REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott.ssa Silvia Di Matteo – presidente dott. Paolo Andrea Taviano – consigliere rel. dott. Renato Castaldo – consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 3758 del ruolo generale dell'anno 2020 tra
n. Napoli il 4/11/1980 (C.F. ), Parte_1 C.F._1
n. Napoli il 12/1/1983 (C.F. ) Parte_2 C.F._2
Entrambi rappresentati e difesi, giusta delega in atti, dall'Avv. Stefano Mastronardi ( ) presso il cui studio in Roma via Mangili 29 sono C.F._3 elettivamente domiciliati, con richiesta di ricevere le comunicazioni all'indirizzo pec fax 063227841 - appellanti Email_1
e ( ), Controparte_1 CodiceFiscale_4 Controparte_2
( ), ( ), CodiceFiscale_5 CP_3 CodiceFiscale_6
(C.F. ), (C.F. Controparte_4 C.F._7 Controparte_5
), (C.F. ), C.F._8 Controparte_6 C.F._9
(C.F. ), Parte_3 C.F._10 Parte_4
(C.F. ), (C.F ), C.F._11 Parte_5 C.F._12 tutti rappresentati e difesi, giusta delega in atti, dall'Avv. Isidoro Sperti (C.F
) presso il cui studio in Roma via G.B.Tiepolo 4 sono C.F._13 elettivamente domiciliati, con richiesta di ricevere le comunicazioni all'indirizzo pec
- appellati – appellanti incidentali Email_2
nonché
(C.F. ) rappresentato e difeso, giusta delega CP_7 C.F._14 in atti, dall'Avv. Marco Ferraro (C.F ) e dall'Avv. Stefano C.F._15
Giove (C.F ) presso il cui studio in Roma viale Regina C.F._16
Margherita 278 sono elettivamente domiciliati, con richiesta di ricevere le comunicazioni all'indirizzo pec appellato Email_3
(C.F. ) res. Rocca Priora (RM) via Controparte_8 C.F._17
Mediana n. 75 appellata contumace

1 avverso sentenza del Tribunale di Roma n. 7629/2020
oggetto vendita di immobili

conclusioni come in atti SVOLGIMENTO DEL PROCESSO I signori e la IG , unitamente al defunto coniuge CP_1 CP_8 Persona_1 in data 6/2/2015 hanno trasferito ai signori per il corrispettivo di € Parte_6
225.000,00, la proprietà superficiaria di porzioni immobiliari facenti parte del fabbricato sito in Roma con accesso da Via Vigne Nuove snc rientrante nel Piano di Zona n. 6 comparto M3 lotto B. I signori venuti a conoscenza dopo l'acquisto dell'esistenza della Parte_6 convenzione ex art. 35 legge n. 865/1971, stipulata il 3/8/1982 tra il Comune di Roma ed il costruttore dell'immobile e della mancata eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione stabilito nella convenzione pari ad € 116.698,61, chiamavano in giudizio i venditori chiedendo la declaratoria di nullità dell'art. 3 dell'atto di compravendita del 6/2/2015 per contrarietà a norme imperative, con conseguente applicazione del prezzo imposto dalla convenzione e obbligo di restituzione da parte degli acquirenti della somma di € 108.301,39 pari alla differenza tra il prezzo corrisposto e quello imposto dalla convenzione. In primo grado si sono costituiti i quali chiedevano chiamarsi in causa il notaio CP_1
, quale notaio rogante, per essere da questo manlevato in caso di CP_7 accoglimento delle domande attoree, contestando la pretesa degli attori di cui chiedevano il rigetto per infondatezza e formulavano domanda riconvenzionale di nullità dell'intero contratto con condanna dei ricorrenti alla restituzione del bene ed al pagamento di un indennizzo per l'occupazione dell'immobile. Si costituiva il notaio il quale chiedeva il rigetto della domanda nei suoi CP_7 confronti in quanto l'atto era stato rogato prima della sentenza n 18135/2015 che ha statuito la permanenza del vincolo del prezzo massimo di cessione per i trasferimenti degli immobili successivi a quello dall'originario costruttore. La rimaneva contumace. CP_8
Con sentenza n. 7629/2020 il Tribunale di Roma ha:
-dichiarato la nullità parziale dell'atto di compravendita del 6/2/2015 con atto a rogito del notaio con riferimento all'art. 3 con il quale è stato determinato il prezzo CP_7 di vendita in € 225.000,00, sostituendo a detto prezzo ex art. 1339 c.c. il prezzo massimo di cessione previsto dalla convenzione;

-dichiarato improseguibile l'azione di ripetizione di indebito
-respinto le domande formulate dai convenuti ei confronti del notaio CP_1 CP_7
-compensato le spese
-posto a carico dei convenuti le spese di CTU. Avverso la predetta sentenza hanno proposto appello gli attori Parte_6 chiedendone la riforma con vittoria di spese del doppio grado.
