R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dott. CH DI Presidente
- dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
- dott.ssa IL LA Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(artt. 352, comma 6, e 281-sexies, comma 3, c.p.c.)
nella causa civile di appello iscritta al n. 5950 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 trattenuta in decisione all'udienza del
18.12.2025 e vertente
TRA
( ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), rappresentati e difesi dagli avvocati Antonio C.F._2
SC ( ) e FI IN ( ) C.F._3 C.F._4
in virtù di procura in calce all'atto di appello
- PARTE APPELLANTE -

pag. 1 di 15 E
( ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._5
dagli avvocati Paolo Cannata (C.F. , Christian Caruso C.F._6
( ) e AN CA ( , in C.F._7 C.F._8
virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado d'appello
- PARTE APPELLATA -

OGGETTO: appello avverso ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. del Tribunale di
MA pubblicata il 13.10.2020 nella causa n. 79992/2018 R.G.
(compravendita del diritto di superficie in materia di edilizia agevolata convenzionata ex art. 35 L. n. 865/1971).
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza di discussione del 18.12.2025.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. depositato il 14.12.2018 Parte_1
e convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di
[...] Parte_2
MA dal quale avevano acquistato, con contratto a Controparte_1
rogito del notaio del 9.6.2008 rep. 9231/2816, la Persona_1
proprietà superficiaria di un immobile in regime di edilizia convenzionata ,
ubicato nel Piano di Zona n. “B/41 – Settecamini – Casalbianco – Comparto
V/p, via Attilio Bertolucci n. 40, piano terra, interno 4, oltre locale cantina e locale uso autorimessa, al prezzo di € 295.000,00, chiedendo di dichiarare la pag. 2 di 15 nullità ex artt. 1418, 1419 e 1339 c.c. del contratto per la parte eccedente il prezzo massimo di cessione previsto dalla convenzione stipulata ai sensi dell'art. 35 L. n. 865/1971 e, per l'effetto, condannare il convenuto alla restituzione della somma di € 178.207,87, corrispondente alla differenza tra il prezzo pagato e il prezzo stabilito ex lege, pari a € 116.792,13, o la somma da determinare nel corso del giudizio.
Si costituiva in giudizio il convenuto, il quale deduceva che, pochi giorni dopo il deposito del ricorso (precisamente il 14.12.2018) , era entrata in vigore la l. n. 136/2018, che aveva convertito in legge il d.l. n. 119/2018 e che, attraverso l'art. 25 undecies, aveva modificato il comma 49 bis e inserito il comma 49 quater dell'art. 31 della l. n. 448/1998; aggiungeva che il 25.7.2019 aveva depositato, presso il Dipartimento Programmazione e
Attuazione Urbanistica Direzione Edilizia - di MA Controparte_2
IT, «Istanza di affrancazione del vincolo relativo al Prezzo Massimo di
Cessione gravante su alloggi realizzati in aree destinate all'Edilizia
Residenziale Pubblica ex art. 35 della Legge n. 865/71 », ricevendo la ricevuta con protocollo n. QI/2019/126317 . Chiedeva, pertanto, che le avverse domande fossero dichiarate improcedibili.
Il Tribunale adito, con ordinanza pubblicata il 12.11.2020 :
- dichiarava la nullità dell'art. 3 dell'atto di compravendita per atto pubblico del 9.6.2008 rep. n. 9231/2816 del 9.6.2008, nella parte in cui prevede il prezzo di mercato di € 295.000,00 e ne disponeva la sostituzione automatica col prezzo massimo di cessione determinato ai sensi dell'art. 14 della convenzione urbanistica, rogata ai sensi dell'art. 35 della L. 865/1971, con pag. 3 di 15 atto pubblico a rogito del notaio rep. n. 105.855/35898 del Persona_2
23.5.2003, trascritto in data 29.5.2003 presso la Conservatoria dei RR.II. di
MA 1 al n. 30738 di formalità;
- dichiarava improseguibile la conseguente domanda di ripetizione di indebito proposta dai ricorrenti nei confronti del resistente, per la pendenza della procedura di affrancazione prot. n. QI/2019/126317, avviata il
25.7.2019 dal resistente;

- compensava integralmente le spese di lite, in ragione della soccombenza reciproca.
