N. R.G. 596/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Terza Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Manuela Velotti Presidente dott. Andrea Lama Consigliere dott. Fabio Cartelli Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 596/2023 promossa da:
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
con il patrocinio dell'Avv. Domenico Di Bari
APPELLANTE contro
(C.F. Controparte_1 C.F._2
con il patrocinio degli Avv.ti Andrea Montani e Davide Milanesi
APPELLATA e APPELLANTE INCIDENTALE
Conclusioni per l'appellante:
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere:
1) In via principale, accogliere il proposto appello di parte attrice per i motivi ivi esposti e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 114/2023 emessa in data 12 febbraio 2023 dal Tribunale di Forlì – seconda sottosezione civile - in persona del Giudice dott.ssa Maria Cecilia Branca (N.R.G. 3507/2018) e pubblicata in data 14 febbraio 2023, mai notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si pagina 1 di 13 riportano:
“a) accertare e dichiarare che l'immobile sito in Mercato Saraceno (FC) Via Fausto Coppi n. 4 oggetto di preliminare di vendita tra e è privo delle caratteristiche funzionali Controparte_1 Parte_1 promesse dall'alienante e necessarie a soddisfare le necessità abitative dell'acquirente, difettando in particolare il requisito dell'abitabilità;
b) accertare e dichiarare, per l'effetto, l'inadempimento in capo a parte venditrice del preliminare di compravendita immobiliare oggetto del presente procedimento;

c) dichiarare conseguentemente risolto ex art. 1453 c.c. e norme connesse il preliminare intercorso fra e Controparte_1 Parte_1
d) condannare per l'effetto a restituire a quanto corrisposto a titolo di Controparte_1 Parte_1 acconto pari ad euro 8.400,00;
e) condannare altresì parte convenuta a risarcire il danno pari alle spese notarili inutilmente sostenute nella misura di euro 1.750,00;
f) condannare parte convenuta a risarcire in via equitativa ogni ulteriore danno subito dall'attore in conseguenza dell'inadempimento del contratto nella misura di euro 15.000,00 o nella diversa somma ritenuta equa e di giustizia;

g) accertare la sussistenza degli estremi della lite temeraria nella resistenza in giudizio dispiegata dalla convenuta con conseguente condanna della stessa oltre che alle spese di lite al ristoro dei danni da liquidarsi ex art. 96 c.p.c.”
e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata per tutti i motivi meglio esposti nell'atto di appello.
2) In subordine, in accoglimento del motivo B2, riformare la sentenza impugnata nel capo in cui ha erroneamente condannato parte attrice al pagamento di euro 6.000,00, in quanto non dovuto in ragione della previsione dell'art. 5 del preliminare.
3) In relazione all'appello incidentale di parte convenuta, se ne chiede il rigetto per l'infondatezza delle pretese in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge, relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
Conclusioni per l'appellata e appellante incidentale:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Bologna, contrariis rejectis,
Nel merito ed in via principale:
- Rigettare l'appello interposto da in quanto inammissibile e comunque infondato in fatto Parte_1 ed in diritto, anche ed eventualmente con diversa motivazione, con conferma integrale della sentenza n. pagina 2 di 13 114/2023 emessa dal Tribunale di Forlì in data 23.12.2022 e depositata/pubblicata in data 27.12.2022.
IN ACCOGLIMENTO DELL'APPELLO INCIDENTALE svolto da ed in parziale Controparte_1 riforma della sentenza n. 114/2023 del Tribunale di Forlì:
- Condannare l'appellante al risarcimento del danno subito dalla promittente venditrice Parte_1 per effetto dell'illegittima occupazione dell'immobile, dall'immissione nel possesso Controparte_1
(09.11.2016) alla data di effettivo rilascio, danno da liquidarsi nella somma di € 8.400,00 ovvero in quella che verrà accertata secondo le voci e le componenti indicate in atti, ovvero in quelle diverse entità, superiori od inferiori, che dovessero essere ritenute di giustizia, con riconoscimento e congruo indennizzo in primis per il maggior danno da svalutazione monetaria ed imputazione poi degli interessi di legge sulla somma rivalutata, e ciò dal giorno della mora a quello di effettivo pagamento;

- Condannare il soccombente al rimborso integrale delle spese di lite di primo grado in Parte_1 favore di ovvero, in subordine, al rimborso parziale per effetto della compensazione Controparte_1 parziale delle spese di lite.
Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre accessori di legge, per entrambi i gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. conveniva in giudizio deducendo di essersi interessato Parte_1 Controparte_1
all'acquisto di un immobile sito in Mercato Saraceno alla via Fausto Coppi, 4, come visionato su annuncio sul sito subito.it, completo di foto;

- dopo avere visionato l'immobile, atteso che in sede di trattative la precisava CP_1
“…che l'immobile è formalmente ad uso cantina e servizio. Aggiunge, non di meno, d'aver contattato il tecnico del Comune e che, con pochi lavori e per effetto di una domanda a suo tempo presentata in Comune, almeno la parte superiore del bene è abitabile”, e in data 9 novembre 2016 Parte_1 CP_1
stipulavano contratto preliminare di vendita a ministero del Notaio Per_1
- veniva immesso nel possesso dell'immobile contestualmente alla sottoscrizione Parte_1
del preliminare;

- in data 23 luglio 2018, a seguito di sopralluogo, veniva accertato dalla Polizia Municipale un abuso edilizio consistente nell'utilizzo quale abitazione dei locali accatastati ad uso cantina e, in data 26 luglio 2018, veniva ordinato dal Sindaco lo sgombero dell'immobile;
- la si impegnava a regolarizzare l'accatastamento dell'immobile e ad ottenere il CP_1
certificato di abitabilità, con richiesta al di lasciare momentaneamente Parte_1
pagina 3 di 13 l'abitazione, per l'esecuzione dei lavori a tal uopo necessari;

- ciononostante, dal momento del rilascio e sino alla data della domanda giudiziale, mai veniva conseguita l'abitabilità dell'immobile.
Conseguentemente, il promissario acquirente deduceva la configurabilità di un'ipotesi di aliud pro alio, che legittimava la richiesta di risoluzione del contratto e i conseguenti obblighi restitutori e risarcitori.
2. Si costituiva in giudizio eccependo la nullità della citazione e chiedendo Controparte_1
il rigetto delle avverse domande e, in via riconvenzionale, accertarsi il grave inadempimento del la legittimità del recesso dalla stessa operato, con il conseguente diritto sia a Parte_1
trattenere le somme già versate ratealmente dal a titolo di caparra confirmatoria, Parte_1
pari ad € 8.400,00, sia ad ottenere la condanna al pagamento di euro 6.000,00 a saldo di predetta somma, oltre al risarcimento del danno da occupazione illegittima, rivalutazione monetaria e interessi dal giorno di mora al saldo effettivo.
3. A tale fine, la convenuta eccepiva l'impossibilità di riferire le fotografie allegate da controparte all'annuncio pubblicato su internet;
contestava le avverse deduzioni circa l'avvenuta presentazione, da parte della di una domanda finalizzata all'ottenimento CP_1
dell'abitabilità dell'immobile, eccependo esser stata meramente richiesta da parte della società costruttrice, una certificazione di conformità edilizia ed agibilità, Controparte_2
come da attestazione in sede notarile;
deduceva, dunque, in via riconvenzionale,
l'inadempimento di controparte rispetto agli obblighi assunti in sede di stipula del contratto preliminare;
contestava, altresì, essere intervenuta la vendita di aliud pro alio, eccependo la precisa descrizione dello stato di accatastamento dell'immobile nel contratto preliminare di vendita;
in ultimo, allegava l'omesso pagamento delle restanti rate mensili da parte del
[...]
