RG. n. 876/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere relatore dott. Lorenzo Pietro FABRIS, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro la sentenza n. 520/2023 del 31/07/2023 del Tribunale di
Imperia, promossa da:
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Fabio Parte_1 C.F._1
Salvadori, in forza di procura allegata all'atto di appello, presso il quale è elettivamente domiciliata in Genova, salita San Leonardo, n. 13/2
APPELLANTE contro
(C.F.: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentane pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Alessandro Barone, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, presso il quale è elettivamente domiciliato in Sanremo (IM), via Roma, n. 93
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE
“Piaccia alla Corte Ecc.ma, contrariis reiectis, previe le declaratorie del caso, respinte le avverse eccezioni, in riforma dell'impugnata sentenza: A) dichiarare la nullità e/o annullabilità, e comunque illegittimità, della delibera assunta dal appellato al CP_1 punto 5 dell'ordine del giorno dell'assemblea del 08/08/2016; B) dichiarare tenuto e condannare il convenuto a piantare nuovamente due pini in sostituzione di quelli CP_1
(illegittimamente) abbattuti ovvero, in subordine, a provvedere al risarcimento del danno in favore della sig.ra nella misura che verrà accertata in corso di causa, se del caso a Pt_1 mezzo CTU, ovvero determinata in via equitativa dal Giudice;
C) accertata la responsabilità
1 del convenuto, condannarlo a porre in essere ogni intervento necessario CP_1 all'eliminazione delle cause delle esistenti lesioni presenti nell'alloggio di proprietà Pt_1 secondo quanto indicato dal CTU nel suo elaborato e, in particolare, alla pag. 81 del medesimo;
D) condannare il convenuto al risarcimento dei danni subiti e CP_1 subendi dalla sig.ra relativamente ai costi di ripristino necessari dell'alloggio de quo, Pt_1 nella misura determinata dal CTU in euro 32.585,67, o in altra meglio vista da codesta Corte
Ecc.ma, oltre interessi.
Con vittoria delle spese di entrambi i gradi del giudizio, ivi inclusi oneri di CTU e CTP, maggiorazione forfettaria ed oneri fiscali e con restituzione di eventuali importi corrisposti a controparte in esecuzione della sentenza di primo grado”.
PER L'APPELLATO
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di appello adita, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione,
- in via preliminare rigettare l'istanza di sospensione dell'esecutorietà della sentenza impugnata del Tribunale di Imperia n. 520/2023
- in via principale rigettare il gravame proposto poiché infondato in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui al presente atto e per l'effetto confermare la sentenza del Tribunale di
Imperia n. 520/2023
- condannare l'appellante alla rifusione delle spese di lite del grado (compenso ai sensi del
DM n. 55/2014)”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 19/01/2017, , proprietaria di un'unità Parte_1 immobiliare sita nel piano terreno del di Via San Stevi Inferiore Controparte_2
23/25, a Santo Stefano al Mare, citava in giudizio dinnanzi al Tribunale di Imperia il citato al fine di sentire accertare e dichiarare, previa sospensiva, la Controparte_1 nullità o l'annullabilità della delibera dell'assemblea condominiale in data 8/08/2016, punto
5, con cui era stata deliberata la proposta di taglio di due pini (lato est e ovest), deducendo che la decisione, integrante una innovazione ex art. 1120 c.c., doveva essere assunta non a maggioranza ma all'unanimità. Lamentava altresì che era stata assunta in assenza dei presupposti che giustificavano l'abbattimento per lo stato di pericolo. Affermava inoltre che il proprio appartamento, ma non l'unico, presentava crepe vistose e profonde al suo interno già visionate dai Vigili del Fuoco nel 2014 che avevano rilevato quale causa lo sprofondamento di un pilastro del palazzo. A tale accertamento si aggiungeva valutazione di geologo interpellato. Tuttavia, il nulla aveva deliberato, persistendo le crepe. CP_1
2 Sussisteva, quindi, la responsabilità del ex art. 2051 c.c. e chiedeva la CP_1 condanna del alla eliminazione delle cause delle lesioni e al risarcimento del CP_1 danno subito nella sua proprietà.
Si costituiva in giudizio il , opponendosi alle domande attoree ed Controparte_1 eccependo la legittimità della delibera in quanto assunta in una situazione di pericolo grave e incombente e precisando che non vi era necessità di intervenire sulle fessurazioni, in quanto erano già state svolte opere di stabilizzazione ed erano monitorate dal tecnico incaricato dal , fin dal 2009, il quale non si era disinteressato della problematica, CP_1
e manifestato la sua disponibilità ad effettuare sopralluoghi nella proprietà attorea.
Il Tribunale con la sentenza impugnata così provvedeva: “Dichiara la cessazione della materia del contendere sulle domanda con cui l'attrice ha chiesto dichiararsi la nullità della delibera condominiale adottata 8-8-2016 o, in alternativa, l'annullamento della stessa nonché la condanna del al ricollocamento di 2 alberi di pino. Controparte_1
Dichiara inammissibile la domanda cui l'attrice ha chiesto la condanna del a CP_1 porre in essere ogni intervento necessario all'eliminazione delle cause delle lesioni presenti nel proprio alloggio.
Dichiara il non luogo a provvedere sull'ulteriore domanda di risarcimento dei danni.
Condanna alla rifusione delle spese di causa che si quantificano in € 1300,00 Parte_1 per la fase di studio, € 950,00 per la fase introduttiva, € 1300,00 per la fase di trattazione, €
2100,00 per la fase decisionale.”
Affermava il Tribunale che:
-secondo la giurisprudenza della Corte Suprema l'abbattimento di alberi condominiali pericolanti rientra fra gli interventi di manutenzione delle cose comuni, non costituendo pertanto un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., allorchè, come nel caso di specie, le piante siano foriere d'un danno per le altri parti condominiali;

