Repubblica Italiana
CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE TERZA CIVILE
In nome del Popolo italiano riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Dott. Franco Davini Presidente
Dott. ssa Giovanna Cannata Consigliere
Avv. Daniela Traverso Giudice Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa nr 275/2024 promossa da:

in persona dell'omonimo Controparte_1
titolare, elettivamente domiciliata in La Spezia in Via Dalmazia 32, presso l'Avv.
TO PA che la rappresenta e difende per mandato in calce all'atto di appello;

APPELLANTE contro
n persona del legale rappresentante Controparte_2 pro tempore, elettivamente domiciliata in La Spezia Via Vittorio Veneto 133, presso l'avvocato Giordano Sturlese, che la rappresenta e difende per mandato agli atti
1 APPELLATA

nonché contro
e elettivamente domiciliati in Controparte_3 Controparte_4
AULLA Viale della Resistenza 52M presso l'avvocata Valentina Rigutini che li rappresenta e difende per mandato agli atti
APPELLATI

CONCLUSIONI
Per l' Appellante:
“Voglia l'Ill.ma Corte Appello di Genova, respinta ogni contraria istanza:
Nel merito: in accogliento dell'appello proposto dalla , Controparte_1 riformare la sentenza n. 598/2023 del Tribunale della Spezia, per le motivazioni indicate nel presente atto e conseguentemente: accertare e dichiarare i Signori
[...]
e tenuti al pagamento, in via solidale tra loro, a CP_4 Controparte_3
favore della ricorrente della somma di € 5.700,00 oltre I.V.A. o altra diversa somma che dovesse risultare secondo equità ai sensi dell'art. 1755 c.c.; nonché accertare e dichiarare la Controparte_5
, in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...] tenuta al pagamento a favore della ricorrente della somma di € 5.400,00 oltre I.V.A. o altra diversa somma che dovesse risultare secondo equità ai sensi dell'art. 1755 c.c.;
Conseguentemente condannare i Signori e Controparte_4 Controparte_3 in solido tra loro, e la Controparte_5
, in persona del legale rappresentante pro tempore, al
[...] pagamento a favore del ricorrente rispettivamente della somma di € 5.700,00 oltre
I.V.A. e di € 5.400,00 oltre I.V.A. o altra diversa somma che dovesse risultare secondo equità ai sensi dell'art. 1755 c.c. oltre interessi di legge e rivalutazione dalla messa in mora al saldo;

2 Con vittoria di spese e competenze di causa, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore ex art. 93 c.p.c.”
Per l'appellata Controparte_2
• “espressamente riproposte, a norma e per gli effetti di cui all'art. 346, c.p.c., le domande ed eccezioni non recepite nella Sentenza nr. 598/2023 del Tribunale della Spezia, Voglia l'Ecc.mo
Collegio adito:
- disporre l'acquisizione del fascicolo telematico di primo grado RG. 1393/2019 del Tribunale civile della Spezia;

- rigettare il gravame proposto da avverso la Sentenza Controparte_1 nr. 598/2023 del Tribunale di La Spezia, pubblicata in data 04.09.2023 e che ha chiuso il procedimento RG nr. 1393/2019, perché infondato in fatto e in diritto e non provato e dunque confermare la Sentenza in questione;

- dichiarare la nullità della testimonianza della Sig.ra sui capp. 7-9-10-11-12, come CP_6 ritualmente eccepita in verbale di assunzione, perché resa su circostanze assertive che controparte ha dedotto tardivamente, ovvero soltanto con la seconda memoria istruttoria;

- dichiarare inammissibili le produzioni nn. 10, 11, 12 e 13 allegate da controparte alla terza memoria 183, cpc, perché tardive ed irrituali, non costituendo, in alcun modo, prove contrarie;