a far data da agosto 2018. Pt_1
4. La causa veniva istruita mediante prova per testi, interpello e CTU per accertare se gli screenshots versati in atti corrispondevano ai messaggi inviati e ricevuti sui telefoni cellulari depositati agli atti, e veniva infine decisa con la sentenza oggi impugnata con la quale il
Tribunale di Forlì rigettava la domanda di parte attrice;
rigettava l'eccezione di nullità della citazione;
accoglieva parzialmente la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta pagina 4 di 13 e per l'effetto, dichiarava legittimo l'intervenuto recesso esercitato da ex Controparte_1
art. 1385, comma 2, cod. civ. e condannava parte attrice al pagamento, in favore di parte convenuta, della somma di Euro 6.000,00, oltre ad interessi legali dalla domanda al saldo;
ordinava a l'immediato rilascio dell'immobile; compensava le spese di lite Parte_1
e poneva in via definitiva le spese di CTU a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.
5. Il Tribunale, rigettata in via preliminare l'eccezione di nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza dell'oggetto e della causa petendi, riteneva che la domanda di parte attrice non meritasse accoglimento non sussistendo nel caso di specie un'ipotesi di aliud pro alio.
In primo luogo, avendo riguardo all'oggetto del contratto, il giudice di primo grado evidenziava che, nel caso di specie, “la cosa contrattata” era inequivocabilmente indicata all'art. 1 del contratto preliminare di compravendita ove si legge: “La signora CP_1
promette di vendere al signor che promette di comprare, la piena
[...] Parte_1
proprietà di [una] porzione del fabbricato condominiale sito in Comune di Mercato Saraceno, località Bora,
Via Fausto Coppi […] consistente in locali ad uso cantina e servizio distribuiti ai piani terra e interrato”.
6. Inoltre, all'articolo 9 del contratto, rubricato “Urbanistica ed edilizia”, la promittente venditrice dichiarava che la domanda relativa al certificato di agibilità e abitabilità era stata presentata al Comune di Mercato Saraceno, addirittura, in data 30 luglio 2009, con n. prot.
11035, e che in particolare detta documentazione, peraltro richiamata dal contratto preliminare, descriveva, nella scheda tecnica, in maniera puntuale e incontrovertibile lo stato di accatastamento dei locali come “cantina”.
Sicché, concludeva il giudicante che l'immobile consegnato al e nel quale veniva Parte_1
immesso in possesso già alla data di sottoscrizione del preliminare era certamente conforme a quello oggetto del contratto.
7. Rilevava inoltre che il avrebbe dovuto, al più, provare l'esistenza di accordi Parte_1
ulteriori e relativi ad un'eventuale assunzione, in sede di trattativa, da parte della CP_1
dell'obbligo di adoperarsi al fine di ottenere l'abitabilità dell'immobile, quale condicio sine qua non della conclusione dell'affare ovvero quale elemento accidentale, nella fattispecie della c.d. presupposizione, o “condizione inespressa”, del contratto, ma che di ciò non vi era pagina 5 di 13 prova, né parte attrice aveva allegato esservi stata presupposizione, e peraltro, era proprio lo stesso attore ad allegare che, in sede di trattative, la aveva precisato, in maniera del CP_1
tutto trasparente, lo stato di accatastamento dei locali medesimi, mentre non vi era prova che la stessa avesse informato lo stesso di essere “in grado di rendere l'immobile Parte_1
abitabile”.
8. A tale riguardo il giudice di primo grado osservava che, invero, dall'analisi degli screenshots prodotti come doc. 15 da parte attrice, si leggeva che certamente la s'impegnava ad CP_1
eseguire lavori di ripristino sull'immobile occupato dal ma questi mai erano volti Parte_1
al conseguimento del certificato di abitabilità, ritenendosi viceversa necessari a riportare i locali ad uso cantina e servizi come risultanti in catasto, non ravvisandosi pertanto un comportamento inadempiente, in capo alla convenuta, rispetto al contratto preliminare stipulato in data 9 novembre 2016.
