Repubblica Italiana
in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
RA ET Presidente
Consigliere rel. SU IN
Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile di II grado iscritta al n. 6931 R.G.A.C. dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 02/10/2024 e vertente
TRA
'(C.F. cod. fisc. Codice Fiscale_1 1), rappresentato e Parte 1
difeso dagli avvocati Berardino Iacobucci (cod. fisc. Codice Fiscale 2 e
CA IN (cod. fisc. ^ed ^{elettivamente} Codice Fiscale 3
domiciliato presso il loro studio in Roma, Via Ennio Quirino Visconti n. 99, giusta procura in atti;

Appellante, appellato incidentale
E
Controparte 1 (c.f. ^P.^IVA 1 ), in persona dell'Amm.re p.t., giusta delibera assembleare del 12 marzo 2021 rappresentato
) e MA ON e difeso dagli avv.ti Luigi Azzariti (c.f. C.F. 4
ed elettivamente domiciliato presso il loro studio (c.f. ^C.^F. ⁵
sito in Roma, Via Antonio Cantore n. 5;
Appellato, appellante incidentale
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 16093/2020 del Tribunale di Roma, pubblicata in data 16/11/2020 Conclusioni
Per l'appellante, appellato incidentale "Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di
Roma, disattesa ogni contraria ragione, eccezione, deduzione, domanda e conclusione, ed in accoglimento delle difese ed eccezioni meglio dianzi esposte di voler: In via preliminare: accertare e ^dichiarare ^la ^carenza ^di legittimazione attiva in capo all'Amministratore del Controparte 1 per i motivi meglio esposti in narrativa e, per l'effetto, revocare la Sentenza impugnata perché resa in procedimento nullo;
accertare e dichiarare la nullità della sentenza impugnata anche per violazione delle norme sul litisconsorzio necessario per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i contitolari del bene dedotto in giudizio;
Nel merito: riformare la sentenza appellata e, per l'effetto, accogliere le conclusioni già formulate in prime cure e, per l'appunto, a. esaminati i titoli di provenienza ed espletati gli accertamenti ulteriori che riterrà utili, accertare, dichiarare e statuire che il sig. Pt 1
[...] ha il diritto di proprietà, nella quota di ½, sulle porzioni immobiliari riportati nel catasto urbano al foglio 474, part. 8 sub. 503, 504, 42 e 520 in modo unico ed esclusivo;
che non vi esistono diritti concorrenti sulla medesima res di terzi, né servitù, o altri diritti reali di godimento;
b. statuire che l'attore non ha diritto alcuno sulla res e pertanto condannare parte attrice al rilascio degli immobili sopra indicati nella piena disponibilità del convenuto, e per ^l'^effetto ^C. in via riconvenzionale, condannare l'attore al pagamento dell'indennità di occupazione dal 01/01/2016 fino al soddisfo, commisurata al valore locatizio mensile dell'immobile pari ad € 550,00 per l'alloggio del portiere, ed € 330,00 per il locale portineria, o nella misura che verrà ritenuta di giustizia.
Con vittoria di spese, anche generali, competenze ed onorari."
Per l'appellato, appellante incidentale
Rigettare l'appello ex adverso proposto in quanto infondato in fatto e diritto;
B)
Accogliere l'appello incidentale proposto dal ⁱⁿ Controparte_1
Roma e, per l'effetto, in riforma anche parziale della sentenza impugnata, in accoglimento della domanda principale proposta in primo grado e riproposta in questa sede, voglia: ." ai sensi degli articoli 948 e 949 c.c., previo accertamento della proprietà in capo al condominio ^CP 1 dei seguenti beni: appartamento del portiere e guardiola riportati nel catasto urbano al foglio 474, particella 8 subalterni 503
e 504 (già sub. 4); locale caldaie riportato nel catasto fabbricati al foglio 474, particella 8 sub. 42; vano annesso di fatto al detto appartamento del portiere ma autonomamente censito nel catasto fabbricati al foglio 474, particella 8 sub.
520 (già sub. 19), accertare e dichiarare contestualmente l'inesistenza di concomitanti o concorrenti diritti di proprietà sui beni medesimi, quali affermati dall'appellante P^arte ¹ fatta ovviamente eccezione per i diritti esso spettanti pro quota millesimale sulla base del vigente regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali;
- confermare l'ordine rivolto al Conservatore dei
Registri immobiliari di Roma 1 di provvedere alla cancellazione della trascrizione dell'acquisto del legato derivante dall'atto a rogito Notaio ^Persona 1 del rep.n.
114.147 eseguita il 8.6.2015 al n. 57102 Reg gen e n. 42087 Reg part. di formalità in favore del Pt 1 contenente l'indicazione dei beni censiti in catasto al foglio 474, particella 8 subalterni 503, 504, 42 e 520; confermare l'ordine rivolto all'U.T.E. di Roma di provvedere alla rimozione delle volture catastali eseguite in favore del ^Pt 1 sulla base del medesimo suddetto atto di accettazione espressa di eredità e/o sulla base della dichiarazione di successione presentata in morte di ^Persona ² ordinando, viceversa,
l'esecuzione della voltura dei beni stessi in favore dell'esponente condominio;

