R.g. 61/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Corte d'Appello di Trento Sezione I Civile La Corte d'Appello di Trento, riunita in composizione collegiale nelle persone dei Signori Magistrati: Dott. Paolo G. Albengo Demarchi Presidente Dott.ssa Camilla Gattiboni Consigliere rel. Dott. Marco Vezzani Consigliere aus. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di appello iscritta a ruolo in data 28.3.2024 al n. 61/2024 promossa con ricorso depositato il 28.3.2024
DA p.iva e cod. fisc. in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante rappresentata e difesa per dall'avv. Carlo Bona, c.f. Parte_1
ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Mori (TN), via Garibaldi C.F._1
4, giusta procura telematica in atti
APPELLANTE
CONTRO
, C.F. , in persona dell'amministratore pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore (P.I. , legalmente rappresentata dal sig. CP_2 CP_3 P.IVA_3 CP_4
(C.F. ), rappresentato ed assistito dall'avv. Ingrid Friz Giuliani
[...] C.F._2 del Foro di Trento (C.F. ), e presso il suo studio in Trento 38122, via CodiceFiscale_3
Roggia Grande n. 5, elettivamente domiciliato, giusta procura telematica in atti
APPELLATO

OGGETTO: Altri rapporti condominiali.
Causa ritenuta in decisione sulla base delle seguenti
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE: voglia la Corte d'Appello, previa eventuale rinnovazione della c.t.u. o ammissione della prova per testi, e in riforma della sentenza impugnata: pagina 1 di 7 a) accertare il diritto dell'attrice a mantenere il totem doc. 11, realizzato su una parte comune;
b) ordinare ai convenuti l'esecuzione delle opere che permettano di far cessare le infiltrazioni nella p.m. 13 e 14 della p.ed. 1811/4; con vittoria di spese, competenze e onorari.
DI PARTI APPELLATA:
Respingere l'appello, perché infondato per le ragioni di cui in narrativa;
confermare i capi della sentenza impugnata relativi rispettivamente all'accertata illegittimità del posizionamento del totem pubblicitario su area comune del con conseguente condanna CP_1 della alla sua rimozione, e alla insussistenza delle lamentate infiltrazioni nei locali di Parte_1 proprietà dell'appellante, tavolarmente identificati nelle pp.mm. 13 e 14 della p.ed. 1811/4:
In via istruttoria: (omissis)
* Fatto e svolgimento del giudizio
La società proprietaria delle pp.mm. 13, 14, 22-25, 36-45, 94, 95, 103, Parte_1
104 della p.ed. 1811/4 in PT 3641 CC Gardolo, porzioni di edificio in condominio ( Controparte_1
in Gardolo), ha proposto davanti al competente Tribunale di Trento varie domande contro
[...]
l'Ente, rappresentato dalla società che ne è l'amministratore. Controparte_3
In particolare, per quanto di interesse nel presente giudizio, l'attrice ha chiesto (a) l'accertamento della legittimità dell'installazione di un proprio «totem» pubblicitario su uno spazio comune e del suo diritto a mantenerlo;
(b) l'accertamento di importanti fenomeni di infiltrazione d'acqua dalla copertura, che avrebbero ammalorato le pareti interne dei locali corrispondenti alle p.m. 13 e p.m. 14 della p.ed. 1811/4 di proprietà della e la richiesta di condanna del all'esecuzione delle opere Pt_1 CP_1 necessarie per l'eliminazione delle infiltrazioni e il risarcimento dei danni.
Si è costituito ritualmente il proponendo, in via riconvenzionale, avverso la prima CP_1 domanda attorea, che venisse accertata l'illegittimità dell'installazione del totem pubblicitario con condanna alla sua rimozione e concludendo per il rigetto della seconda domanda, in quanto infondata.
Il Tribunale di Trento, con sentenza 5 gennaio 2024, n. 42/2024, in relazione alle due domande sopra citate, ha rigettato la domanda (a) di accertamento della legittimità dell'installazione del “totem” pubblicitario e accolto -invece- la riconvenzionale, formulata dal Condominio, volta alla sua rimozione;
ha accolto parzialmente la domanda sub b), limitatamente alla condanna del al CP_1 risarcimento dei danni con corresponsione della somma di €2.000,00 , rigettando invece la richiesta di condanna all'esecuzione di opere idonee a far cessare le infiltrazioni.
Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello la chiedendo Parte_1
l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe riportate. Resiste in giudizio il convenuto, che costituendosi ha chiesto il rigetto dell'appello. CP_1
Il procedimento si è svolto nelle forme della trattazione scritta e le parti hanno precisato le conclusioni all'udienza del 03.04.2025. Disposta la sostituzione del Consigliere istruttore per ragioni di incompatibilità, la causa è stata successivamente riservata al Collegio per la decisione.
pagina 2 di 7 ***
Motivi della decisione
L'appellante censura la sentenza n. 42/2024 limitatamente ai capi relativi alle domande contenute nelle conclusioni formulate nel giudizio di primo grado, riportate in epigrafe della decisione impugnata ai punti numero: “9) accertare il diritto dell'attrice a mantenere il totem doc. 11, realizzato su una parte comune;
10) accertato che le infiltrazioni nella p.m. 13 e 14 della p.ed. 1811/4 sono imputabili al condominio e al proprietario della p.m. 26, condannarli al risarcimento di ogni danno Controparte_5 subito dall'attrice, e ordinare ai convenuti l'esecuzione delle opere che permettano di far cessare le infiltrazioni”.
In relazione al totem pubblicitario, il Giudice di primo grado (pagg.28-30 sentenza 42/2024) ha rilevato che l'installazione di questo non era mai stata esplicitamente autorizzata dall'assemblea condominiale e che lo spazio, ove risulta installato il manufatto pubblicitario, è pacificamente area comune, attualmente occupata dall'opera in questione, le cui dimensioni e posizionamento impediscono agli altri condomini un pari godimento. In accoglimento della domanda riconvenzionale del convenuto, ne ha quindi ordinato la CP_1 rimozione. Avverso questo capo della decisione, con il primo motivo d'appello, eccepisce che, Parte_1 con la delibera del 10.2.2015, l'assemblea avrebbe autorizzato l'esecuzione dell'insegna pubblicitaria, posto che aveva concesso “…libero arbitrio a e , per definizione totem pubblicitario Pt_1 CP_6 CP_7 sull'angolo Nord-est zona Honda” e che, pertanto, erroneamente il Tribunale aveva ritenuto illegittima la realizzazione del manufatto. L'argomento difensivo non convince. Va premesso che, secondo l'orientamento, risalente, la giurisprudenza ha affermato, anche con riferimento specifico all'esposizione di cartelloni pubblicitari, che l'uso da parte di ciascun condomino della cosa comune e delle parti comuni di una cosa è sottoposto, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., al
“divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonché a quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, con preminenza dell'osservanza del primo divieto, potendosi avere salvaguardia degli interessi dei condomini solo col rispetto della destinazione attualmente impressa alla cosa comune” (così massimata Cass. 4195/84). Tale interpretazione più restrittiva è stata successivamente precisata e ribadita, anche in occasione dell'esame della posizione del locatore di un immobile in condominio, chiarendo che “il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cosiddetto interno) e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, ne' pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite cosiddetto esterno)” (così massimata Cass. 3874/97; 1046/98; 14598/21). Nel caso in esame, l'insegna pubblicitaria (il c.d. “totem”) doveva essere installata, come di fatto avvenuto in uno spazio esterno comune e della questione è stata puntualmente investita l'assemblea dei condomini. Risulta dai documenti, depositati dal , che consentono la ricostruzione cronologica CP_1 dell'evoluzione della vicenda, che nel febbraio 2015 l'assemblea affrontò il tema dell'installazione del pagina 3 di 7 cartellone pubblicitario, inserendolo all'ordine del giorno sub punto 6) relativo a “utilizzo delle parti comuni da parte dei condomini”, incaricando tre condomini (tra cui l'appellante) e utilizzando l'espressione “per definizione del totem pubblicitario”.
“Definizione” è chiaramente concetto diverso da “realizzazione” o “installazione”: sta a significare che, individuato astrattamente dall'assemblea lo spazio comune destinato alla futura installazione (“angolo Nord-est zona Honda” come indicato a verbale), era stata deliberata la ricognizione e l'acquisizione di progetti per la realizzazione del totem da sottoporre poi alla verifica e all'autorizzazione della totalità dei condomini (cfr. doc. 17 fasc. primo grado). CP_1
Questa interpretazione della volontà assembleare è sorretta anche dall'esame di quanto avvenuto prima e dopo il 2015: il tema, infatti, era già stato affrontato in precedenti e successive assemblee. Risulta dalla delibera del 06.06.2013 (doc. 18) e dalla delibera 17.11.2013 (doc. 19), punto 4° O.d.G.