-seppure la attrice sostenga che la pericolosità dei due pini non sarebbe comprovata da alcun documento nè tantomeno da una perizia, al punto 4 della delibera sono esposte con sufficiente dovizia di particolari le ragioni che imponevano l'estirpazione degli alberi e cioè che i pini avevano danneggiato l'asfalto del piazzale, nonchè i muri di sostegno e di contenimento, tanto che il Comune di Santo Stefano al Mare ha rilasciato in corso di causa l'autorizzazione all'abbattimento dei due arbusti e che ha Controparte_1 prodotto una relazione tecnica attestante la situazione di pericolosità derivante dagli stessi
(documenti allegati alla memoria difensiva del 14-3-2018);

3 -non erano idonee a smentire tali conclusioni i documenti prodotti dalla parte attrice
(comunicazione con cui il tecnico del di Santo Stefano al Mare affermava che le CP_3 due piante di pino non avrebbero dovuto essere abbattute in quanto erano posizionate in modo che le radici non arrecavano danni al manto stradale comunale, e breve perizia di parte acclusa all'istanza depositata dall'attrice l'8-2-2018, non riportando alcunchè riguardo all'azione dannosa dei pini sull'asfalto del piazzale condominiale, sul muro di contenimento e sul muro di sostegno);
-poiché in corso di causa i due pini oggetto di tale delibera erano stati abbattuti e sostituiti con esemplari analoghi, poteva essere dichiarata cessata la materia del contendere;

-in base al principio della soccombenza virtuale, doveva considerarsi che la domanda spiegata dalla era infondata poichè la decisione di estirpare gli alberi costituiva non Pt_1 già un'innovazione necessitante dell'approvazione unanime della compagine dei comunisti, bensì un intervento di manutenzione;

-erano infondate le ulteriori domande spiegate nella memoria ex art. 183, c. 6 c.p.c. di condanna alla ripiantumazione dei due pini, nonché al risarcimento del danno, non essendovi posto per un risarcimento in presenza di un atto lecito;

- anche la domanda dell'attrice di realizzare tutti gli interventi necessari all'eliminazione delle cause delle lesioni era infondata posto che le cause sono state individuate dal Ct in un probabile cedimento localizzato di una parte del fabbricato, precisamente lo spigolo sud- ovest, fenomeno che si può pacificamente ritenere esaurito o quasi;

-non sussistono le ragioni per condannare il “a porre in essere ogni intervento CP_1 necessario all'eliminazione delle cause delle esistenti lesioni”, sempre che dovesse ravvisarsi un'effettiva responsabilità del convenuto nella causazione del fenomeno, e pertanto la domanda in esame va dichiara inammissibile per difetto d'interesse ad agire;

- quanto al danno subito dall'alloggio della attrice ossia la presenza delle lesioni, Pt_1 ella s'è limitata a reclamare il risarcimento dei “danni subiti e subendi” e non già a domandare in termini chiari e univoci l'eliminazione delle lesioni tramite l'esecuzione di lavori di ripristino ossia la condanna della controparte al risarcimento in forma specifica tramite un facere, espressione generica.
Avverso detta sentenza ha interposto appello , chiedendone la riforma con Parte_1
l'accoglimento dell'originaria domanda, formulando i seguenti motivi:

1.Con il primo motivo lamenta l'erroneità della sentenza di rigetto della domanda di annullamento della delibera condominiale del 08/08/2016 in quanto assunta non in forza di elementi oggettivi esistenti al momento della decisione, ma sulla base di quanto emergente
4 dal verbale, del richiamo a precedenti di giurisprudenza, di autorizzazione comunale al taglio e di perizia del 2017, e quindi sulla base di fatti sopravvenuti rispetto alla delibera, laddove occorreva valutare la sua legittimità ponendosi al momento di assunzione della stessa. La pericolosità degli alberi era stata vagliata da un tecnico – differentemente da quanto affermato dalla controparte – solo in seguito all'assunzione della delibera, pertanto, la scelta di abbatterli non era stata supportata dai dovuti presupposti legislativi e giurisprudenziali, ossia la unanimità millesimale della decisione, superabile soltanto in presenza di una acclarata e documentata situazione di effettivo pericolo, sussistente al momento della deliberazione. Il Tribunale avrebbe, poi, errato nel non considerare la perizia da lei prodotta, dando rilievo solo a quella prodotta dal , nonché nel valutare la soccombenza CP_1 virtuale ai fini delle spese di lite, anche in caso di ritenuta sussistenza dei presupposti.

2. Con il secondo motivo l'appellante ripropone la domanda di ripiantumazione dei due pini, evidenziando che nessuno dei due fosse stato “rimpiazzato” da esemplari analoghi come affermato dal giudice di primo grado, posto che sono stati piantati sì due arbusti nuovi, ma in un'area comunale, che nulla ha a che fare con il in oggetto. CP_1

3. Con il terzo motivo l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato la domanda di accertamento ed eliminazione delle cause delle crepe e delle lesioni presenti nel suo appartamento. Censura l'affermazione del Tribunale secondo cui ella avrebbe affermato che il fenomeno si è esaurito. Tale dicitura si trovava in una sola perizia dell'Ing. del 2009, prodotta dal Condominio. Deduceva che la situazione Per_1 continuava ad aggravarsi, e richiamava vari documenti tra cui una relazione dei Vigili del
Fuoco del 2023 dalla quale emergeva che “constatata l'evoluzione del quadro fessurativo, pur non riscontrando un pericolo immediato di crollo, ma non potendo escludere un aggravio della situazione, si ritiene necessario provvedere, nei tempi tecnici strettamente necessari
e previa valutazione da parte di un tecnico abilitato, ad un nuovo monitoraggio delle fessurazioni. Parimenti, si ritiene necessario provvedere al ripristino delle originarie condizioni di sicurezza del fabbricato, mediante lavori di consolidamento.”.

4. Con il quarto motivo l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza di primo grado laddove ha rigettato la domanda relativa al risarcimento dei danni prodottisi nei locali di sua proprietà.
Afferma di avere richiesto un risarcimento dei danni per equivalente, da quantificarsi a mezzo di CTU.
L'appellante ha avanzato, altresì, istanza di sospensiva della sentenza gravata.
Si è costituito nel giudizio il , preliminarmente eccependo Controparte_1
l'inammissibilità dell'istanza di sospensiva avanzata da e contestando la Parte_1
5 fondatezza, in fatto e in diritto, dell'appello avversario. In particolare, il ha CP_1 precisato che gli alberi di pino abbattuti erano già stati sostituiti con nuovi, in perfetta aderenza con le disposizioni comunali.
Con ordinanza del 30/01/2024 questa Corte ha sospeso l'esecuzione della sentenza di primo grado e disposto CTU sul seguente quesito:
“

1. Descriva il CTU, esaminati gli atti ed i luoghi di causa, assunte le opportune informazioni, lo stato dei luoghi e delle fessurazioni presenti nell'alloggio di sito nel Parte_1
Condominio di via San Stevi Inferiore 23-25. Controparte_2


2. Dica se, in quale misura e , ove possibile, da quale epoca sussistano all'interno dell'immobile di proprietà di parte appellante le lesioni lamentate in citazione e in appello;
e se tali fenomeni persistano anche al momento dell'accesso o siano cessate (e quando);


3. dica quali furono le cause delle lesioni;
precisi in particolare se, per quali ragioni ed in quale misura le cause delle lesioni siano riferibili a cause condominiali o ad altre causa, indicando in ogni caso quali;