2. Con atto di citazione notificato l'11.11.2020 e hanno Pt_1 Parte_2
proposto appello, articolato in cinque motivi, rassegnando le seguenti conclusioni:
«- premessa la già accertata, in primo grado, parziale nullità del contratto di vendita per cui è causa:
I. accertarsi e dichiararsi che il contratto di vendita delle porzioni immobiliari per cui è causa,
stipulato tra le odierne parti del giudizio è parzialmente nullo, in particolare, nella parte in cui si stabilisce il prezzo di vendita;

II. accertarsi e dichiararsi che il prezzo dei cespiti ceduti dal resistente è quello, stabilito “ex lege”, di € 116.792,13 o, in via gradata, di quello, “ex lege”, che emergerà all'esito del presente giudizio.
III. Per l'effetto, voglia il sig. Giudice disporre, ai sensi del combinato disposto dell'art. 35
della L. 865/1971, dell'art. 18 del D.P.R. 380/2001, nonché degli artt. 1418, 1419 e 1339 del codice civile la sostituzione automatica del suddetto prezzo di vendita, come sopra dichiarato pag. 4 di 15 nullo, con quello, stabilito “ex lege”, di € 116.792,13 o, in via gradata, con quello, “ex lege”,
che emergerà all'esito del presente giudizio.
IV. Per l'ulteriore effetto, condannarsi il sig. , alla Controparte_1
Par restituzione/ripetizione, in favore dei sigg.ri e , di Parte_2 Parte_1
quanto da quest'ultimi indebitamente pagato al suddetto resistente, per la causali di cui sopra,
pari ad € 178.207,87 o, in via gradata, di quella somma, sempre determinata “ex lege” e che emergerà all'esito del presente giudizio.
IV. - In via gradata, è evidente, in relazione all'art. 25 undecies della Legge 136/2018, la sussistenza e le ragioni di rilevanza e fondatezza delle sopra esposte questioni di legittimità
costituzionale.
Pertanto, nella denegata ipotesi in cui l'Ecc.ma Corte adita ritenesse, quest'ultima norma,
applicabile al caso di specie, si insiste affinché, per tutte le ragioni analiticamente espresse in narrativa, la causa venga sospesa, ex art. 295 c.p.c., fino all'esito del giudizio di costituzionalità attualmente pendente o, in via subordinata che la questione venga rimessa all'esame della Corte Costituzionale, sempre con conseguente sospensione del processo.
V. Con vittoria di spese ed onorari, di entrambi i gradi di giudizio e da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari ed integrale refusione dei contributi unificati.
- In via istruttoria e senza invertire l'onere della prova, ove l'Ecc.ma Corte adita lo ritenga necessario ai fini del decidere, si reitera la richiesta di c.t.u. tecnico reitera la richiesta di c.t.u.
tecnico –– contabile, diretta a contabile, diretta a verificare il prezzo massimo di cessione dell'alloggio in parola, alla data di stipulazione dell'atto di vendita per cui è causa. alla data di stipulazione dell'atto di vendita per cui è causa.»
3. Si è costituito l'appellato, che ha contestato la fondatezza dell'appello,
instando per il suo rigetto.
pag. 5 di 15 4. Disposti alcuni rinvii di ufficio , con decreto in data 3.4.2025, considerato l'esonero dal lavoro giudiziario del giudice relatore, la causa è stata riassegnata e rimessa sul ruolo per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale, a norma dell'art. 281-sexies, comma 3, c.p.c., concedendo un termine per il deposito di note.
All'udienza del 13.11.2025 la Corte, valutate la documentazione prodotta dall'appellato il 17.10.2025 e la recentissima sentenza della Corte di cassazione prodotta dagli appella nti con le note dell'11.11.2025 (Cass.

6.11.2025 n. 29368), ha disposto il rinvio della causa, invitando le parti a documentare l'esito della procedura di affrancazione già avviata, essendo imminente la data fissata per la stipula dell'atto di affrancazione, con assegnazione di un termine per il deposito di documenti e note.
All'udienza del 18.12.2025 le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa;
al termine, la Corte ha provveduto ai sensi del comma 3
dell'art. 281-sexies, c.p.c. (comma aggiunto dall'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022
e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art. 7,
comma 3, d.lgs. n. 164/2024).