9. Ciò posto, il Tribunale riteneva che invece meritasse parziale accoglimento la domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta, evidenziando che si era obbligato a Parte_1
corrispondere mensilmente la somma di euro 400,00 a titolo di caparra confirmatoria, per un complessivo importo di euro 14.400,00 da versarsi interamente entro la data del 15 ottobre 2019; rilevato che era pacifico l'inadempimento degli obblighi assunti da parte attrice in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, in quanto, come da stessa dichiarazione del “Della […] caparra sono state pagate rate per euro Parte_1
8.400,00” doveva pertanto dichiararsi legittimo l'esercizio del diritto di recesso operato dalla nelle forme e nei modi dell'art. 1385, comma 2, cod. civ.. CP_1
10. Conseguentemente, doveva considerarsi inefficace il vincolo contrattuale e ritenersi legittima la ritenzione della caparra confirmatoria così come pattuita all'art. 4 del contratto preliminare di compravendita e pari ad euro 14.400,00, con conseguente condanna del
[...]
al pagamento, in favore di parte convenuta, dell'importo di euro 6.000,00, quale Pt_1
quota restante al netto delle rate medio tempore versate per euro 8.400,00, oltre al rilascio immediato dell'immobile.
Il Tribunale rigettava invece l'ulteriore domanda riconvenzionale di risarcimento del danno da occupazione illegittima, svolta da parte convenuta, ritenendo che il danno non poteva pagina 6 di 13 considerarsi in re ipsa e che, nel caso di specie, la aveva in maniera assolutamente CP_1
generica dedotto tale danno, da essa peraltro indeterminato nel quantum, e indeterminabile vista l'assenza totale di allegazioni circa il valore locativo dell'immobile per cui è causa.
Infine, reputava opportuno compensare le spese di lite, atteso che a fronte del rigetto della domanda attorea doveva del pari rigettarsi sia l'eccezione di nullità della citazione, sia la domanda riconvenzionale relativa al danno da illegittima occupazione.
11. Avverso la sentenza ha proposto appello chiedendone la riforma, e si è Parte_1
costituita in giudizio l'appellata eccependo l'inammissibilità, chiedendo comunque il rigetto dell'impugnazione e proponendo a sua volta appello incidentale.
All'udienza del 16.12.2025, tenutasi con modalità telematiche, la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
12. Con il primo motivo si lamenta l'erronea ricostruzione dei fatti operata dal giudice di prime cure che lo avrebbe condotto a conclusioni errate circa l'imputabilità delle cause di risoluzione del contratto di compravendita e le conseguenze che ne sono derivate.
Si deduce che, contrariamente a quanto stabilito in sentenza, l'istruttoria condotta avrebbe dovuto portare a ritenere sussistenti tutti gli elementi per dichiarare risolto il contratto preliminare stipulato tra e ai sensi dell'art. 1453 c.c. per Parte_1 Controparte_1
l'inadempimento di quest'ultima per aver ceduto un immobile privo delle caratteristiche funzionali promesse e necessarie a soddisfare le necessità abitative dell'acquirente, difettando in particolare il requisito dell'abitabilità, così portando a termine una vendita di aliud pro alio.
13. Deduce l'appellante che dagli atti di causa risulterebbe dimostrato che la non si CP_1
era obbligata a vendere locali ad uso cantina e servizi ma, al contrario, un immobile abitabile adibito ad appartamento per civile abitazione, completamente arredato per tale uso.
In particolare, il Tribunale non avrebbe tenuto in debito conto quanto dichiarato dalla venditrice al punto 9 “Urbanistica e Edilizia” del contratto preliminare relativo all'abitabilità dell'immobile e non avrebbe considerato che l'ammontare del prezzo richiesto per la compravendita era adeguato in relazione ad un appartamento, mentre sarebbe stato pagina 7 di 13 assolutamente esorbitante per un locale ad uso cantina. Deduce l'appellante, inoltre, che anche il comportamento tenuto dalla promittente venditrice in sede di trattative aveva indotto in errore il promittente acquirente in quanto la sig.ra aveva pubblicizzato CP_1
l'immobile come appartamento, di cui aveva tutte le caratteristiche esteriori, compresi i servizi ed il mobilio.