4. in caso di risposta affermativa al precedente quesito: precisi quali siano i rimedi necessari per l'eliminazione delle cause dei suddetti fenomeni;
precisi altresì quali siano i rimedi per
l'eliminazione degli inconvenienti riscontrati nell'immobile di parte appellante, provvedendo alla quantificazione dei costi per l'eliminazione delle lesioni nell'alloggio Bonelli;
ove in tutto
o in parte i lavori necessari al fine indicato siano già stati eseguiti, ne precisi il costo valutandone pertinenza e congruità;


5. Tenti la conciliazione della lite.”
Dopo alcuni rinvii disposti dalla Corte in attesa del deposito della CTU, con ordinanza del
16/04/2025 è stata fissata udienza di rimessione della causa in decisione ex art. 352 c.p.c. per il 1/7/2025, con concessione dei termini ivi previsti, all'esito della quale la causa è stata trattenuta in decisione collegiale.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Il motivo è infondato, condividendo in toto la Corte l'ampia ed esaustiva motivazione del
Tribunale sul punto.
Ed infatti, in primo luogo, il Tribunale ha richiamato la sentenza della Corte Suprema n.
6136/2023 che ha affermato “L'abbattimento di alberi ritenuti pericolanti, disposto con delibera condominiale, costituisce un intervento di manutenzione delle cose comuni e non un'innovazione di cui all'art. 1120 c.c., atteso che con questo termine s'intende non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune ma, solamente, quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria”.
6 Ciò significa che la delibera di abbattimento degli alberi, in presenza dei requisiti di pericolo individuati, non richiede la unanimità, ma può essere assunta a maggioranza, come è avvenuto nel caso in esame. La delibera impugnata di abbattimento è stata assunta sul presupposto che “il pino situato ad ovest ha rovinato e continua a rovinare l'asfalto del piazzale ed essendo molto vicino al muro di contenimento ha spinto sullo stesso con un movimento di alcuni centimetri” e che “Il pino lato est su Via Moscatelli vicino al muro di sostegno del parcheggio sta danneggiando l'asfalto del piazzale e ha danneggiato il muro di sostegno su cui si trova il muro del gas e lo stesso è molto inclinato con pericolo di crollo”.
Parte appellante afferma che la delibera è stata assunta senza che i condomini disponessero di alcuna documentazione, e neppure informazione in merito, che attestasse in sostanza le condizioni di pericolo individuate nella delibera ed occorrenti ai fini della validità della delibera stessa, con conseguente illegittimità della stessa, e all'uopo evidenzia che la delibera è stata assunta in data 08/08/2016, mentre la perizia redatta su incarico del
è datata 02/05/2017 ed in essa l'agronomo precisa che “quanto CP_1 Tes_1 riportato in relazione è desunto dai sopralluoghi effettuati in data 11/02/2017 e 02/05/2017”, sopralluoghi, quindi, successivi alla delibera. Tuttavia – osserva la Corte – ciò che renderebbe invalida la delibera è l'assenza della pericolosità degli alberi, non tanto l'assenza di documentazione giustificativa. Se è vero che la delibera risale a qualche mese antecedente alla perizia prodotta dal e ai sopralluoghi dell'agronomo, CP_1 dall'esame di quest'ultima nonché dall'esame delle fotografie in esse allegate emergono chiaramente le fessurazioni all'asfalto e al muro di sostegno di cui si dà atto nella delibera, con tutta probabilità già esistenti, dato il poco tempo intercorrente fra la delibera e la perizia, al momento dell'assunzione della prima. La citata perizia dell'agronomo descrive Tes_1 minutamente le caratteristiche dei due pini, individuando quanto al primo pino (pag.5) che il livello di pericolosità dell'albero è ritenuta "C MODERATA", perché si manifestano sintomi e difetti rilevanti tali da far ritenere che il fattore di sicurezza naturale dell'albero si sia sensibilmente ridotto;
e quanto al secondo (pag. 7), che il livello di pericolosità dell'albero è ritenuta "C/D ELEVATA", perché si manifestano sintomi e difetti gravi tali da far ritenere che il fattore di sicurezza naturale dell'albero si sia drasticamente ridotto. Valutato l'impatto della pianta e del suo accrescimento con i manufatti condominiali, il tecnico ha valutato l'abbattimento come misura “imprescindibile”. Vi è stata poi l'autorizzazione del CP_3 all'abbattimento prodotta dal , abbattimento avvenuto in corso di causa, mentre, CP_1 come condivisibilmente affermato dal Tribunale, non vale a scalfire le compiute argomentazioni di detta relazione la breve perizia prodotta dalla parte appellante in data 8-
7 2-2018 “giacchè in essa s'assume che le crepe presenti nei “manufatti” - senza che tuttavia sia specificato quali essi siano - sarebbero dovute all'eccessiva piovosità che condurrebbe ad una forte imbibizione dei suoli, favorendo così i processi di scivolamento al contatto tra la corte terrosa e il substrato roccioso, soggiungendosi che una “crepa è determinata dallo svuotamento dei livelli argillici…” e che “le piante in questione hanno tenuto le sponde mentre il muro contenitivo ha reagito in maniera poco elastica” nonchè “l'eventuale abbattimento delle piante porterà nel breve periodo ad in incremento delle cause in base ai fenomeni pluviometrici ed altro…” (cfr. pag. 6 sentenza).
Detto parere tecnico non riporta alcunchè riguardo all'azione dannosa dei pini sull'asfalto del piazzale condominiale, sul muro di contenimento e sul muro di sostegno.
Ne consegue che, come affermato dal primo giudice, la domanda proposta al riguardo dall'appellante è infondata poichè la decisione di abbattere gli alberi non Parte_1 integra un'innovazione necessitante dell'approvazione unanime dei condomini, bensì un intervento di manutenzione, come tale approvabile a maggioranza, come, per l'appunto, è avvenuto.
Si giustifica, poi, la pronuncia di cessazione della materia del contendere considerato che in corso di causa gli alberi sono stati abbattuti. In punto spese, la valutazione sarà effettuata all'esito di questo giudizio in base al principio della valutazione dell'esito complessivo della lite.

