REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
sezione quarta civile
La Corte, riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Dott. Guido Marzella Presidente
Dott.ssa Elena Rossi Consigliere
Dott. Massimo Coltro Consigliere estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 242/2025 r.g. promossa da nata a [...] il [...] (c.f. Parte_1
) residente in [...], C.F._1
rappresentata e difesa dall'avv. Riccardo Ternullo per mandato e domiciliata come in atti – appellante –
contro nata a [...] il [...] (c.f. Controparte_1
) residente in [...]della Scala (VR) rappresentata e C.F._2
difesa dall'Avv. Matilde Perbellini per mandato e domiciliata come in atti –
appellata –
e contro
(cod. fisc. ) residente in [...]della CP_2 C.F._3
Scala (VR), in qualità di titolare dell'esercizio FR BAR di Zermiani
1 Tosca, rappresentata e difesa dall'avvocato Nicola Bonetti per mandato e domiciliata come in atti – appellata e terza chiamata –
o 0 o
appello contro sentenza del Tribunale di Verona
o 0 o
Conclusioni per l'appellante
In via preliminare - Sospendere l'efficacia esecutiva della Sentenza n.
2905/2024 pubblicata il 19/12/2024, nella causa n. R.G. 4096/2022 Tribunale
di Verona, sussistendo gravi e fondati motivi, per quanto esposto e dedotto in narrativa. In via principale Accogliere per i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della Sentenza n. 2905/2024
pubblicata il 19/12/2024, nella causa n. R.G. 4096/2022 Tribunale di Verona:
- condannare la Sig.ra al versamento in favore della sig.ra Controparte_1
della somma di € 12.100,00 a titolo dei danni da Parte_1
ripristino, come accertati e quantificati in sede di accertamento tecnico preventivo, o dell'importo diverso ritenuto di giustizia, e della somma di €
16.250,00 a titolo di danni per l'impossibilità di utilizzare il bene, così come accertati in sede di accertamento tecnico preventivo per il periodo tra giugno
2019 e marzo 2022, o dell'importo diverso ritenuto di giustizia. - Rigettare le domande avversarie. - Con vittoria di spese e compensi dei due gradi di giudizio e del procedimento di Accertamento Tecnico Preventivo n. R.G.
6256/2021 Tribunale di Verona e le relative spese di CTU.
Conclusioni per l'appellata Controparte_1
Che l'Ecc.ma Corte adita Voglia, disattesa ogni ulteriore istanza, eccezione o deduzione, accogliere le seguenti: Nel merito: Respingersi integralmente tutte
2 le eccezioni e le domande formulate da di cui al Parte_1
proposto appello, per tutti i motivi esposti nel presente atto e, per l'effetto,
confermarsi integralmente la sentenza n. 2905/2024 rep. n. 3939/2024 del
19.12.2024, emessa a definizione del procedimento instaurato avanti il
Tribunale di Verona, dott.ssa Stefania Abbate n. RG 4096/2022, notificata unitamente all'atto di precetto alla in data 22.01.2025, con ogni Parte_1
conseguenza di legge. In ogni caso: Con vittorie di spese, anche forfettarie, e competenze, oltre accessori di legge di entrambi i gradi di giudizio
Conclusioni per CP_2
Rigettarsi l'appello proposto dalla sig.ra . Con vittoria Parte_1
di spese di lite.
Fatto e motivi della decisione
1.- Con citazione notificata il 6 febbraio 2025 evocava Parte_1
e titolare dell'esercizio FR Bar, avanti la Controparte_1 CP_2
Corte d'Appello di Venezia impugnando la sentenza n. 2905/2024 del
Tribunale di Verona, pubblicata il 19 dicembre 2024, che nel giudizio introdotto ex art. 702 bis Cod. proc. Civ., disposto il mutamento del rito, aveva rigettato la domanda di risarcimento dei danni (da eliminazione impianti e da mancato utilizzo) che assumeva causati sull'immobile di proprietà dalla confinante condannandola alle spese anche a favore di CP_1 [...]