“posizionamento totem pubblicitario”, che era stato condotto l'esame di preventivi, era stato discusso il riparto delle spese relative e stabilito all'unanimità di rinviare il confronto e la decisione a successiva assemblea. Inoltre, anche la condotta dello stesso appellante conferma che la verbalizzazione e la delibera assunta nel febbraio 2015 vanno interpretate nel senso che l'assemblea aveva inteso solamente disporre un ulteriore rinvio interlocutorio, finalizzato all'esame di progetti e proposte, raccolte dai tre condomini delegati.
invece, interessato all'installazione dell'insegna pubblicitaria, il 21.01.2016 (cfr. pec sub doc. Pt_1
15 con foto allegate fasc. primo grado) ha autonomamente inviato all'Amministratore CP_1 richiesta di esame di una proposta di insegna pubblicitaria (allegando bozzetto totem e foto dell'ubicazione su spazi condominiali), da inserire all'ordine del giorno dell'assemblea, già convocata per il 25.01.2016, alla quale, tuttavia l'appellante non ha poi preso parte. Come si legge nel verbale di questa più recente assemblea (25.01.2016, doc. 16), al punto 7° dell'O.d.G, i condomini, pur concordando nella necessità dell'installazione di un totem pubblicitario, stante l'assenza del condomino hanno deciso di rinviare la discussione della proposta a una Pt_1 successiva assemblea, al fine di acquisire chiarimenti dallo stesso Pt_1
Questo excursus smentisce che vi fosse stata, da parte dell'assemblea, una definitiva valutazione positiva: non vi è prova che sia mai intervenuta l'autorizzazione all'installazione né vi è prova di successiva valida ratifica da parte dell'assemblea dell'operato del singolo condomino. Ritiene la Corte che una valutazione da parte dell'assemblea sia necessaria anche con riferimento alle caratteristiche dell'insegna e alle modalità della sua installazione, non solo per garantire il pari diritto di tutti i condomini al godimento dello spazio comune (art. 1102 c.c.), che nel caso in esame potrebbe risultare compromesso a causa delle dimensioni e forma del manufatto installato, ma anche per valutare, nell'interesse di tutti i condomini, il rispetto del decoro architettonico del complesso. Va, pertanto, confermata la sentenza impugnata, e il totem, “arbitrariamente” installato dall'appellante su uno spazio condominiale a esclusivo vantaggio proprio (e di soggetti estranei al ), deve CP_1 essere rimosso.
* Con il secondo motivo d'appello, relativo alle infiltrazioni d'acqua all'interno delle pp.mm. 13 e 14 della p.ed. 1811/4, la censura dell'appellante è circoscritta al rigetto, pronunciato dal primo giudice, della domanda di condanna all'esecuzione delle opere, idonee a far cessare le infiltrazioni, previa eventuale rinnovazione della c.t.u. o ammissione della prova per testi. pagina 4 di 7 L'appellante ha citato il solo , in quanto proprietario del muro perimetrale che costituisce CP_1 parte comune, mentre la ditta proprietaria esclusiva del lastrico solare sovrastante le CP_5 pp.mm. 13 e 14 di proprietà dell'appellante, non è stata vocata in giudizio. Dall'esposizione del motivo d'appello, si può evincere che l'appellante ha inteso condividere le conclusioni della consulenza tecnica espletata in primo grado (laddove viene dato atto che, dopo gli esperimenti condotti, le infiltrazioni provengono non dalla terrazza ma dal rappezzo del muretto perimetrale -pag. 6 rel. peritale in atti- “parte comune dell'edifico”) e, quindi, circoscrivere il contraddittorio al solo Condominio, unico soggetto legittimato passivo. Passando all'esame del secondo motivo d'appello, che censura l'erroneità della decisione e insiste per l'accoglimento della domanda di condanna all' “esecuzione delle opere che permettano di far cessare le infiltrazioni”, va considerato che la premessa logico-giuridica della pretesa è l'esistenza di un danno attuale o di un pericolo di danno, derivante da infiltrazioni, concreto e causalmente riconducibile a una condotta, anche solo colposa del come la mancata diligente e corretta manutenzione o CP_1 riparazione dell'isolazione del muretto condominiale, quale custode dei beni e servizi comuni (art. 2051 c.c.). Il danno materiale, relativo alla compromissione avvenuta all'interno delle pp.mm. 13 e 14 della p.ed. 1811/4, è stato liquidato a carico del e in favore dell'appellante nella misura, concordata CP_1 tra le parti, di € 2.000,00 e non è oggetto di impugnazione. Vi è invece contrasto in ordine alla fondatezza della richiesta di esecuzione dei lavori di isolamento esterno, rigettata dal primo Giudice. Nel corso dell'indagine peritale, l'ing. consulente d'ufficio, ha operato varie verifiche Persona_1