2. Neppure può essere accolto detto motivo, poiché, stante la legittimità della delibera, non possono trovare accoglimento le domande formulate nella memoria ex art. 183 comma 6 n.
1 c.p.c, da considerarsi oltretutto tardive, con cui è stata chiesta la condanna del convenuto alla ripiantumazione di due pini nonchè al risarcimento del danno, atteso che non solo la delibera è legittima, ma anche nessun pregiudizio illecito da ripristinare in forma specifica è stato arrecato ai beni comuni nè, tantomeno, è ravvisabile alcun danno personalmente subìto dalla Pt_1

3.Il motivo è parso alla Corte suscettibile di approfondimento istruttorio, omesso dal primo giudice, posto che alla luce degli elementi documentali evidenziati dall'appellante e particolarmente della relazione dei Vigili del Fuoco del 23/3/2023, per quanto effettivamente, come affermato dal , il fenomeno fessurativo fosse effettivamente monitorato CP_1 dall'ente condominiale (cfr. perizia Ing. del 2009, doc. 2 di parte attrice, del 2015, doc. Per_1
2 del , del 2018 doc. 10 del , del 2019 doc. 13 del ), la CP_1 CP_1 CP_1
Corte ha ritenuto non del tutto tranquillizzante la situazione evidenziata dalla e Pt_1 necessitante di un accertamento tecnico attuale e puntuale sullo stato di fatto, sulla
8 pericolosità dello stesso e sulle relative cause, anche ai fini della valutazione della fondatezza della domanda risarcitoria, che non si può ritenere formulata in termini generici.
E stata quindi affidata la CTU a tecnico strutturista che, all'esito di accertamenti ( comprensivi di ispezioni, plurimi sopralluoghi, e misurazioni) minuziosi, reiterati ed estesi ai vari appartamenti dell'edificio condominiale ha accertato la sussistenza delle fessurazioni lamentate dall'appellante, dando altresì atto che esse sono monitorate dall'Ing. per Per_1 conto del Condominio dal 2008 (con installazione di vetrini di controllo per le crepe esistenti) la cui relazione era già descrittiva di lesioni ritenute significative e rappresentative nel periodo da agosto 2008 a dicembre 2008, non riscontrando – il CTU - modificazioni significative delle lesioni.
Lo stesso CTU, dopo aver riepilogato gli accertamenti dell'Ing. ha affermato che “nel Per_1 corso delle operazioni peritali sono state rilevate fessurazioni e crepe nell'alloggio della
Ricorrente che sostanzialmente non hanno mostrato scostamenti significativi delle loro ampiezze durante le operazioni peritali a confermare una sostanziale stabilità (pag.63 CTU
e relative fotografie).
Dette fessurazioni risalgono certamente al 2007 e verosimilmente a qualche anno prima
(2003) e sono presenti oltre che nell'appartamento “in quasi tutti gli immobili del Pt_1
Condominio ad eccezione di due che erano stati ristrutturati nel 2009 di proprietà e Pt_2
i quali dopo la suddetta ristrutturazione secondo quanto si è potuto Persona_2 rilevare non hanno più manifestato lesioni.” (pag. 71 CTU).
In ordine all'evoluzione del quadro fessurativo, il CTU è stato sufficientemente tranquillizzante, avendo affermato che “Per quanto si è potuto verificare durante lo svolgimento della presente CTU le lesioni non sono in evoluzione tanto è vero che se si confrontano i dati delle letture dell'ampiezza delle fessure dal 2018 al 2024 pur essendoci una leggerissima tendenza ad un allargamento delle lesioni la fessurazione che ha subito una maggiore dilatazione è quella sulla parete tra l'ingresso ed il soggiorno dell'appartamento della signora con una differenza comunque inferiore al millimetro Pt_1 nell'arco di 6 anni. Il quadro temporale osservato è di 16 anni ed il caso più critico è quello relativo alla suddetta fessura che rispetto alla misura dell'apertura iniziale ha subito una variazione massima di 2,04 mm rilevata al 17.01.2011 che si è ridotta secondo il rilievo effettuato il 23.08.2024 risultando uno scostamento di 0,88 mm e quindi una contrazione di
1,16 mm in 13 anni come risulta dal grafico e dalle relativa linea messa in evidenza nella tabella sottostante. (pag.72 CTU).