2 Si sono costituiti in secondo grado gli appellati chiedendo in via principale il CP_1 rigetto dell'appello in quanto infondato, in via subordinata in caso di accoglimento dell'appello, ferma la posizione di ogni singolo erede (3,333%) nei cui limiti è stato accettato il contraddittorio, dichiararsi il Notaio tenuto a garantire i convenuti CP_7 per tutto quanto da essi dovuto. Gli appellati hanno inoltre formulato appello incidentale chiedendo la riforma della sentenza impugnata nel senso di condannare il Notaio al pagamento delle CP_7 spese del doppio grado per l'effetto della violazione dell'obbligo di informazione nei confronti delle parti, con vittoria di spese. Si è altresì costituito il Notaio chiedendo il rigetto dell'appello principale in CP_7 quanto infondato e in via subordinata, limitare il risarcimento nei confronti del notaio ai sensi dell'art. 1223 – 1225 -1227 c.c., con vittoria di spese. All'udienza del 14/05/2025, la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica. MOTIVI DELLA DECISIONE Il Giudice di prime cure ha affermato che il legislatore, con la novella di cui all'art. 25 undecies, L. n. 136 del 17.12.2018, avrebbe legittimato a richiedere e pagare l'affrancazione dal vincolo reale del prezzo massimo di cessione, chiunque vi aveva interesse, anche se non più titolare di diritti reali sul bene immobile e che la clausola contrattuale con cui si stabiliva un prezzo differente a quello massimo di cessione era inefficace in pendenza dell'istanza di affrancazione. Ciò posto, non era consentito all'acquirente di agire contro l'alienante per la ripetizione della somma indebitamente versatagli. Infatti, il Tribunale – vista la richiesta di affrancazione presentata al , CP_9 dai in data 1 aprile 2019, la cui presentazione non è oggetto di contestazione, CP_1 ha ritenuto sussistente la pendenza del procedimento di rimozione del vincolo e, quindi, dichiarato improseguibile la domanda di ripetizione di indebito avanzata dai ricorrenti per ottenere la condanna dei convenuti al Parte_6 CP_1 pagamento della differenza tra il prezzo pattuito con il contratto e il prezzo massimo di cessione (quest'ultimo stabilito con la convenzione urbanistica). Inoltre, il Giudice di primo grado rilevava che l'incompletezza della documentazione non rendeva inefficace la proposizione della domanda di affrancazione. Con il primo motivo gli appellanti principali deducono l'errata valutazione circa la tardività della produzione dell'istanza di affrancazione rispetto alla scadenza dei termini di cui all'art.183 cpc, con conseguente invalidità del mezzo di prova. In particolare gli appellanti lamentano che il Giudice all'udienza del 13/12/2018 ha concesso alle parti i termini ex art. 183 c. 6 cpc nella versione precedente alla riforma
“Cartabia”, la legge n. 136/2018 è entrata in vigore il successivo 17/12/2018, mentre i convenuti hanno prodotto solo in data 8/4/2019 la domanda di affrancazione presentata al successivamente alla scadenza dei termini di cui CP_9 all'art.183 c.6 cpc, circostanza dalla quale discenderebbe l'inammissibilità della produzione documentale. Il motivo è infondato In proposito osserva la Corte che le preclusioni istruttorie non operano per i documenti sopravvenuti che, per definizione, non potevano essere prodotti prima
3 della maturazione delle barriere preclusive, purchè la produzione avvenga nella prima difesa utile alla formazione del documento (Cass. n. 10557/2024). Nel caso in esame è evidente che il documento costituito dall'istanza di affrancazione sia venuto ad esistenza successivamente alla sua protocollazione da parte del in data 1/4/2019 e sia stato prontamente depositato in giudizio in data CP_9
8/4/2019. Inoltre non si ravvisa alcun addebito ascrivibile ai venditori per tale produzione sopravvenuta posto che per la presentazione dell'istanza di affrancazione non è previsto alcun termine, l'istanza è stata presentata da 10 aventi diritto abitanti in diverse città d'Italia e, inoltre, il di Roma soltanto con delibera del 5/2/2019 CP_9 ha autorizzato gli uffici competenti alla stipulazione delle pratiche di affrancazione a seguito dell'entrata in vigore della legge n. 136/2018. Conseguentemente va confermata la decisione del Tribunale di ritenere ammissibile la produzione dell'istanza di affrancazione. Con il secondo motivo gli appellanti lamentano l'errata valutazione circa la efficacia dell'istanza di affrancazione, seppure incompleta, ai fini della pendenza del procedimento di rimozione del vincolo. Il motivo è infondato. Rileva la Corte che il procedimento di affrancazione è un procedimento amministrativo ad istanza del privato che ha l'esigenza all'adozione del relativo provvedimento da parte dell'amministrazione. All'istanza segue la comunicazione di avvio del procedimento e la nomina del responsabile e già in tale fase il procedimento amministrativo è ad ogni effetto pendente in fase istruttoria nell'ambito della quale si inserisce, ai sensi del comma 7 dell'art. 2 della legge n. 241/1990 