N. R.G. 691/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Claudio Baglioni Presidente dott.ssa Francesca Altrui Consigliere Relatore dott.ssa Arianna De Martino Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 691 /2023 promossa da:
(C.F. ), in persona dell'amministratore p.t., Parte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Luca Passoni ed elettivamente domiciliato in Via Roma n. 114, Pt_1
presso il difensore
APPELLANTE
e
(C.F. rappresentato e difeso dall'Avv. Giada Crocione ed Controparte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Perugia, Via Bartolo n. 10/16, presso il difensore
APPELLATO
OGGETTO
Altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni – Impugnazione ordinanza n. 9309/2023
Tribunale di Terni
CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 1 di 7 Con ricorso promosso ex art. 702 bis e ss. c.p.c., il di chiedeva Parte_2 Pt_1
al Tribunale di Terni di accertare in proprio favore l'inopponibilità e/o l'inefficacia del vincolo di destinazione costituito dal condomino , in data 31/07/2008 a rogito Notaio dott. Controparte_1
sull'immobile sito in distinto al NCEU al foglio 160 part. 568 Persona_1 Pt_1 Parte_2
sub 20 in modo da rendere assoggettabili ad esecuzione forzata detto bene ed i relativi frutti, per il pagamento degli oneri condominiali scaduti. Il ricorrente precisava che il credito iniziale, per il quale era già stato ottenuto dal Giudice di Pace di n decreto ingiuntivo per la somma di euro 1.142,40, Pt_1
era aumentato per il maturarsi di ulteriore credito fino al raggiungimento dell'importo di euro
4.172,68, per cui veniva quindi chiesto, con la citazione, la condanna ulteriore al pagamento della differenza di euro 3.030,28.
La parte convenuta rimaneva contumace.
Con ordinanza n. 9309/2023 dell'1.11.2023 il Tribunale di Terni rigettava la domanda osservando che la parte ricorrente non aveva comprovato né la qualità di condomino in capo al convenuto-resistente, né la ricomprensione dell'immobile di causa nel condominio né, infine, la propria legittimazione ed interesse ex art. 100 c.p.c. all'accertamento invocato “ che pare essere svolto – per quanto evidenziato in ricorso – in via meramente preventiva in ragione di opposizione stragiudiziale affatto comprovata”.
Avverso la suddetta ordinanza ha proposto appello il per i seguenti Parte_1
motivi:
- nullità dell'ordinanza impugnata poiché “a sorpresa” o “di terza via”, in quanto il Giudice di primo grado avrebbe posto a fondamento della propria decisione il difetto di legittimazione ed interesse ad agire senza stimolare il contraddittorio delle parti sul punto, in violazione dell'art. 101 co. 2 c.p.c.;
- errata ricostruzione di fatto e valutazione delle prove fornite riguardo alla qualità di condomino di in quanto deducibile dalla convocazione di assemblea del condominio e ripartizione di Controparte_1
bilancio consuntivo e preventivo allegati, nonché dal contratto di locazione dell'immobile e dall'atto di costituzione del vincolo redatto dal notaio;

- errata ricostruzione di fatto e valutazione delle prove fornite riguardo alla ricomprensione dell'immobile oggetto del vincolo di destinazione nel Condominio;
Parte_1
- errata valutazione delle prove riguardo alla diversa denominazione del , intervenuta a Parte_1
seguito di variazione toponomastica da parte del deducibile dal medesimo codice Controparte_2
fiscale risultante dal Decreto Ingiuntivo del Giudice di Pace di dall'intestazione del . Pt_1 Parte_1
pagina 2 di 7 L'appellante ha concluso chiedendo che venisse dichiarata in via principale la nullità dell'ordinanza impugnata, in via subordinata ha riproposto le domande di inopponibilità e/o inefficacia del vincolo di destinazione nei propri confronti e, per l'effetto, di accertamento del diritto al pagamento degli oneri condominiali maturati anche nelle more, con condanna dell'appellato, detratti gli acconti già versati, al pagamento della somma residua di euro 1.100,00, alla data del 29.02.2020, oltre alla condanna alle spese.