(cfr. verbali in atti)¹ mediante allagamento della terrazza soprastante gli immobili di proprietà dell'appellante e, alla luce del risultato dell'esperimento condotto in data 07.10.2022, il CTU ha riconosciuto che le infiltrazioni non erano da imputare a problemi di isolamento del lastrico solare ma che con probabilità dipendevano dalla mancata tenuta del rappezzo del muretto perimetrale, poiché il
“gocciolamento dell'acqua” si era manifestato dopo l'irroramento del muretto, in corrispondenza di tale rappezzo (cfr. verbale operazioni peritali 07.10.2022). Alla luce degli elementi di fatto raccolti e delle deduzioni formulate dal CTU, nonché delle conclusioni dallo stesso rassegnate in risposta al sesto quesito (cfr. pag. 6 rel. per.: “…Dalle prove di allagamento e ¹ “…Oggi 7.10.2022 sono presenti sul posto oggetti di causa i signori: ing. ing. ing. , Persona_2 Per_3 Per_4 sig. , sig. geom. , avv. Posta, avv. Bona, avv. Friz ed il CTU ing. Controparte_4 Pt_1 CP_8 Per_1 La prova di allagamento è stata iniziata il giorno 4.10 alle ore 12:00 ed è proseguita ininterrottamente con l'apertura dell'acqua fino ad ora, escluse le ore notturne. Così dichiara il signor perché la prova non è stata presidiata dalle Pt_1 parti e dai tecnici per tutto il periodo, ma solo durante il sopralluogo del giorno 4.10 e durante quello odierno. Da detta prova di allagamento risulta quanto segue: ad oggi 7.10 nell'angolo nord-ovest della proprietà di parte attrice all'intradosso del solaio in corrispondenza del muro perimetrale risulta in atto un gocciolamento di acqua. La prova di allagamento eseguita sulla sovrastante copertura risulta una pozza d'acqua delle dimensioni di circa 100 metri e di uno spessore di circa 4/5 che nel punto più profondo. La prova è stata eseguita anche sul rappezzo esistente sovrastante la scossalina in lamiera in corrispondenza dell'angolo nord-ovest della copertura irrorandolo dall'alto, simulando una condizione di pioggia. Il signor dichiara che il lastrico solare è stato allagato per circa un giorno e mezzo e non Pt_1 sono state riscontrate infiltrazioni, mentre l'irroramento dall'alto è stato eseguito per circa 1 giorno e mezzo non continuativamente, esclusa la notte e spostando il getto di acqua in posizioni diverse, ma sempre sul muretto. Risulta, pertanto, che il gocciolamento dell'acqua proviene con probabilità in conseguenza di tale irroramento in corrispondenza del rappezzo sul muretto. Il CTU invierà alle parti l'integrazione della bozza di consulenza relativa ai punti 5, 6,7 entro il 25.10.2022; entro il 5 novembre le parti ed i CTP invieranno le proprie osservazioni ed il CTU depositerà la consulenza definitiva entro il termine stabilito dal Giudice. Trento, 7.10.2022” pagina 5 di 7 di bagnatura eseguite irrorando dall'alto il muretto perimetrale, come spiegato nel punto precedente, proprio sul rappezzo esistente, si può affermare che le infiltrazioni non provengono dalla terrazza di copertura di proprietà esclusiva della ditta ma dal rappezzo esistente sul muretto CP_5 perimetrale dell'edificio, rappezzo che evidentemente non risulta idoneo ad impermeabilizzare completamente l'angolo del muretto condominiale”), può ritenersi raggiunta la prova del fenomeno lamentato, delle sue cause e della conseguente responsabilità. Del resto, è pacifico che nel 2016 il rappezzo del muretto fu realizzato per rimediare alle infiltrazioni all'epoca manifestatesi e non è contestato che, in seguito, non se ne siano manifestate, per un periodo significativo. Tuttavia, tale assenza non è incompatibile con il dato di fatto successivamente accertato, cioè l'esistenza di un gocciolamento, come riscontrato all'esito dell'esperimento compiuto nell'ultima fase dell'indagine peritale e che costituisce prova della attuale mancata tenuta all'acqua. Una volta esclusa la provenienza dal lastrico solare, come risulta dall'integrazione peritale, l'area critica è costituita da una porzione del muretto perimetrale condominiale, sul quale nel 2016 era