Con vittoria di spese e compensi.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con atto di citazione, ritualmente notificato, il Controparte 1
chiedendo, ai sensi degli articoli[...] conveniva in giudizio ^Parte ¹
948 e 949 c.c., di accertare e dichiarare che il CP_1 fosse pieno ed esclusivo proprietario dei seguenti beni: appartamento del portiere e guardiola riportato nel catasto urbano al foglio 474, particella 8 subalterni 503 e 504 (già sub. 4); del locale caldaie riportato nel catasto fabbricati al foglio 474, particella
8 sub. 42; del vano annesso di fatto al detto appartamento del portiere ma autonomamente censito nel catasto fabbricati al foglio 474, particella 9 (rectius
8) sub. 520 (già sub. 19), e di accertare e dichiarare contestualmente l'inesistenza di concomitanti o concorrenti diritti di proprietà sui beni medesimi in capo al convenuto fatta ovviamente eccezione per i dirittiParte ¹
ad egli spettanti pro quota millesimale sulla base del vigente regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali.
Costituitosi, il convenuto ^Pt ¹ contestava tutti gli assunti del ^CP ¹ attore, deducendo che detti beni gli fossero pervenuti per via testamentaria, a dante causa, con atto pubblicatotitolo di legato dal Signor ^Persona ² per rogito notaio Persoⁿa 1 di Roma del 4 giugno 2015. Chiedeva che venisse accertata, dichiarata e statuita la proprietà in capo al medesimo dei beni immobili per cui è causa nella misura di 50%, che l'attuale appellante incidentale non avesse alcun diritto sulla res con condanna del medesimo al rilascio dei beni, proponendo, al contempo, domanda riconvenzionale con cui chiedeva che il Condominio fosse tenuto a pagare un'indennità di occupazione dal 1.1.2016 sino al soddisfo in misura del valore locatizio pari ad € 550,00 per l'alloggio del portiere ed € 330,00 per il locale portineria.
Espletati i mezzi istruttori, le parti depositavano note conclusive e la causa veniva decisa ai sensi e per gli effetti dell'art. 281-sexies c.p.c. con la quale si disponeva "definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda eccezione e deduzione respinta, così provvede, in accoglimento della domanda promossa da parte attrice, in persona dell'amministratoreControparte 1
/ ^Parte ¹p.t. nei confronti del Signor
ACCOGLIE la domanda attrice e dichiara intervenuta da parte del CP 2
[...] in Roma, l'usucapione delle porzioni immobiliari site nel Comune
/
di Roma, appartamento del portiere e guardiola al foglio 474, particella 8 subalterni 503 e 504 (già sub 4); del locale caldaie riportato nel catasto fabbricati al foglio 474, particella 8 sub 42; del vano annesso di fatto al detto appartamento del portiere ma autonomamente censito nel catasto fabbricati al foglio 474, particella 8 sub 520 (già sub 19), accertando e dichiarando contestualmente l'inesistenza di concomitanti o concorrenti diritti di proprietà sui medesimi in capo al convenuto ^fatta ^ovviamente ^eccezione Parte 1
per i diritti esso spettanti quale condomino del fabbricato, pro quota millesimale sulla base del vigente regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali;