9 In ordine alle cause il CTU le ha individuate nell'abbassamento di uno o più pilastri fondazionali dell'edificio. Infatti, al riguardo il CTU ha affermato: “La misura dell'orizzontalità del soffitto del soggiorno dell'alloggio della Ricorrente mostra che in soli 1,84 metri si ha una diminuzione di quota di 13,7 mm, un abbassamento di oltre un centimetro e mezzo in corrispondenza delle pilastrate verso mare rispetto a quelle verso monte.
Dall'analisi dei rilievi dei solai si è notato che la quota del soffitto del piano terra tra monte e mare mostra un abbassamento di circa 4 centimetri che è rilevante in considerazione dello spessore dei solai di circa 20 centimetri nella parte strutturale.
Tale abbassamento si può spiegare soltanto con l'abbassamento dei pilastri che evidentemente hanno avuto un cedimento probabilmente per l'eccessivo carico in fondazione rispetto alle prestazioni del terreno. Queste ultime potrebbero aver risentito di fattori accidentali tra cui perdite di acqua che potrebbero poi essersi manifestate in tutta la loro gravità a distanza di alcuni mesi o anni quali ad esempio la perdita riparata nel corso della gestione 2008 – 2009-2011. L'abbassamento di pilastri come ipotizzato anche dai vigili del fuoco è un fenomeno che può ben spiegare le lesioni che si sono presentate sulle pareti.
Occorre ricordare inoltre che i Vigili del Fuoco non avevano visitato tutti gli immobili, ma solo le parti comuni relative al vano scale e l'alloggio della signora Nel corso della CTU Pt_1 abbiamo potuto visionare le lesioni a quasi tutte le pavimentazioni degli immobili e a moltissime pareti degli altri alloggi. Infine considerati anche i rilievi strumentali che confermano un abbassamento del fronte verso mare di circa 4 centimetri rispetto a quello verso monte si giunge a concludere che più pilastri si sono abbassati vista la ripetitività degli abbassamenti verso valle dei solai rilevati” (pag. 80 CTU).
Ne consegue che non ha trovato conferma la tesi del per cui “la causa dei CP_1 lamentati danni sia imputabile alla stessa ai sensi di cui all'art. 1125 c.c. Infatti le Pt_1 fessure nell'intonaco dei muri dell'alloggio non sono state provocate dal cedimento Pt_1 di parti comuni dovendo ascriversi, invece, alla deformabilità del solaio dell'alloggio dell'attrice. Nessuna responsabilità potrà essere addebitata al trovando, invece, CP_1 applicazione il disposto della norma di cui all'art. 1125 c.c. con tutte le conseguenze che ne derivano” (pag. 6 e segg. comparsa di risposta di primo grado).
Al riguardo il CTU, nel rispondere alle osservazioni del ctp del Ing. ha ben CP_1 Per_1 chiarito, con riferimento al rilevato andamento del profilo di deformazione del soffitto del soggiorno della signora che “non è una normale deformata a flessione sotto carico Pt_1 proprio o alti carichi ma vi è la presenza di una vistosa anomalia con un abbassamento verso valle... (pag. 87) e che L'andamento delle deformazioni è anomalo e per meglio
10 raffigurarlo si mettono in sequenza i rilievi del profilo del soffitto dell'ingresso del CP_1
e della porzione verso valle costituita dal soffitto del soggiorno della proprietà con Pt_3 un abbassamento totale di circa 4 centimetri… (pag. 89 CTU). Le fotografie e gli accertamenti depongono “ a conferma del cedimento fondazionale dei pilastri verso valle.”
(pag. 89 CTU).
Alla luce di tali accertamenti ne consegue la affermazione di responsabilità del , CP_1 quale custode ex art. 2051 c.c. della cosa comune, tenuto in quanto tale all'adozione dei rimedi occorrenti e al risarcimento del danno patito dalla derivando sia le Pt_1 fessurazioni e le lesioni sia i danni, come infra individuati, dall'abbassamento di uno o più plinti fondazionali per cedimento probabilmente causato dall'eccessivo carico in fondazione rispetto alle prestazioni del terreno ( a propria volta causati verosimilmente da perdite di acqua condominiali), e quindi dalla res comune, incombendo sul quale custode CP_1 dei beni e dei servizi comuni, l'onere di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.