conduttrice l'immobile della e da questa chiamata in CP_2 CP_1
causa.
Lamentava con il primo motivo l'erroneità della pronuncia per esser stato escluso il risarcimento del danno in quanto legittimato attivamente avrebbe dovuto essere il proprietario al momento dell'evento dannoso ed in violazione
3 dei precetti resi dalla Corte di Cassazione;
si doleva della violazione delle risultanze peritali e del mancato risarcimento del danno invece dovuto;
con il secondo motivo si doleva del rigetto della domanda operato in forza della vendita dell'appartamento alle medesime condizioni rilevando che il mancato ripristino non era ostativo alla pretesa;
con il terzo motivo si doleva del rilievo offerto alla scrittura privata del 31 marzo 2022 in quanto irrilevante e contestata;
con il quarto motivo si doleva della rilevanza data ad una scrittura privata con la controparte e con il quinto motivo lamentava il mancato esame di un documento in sede peritale (esecutiva). Insisteva per l'accoglimento della domanda proponendo istanza di sospensione.
Si costituiva contestando l'appello del quale chiedeva la Controparte_1
reiezione unitamente alla sospensiva.
Si costituiva titolare del FR Bar, contestando l'appello. CP_2
La causa veniva rimessa alla decisione per l'udienza del 1^ ottobre 2025 con l'assegnazione, a ritroso, dei termini per memorie con la precisazione delle conclusioni e con gli scritti conclusivi.
2.- Osserva la Corte.
L'appello è infondato e va rigettato. La sospensiva è assorbita
L'appellante va condannata alle spese a favore della CP_1
Nulla per le spese del grado per la terza chiamata Infatti , le CP_2
domande attoree contro la e per le quali questa aveva proposto la CP_1
chiamata in causa della (utilizzo e rimozione bidoni CP_2
dell'immondizia, frigo refrigeratore e dei motori di condizionamento ed aspirazione) sono state rinunciate e non sono state riproposte in appello,
pertanto deve ritenersi che la notifica della citazione dell'appello sia avvenuta
4 non ai fini della vocatio in ius bensì di mera litis denuntiatio ai fini della regolarità del contraddittorio. Nessuna domanda è stata svolta nei confronti della terza chiamata, la quale si è inutilmente costituita nel giudizio d'appello
(in generale Cass. ordinanza n. 34174 del 15 novembre 2021).
3.- Il Tribunale di Verona, adito dalla er il risarcimento dei danni Parte_1
arrecati alla proprietà e per il mancato utilizzo, cagionati dalla CP_1
proprietaria di un compendio contiguo, ha rigettato la domanda regolando le spese ed osservando che:
-) l'appartamento su due piani in comune di Isola della Scala (f. 33, particella
76 sub. 6, Cat. A/3) era pervenuto in proprietà alla in forza del Parte_1
decreto di trasferimento del Tribunale di Verona in data 5 giugno 2019
nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare promossa dalla stessa contro Controparte_3
-) la aveva agito contro la per la rifusione dei danni Parte_1 CP_1
sofferti in conseguenza di interventi edili realizzati da questa nell'immobile contiguo chiedendo la rimozione dei raccoglitori dell'immondizia, di un frigo refrigeratore, dei motori per il condizionamento e di un aspiratore, collocati sulla sua proprietà;
-) era stata disposta c.t.u. in sede di a.t.p.;
-) le domande attoree, oggetto di parziale rinuncia (punti 6, 7, 8 e 9 delle conclusioni) erano per il resto da rigettare;