ACCERTA E DICHIARA che il condominio di CP 1 è proprietario dei beni immobili sopra descritti ad ogni effetto di legge;

ORDINA al Conservatore dei Registri immobiliari di Roma 1 di provvedere alla cancellazione della trascrizione dell'acquisto del legato derivante dall'atto a rogito Notaio ^Persona 1 del rep. n. 114.147 eseguita l'8.6.2015 al n. 57102
Reg gen e n. 42087 Reg. part. di formalità in favore del Pt 1 contenente l'indicazione dei beni censiti in catasto al foglio 474, particella 8 subalterni 503,
504, 42 e 520;
ORDINA all'U.T.E. di Roma di provvedere alla rimozione delle volture catastali eseguite in favore del Pt 1 sulla base del medesimo atto di accettazione espressa di eredità e/o sulla base della dichiarazione di successione presentata
Persona 2 ordinando, viceversa, in seguito al decesso del Signor
l'esecuzione della voltura dei beni stessi in favore dell'esponente condominio;

ORDINA all' Controparte_3 di Roma di effettuare la trascrizione della presente sentenza, ed al Direttore del Catasto di Roma di apportare le dovute modifiche, con esonero da ogni responsabilità al riguardo;

RIGETTA ogni altra domanda;

CONDANNA il Signor ^Parte ¹ alla refusione delle spese di lite tutte, che quantifica in complessivi € 6.500,00 in favore del Condominio attore, impersonato dall'amministratore p.t., oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Il Giudice di prime cure riteneva la domanda del ^fondata ^ed CP 1
evidenziava che non risultava alcun lascito in favore dell'attuale appellante principale e pertanto non risultava legittimo dichiarare la proprietà del convenuto di beni comuni indicati tali anche nel regolamento del ^CP ¹ Il
.
Giudice di prime cure, inoltre, evidenziava come dall'istruttoria era emerso che odierno appellato appellante incidentale, ha posseduto ed il CP ¹
occupato per oltre cinquanta anni i beni in questione risultati condominiali, e che quindi sono da rigettare tutte le domande, anche riconvenzionali, spiegate dal convenuto, in quanto o infondate ovvero destituite di valida prova. ^Parte ¹ ha proposto appello. Avverso tale sentenza
Controparte_4 il quale ha contestato nel Si è costituito il merito l'appello chiedendone il rigetto ed ha svolto appello incidentale, con il quale lamenta che il Giudice di primo grado dopo aver ritenuto fondata la domanda principale proposta dal CP_1 in primo grado ha poi ritenuto opportuno, ai fini del decidere, valutare la domanda subordinata di usucapione, che era stata proposta esclusivamente nella denegata ipotesi che non fosse stata accolta la domanda principale.
L'appellante, appellato in via incidentale, con il primo motivo di appello rubricato
"Violazione di legge ex art. 182 c.p.c. e art. 1131 cod. civ. ^difetto ^di legittimazione attiva ad causam e ad processum dell'amministratore - nullità e l'inefficacia della procura ad litem firmata dall'amministratore all'avvocato difensore del CP_1 - litisconsorzio necessario - nullità della sentenza e del procedimento", lamenta la carenza di legittimazione attiva dell'Amministratore ^del ^CP 1 ai fini della proposizione dell'azione di rivendica e/o usucapione.
Spiega, infatti, che la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di taluni immobili, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino. Mandato che in primo grado non è stato conferito all'amministratore.
Effettivamente la domanda di usucapione avanzata in via subordinata dal trattandosi di azione non di natura meramente conservativa, ma CP 1 '
avente la funzione di accertare la natura condominiale di un bene, necessitava la partecipazione dei singoli condomini e ^di ^un ^eventuale ^mandato all'amministratore conferito da tutti i condomini.
Pertanto, per tale domanda, deve rilevarsi la carenza di legittimazione attiva del