5. L'appello è articolato in cinque motivi.
Con il primo gli appellanti lamentano la «nullità o annullabilità della gravata ordinanza per erronea dichiarazione di improseguibilità dell'azione di ripetizione d'indebito», deducendo che la categoria dell'improcedibilità/improseguibilità
attiene e si sovrappone, come ipotesi atipica, a quella dell'estinzione dell'azione, intesa quale conseguenza dell'assoluta, effettiva e materiale impossibilità a proseguirla, per il verificarsi di un evento estintivo, anche pag. 6 di 15 originario, consistente in una circostanza materiale che impedisca, di fatto, al giudice, di decidere sulla relativa domanda giudiziale, sicché può derivare solo da un fatto di natura procedurale e non da una circostanza di natura meramente giuridica e cioè dallo ius superveniens contenuto nell'art. 25
undecies della l. n. 136/2018, il quale, peraltro, non dispone affatto, in pendenza della presunta domanda di affrancazione, l'estinzione o l'improseguibilità del giudizio;
pertanto, il primo giudice avrebbe dovuto condannare il alla restituzione dell'intero indebito percepito, a CP_1
nulla rilevando la presentazione dell'istanza di affrancazione.
6. Con il secondo motivo, sviluppato in modo molto ampio, gli appellanti deducono che il primo giudice avrebbe del tutto omesso di pronunciarsi sulla domanda di ripetizione d'indebito, in quanto, anche alla luce della già
dichiarata nullità parziale del contratto di vendita, la domanda di ripetizione d'indebito formulata dai e doveva ritenersi fondata, Pt_1 Parte_2
essendo il venditore soggetto agli obblighi imposti dalla convenzione urbanistica ex art. 35 della l. n. 865/1971, come riportati anche nell'atto di assegnazione per notaio rep. n. 105855/35898 del 23.5.2003; Persona_2
obblighi che si trasmettono ai successivi acquirenti, alla luce della ratio
della specifica normativa legislativa e dei principi costituzionali a tutela del diritto all'abitazione, nonché dei precedenti giurisprudenziali richiamati.
7. Con il terzo motivo si censura la «inapplicabilità al caso di specie o, in via gradata,
incostituzionalità dell'art. 25 undecies della l. 136/2018, che ha novellato l'art. 31, commi 49
bis, ter e quater della l. 448/1998. – Nullità parziale del contratto di vendita». In
particolare, gli appellanti deducono che la novella normativa in esame non ha pag. 7 di 15 inciso sul regime delle nullità invocat o dai ricorrenti, ora appellanti, e sulle relative conseguenze di ordine restitutorio, atteso che le norme imperative invocate rimangono tutte in vigore;
nella specie, inoltre, mancando la stipulazione della convenzione di affrancazion e, anche a voler ammettere l'applicabilità della novella, la questione nemmeno poteva essere portata,
dalla resistente, al vaglio del primo giudice, non essendo di certo sufficiente la sola presentazione della domanda di affrancazione . Si aggiunge che mancherebbero i decreti attuativi necessari affinché la suddetta novella possa essere operativa e senza i quali non sarebbe nemmeno astrattamente possibile determinare il costo dell'affrancazione in parola, e che, «anche nell'assurda ipotesi, di futura stipulazione, da parte avversa, della ridetta convenzione di affrancazione,
quest'ultima disposizione dell'art. 49 quater sarebbe comunque inapplicabile al caso di specie», poiché la novella normativa non può applicarsi ai fatti che si sono verificati successivamente alla sua entrata in vigore;
in via subordinata
«laddove, per assurdo, si volesse ritenere la norma in esame retroattiva, la stessa sarebbe,
come si vedrà nel prosieguo, di certo violativa della Costituzione, nonché dell'art. 11 della preleggi.»
8. Nel quarto motivo (rubricato «Eccezione di incostituzionalità») si espongono nel dettaglio i numerosi profili di incostituzionalità dell'art. 25
undecies della l. n. 136/2018 (v. atto di appello, pp. 36-62).
9. Con il quinto motivo gli appellanti denunciano la violazione dell'art. 91
c.p.c. e l'erronea compensazione delle spese processuali, dolendosi del fatto che, pur avendo il primo giudice accolto la loro domanda di accertamento della nullità parziale del contratto di compravendita e dichiarato pag. 8 di 15 l'improseguibilità della domanda di ripetizione d'indebito per un fatto comunque sopravvenuto ai fatti di causa e alla proposizione del ricorso introduttivo, ha compensato le spese di lite, mentre avrebbe dovuto condannare alla rifusione delle spese, in applicazione del Controparte_1
principio della soccombenza virtuale.
La compensazione, peraltro, sarebbe stata disposta senza un'espressa motivazione, richiesta, invece, dall'art. 92, comma 2, c.p.c., per cui le gravi ed eccezionali ragioni devono essere indicate esplicitamente nella motivazione e riguardare specifiche circostanze o aspetti della controversia decisa.