14. Lamenta il che, contrariamente a quanto assicurato dalla in data 23 Parte_1 CP_1
luglio 2018 veniva eseguito un sopralluogo dalla Polizia Municipale nel quale veniva accertata l'inabitabilità dei locali, a cui faceva quindi seguito l'ordinanza di sgombero del 26 luglio 2018, e che in ragione di questi eventi l'appellante si era pertanto determinato ad abbandonare l'immobile, senza più rientrarvi, inviando in data 11 agosto 2018 una raccomandata alla con cui dichiarava di risolvere il contratto e di cessare di CP_1
corrispondere le rate fissate a titolo di caparra confirmatoria.
15. L'appellante lamenta dunque che, al contrario di quanto affermato in sentenza, dall'istruttoria emergerebbe in maniera evidente la carenza dei presupposti per ritenere legittimo il recesso della convenuta ex art. 1385 comma 2 c.c., essendo stata la la CP_1
parte inadempiente, e non il che ha cessato di pagare le rate pattuite a titolo di Parte_1
caparra confirmatoria solo dopo l'invio della raccomandata con cui dichiarava di ritenere risolto il contratto per il grave inadempimento della convenuta.
16. Con il secondo motivo si lamenta l'erronea applicazione della legge e l'erronea ricostruzione dei fatti con riferimento alla condanna dell'odierno appellante al pagamento di euro 6.000,00 quale residua somma ancora da corrispondersi a titolo di caparra confirmatoria in conseguenza della ritenuta legittimità del recesso della sig.ra CP_1
Si deduce, a tale riguardo, che il giudice di prime cure non avrebbe tenuto presente che in ipotesi di inadempimento della parte promittente acquirente, il contratto preliminare (che all'art.4 espressamente prevedeva la rateizzazione della caparra confirmatoria) stabiliva all'articolo 5 il diritto di recesso della parte promissaria venditrice “trattenendo tutte le somme sino a quel momento versate a titolo di caparra confirmatoria, quale equo indennizzo per il godimento dell'immobile”.
pagina 8 di 13 17. Deduce quindi l'appellante che, anche qualora si dovesse ritenere legittimo il recesso della nulla l'attore sarebbe tenuto a corrisponderle per la restante somma di euro CP_1
6.000,00, che nel momento in cui ha cessato di occupare l'immobile non ha più versato, e che l'appellata avrebbe diritto soltanto a trattenere le somme sino a quel momento versate dal ma non a vedersi corrisposta l'intera somma stabilita a titolo di caparra Parte_1
confirmatoria.
18. Con il primo motivo di appello incidentale la sig.ra deduce l'erroneità della CP_1
sentenza nella parte in cui non ha accolto la domanda di risarcimento del danno per occupazione illegittima dell'immobile promesso in vendita.
Il Tribunale avrebbe ritenuto non provato il danno dedotto dalla promissaria venditrice, non considerando che la Suprema Corte, anche a Sezioni Unite, ha ritenuto che in caso di illegittima occupazione il danno è in re ipsa ed in particolare, quando il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa avendo come parametro il canone locativo di mercato.
19. Deduce l'appellante incidentale che la sentenza è errata nella parte in cui ha stabilito che nella fattispecie il danno risulterebbe indeterminabile “vista l'assenza totale di allegazioni circa il valore locativo dell'immobile per cui è causa”. Invero, dal contratto preliminare concluso tra le parti si deduce che il canone locativo è pari a € 400,00 mensili e quindi il risarcimento del danno subìto dalla promittente venditrice per effetto dell'illegittima occupazione a far data dall'immissione nel possesso (09.11.2016) alla data di effettivo rilascio, ammonterebbe a €
8.400,00.