-) la domanda di cui al punto 2 delle conclusioni, volta ad ottenere la corresponsione della somma quantificata in sede di ATP, per il ripristino degli allacciamenti relativi agli impianti elettrico, idrico e del gas era infondata;

5 -) valeva la regola per la quale se l'immobile era stato trasferito a terzi il diritto al risarcimento dei danni arrecati al medesimo sarebbe spettato solo a colui che ne era proprietario al momento dell'evento dannoso;

-) erano tuttavia mancate le prove sul fatto che la avesse Parte_1
effettivamente subito la diminuzione patrimoniale;

-) infatti, il 16 novembre 2022 l'attrice aveva venduto l'appartamento nelle medesime condizioni in cui lo stesso si trovava al momento della conclusione dell'ATP, senza aver mai provveduto all'esecuzione degli interventi prospettati nella CTU e senza aver sostenuto i relativi esborsi;

-) il tutto emergeva dalla scrittura privata del 31 marzo 2023 tra la convenuta e e dalla quale emergeva che era stato quest'ultimo ad onerarsi Persona_1
dei costi delle lavorazioni necessarie per l'allaccio delle utenze destinate ad alimentare l'appartamento, dopo aver ricevuto dalla il consenso per CP_1
l'installazione dei contatori sul muro al confine delle due proprietà;
-) per un siffatto intervento era stato preventivato un importo nettamente inferiore a quello di € 12.100,00 stimato dal CTU e pari a € 2.800,00, oltre iva (doc. 11 convenuta);
-) la domanda era da rigettare, anche in assenza del trasferimento a terzi;

-) innanzi tutto, perché non era stata contestata l'eccezione di controparte secondo la quale lo spostamento degli allacciamenti era stato determinato solo dalla necessità di separare le rispettive proprietà, servite da un unico contatore, installato su quella appartenente alla CP_1
-) inoltre (CTU redatta dall'Arch. nella procedura esecutiva Persona_2
R.G.E. n. 223/2016) ben prima dell'aggiudicazione dell'immobile era emerso che gli impianti elettrico, idrico e del gas al servizio del bene erano “non a
6 norma” e “non funzionanti” (doc. 2 convenuta) e, come risultava anche dall'avviso di vendita redatto dal Notaio, l'aggiudicataria era Parte_1
stata puntualmente informata della necessità di provvedere alle opere destinate a ripristinare l'autonomia delle due unità confinanti;

-) la aveva accettato, mediante l'accordo del 01.07.2019, le opere Parte_1
eseguite dalla convenuta, ma, una volta rilevato che le stesse sarebbero state comunque necessarie e che, inoltre, gli impianti al servizio dell'appartamento dell'attrice sin dall'origine erano inutilizzabili, alcun danno da mancato godimento o deprezzamento del bene avrebbe potuto affermare;

-) le spese erano da regolare in forza della soccombenza e da porre a carico della Parte_1
4.- In sede di accertamento tecnico preventivo il c.t.u. appurò, per quanto ancora rileva, che “Le opere effettuate dalla sig.ra senza il consenso CP_1
della sig.ra consistono nella rimozione dell'impianto elettrico, Parte_1
dell'impianto del gas e dell'impianto idrico;