Si è costituito in giudizio chiedendo la declaratoria di inammissibilità della Controparte_1
documentazione prodotta per la prima volta in appello ai sensi dell'art. 345 c.p.c., rilevando la carenza di interesse ad agire del che, a suo avviso, pretenderebbe che venga dichiarato Parte_1
inopponibile il vincolo di destinazione ex art. 2645 ter c.c. costituito dal Sig. per il solo fatto CP_1
che lo stesso esiste, non avendo il Condominio comprovato l'interesse concreto e attuale ex art. 100
c.p.c. all'accertamento invocato, svolto – per quanto evidenziato in ricorso – in via meramente preventiva in ragione di una opposizione stragiudiziale affatto comprovata. evidenziando peraltro che l'appellante non ha riproposto la questione di merito relativa all'inopponibilità del vincolo di destinazione ex art. 2645 ter c.c. e che, quindi, anche sotto tale profilo difetta l'interesse all'accoglimento dell'appello; nel merito ne chiede comunque il rigetto.
All'udienza dell'8.05.2024 il Consigliere Istruttore, ritenuti inammissibili i documenti prodotti in appello, ha dato termini alle parti per il deposito delle comparse conclusionali ed all'udienza del 22.10.2025, sostituita da note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la decisione è stata riservata al Collegio.
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Esaminando la preliminare eccezione di nullità dell'ordinanza impugnata, occorre ricordare che le regole generali pongono sull'attore l'onere di allegare i fatti costitutivi della domanda che vanno a circoscrivere l'ambito di cognizione dell'organo giudicante. Ai sensi dell'art. 115 cpc, che esprime il cosiddetto principio di disponibilità delle prove, attore e convenuto devono dimostrare i fatti da loro allegati, non potendo il giudice acquisirne d'ufficio la relativa conoscenza;
restano esclusi da tale onere i fatti notori e quelli non contestati (tenuto conto che il principio di non contestazione non è applicabile alla parte contumace nel giudizio di primo grado, che costituendosi in secondo grado abbia comunque contestato i fatti costitutivi della domanda dell'originario attore. - cfr.
Cass.Sez. 2, Sentenza 02/01/2025 n. 25).
pagina 3 di 7 La prova, quindi, è oggetto di un onere gravante sulle parti la cui ripartizione è regolata dall'art. 2697
c.c. e, là dove le risultanze istruttorie non offrano elementi idonei per l'accertamento pieno di quei fatti, va dichiarata la soccombenza della parte che aveva l'onere di fornire la relativa prova.
Posto che, come correttamente rilevato dal primo Giudice, la contumacia del convenuto non equivale a ficta confessio, anche con un convenuto contumace, l'attore ha sempre l'obbligo di provare i fatti che pone a fondamento della domanda.
Quanto all'obbligo del Giudice di stimolare il contraddittorio sulle questioni rilevate d'ufficio ai sensi dell'art. 101 co. 2 c.p.c., ovvero per le quali esiste il divieto della sentenza di “terza via”, “esso investe solo le questioni di fatto che richiedono prove dal contenuto diverso rispetto a quelle richieste dalle parti, e le eccezioni rilevabili d'ufficio, ma non anche la diversa valutazione del materiale probatorio già acquisito” (Cass. n. 7610/2024). Difatti, “l'obbligo del giudice di suscitare il contraddittorio sulle questioni rilevate d'ufficio, stabilito dal secondo comma all'art. 101 cod. proc. civ., riguarda le questioni di fatto, ovvero miste di fatto e di diritto, che richiedono non una diversa valutazione del materiale probatorio, bensì prove dal contenuto diverso rispetto a quelle chieste dalle parti ovvero una attività assertiva in punto di fatto e non già solo mere difese” (Cass. n. 822/2024). Nel caso di specie, il
Tribunale ha rilevato una carenza di allegazione -valutando la prova in atti - della parte che avrebbe dovuto fornire al Giudice procedente tutti gli elementi a sostegno di quanto dedotto con il ricorso introduttivo, fatti che erano già compresi nel thema decidendum, (Cass. Civ. n. 29098/2019) pertanto, la questione di nullità sollevata è infondata e il motivo di appello deve essere rigettato.