20. Con il secondo motivo di appello incidentale si lamenta la compensazione delle spese di lite che il Giudice di primo grado avrebbe, erroneamente, stabilito riconoscendo nella fattispecie una reciproca soccombenza, non considerando invece che, da un lato, la domanda attorea è stata rigettata in toto, dall'altro - respinta l'eccezione di nullità della citazione e la domanda riconvenzionale da illegittima occupazione - è stata invece accolta la domanda riconvenzionale principale di parte convenuta avente ad oggetto la declaratoria di legittimità del recesso ex art. art. 1385 co. 2 c.c.
pagina 9 di 13 Si deduce che, a fronte dell'accertata soccombenza di parte attrice, il Giudice di primo grado avrebbe dovuto condannare il medesimo al rimborso integrale delle spese di lite in favore della o quanto meno, compensare solo parzialmente le spese di lite. CP_1
21. Il primo motivo dell'appello principale è infondato.
Invero, come correttamente evidenziato dal giudice di primo grado, in claris non fit interpretatio e nel preliminare di compravendita redatto nella forma della scrittura privata autenticata a ministero del not. si legge testualmente: “la sig.ra Persona_2 CP_1
promette di vendere al sig. che promette di comprare, la piena
[...] Parte_1
proprietà di quanto appresso: porzione del fabbricato condominiale sito in Comune di Mercato Saraceno, località Bora, Via Fausto Coppi, erigentesi su terreno che ne costituisce il sedime e la corte pertinenziale, distinto al Catasto Terreni di detto Comune al foglio 2 con la particella 1113, Ente Urbano di mq.1960, consistente in locali ad uso cantina e servizio distribuiti ai piani terra e interrato, con annessa corte esclusiva e pertinenziale, avente accesso dal civico n. 4 di detta Via, censite al Catasto
Fabbricati del Comune di Mercato Saraceno, al foglio 2(due) mappale n. 1113 sub.14, P. S1-T, categoria
C/2, classe 4, mq.104 RC. Euro 413,58.
22. Dalla lettura dell'atto non emerge in alcun modo, quindi, che l'immobile è adibito ad uso abitativo, né risulta l'assunzione di alcun obbligo a carico della promittente venditrice per un cambio di destinazione del bene promesso in vendita (da cantina a civile abitazione), circostanza alquanto anomala se effettivamente la avesse garantito un diverso uso CP_1
dell'immobile e il si fosse determinato all'acquisto solo in previsione di un suo Parte_1
cambio di destinazione, come dallo stesso sostenuto.
Invero al punto 3 del preliminare si legge ancora: “Quanto in oggetto verrà venduto a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova attualmente, ben noto alla parte promissaria compratrice e dalla stessa accettato.”
23. Osserva inoltre la Corte che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, dal contenuto del punto 9 del preliminare “La parte promittente venditrice garantisce fin d'ora che il fabbricato di cui è parte la porzione in oggetto è regolare ai fini della vigente normativa urbanistica ed edilizia, essendo lo stato dei luoghi pienamente rispondente al progetto a suo tempo licenziato ed alla planimetria depositata in catasto”, non si possono trarre conseguenze diverse, né è possibile pagina 10 di 13 ravvisare alcun riferimento ad una asserita domanda presentata dalla al fine di CP_1
ottenere il cambio di destinazione d'uso dei locali e/o l'abitabilità.
La domanda presentata al Comune di Mercato Saraceno cui si fa riferimento nel prosieguo del punto 9 del preliminare è pacificamente quella inoltrata in data 30.07.2009 prot. n.
11035 (unitamente alla fine lavori prot. n. 11034) dall'impresa costruttrice Controparte_2
avente ad oggetto la richiesta di rilascio del certificato di conformità edilizia ed agibilità, corredata da tutta la documentazione richiesta, tra cui la scheda tecnica descrittiva nella quale al piano interrato e primo i locali sono identificati correttamente come cantina e servizi.