stato effettuato un rappezzo con una guaina bitumosa. Anche il primo Giudice, sulla questione osserva che “… Vi è ragione di ritenere che le infiltrazioni lamentate da parte attrice si siano verificate a causa del precarie condizioni della lattoneria di copertura della muratura perimetrale e, in particolare, della penetrazione dell'acqua attraverso le fessurazioni ivi formatesi verosimilmente per l'azione degli agenti atmosferici” (pag. 33 sentenza). Con la comparsa di costituzione, il convenuto ha esposto che “l'irroramento dall'alto”, a CP_1 seguito del quale sono state riscontrate infiltrazioni nelle proprietà dell'appellante, sarebbe stato sperimentato il 7.10.2022 in “totale assenza di contraddittorio” (cfr. difese pag. 15), CP_1 introducendo un'apparente questione di regolarità delle operazioni peritali e di inutilizzabilità parziale degli esiti. Ad avviso della Corte, questa contestazione difensiva è ininfluente e da essa non si può dedurre l'infondatezza della richiesta di esecuzione di un nuovo intervento di isolamento da parte del
. CP_1
Infatti, l'esame della documentazione fotografica, raccolta il 2.08.2022 e dimessa dal CTP in allegato alle osservazioni alla bozza peritale, rivela la presenza di gocciolamenti nella porzione d'angolo del solaio dell'appellante, già nel mese di agosto 2022 (a seguito di temporali estivi) 2, anteriormente all'esperimento di ottobre;
il CTU ha dato conto, inoltre, dell'adeguatezza dell'irroramento realizzato in occasione del sopralluogo del 7.10.2022 a realizzare l'effetto pioggia e ha escluso qualsiasi rilevanza concausale delle manomissioni operate dall'appellante, denunciate da parte convenuta, in quanto relative solamente allo smontaggio di pannelli di cartongesso all'interno dell'edificio, per portare a vista il muro perimetrale, per nulla interferenti con l'esterno della parete e l'isolamento del muretto (cfr. integrazione peritale depositata il 06.04.2023).
* Per le ragioni sopra esposte, va accolto il secondo motivo d'appello e disposta, a carico di parte appellata, l'esecuzione degli interventi indicati nella relazione peritale datata 20.10.2022 (depositata il ² Secondo le informazioni ricavate dal sito meteo.it, dal 23.07.2022 in poi, a Trento si sono verificati numerosi episodi temporaleschi. Le informazioni più complete, rinvenibili sul sito provinciale Meteotrentino, segnalano che nel mese di luglio le temperature massime (37,4°) sono state molto superiori alla media stagionale e che dal 25/7i in poi si è registrata una concentrazione di giorni di pioggia. pagina 6 di 7 17.11.2022) in risposta al settimo quesito formulato dal Tribunale: “Per eliminare le infiltrazioni in corso sono necessari lavori di modesta entità quali:
- Rimozione del rappezzo e della scossalina in lamiera in corrispondenza dell'angolo del muretto perimetrale per una lunghezza di circa 3 m.;
- Applicazione del nuovo strato di guaina di impermeabilizzazione sia sulla superficie orizzontale che verticale dell'angolo del muretto in modo che la guaina sia ben raccordata con la guaina della terrazza;

- Ripristino della scossalina in lamiera del tipo di quella esistente opportunamente sigillata sulle giunture”.
* L'esito del presente procedimento, con la parziale reciproca soccombenza, giustifica la compensazione delle spese del presente procedimento tra le parti.

P.Q.M.

Definitivamente decidendo, disattesa ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione, in parziale accoglimento dell'appello proposto da nc avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Trento, n. 42/2024 pubblicata il 15.01.2024, così provvede:
• accertato che le infiltrazioni nella p.m. 13 e 14 della p.ed. 1811/4 sono imputabili al CP_1
in persona dell'amministratore pro tempore, ordina all'appellato l'esecuzione delle
[...] opere necessarie per la cessazione delle infiltrazioni, individuate dal Ctu nell'integrazione alla relazione peritale datata 20.10.2022, trascritte in motivazione;

• rigetta il primo motivo d'appello e, conseguentemente, conferma la condanna dell'appellante a rimuovere il totem pubblicitario oggetto di causa;

• spese del grado integralmente compensate. Così deciso in Trento, nella camera di consiglio del 18.09.2025
Il Consigliere estensore Dott.ssa Camilla Gattiboni Il Presidente Dott. Demarchi Albengo
pagina 7 di 7