l'eventuale integrazione documentale richiesta dall'amministrazione al privato che ha formulato l'istanza. Peraltro l'integrazione richiesta nel caso di specie non riguardava aspetti inerenti il merito dell'istanza, ma un aspetto meramente formale relativo al codice fiscale di elemento che in nessun caso avrebbe potuto incidere sulla Parte_3 pendenza del procedimento amministrativo, tant'è che il Comune una volta integrata la pratica, non ha richiesto la formulazione di una nuova istanza di provvedimento o di altro atto di impulso da parte del privato, ma ha proseguito il procedimento iniziato con l'istanza originaria, procedimento rimasto, quindi, pendente nonostante la richiesta integrazione. Conseguentemente questa Corte condivide l'orientamento del Tribunale in ordine alla ritenuta pendenza del procedimento di rimozione del vincolo con conferma della relativa statuizione. Con il terzo motivo gli appellanti lamentano l'errata applicabilità della legge n. 136/2018 ai giudizi in corso e l'omessa valutazione dei profili di incostituzionalità evidenziati. Il motivo è infondato. Come affermato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. S.U. n. 21348/2022), il sistema normativo tende ad evitare manovre speculative: tali sono sia quella dei venditori che, dopo aver acquistato l'immobile dal costruttore a prezzo vincolato, lo rivendano a prezzo libero, sia quella dei successivi acquirenti che, dopo aver comprato il bene a prezzo libero, agiscano nei confronti del venditore chiedendo la
4 restituzione del prezzo pagato in eccedenza per poi procedere all'affrancazione in modo da poter vendere a prezzo libero. In questa chiave di lettura si rivela quanto mai coerente la modifica disposta dall'art. 25 undecies del d.l. n. 119 del 2018 il quale, innovando rispetto alla previsione di cui al d.l. n. 70 del 2011, ha esteso la facoltà di affrancazione a tutti gli interessati, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile;
come la Corte costituzionale ha definitivamente chiarito nella sentenza n. 210 del 2021, “l'estensione della legittimazione all'affrancazione in capo ai venditori non si traduce in un ausilio foriero di disparità di trattamento, ma risponde, invece, a una finalità di riequilibrio che trova giustificazione proprio nei principi uguaglianza e di ragionevolezza. Non può, infatti, disconoscersi che, alla stregua dell'assetto regolatorio chiarito dal diritto vivente, l'acquirente dell'alloggio sociale a prezzo di mercato avrebbe potuto agire in ripetizione dell'indebito e al contempo affrancare, in quanto proprietario, il bene per poi rivenderlo a prezzo libero. Per contro, la formulazione ratione temporis dell'art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448 del 1998 non permetteva al venditore attinto dalla pretesa restitutoria di adeguare, attraverso l'affrancazione, il valore del bene ceduto al prezzo concordato con la controparte”. La logica del sistema attualmente vigente, pertanto, è nel senso che chi vuole vendere l'immobile a prezzo di mercato può farlo solo attraverso la procedura di affrancazione, pagando una somma - la cui soglia è stata peraltro limitata dall'ultima modifica del comma 49 bis intervenuta ad opera del d.l. n. 77 del 2021 - che costituisce una sorta di compenso per lo svincolo, in modo da restituire all'immobile il suo pieno valore di mercato;
il che trova autorevole conferma in un altro passaggio della citata sentenza della Corte costituzionale, là dove essa ricorda che il riconoscimento “della facoltà di affrancare l'alloggio sociale dopo cinque anni dalla prima assegnazione non incide sulla funzione pubblicistica dell'edilizia convenzionata, ed evidentemente non comporta né la soppressione né la limitazione di alcun diritto, ma consente al beneficiario del servizio di scegliere se continuare a fruire dell'immobile a fini abitativi ovvero se utilizzare, nell'esercizio dell'autonomia privata, le potenzialità reddituali dell'immobile immettendolo - previo versamento di un corrispettivo pecuniario al Comune - nel libero mercato”. Quanto alla questione della retroattività, le Sezioni Unite hanno richiamato ancora la pronuncia del Giudice delle leggi, con cui, nel dichiarare non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 25 undecies del d.l. n. 119 del 2018 e dell'art. 31, 10 commi 49 bis, 49 ter e 49 quater della legge n. 448 del 1998, si è anche affermato che tali norme si sono inserite in un contesto interpretativo connotato da particolare complessità, nel quale “il sopraggiungere di ulteriori aggiustamenti del quadro normativo non poteva reputarsi evenienza improbabile”; e ciò anche perché l'incidenza delle norme censurate sui giudizi ancora in corso non andava a stravolgere “in modo del tutto sproporzionato l'assetto definito dalla normativa previgente”. Si è, quindi, concluso nel senso di ritenere che il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49 bis, della legge n. 448 del 1998 e che “La procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25 undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso
5 in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del di. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); e la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili nei termini di cui all'art. 31, comma 49-quater, della legge n. 448 del 1998”. Ne deriva, quindi:
- l'estensione della legittimazione a richiedere l'affrancazione (sempre che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento) a tutte le “persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile” (e dunque anche alla parte che si è già resa venditrice dell'immobile gravato dal vincolo);
- l'inefficacia della clausola determinativa del prezzo “in pendenza della rimozione dai vincoli” (ossia in pendenza del procedimento amministrativo di “affrancazione” avviato dall'interessato) giacché è previsto che “il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato”;
- la previsione dell'estinzione dell'azione fondata sulla nullità della clausola con la rimozione del vincolo (“L'eventuale pretesa di rimborso” - ossia l'azione di ripetizione di indebito o di arricchimento ingiustificato fondata sulla differenza fra prezzo convenuto e prezzo vincolato - “si estingue con la rimozione dei vincoli”) effettuata con le modalità ivi indicate;

- l'estensione dell'applicazione delle disposizioni che precedono anche alle compravendite immobiliari intervenute prima della riforma entrata in vigore il 19.12.2018 (v. comma 2 dell'art. 25 undecies della legge 136/2018, secondo cui “Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”). Va poi osservato che la Corte Costituzionale, con sentenza n. 210 del 2021, ha dichiarato “non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, come convertito, e dell'art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49- quater, della legge n. 448 del 1998, come modificato dal citato art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, sollevate, in riferimento agli artt. 3, 24, 42, 47, secondo comma, 77, secondo comma, 101, 102, 104, 111 e 117, primo comma, della Costituzione, quest'ultimo in relazione all'art. 6 della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), firmata a Roma il 4 novembre 1950, ratificata e resa esecutiva con legge 4 agosto 1955, n. 848, nonché all'art. 1 del Protocollo addizionale alla CEDU, firmato a Parigi il 20 marzo 1952, dall'Arbitro unico di Roma con l'ordinanza indicata in epigrafe”. Appare allora evidente, alla luce della normativa applicabile e delle pronunce giurisprudenziali richiamate, l'infondatezza del terzo motivo d'appello. Il primo Giudice ha, dunque, fatto corretta applicazione della normativa introdotta con la legge n. 136/2018 e dei suddetti principi, dovendosi osservare che pacificamente i odierni appellati, hanno depositato al l'istanza di CP_1 CP_9 affrancazione, mentre a nulla rileva che la documentazione non fosse completa, potendo questa sempre essere integrata.
6 Infatti, secondo la normativa sopra richiamata, la semplice presentazione dell'istanza di affrancazione, benché incompleta, determinando la pendenza del procedimento amministrativo volto all'eliminazione del vincolo rende improseguibile l'azione di rimborso proposta dall'appellante. Conclusivamente, l'appello principale deve essere integralmente rigettato con assorbimento dell'appello incidentale. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche. Dette spese vanno liquidate mediante applicazione dei parametri medi previsti dal D.M. Giustizia n. 147/2022 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale nelle cause di valore compreso tra euro 52.000,01 e 260.000,00 (valore della controversia € 108.000,00). In considerazione dell'assorbimento dell'appello incidentale compensa le spese del grado tra il Notaio e le altre parti CP_7
Sussistono i presupposti per la debenza, in capo agli appellanti di una somma pari al contributo unificato.

PQM

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da e , avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. Parte_1 Parte_2
7629/2020, previo assorbimento dell'appello incidentale e di ogni altra questione, così decide: a) rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;
b)condanna gli appellanti e alla rifusione, in favore Parte_1 Parte_2 degli appellanti costituiti , , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, , , , Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 Parte_3
, , delle spese processuali che liquida nella Parte_4 Parte_5 complessiva somma di euro 9.991,00 oltre a rimborso forfetario 15% e a oneri accessori come per legge;
c)in considerazione dell'assorbimento dell'appello incidentale compensa le spese del grado tra il Notaio e le altre parti. CP_7
d) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo agli appellanti di somma pari al contributo unificato versato. Roma, 24 settembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente Dott. Paolo Andrea Taviano D.ssa Silvia Di Matteo
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