2. Le opere necessarie ed il relativo costo, affinché i luoghi vengano ripristinati e l'abitazione della ricorrente venga messa nelle condizioni di avere le utenze necessarie per poterci vivere sono quelle contenute nell'ALLEGATO N. 10 ed il loro costo ammonta ad € 12.100,00; 3. La quantificazione del danno subito e subendo da parte ricorrente ammonta ad € 16.250,00” (per il mancato utilizzo dell'immobile dal 7 giugno 2019 fino al deposito della perizia avvenuto nel marzo 2022”.
4.1.- Con il primo motivo si censura la pronuncia da un lato per violazione dei principi stabiliti dalla Corte di Cassazione S.U. n. 2951 del 2016;
dall'altro per aver, il primo giudice, contraddetto le risultanze della c.t.u.
7 disposta ante causam che aveva accertato il danno indicando i costi di ripristino in € 12.100 e la perdita per il mancato utilizzo dell'immobile in €
16.250,00 e dall'altro, ancora, il danno che avrebbe dovuto essere risarcito indipendentemente dal ripristino.
Il primo profilo di censura è infondato posto che la sentenza del Tribunale,
richiamato il principio posto dalla Corte di Cassazione a sezioni unite, ha rigettato la domanda attorea ritenendola infondata nel merito e non tanto perché proposta da soggetto “non legittimato” perché non più proprietario.
Gli ulteriori aspetti della di censura verranno di seguito esaminati congiuntamente, in quanto avvinti.
4.2.- Con il secondo motivo si censura il rigetto della domanda rilevandosi che il ripristino avrebbe anche potuto non avvenire ma che questo non avrebbe potuto precludere il diritto al risarcimento anche in considerazione del fatto che era stato impedito l'utilizzo del compendio e che il c.t.u. aveva indicato il relativo danno.
Con il terzo motivo si lamenta il rilievo dato alla scrittura privata del 31 marzo
2023 sottoscritta dalla e dall'avente causa della CP_1 Parte_1
in quanto proveniente da un terzo, in quanto contestata ed in Persona_1
quanto non tale da dimostrare l'esecuzione dei lavori, nemmeno indicati da parte dell'acquirente con il relativo esborso.
Con il quarto motivo si censura il rilievo offerto alla scrittura privata del 1^
luglio 2019 ove la previo sopralluogo, aveva accettato lo stato di Parte_1
fatto riservandosi di agire contro la per vizi occulti. Si assume che CP_1
l'eliminazione degli impianti elettrici, del gas e idraulico, appunto, avrebbero costituito vizio occulto non visibile non accertabile in quel momento.
8 Con il quinto motivo si rileva che il primo giudice aveva accertato che gli impianti elettrico, idrico del gas non erano a norma traendo la conclusione che alcun danno avrebbe potuto essere preteso quanto invece l'eliminazione degli impianti aveva determinato un danno. In particolare si deduce “Con
riferimento alla perizia dell'esperta estimatrice arch. (doc. 2 Persona_2
di parte convenuta), relativa alla procedura esecutiva immobiliare conclusa con l'assegnazione del bene in favore di va precisato Parte_1
che, a pagina 7, si legge: “L'impianto elettrico – non a norma – funzionante
è sottotraccia” e che “Il capo sopra riportato viene concluso dal Giudice di primo grado con l'errato principio secondo cui, dato che gli impianti non erano comunque funzionanti (circostanza non rispondente al vero, si veda pag. 7 doc. 2 di parte convenuta), non ci sarebbe alcun danno per il mancato godimento del bene”.
4.3.- I motivi appaiono infondati.
5.1.- E' innanzi tutto vero che (Cass. ordinanza n. 17670 del 26 giugno 2024)
il danno è risarcibile se conseguenza immediata e diretta del fatto illecito senza che rilevi l'assenza di prova dell'esborso dell'importo tanto che in astratto la a prescindere dall'esborso per il ripristino, avrebbe Parte_1
ben potuto, come di fatto, chiedere il risarcimento del danno derivanti da un credito risarcitorio (ut supra) tanto per l'affermata eliminazione degli impianti quanto per il mancato utilizzo dell'immobile. Il tutto, dunque, rende irrilevante la questione della esecuzione delle opere di ripristino da parte del terzo acquirente e del relativo esborso e rende irrilevante la Persona_1
questione della scrittura privata del 31 marzo 2023 sottoscritta in corso di causa dalla e dal medesimo significandosi che tale documento, CP_1
9 proveniente da un terzo, in quanto non rientrante nella previsione di cui all'art. 214 c.p.c., avrebbe potuto essere utilizzato anche se “disconosciuto”
dalla parte contro cui era stato prodotto. Per la stessa ragione avrebbe potuto esser ritenuto inattendibile anche se non se ne fosse contestata l'autenticità
(Cass. 9329/2024).
5.2.- Il Tribunale di Verona, in forza della perizia redatta per il Giudice
dell'esecuzione Immobiliare. ha così statuito “risulta comprovato dalla CTU
redatta dall'Arch. nella procedura esecutiva R.G.E. n. Persona_2
223/2016, ben prima dell'aggiudicazione dell'immobile, che gli impianti elettrico, idrico e gas al servizio del bene erano “non a norma” e “non funzionanti” (doc. 2 convenuta) e si evince, poi, dall'avviso di vendita redatto dal Notaio che l'aggiudicataria era stata puntualmente informata della necessità di provvedere alle opere destinate a ripristinare l'autonomia delle due unità confinanti (doc. 3 convenuta, ove si legge che “sarà necessario ripristinare lo stato autorizzato e, pertanto, dovranno essere ricostruite al piano terra delle pareti in cartongesso per una metratura di circa 27,00 mq per la separazione tra i subalterni 5 e 6”)”.
Il punto della motivazione, non risulta validamente aggredito dai motivi di censura in quanto a) si sostiene che la perizia riporta “L'impianto elettrico –
non a norma – funzionante è sottotraccia” e b) “Il capo sopra riportato viene concluso dal Giudice di primo grado con l'errato principio secondo cui, dato che gli impianti non erano comunque funzionanti (circostanza non rispondente al vero, si veda pag. 7 doc. 2 di parte convenuta), non ci sarebbe alcun danno per il mancato godimento del bene”.
10 Trattasi di censure generiche ed infondate in quanto da un lato, per l'impianto elettrico, non viene affatto smentita la motivazione ove ne risulta accertata la illegittimità e per gli altri impianti (idrico e del gas) l'allegazione non risulta specifica e chiara a comprovare il preteso funzionamento nemmeno chiarito in fatto (come e cosa); il tutto non risulta esplicato nemmeno, in sede di conclusionale.
I tre impianti erano non funzionanti ed “illegittimi” perché non a norma.
5.3.- Come noto il D.M. 37/2008 dispone che gli impianti elettrici, idrici e del gas (art. 1) devono essere redatti secondo dati criteri tecnici e che solo all'esito della corretta realizzazione viene rilasciata la dichiarazione di conformità (art. 7) prodromica all'agibilità (art. 9) mentre le violazioni realizzative sono sanzionate amministrativamente con pena pecuniaria da €.