24. Dagli atti di causa e dalle risultanze istruttorie, dunque, non risulta effettivamente che la abbia garantito qualcosa di diverso rispetto a quanto promesso in vendita al punto CP_1
1 del preliminare, e la circostanza che l'immobile fosse arredato come un appartamento per civile abitazione, pur non avendo i requisiti urbanistici necessari, e che il promittente acquirente abbia corrisposto un prezzo più alto rispetto al valore di mercato di una cantina confidando nel fatto di poter continuare ad usare l'immobile come abitazione, non può far sorgere in capo alla promittente venditrice obblighi e responsabilità che non ha mai assunto contrattualmente.
Sul punto la sentenza deve essere confermata e va riaffermata la legittimità del recesso della convenuta ex art. 1385 comma 2 c.c. a causa dell'inadempimento del sig. Parte_1
24. Il secondo motivo di appello principale è invece fondato.
Osserva la Corte che nel preliminare di compravendita al punto 5 viene stabilito testualmente: “La parte promittente venditrice e la parte promissaria acquirente convengono che, in caso di inadempimento della parte promittente venditrice, la parte promissaria acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata come caparra confirmatoria a titolo di penale; se inadempiente
è invece la parte promissaria acquirente, la parte promittente venditrice può recedere dal contratto, trattenendo tutte le somme sino a quel momento versate a titolo di caparra, quale equo indennizzo per il godimento dell'immobile”.
Appare quindi evidente che le parti hanno in tal modo inteso regolare il diritto di recesso della promissaria venditrice in maniera differente rispetto alla disciplina legale prevista pagina 11 di 13 dall'art. 1385 c.c., prevedendo in caso di inadempimento dell'altra parte solo la restituzione dell'immobile e la ritenzione da parte della promissaria venditrice delle somme versate sino a quel momento quale equo indennizzo per il godimento dell'immobile.
Il motivo merita dunque accoglimento e sul punto la sentenza dovrà essere riformata.
25. Proprio in virtù di quanto sopra esposto il primo motivo dell'appello incidentale è infondato.
Come già evidenziato, l'art. 5 del preliminare, denominato “Recesso, diritto alla restituzione dell'immobile e clausola penale”, prevede che in caso di giustificato recesso della promittente venditrice la caparra confirmatoria versata fino al momento del recesso sia dalla stessa trattenuta quale equo indennizzo per il godimento dell'immobile, e dunque null'altro potrà essere preteso dalla a titolo risarcitorio considerato che i contraenti nell'ambito della loro CP_1
autonomia privata hanno previsto in maniera completa ed esaustiva gli effetti del recesso dell'una o dell'altra parte, regolando in tal modo tutte le conseguenze economiche del recesso e predeterminando il risarcimento del danno tramite espressa clausola penale ai sensi dell'art. 1382 c.c..
26. Il secondo motivo di appello incidentale resta assorbito in quanto le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio devono essere nuovamente regolate a seguito del parziale accoglimento dell'appello principale nei limiti sopra indicati.
27. In considerazione dell'esito complessivo della lite sussistono giustificati motivi per disporre la compensazione integrale delle spese di entrambi i gradi del giudizio e deve essere confermata la disposizione del Tribunale circa le spese di CTU, che vanno poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater (inserito dalla Legge n. 228 del
2012, art. 1, comma 17), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte dell'appellante incidentale a norma dello stesso art. 13, comma
1 – bis.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita per le ragioni indicate in parte motiva: pagina 12 di 13 - in parziale accoglimento dell'appello principale, revoca il punto 5. del dispositivo dell'impugnata sentenza e, per l'effetto, dichiara che il sig. non è tenuto al Parte_1
pagamento in favore della sig.ra della somma di Euro 6.000,00, oltre ad Controparte_1
interessi legali dalla domanda al saldo;

- rigetta l'appello incidentale;

- conferma per il resto l'impugnata sentenza;

- compensa tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio.
Si dichiara la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 – quater D.P.R. n.
115/2002 (T.U. Spese di Giustizia) per il raddoppio del C.U. a carico dell'appellante incidentale.
Così deciso in Bologna, il 23.12.2025
Il Presidente
dott. Manuela Velotti
Il Giudice Ausiliario Relatore dott. Fabio Cartelli
pagina 13 di 13