10. Giova premettere che la controversia deve essere rivalutata e decisa tenendo conto che, nel corso del giudizio di appello, è intervenut a la stipulazione dell'atto notarile di affrancazione tra MA IT e CP_1
(scrittura privata autenticata dal notaio il 21.11.2025
[...] Persona_3
rep. n. 5.412/5.429); atto che determina la rimozione dei vincoli convenzionali del prezzo massimo di cessione e il venir meno di ogni questione circa la validità ed efficacia della clausola sul prezzo contestata, contenuta nell'art. 3
del contratto del 9.6.2008 (v. atto depositato dagli appellanti l'1.12.2025).
Ciò che porta a riformare la sentenza di primo grado nel senso di seguito indicato e, dunque, a ritenere assorbit i tutti i motivi, compreso quello concernente le spese di lite, stante la necessità di provvedere ad una nuova regolamentazione delle stesse in base a una valutazione unitaria.
10.1. Con riguardo ai nuovi documenti prodotti in appello, si rileva innanzitutto che si tratta di documenti di formazione successiva alla pag. 9 di 15 pronuncia di primo grado e alla proposizione dell'impugnazione, in quanto concernenti il perfezionamento della procedura di affrancazione, già
dibattuta in primo grado, la cui produzione, dunque, non viola il divieto di
nova previsto dall'art. 345, comma 3, c.p.c., nel testo novellato dal d.l. n.
83/2012, conv. dalla l. n 134/2012 (cfr. in termini, la già citata sentenza n.
29368/2025, depositata dagli appellanti : v. anche Cass. 24.4.2024 n. 14528,
circa la possibilità di produrre il documento in questione nel giudizio di legittimità), come riconosciuto, implicitamente, dagli stessi appellanti, che sulla base di essi hanno modificato le loro conclusioni .
10.2. Quanto agli effetti della stipula dell'atto di affrancazione, si osserva come l'art. 31, comma 49-quater, della l. n. 448/1998, introdotto dall'art. 25-
undecies del d.l. n. 119/2018, dispone che «In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49 -bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49 -bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva ».
Va precisato altresì, con riguardo a l momento in cui il vincolo deve considerarsi rimosso, che, in attuazione dei citati commi 49 -bis e 49-ter, è
stato emanato dal Ministro dell'economia e delle finanze il decreto del
28.9.2020 n. 151 (regolamento recante rimozione dai vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia pag. 10 di 15 convenzionata), il cui art. 1, comma 4, prevede «Il vincolo è rimosso, anche ai fini dell'estinzione delle pretese di rimborso di cui all'articolo 31, comma
40-quater, secondo periodo, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 per effetto della stipula della convenzione tra le parti».
Entrambe le parti nelle note difensive autorizzate depositate nel dicembre
2025, richiamate in sede di precisazione delle conclusioni e discussione orale, hanno fatto riferimento all'atto di affrancazione: gli appellanti per modificare le conclusioni iniziali ( domanda, in via principale, diretta a fare dichiarare l'estinzione del diritto a ripetere l'indebito per sopravvenuta cessazione della materia del contendere), l'appellato per confermarle. Ciò
che rende superfluo stabilire, come richiesto co n il primo, il secondo e parte del terzo motivo di appello, se sia corretta o meno la decisione adottata dal giudice di prime cure, il quale, in pendenza della procedura per la rimozione dei vincoli, ha dichiarato impro seguibile la domanda degli acquirenti diretta a ripetere il prezzo pagato in eccedenza;
giudizio da compiere, tuttavia, ai fini della liquidazione delle spese, come si vedrà appresso al paragrafo 13 .
11. Il tenore della decisione e l'espressa modifica delle conclusioni da parte degli appellanti nei termini sopra precisati (estinzione del giudizio in ragione dell'intervenuta stipulazione dell'atto di rimozione dei vincoli convenzionali), rendono superfluo anche esaminare le altre questioni prospettate con parte del terzo e il quarto motivo di appello, ossia la sospetta illegittimità costituzionale della nuova disciplina e l'irretroattività
della nuova disciplina); questioni, comunque, da ritenere infondate alla stregua dei recenti principi enunciati dall a Corte costituzionale (sent.
pag. 11 di 15 5.11.2021 n. 210) e dalla Corte di cassazione a sezioni unite (sent. 6.7.2022
n. 21348, ripresa da numerose successive pronunce, tra cui, da ultimo, Cass.
ord. 24.2.2024 n. 5247) .