In ordine ai rimedi occorrenti per la eliminazione delle cause, il CTU ha così concluso: “data la numerosità delle lesioni presenti si ritiene necessario installare un sistema di monitoraggio per verificare che la situazione permanga stabile attraverso sensori quali inclinometri posizionati almeno su tre pilastri verso mare. Avendo interpellato una ditta specializzata quale la Edilcontrol di Genova posso riferire che il costo di installazione e di monitoraggio in continuo tramite piattaforma web accessibile online è di circa 4.500,00 Euro oltre iva di legge comprensivo di installazione e smontaggio e di circa 400,00 euro al mese oltre iva di legge per il sistema di monitoraggio.
Vista l'entità degli abbassamenti rilevati è inoltre necessario prevedere indagini geologiche
e geotecniche mediante carotaggi e prove di laboratorio per determinare le prestazioni ed in via preliminare si può stimare un costo di circa 8.000,00 Euro oltre oneri e iva di legge.
Solo successivamente a tali indagini potrà esser possibile valutare se effettuare un intervento di consolidamento delle fondazioni e/o di altre opere per aumentare il livello di sicurezza dell'edificio pur ricordando che si tratta di una struttura degli anni '70. I costi potrebbero essere anche di alcune decine di migliaia di Euro e comprendere anche interventi di realizzazione nei singoli alloggi di massetti collaboranti interconnessi con i solai in laterocemento per aumentare la resistenza a flessione e migliorare le prestazioni globali dell'edificio” (pag. 81 CTU).
11 Ne consegue che, in parziale accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza impugnata il va condannato all'esecuzione e/o alla programmazione degli CP_1 interventi come sopra individuati dal CTU.
Venendo ora alla domanda risarcitoria dell'appellante la stessa, ad avviso della Corte, non appare generica, avendo la originaria parte attrice indicato ed allegato chiaramente in citazione la presenza di vistose lesioni e crepe all'interno del suo appartamento, poi accertate dalla CTU.
Il CTU ha quantificato i costi per procedere all'eliminazione delle lesioni sulle pareti dell'alloggio appellante nell'importo di euro 18.000,00 Euro oltre iva di legge “utilizzando i seguenti prezzi di mercato peraltro concordati anche con i CCTTPP”. (pag. 81 CTU). Il CTU ha infatti affermato che “L'abbassamento di pilastri come ipotizzato anche dai vigili del fuoco
è un fenomeno che può ben spiegare le lesioni che si sono presentate sulle pareti “ (pag.
80 CTU)
Non sono invece riconoscibili i costi per il ripristino delle fessure al pavimento posto che secondo il CTU “Si deve poi evidenziare che di diversa natura appaiono le fessurazioni a livello dei pavimenti che si sono manifestate fin dai primi anni dopo la realizzazione dell'edificio secondo quanto riferito da molti condomini. La causa potrebbe esser
l'inconsistenza del massetto realizzato in origine che quindi potrebbe aver perso localmente di consistenza a seguito delle deformazioni elastiche dei solai durante il normale utilizzo degli immobili. Al contrario l'intradosso dei solai non presenta segni di sfondellamento o fessurazioni pur mostrando localmente un andamento deformato come, ad esempio, il soffitto del soggiorno della Ricorrente che al riscontro con una riga in metallo mostrava evidenti scostamenti rispetto alla linearità della barra” (pag. 80 CTU).
Ancora emerge dalla CTU che “.. su quasi tutti i pavimenti di quasi tutti gli alloggi esistono lesioni con fessurazioni ed avvallamenti che risultano essersi formate sin dai primissimi anni dopo la realizzazione dell'edificio..” (pag. 73 CTU).
Ed ancora, a pag. 84, il CTU replicando ad un'osservazione del CTP Ing ha riferito che Per_1
“.. le lesioni ai pavimenti si sono manifestate fin dai primissimi anni dal completamento della costruzione, avevano parlato dei primi due o tre anni, mentre i Condomini hanno riferito generalmente di lesioni alle pareti verticali a partire dagli anni e epoca successiva tanto è vero che se ne parla dagli anni 2000”.