Passando all'esame del motivo di appello subordinato, le doglianze riguardano essenzialmente l'erronea valutazione del materiale probatorio da parte del Tribunale.
Risulta sicuramente provato che è proprietario dell'immobile distinto al NCEU di Controparte_1 Pt_1
al foglio 160 particella 568 sub 20 e che su tale immobile, ubicato al piano attico in Via Casali n. 13/C, è stato apposto un vincolo di destinazione tramite atto a rogito del notaio del 10.09.2008 (Cfr. all. Per_1
3 fascicolo primo grado) ed è stato successivamente concesso in locazione nel 2017 (Cfr. all. 6 fascicolo di primo grado). Risulta altrettanto evidente come l'appellato sia inserito tra l'elenco dei condomini del nella ripartizione delle spese di gestione 2016-2019 (Cfr. all. 2 Parte_3
fascicolo di primo grado) e, a ben vedere, come dedotto dall'appellante, il suddetto condominio ha lo stesso codice fiscale di quello di via vocabolo Casali n. 13/C a cui è stato concesso il decreto ingiuntivo n. 368/2013 da parte del Giudice di Pace di nei confronti di (Cfr. All. 1 fascicolo Pt_1 Controparte_1
di primo grado). Il codice fiscale è un codice alfanumerico attribuito dall'Amministrazione finanziaria pagina 4 di 7 che identifica in modo univoco i soggetti (persone fisiche e, per fini fiscali e amministrativi, le persone giuridiche e gli enti) nei rapporti con la Pubblica Amministrazione e tra privati. Pertanto, risulta provata la corrispondenza tra il condominio di Via Vocabolo Casali n. 13/C e di , e il Parte_2
mutamento di indicazione deriva, ragionevolmente, come dedotto dall'appellante, può derivare dal mutamento di toponomastica, anche se non vi è prova tempestivamente allegata al riguardo.
Provata tale corrispondenza, appare dunque fondata anche la ricomprensione dell'immobile di proprietà del dato in locazione nel condominio suddetto ed il conseguente obbligo al CP_1
pagamento delle spese di gestione come approvate dall'assemblea in data 27.08.2019.
Riguardo all'eccezione dell'appellato sulla mancata riproposizione della domanda di inopponibilità al del vincolo di destinazione, la giurisprudenza ha chiarito che “Qualora la sentenza Parte_1
impugnata, nel definire il giudizio, abbia deciso esclusivamente una questione preliminare di rito, i motivi di appello, che hanno la finalità di denunciare gli errori di diritto o l'ingiustizia della decisione, non possono concernere anche il merito della domanda che non ha formato oggetto della pronuncia, essendo al riguardo sufficiente che l'appellante abbia riproposto, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., la domanda non esaminata” (Cass. n. 33580/2019). Nel caso di specie, l'appellante con i motivi di gravame ha impugnato la questione preliminare di nullità rilevata dal Giudice di primo grado ed ha riproposto la domanda così come già formulata in primo grado, sebbene nelle sole conclusioni, pertanto l'eccezione
è infondata e viene rigettata.
Nel merito dell'azione di condanna, le somme che il dichiara di vantare non vengono Parte_1
espressamente contestate dall'appellato.