1.000 ad €. 10.000 dall'art. 15.
Dopodichè l'immobile può essere abitato mentre la mancata produzione del certificato di agibilità costituisce, in presenza dei presupposti, inadempimento
(Cass. 18 settembre 2023 n. 26690) e preclude l'abitabilità.
5.4.- Come emerge dalla sentenza, che ha richiamato la perizia dell'architetto
Per_
del 2016, il compendio presentava delle irregolarità urbanistiche ed era dotato di impianti (elettrico, del gas ed idrico) non funzionanti e non a norma.
Tale statuizione non risulta motivatamente contestata con precise e chiare allegazioni dalla difesa della Parte_1
5.5.1.- Deriva che quand'anche (scrittura del 31 luglio 2019) l'appellante avesse convenuto con la che questa avrebbe dovuto ripristinare il CP_1
compendio e quand'anche se ne ricavi, da quello scritto, che la Parte_1
non aveva potuto avvedersi dei c.d. vizi occulti (eliminazione degli impianti
11 del gas, idrico ed elettrico nella sua parte di immobile) e quand'anche tale eliminazione fosse imputabile alla il risarcimento del danno non CP_1
potrebbe comunque essere accordato per le due voci.
5.5.2.- Innanzi tutto in quanto gli impianti non erano funzionanti e non erano comunque a norma sicché la loro eliminazione da parte della non CP_1
avrebbe potuto determinare alcun danno a controparte che, infatti, in quanto proprietaria di un immobile privo dell'agibilità, non avrebbe potuto utilizzare lo stesso o concederlo a terzi personalmente e legittimamente nel periodo. In
senso diverso verrebbe premiato il c.d. “abusivismo”.
In secondo luogo, in quanto, proprio perché non funzionanti e proprio perché
contrari alle previsioni normative, gli impianti erano da rifare completamente sicché la loro elisione da parte della non avrebbe potuto e non può CP_1
dar ora luogo ad una posta risarcitoria.
In terzo luogo in quanto, nella valutazione del compendio operata in sede peritale per il G.E. il valore di stima dell'immobile era stato calcolato proprio tenendo conto anche di tali carenze sicché riconoscere il risarcimento implicherebbe una inammissibile locupletazione. La situazione di non funzionamento e di illegittimità degli impianti si correla all'impossibilità
dell'utilizzo del compendio con quel che deriva per la posta risarcitoria,
impropriamente domandata, relativa al danno per il mancato utilizzo del compendio.
Il pregiudizio derivante, in tesi, alla appellante personalmente per la preclusione all'utilizzo del compendio, non può essere espresso posto che i tre impianti (acqua, elettricità e gas) erano nell'insieme non funzionanti e non a norma e poiché il funzionamento degli stessi, nel complesso, avrebbe
12 dovuto essere congiunto, la mancanza di tale requisito, come esattamente nel caso, importava la non utilizzabilità del compendio nel suo complesso,
secondo gli standard ordinari riferibili al normale utilizzatore.

p.q.m.


La Corte d'Appello di Venezia definitivamente decidendo nella causa proposta da contro e contro Parte_1 Controparte_1 [...]
titolare del FR Bar, così provvede: CP_2
rigetta l'appello;
condanna l'appellante alle spese a favore della che liquida in €. CP_1

9.991 oltre ad iva se dovuta, cpa e spese generali del 15%;
nulla per le spese di lite nel rapporto con CP_2
dà atto ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater D.P.R. n. 115/02 della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante,
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Venezia lì 2 ottobre 2025
Il Giudice estensore
Dr. Massimo Coltro
Il Presidente
Dr. Guido Marzella
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