Non emerge quindi alcuna correlazione causale tra le parti comuni e il danno ai pavimenti, di proprietà esclusiva dei proprietari degli appartamenti, o dei solai la cui proprietà è valutabile ex art. 1125 c.c. in ragione delle caratteristiche costruttive degli stessi.
12 Né vale a ricomprendere nel danno risarcibile i costi per demolizione pavimenti e relativo sottofondo l'indicazione del CTU (pag. 82) dei predetti costi (euro 14.573,46) con l'aggiunta
“in modo da ricostruirlo con un massetto armato ed interconnesso alle strutture del solaio
(travetti) per creare un aumento della resistenza a flessione del solaio viste le gravi lesioni nell'appartamento” (pag. 82 CTU), trattandosi di rimedio non causalmente collegabile all'abbassamento dei pilastri causa delle lesioni alle pareti.
Ne consegue che va accolta la domanda risarcitoria con riferimento unicamente all'importo di euro 18.000,00, somma che è stata stimata dal CTU all'attualità, di tal chè essa va maggiorata dei soli interessi di natura corrispettiva dalla sentenza al saldo.
In tal senso la sentenza va ulteriormente riformata.
Venendo alle spese di lite, la Corte, tenuto conto del rigetto della domanda di Parte_1 inerente l'impugnazione della delibera e del parziale rigetto della domanda risarcitoria, valutato anche il comportamento del che, in ogni caso, ha attuato nel tempo CP_1 monitoraggi e controlli sulla staticità dell'edificio, ritiene che le spese di entrambi i gradi del giudizio debbano essere compensate nella misura del 50%, con condanna per la frazione residua del maggiormente soccombente. Le spese vive rimangono invece a CP_1 totale carico del . CP_1
In modo corrispondente, le spese di CTU vanno poste per il 75% a carico del CP_1
e per il residuo 25% a carico dell'appellante.
Le spese vanno liquidate in base al DM n. 55/2014 secondo lo scaglione da euro 26.001 ad euro 52.000 tenuto conto del valore del “decisum” (l'importo risarcitorio riconosciuto a l'importo dei costi di monitoraggio e del costo dell'abbattimento degli alberi Pt_1 consentono di inquadrare la causa nell'ambito di tale scaglione).
Vanno aggiunte le spese di ctp al 50% secondo le notule depositate da parte appellante all'udienza di precisazione delle conclusioni.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 520/2023, del
31/07/2023, del Tribunale di Imperia, così provvede:
-in parziale accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza impugnata,
-condanna il appellato all'esecuzione e/o programmazione degli Controparte_1 interventi come individuati dal CTU Ing. a pag. 81 della CTU del Persona_3
18/3/2025, citati anche in parte motiva, che qui si richiama per relationem;
13 -condanna il appellato al risarcimento del danno in favore Controparte_1 dell'appellante , che liquida in euro 18.000,00 in valuta attuale, oltre interessi Parte_1 legali dalla presente sentenza al saldo;

-respinge ogni altra domanda di , Parte_1
-compensa le spese di lite fra le parti fino alla misura del 50% e condanna il al CP_1 pagamento in favore di della residua frazione che liquida, quanto al primo Parte_1 grado in euro 280,77 spese vive ed euro 3.808,00 per compensi, oltre spese forfetizzate, iva e cpa;

-conferma nel resto la sentenza;

-compensa le spese di lite fra le parti fino alla misura del 50% e condanna il al CP_1 pagamento in favore di della residua frazione che liquida, quanto al secondo Parte_1 grado in euro 807,00 per spese vive ed euro 4.995,00 per compensi, oltre spese forfetizzate, iva e cpa;

-pone in via definitiva le spese di CTU a carico del nella misura del 75% ed a CP_1 carico di nella misura del 25%; Parte_1
-condanna il al pagamento in favore di del 50% delle spese di CP_1 Parte_1 ctp che liquida in tale ridotta misura in euro 2.093,12.
Genova, 3/7/2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott.ssa Valeria Albino Dott. Marcello Bruno
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