Più precisamente, si rileva come in primo grado il ha dedotto di aver maturato un credito Parte_1
per gli oneri condominiali non pagati ammontante ad € 4.172,68 alla data del 29.02.2020, di cui, €
1.142,40 erano già stati riconosciuti dal Giudice di Pace di con il Decreto Ingiuntivo residuando Pt_1
pertanto una somma di € 3.030,28. In corso di causa, inoltre, il ricorrente ha dato atto di aver ricevuto vari versamenti spontanei da parte del convenuto contumace fintanto che ad oggi il credito rimanente risulterebbe di un importo di € 1.100,00.
Dunque, è comprovata l'esistenza di un credito residuo, di cui l'appellato non prova l'intervenuta estinzione, per cui la domanda di condanna al pagamento formulata dal Parte_1
deve essere accolta.
[...]
Quanto all'accertamento della inopponibilità del vincolo di destinazione posto sull'immobile, la sola dichiarazione verbale del debitore circa la non aggredibilità del bene, anche se fondata sull'esistenza di pagina 5 di 7 un vincolo di destinazione, peraltro formulata solo in sede di costituzione in appello, non rende ammissibile un'azione di accertamento negativo prima del precetto o dell'inizio dell'esecuzione. Infatti, la dichiarazione del debitore è unilaterale e priva di effetti vincolanti per il creditore non crea una situazione di incertezza giuridica attuale, ma solo eventuale.
Anche se il vincolo di destinazione fosse oggettivamente esistente e opponibile ai terzi, manca una situazione di conflitto attuale, richiesto dall'art. 100 c.p.c. e l'azione di accertamento preventivo in questa fase viene utilizzata per ottenere una pronuncia meramente consultiva, non consentita nel nostro ordinamento.
Il vincolo di destinazione, infatti, può essere eccepito solo quando il creditore manifesta concretamente la volontà di aggredire il bene, cioè con il precetto, oppure con il pignoramento e lo strumento all'uopo previsto è l'opposizione al precetto ex art. 615, co. 1, c.p.c. prima del pignoramento e l'opposizione all'esecuzione ex art. 615, co. 2, o 619 c.p.c. dopo il pignoramento.
Né la dichiarazione di non voler pagare fatta dal debitore, a fronte di una serie di strumenti a disposizione del creditore per conseguire in via coattiva il pagamento indipendentemente dal vincolo di destinazione, è idonea di per sé ad integrare l'interesse alla declaratoria di inopponibilità.
Va dunque confermata la sentenza che ha dichiarato il difetto di interesse ad agire sul punto.
L'appello deve quindi essere parzialmente accolto, con condanna dell'appellato al pagamento, in favore del appellante, della somma residua al 29.02.2020, tenuto conto delle somme già Parte_1
oggetto del decreto ingiuntivo e di quanto nelle more corrisposto del (il CP_1 Parte_1
appellante dà atto che nel corso del giudizio di primo grado il ha provveduto ad effettuare Parte_1
versamenti a titolo di oneri condominiali per € 1.930,00, tutti imputati alla posizione per cui è causa e di cui si è dato atto nei verbali d'udienza), sicchè la somma residua, ancora dovuta da , Controparte_1
ammonta ad €1.100,28, di € 1.100,28 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Le spese di lite del doppio grado, attesa la soccombenza reciproca, debbono essere compensate per ½, per il resto gravano a carico dell'appellato e vengono liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, nonché dell'assenza in appello di istruttoria.

P.Q.M.

la Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
pagina 6 di 7 in parziale accoglimento dell'appello, condanna al pagamento della somma di € Controparte_1
1.100,28 oltre interessi legali dalla domanda al saldo , in favore del Condominio di Parte_1
Pt_1
Rigetta per il resto l'appello;
Condanna l'appellato al rimborso in favore del di ½ delle spese di lite di entrambi i gradi di Parte_1
giudizio che si liquidano per l'intero in € 1.278 per compensi per il primo grado e in € 1.000 per compensi per il presente grado , oltre il rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.a.p. come per legge.
Perugia, 20.12.2025
Il Consigliere rel. Il Presidente dott.ssa Francesca Altrui Dott. Claudio Baglioni
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