CP 1 Secondo la Corte di cassazione, l'amministratore che agisce in giudizio per ottenere l'usucapione di un bene a favore del condominio deve avere il mandato di ciascun condomino. In pratica, l'amministratore non può rivendicare i beni ^altrui ^se non è stato espressamente autorizzato da tutti i condomini all'unanimità. Non è dunque sufficiente un mandato approvato a maggioranza:
c'è bisogno di un mandato speciale rilasciato da ciascuno. Ciò perché l'azione giudiziaria volta a ottenere l'usucapione e, quindi, ad accrescere le parti comuni del condominio, esorbita dalle competenze dell'assemblea, la quale può deliberare per tutto ciò che riguarda la tutela e la protezione delle aree comuni, ma non per il loro accrescimento (Cass. Civ. n. 25014 del 9 novembre 2020).
Nella fattispecie in esame l'assemblea di condominio del 19 febbraio 2018 (doc.
17 allegato all'atto di citazione in primo grado) conferisce incarico, a maggioranza dei presenti, all'Avv. MA ON per esperire l'azione di rivendica. Tale deliberazione è priva di pregio in quanto l'assemblea di condominio non aveva i poteri per esercitare una simile azione. ^Il ^CP ¹ CP ¹ evidenzia altresì che in primo grado aveva depositato in atti copiosa documentazione, e in particolare, il regolamento di condominio sottoscritto in data 14.04.1965 anche dai sig.ri ^Persona ³ e [...] ^Per 2 regolamento nel quale i beni oggetto di giudizio venivano espressamente elencati tra i beni condominiali ai sensi e per gli effetti dell'art. 1117, comma 1 n. 2) c.c. Pertanto, o il ^CP 1 sarebbe proprietario dei beni per espressa previsione pattizia (regolamento di condominio) e per costante destinazione all'uso comune, oppure è divenuto proprietario perché ha usucapito i beni dal soggetto che ne aveva la proprietà esclusiva.
Anche per la domanda volta all'accertamento della proprietà esclusiva dei beni fondata sulla documentazione prodotta, richiamando quanto esposto in precedenza, deve ribadirsi la carenza di legittimazione del ^CP ¹
L'appellante ^Pt 1 contesta la sentenza lamentando nel merito l'erronea ricostruzione e il travisamento dei fatti di causa chiedendo di accogliere per l'effetto le conclusioni già formulate in prime cure e di accertare, dichiarare e statuire che egli ha il diritto di proprietà, nella quota di 12, sulle porzioni immobiliari riportati nel catasto urbano al foglio 474, part. 8 sub. 503, 504, 42 e 520 in modo unico ed esclusivo;
che non vi esistono diritti concorrenti sulla medesima res di terzi, né servitù, o altri diritti reali di godimento;
di statuire che il Condominio non ha diritto alcuno sulla res e pertanto chiede di condannare parte attrice di primo grado al rilascio degli immobili sopra indicati nella piena disponibilità del convenuto, e per l'effetto in via riconvenzionale, di condannare l'attore al pagamento dell'indennità di occupazione dal 01/01/2016 fino al soddisfo, commisurata al valore locatizio mensile dell'immobile pari ad € 550,00 per l'alloggio del portiere, ed € 330,00 per il locale portineria, o nella misura che verrà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese, anche generali, competenze ed onorari."
Anche tali domande sono inammissibili in quanto svolte nei confronti di un soggetto carente non solo di legittimazione attiva ma anche passiva.
Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, in ragione della soccombenza reciproca, possono essere compensate.

P.Q.M.

Parte 1 La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la sentenza
[...] e sull'appello incidentale proposto dal ^CP ¹ '
n. 1693/2020 del Tribunale di Roma, così provvede:

1- In totale riforma della sentenza di primo grado dichiara inammissibili tutte le domande per carenza di legittimazione del Controparte 4
[...]

2- compensa fa le parti le spese processuali di entrambi i gradi gel giudizio;

Roma, 13.8.2025
Il consigliere estensore Il Presidente
SU IN RA ET