12. In conclusione, deve affermarsi che, alla luce della nuova disciplina,
applicabile anche al contratto per cui è causa, la positiva conclusione della procedura amministrativa di affrancazione, attivata dal venditore CP_1
ha reso efficace e quindi valida la clausola del prezzo convenuto eccedente il prezzo massimo di cessione fin dal momento della stipula e ha determinato,
con efficacia retroattiva, l'estinzione dell'azione di ripetizione di indebito esercitata dagli acquirenti e rendendo l'immobile Pt_1 Parte_2
affrancato liberamente trasferibile, sia sotto il profilo del prezzo, che sotto il profilo dei requisiti soggettivi dell'acquirente.
Ne consegue ulteriormente che, in riforma della sentenza impugnata, va dichiarata cessata la materia del contendere in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto degli acquirenti e a Pt_1 Parte_2
pretendere la ripetizione della differenza tra prezzo di mercato pagato e prezzo massimo di cessione (v., in termini, Cass. n. 14528 /2024 cit.).
13. La riforma della sentenza di primo grado, invero, determina l'automatica caducazione del capo concernente le spese processuali (art. 336 c.p.c.) e una nuova regolamentazione delle spese del doppio grado di giudizio, il cui onere va attribuito e ripartito dal giudice d'appello in relazione all'esito complessivo della lite, operando la valutazione della soccombenza, ai fini della liquidazione delle spese, in base a un criterio unitario e globale (v.
pag. 12 di 15 Cass. ord. 19.12.2024, n. 33412; Cass. ord. 10.11.2022, n. 22306; Cass.
7.6.2021, n. 27056).
Nella specie, stante l'intervenuta cessazione della materia del contendere per i fatti sopravvenuti suddetti, le spese seguono la soccombenza virtuale o potenziale e vanno poste, pertanto , a carico dell'alienante odierno CP_1
appellato.
Al riguardo va detto che, ove non fosse sopravvenuta l'affrancazione,
perfezionatasi soltanto nel giudizio di appello, la domanda di ripetizione dell'indebito oggettivo per eccedenza del prezzo pattuito rispetto al tetto massimo consentito – non già improseguibile in caso di domanda di affrancazione esercitata e documentata, come deciso dal primo giudice,
dovendo invece disporsi la sospensione del processo, in base alla più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 29368/2025 cit.) – avrebbe dovuto essere accolta, in base al costante orientamento della S.C., che ha preso le mosse dalla pronuncia a sezioni unite del 16.9.2015 n. 18135 (così Cass. n.
14528/2024 cit.).
deve essere condannato, pertanto, a rifondere agli Controparte_1
appellanti le spese dell'intero giudizio, che si liquidano utilizzando, per entrambi i gradi, i parametri di cui al d.m. n. 55/2014, aggiornati, da ultimo,
con d.m. n. 147/2022, vigenti al momento della pronuncia (Cass. ord.
13.7.2021 n. 19989; Cass. ord. 10.12.2018 ), valori medi dello scaglione da €
52.000,01 a € 260.000,00, come segue:
- per il giudizio di primo grado, € 417,91 per esborsi (di cui € 11,41 per spese di notifica ed € 406,50 per anticipazioni forfettarie e contributo pag. 13 di 15 unificato) e complessivi € 14.103,00 per compensi (€ 2.552,00 per fase di studio;
€ 1.628,00 per fase introduttiva;
€ 5.670,00 per fase di trattazione/istruttoria; € 4.253,00 per fase decisionale);
- per il giudizio di appello, € 1.165,50 per esborsi e complessivi € 14.317,00
per compensi (€ 2.977,00 per fase di studio;
€ 1.911,00 per fase introduttiva;

€ 4.326,00 per fase di trattazione/istruttoria; € 5.103,00 per fase decisionale).


P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto contro l'ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. del Tribunale di MA pubblicata il
13.10.2020 nella causa n. 79992/2018 R.G. , ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1. in riforma dell'impugnata ordinanza, dichiara la cessazione della materia del contendere in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto a pretendere la ripetizione della differenza tra prezzo di mercato pagato e prezzo massimo di cessione;

2. condanna a rifondere le spese di lite a Controparte_1 Parte_1
e che liquida, per il giudizio di primo grado, in €
[...] Parte_2
417,91 per spese vive ed € 14.103,00 per compensi e, per il giudizio di appello, in € 1.165,50 per spese vive ed € 14.317,00 per compensi, oltre al rimborso di spese forfettarie, iva e cpa, come per legge, da distrarre in favore degli avvocati Antonio SC e FI IN , antistatari.
Così deciso in MA in data 18.12.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
- IL LA - - CH DI -
pag. 14 di 15 pag. 15 di 15