sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.), con assegnazione dei termini previsti nel predetto articolo per la precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Le parti hanno provveduto, nei termini assegnati, a precisare le conclusioni e a depositare gli scritti conclusionali.
Come detto, anche l'udienza del 15.07.2025 è stata sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., con il deposito delle note scritte e, all'esito della camera di consiglio da remoto del giorno
15.07.2025, la causa è stata trattenuta in decisione.
5. I tre motivi di impugnazione articolati dall'appellante si prestano ad una trattazione unitaria.
5.1. Con il primo motivo di gravame l'appellante deduce l'erroneità della decisione del primo giudice in punto di individuazione del dies a quo del termine decennale di prescrizione nel
19.08.2009 (data di stipula dell'addendum).
Spiega al riguardo che la condizione contrattuale posta alla base del diritto alla restituzione non si è verificata al momento della stipula del contratto di compravendita, ma solo con il definitivo diniego, sancito dalla sentenza del 2020 (confermata in appello nel 2023), dell'autorizzazione ai lavori da parte dei proprietari degli immobili sottostanti.
Evidenzia che il diritto dell'attore è divenuto esigibile solo da tale momento e non dalla data della stipula della scrittura privata.
Con il secondo motivo di gravame l'appellante sostiene che la promessa del fatto del terzo prevista dall'art. 1381 c.c. avrebbe richiesto che il venditore si adoperasse affinché i terzi prestassero il consenso all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, sicché l'inadempimento del venditore rendeva attuale la pretesa restitutoria solo nel momento in cui era stata accertata giudizialmente l'impossibilità di eseguire i lavori.
Con il terzo motivo di gravame l'appellante denuncia l'erroneità della sentenza nella parte in cui il primo giudice ha ricondotto la richiesta dell'attore ad una pretesa di indennizzo immediatamente esigibile, il tutto in contrasto con la previsione della scrittura privata secondo cui la restituzione della somma sarebbe dovuta avvenire al verificarsi della condizione sospensiva dell'impossibilità di eseguire i lavori.
5.2 Il Collegio ritiene utile dare atto che con la scrittura privata in data 19.08.2009 sottoscritta da , e è stato previsto Parte_1 Controparte_1 Parte_2 quanto segue: “a) l'assegno bancario tratto c/c n° 7002078 – Banca Carima, Filiale di
Teramo – dell'importo di Euro 10.000,00 con scadenza 30.06.2009 rimarrà sospeso fino alla completa esecuzione dei lavori ai due vani dell'immobile oggetto dell'atto notarile del
31.03.2009 a firma Notaio rep. 163015; Detti lavori avranno per oggetto Persona_1
l'abbassamento delle volte più alte del secondo piano fino a raggiungere della restante parte di solaio del secondo piano;
b) all'esito di tali lavori le parti si incontreranno nuovamente al fine di valutare, di comune accordo, il disagio subito dalla parte acquirente per poter eseguire i predetti lavori, attesa la posizione negatoria assunta dalla parte sottostante
l'immobile, contrariamente a quanto aveva affermato la parte venditrice;
c) nel caso di impossibilità all'esecuzione degli emarginati lavori, le parti concordano, sin d'ora, un nuovo incontro al fine di definire, in contraddittorio, o la risoluzione del contratto di compravendita de quo, o la restituzione di una somma da parte del sig. nella misura massima di CP_1
Euro 20.000,00, o altra soluzione concordata da entrambe le parti”.
5.3. Ciò detto si rileva che nella specie il primo giudice ha ricondotto la fattispecie, non a ipotesi di pattuizione dell'obbligazione di restituzione di parte del prezzo (nella misura massima di € 20.000,00) subordinata alla condizione sospensiva della impossibilità di esecuzione dei lavori (come sostenuto dall'appellante in primo grado), ma ad ipotesi disciplinata dall'art. 1381 c.c. di pattuizione dell'obbligo dell'alienante di procurare il consenso dei terzi all'esecuzione dei lavori sull'immobile compravenduto, da indennizzare, in caso di inadempimento, con la corresponsione dell'importo massimo di € 20.000,00.
5.4. Come correttamente rilevato dal primo giudice, non essendo previsto un termine per l'adempimento, il venditore si sarebbe dovuto attivare immediatamente e, non avendolo fatto, il termine decennale per far valere la pretesa di indennizzo sarebbe decorso immediatamente.
5.5. Non condivisibile si rivela l'assunto di parte appellante secondo cui l'impossibilità di realizzare i lavori e quindi l'inizio della decorrenza del termine si sarebbe verificata solo con il definitivo diniego, sancito dalla sentenza del 2020 (confermata in appello nel 2023), dell'autorizzazione ai lavori da parte dei proprietari degli immobili sottostanti. Invero dalla disamina della sentenza emerge che egli non ha affatto agito nei confronti delle proprietarie del piano sottostante al fine di ottenere l'autorizzazione all'esecuzione dei lavori, ma per ottenere dalle stesse il risarcimento del danno per la violazione di quella che egli riteneva essere una facoltà connessa al suo diritto di proprietà, in forza del consenso espresso dall'originario proprietario in sede di atto di divisione.
5.6. È allora evidente che l'impossibilità di realizzare i lavori per il difetto di consenso delle proprietarie del piano sottostante rispetto a quello compravenduto si era già verificata alla data della stipula della scrittura privata (come riconosciuto nell'atto introduttivo del primo grado del presente giudizio ove si è rappresentato che la stipula della scrittura fu dovuta all'opposizione frapposta dalle proprietarie del secondo piano dell'immobile).
Ne consegue che, in mancanza della fissazione di un termine contrattuale, il venditore era tenuto all'adempimento dell'obbligo di procurare il consenso delle proprietarie del piano sottostante a quello compravenduto subito dopo l'assunzione dell'obbligo e comunque entro un tempo ragionevole che può essere contenuto in quello massimo di un anno dalla sua assunzione, sicché il termine decennale di prescrizione del diritto alla restituzione di parte del prezzo (nella misura di € 20.000,00) è spirato antecedentemente alla data (10.09.2020) in cui lo stesso è stato fatto valere per la prima volta stragiudizialmente.
6. Dal rigetto dell'appello consegue la condanna dell'appellante al pagamento, in favore dell'appellata delle spese di lite del presente grado, liquidate come da dispositivo ex D.M.
147/2022, con applicazione dei parametri medi dello scaglione di riferimento, con esclusione della voce relativa alla fase di trattazione/istruzione.
7. Trattandosi d'impugnazione proposta in data successiva al 31.01.2013, al rigetto dell'appello consegue la ravvisabilità dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a norma dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, che prevede l'obbligo da parte di chi ha proposto un'impugnazione dichiarata inammissibile o improcedibile o rigettata integralmente di versare una ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) RIGETTA l'appello;
2) CONDANNA l'appellante al pagamento in favore dell'appellato delle spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 3.936,00 per competenze, oltre al rimborso forfettario spese generali e ad IVA e CAP come per legge. 3) DA' ATTO ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. n. 115/2002 della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già dovuto per l'impugnazione proposta.
Così deciso nella camera di consiglio da remoto del giorno 5.09.2025
La Consigliera rel. est. La Presidente
(Dott.ssa Carla Ciofani) (Dott.ssa Nicoletta Orlandi)