- vinte le spese del presente secondo grado di Giudizio, con distrazione a favore del sottoscritto procuratore, perché antistatario.”
• Per gli Appellati e : Controparte_3 Controparte_4
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, disattesa ogni avversa e contraria domanda ed eccezione, rigettare le domande contenute in atto di appello e per l'effetto confermare la sentenza n.598/2023 R.G. 1393/2019 Tribunale Della Spezia. Con vittoria delle spese e delle competenze di lite relative al presente grado di giudizio.”
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Con sentenza n. 598/2023 il Tribunale della Spezia rigettava la domanda – introdotta con ricorso ex art 702bis cpc - con cui aveva chiesto il riconoscimento del Controparte_1 diritto al pagamento di una provvigione da parte degli odierni appellati per l'incarico di
3 intermediazione immobiliare asseritamente espletato in loro favore, condannandola alle spese di lite.
Sosteneva l'Agenzia di aver mostrato ai coniugi l'immobile nel Parte_1 complesso immobiliare “Le Betulle” nel mese di aprile 2018, e che tuttavia gli stessi avessero proceduto all'acquisto dello stesso, nel mese di luglio dello stesso anno, senza riconoscere alcuna provvigione all'attrice. Nel costituirsi in giudizio, tanto i coniugi Parte_1 quanto contestavano che l'appartamento mostrato dall'agenzia Controparte_2 fosse diverso da quello poi effettivamente acquistato e che dunque nessun affare fosse stato concluso con l'intermediazione dell'attrice.
All'esito dell'istruttoria, anche orale, il Giudice motivava il rigetto della domanda deducendo che il quadro probatorio emerso fosse contrario alle allegazioni della ricorrente, e che effettivamente l'immobile oggetto di rogito definitivo fosse diverso da quello che era stato mostrato agli acquirenti dall'agenzia: diversa era la descrizione dell'immobile contenuta nel foglio di visita rispetto a quello rogitato;
le deposizioni dei testi avevano dimostrato che l'appartamento acquistato effettivamente si trovasse ad un piano diverso del medesimo fabbricato, e che quello visionato – contrariamente a quello poi acquistato - fosse sprovvisto di cantina. Vi erano poi discordanze tra quanto indicato nella documentazione (prezzo di vendita, presenza di installazione giardino, colore della facciata) tali da far pensare che l'immobile acquistato non fosse riconducibile a quello visionato con l'agenzia, sicché doveva escludersi che l'attrice avesse avuto un ruolo decisivo nell'acquisto.

2.Avverso tale sentenza ha proposto appello , concludendo come in Controparte_1 epigrafe. Si sono costituiti sia i coniugi che Parte_1 Controparte_2
[...
resistendo all'appello e chiedendo confermarsi la sentenza di primo grado.
All'udienza del 4.07.2024 questa Corte, ritenuta la causa matura per la decisione, ha rinviato ex art 352 cpc con termini all'udienza del 10.04.2025 , successivamente posticipata d'ufficio al 17.04.2025, data in cui la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

3.Con il primo motivo di impugnazione l'appellante censura la sentenza gravata per
“Omessa , errata e/o illogica valutazione delle prove, per non essere stata presa in
4 considerazione minimamente la testimonianza della signora resa Testimone_1
all'udienza del 14.10.2021”.
La teste indicata, dipendente dell'agenzia immobiliare, aveva confermato tutte le circostanze capitolate, e segnatamente: che in occasione della visita dei signori
[...]
del 17.04.2018 gli stessi avessero visionato più unità immobiliari, tra cui Pt_1 anche quella compravenduta, che alla visita fosse presente altresì il legale rappresentante della società venditrice, e che in tale occasione si fosse parlato della possibilità di acquistare la cantina e della erogazione di un mutuo. Peraltro, il riferimento stesso, da parte dei convenuti, nei propri atti di causa alla volontà di acquistare un appartamento al piano primo munito di cantina, in luogo di uno al piano secondo (come quello visionato) provava che l'agenzia avesse fornito agli acquirenti tutte le informazioni utili alla conclusione dell'affare. Il giudice tuttavia immotivatamente non aveva minimamente preso in considerazione la deposizione resa da tale teste.
Con il secondo motivo di impugnazione l'appellante deduce “Erronea ed illogica valutazione delle prove poste a suffragio della domanda attorea: violazione degli artt.
115 e 116 cpc:
-1) errato convincimento circa il piano cui era posto l'immobile visionato dai
[...]
insieme all'agenzia”. Pt_1
Il Tribunale aveva affermato che l'immobile visionato dai coniugi fosse posto al piano secondo traendone la conclusione che fosse diverso da quello acquistato (sito al primo piano). A tale convincimento il Giudicante era pervenuto sulla scorta delle deposizioni rese dai testi e , i quali si erano limitati a riferire quanto Tes_2 Tes_3
appreso sulla circostanza direttamente dalla parte convenuta. Tuttavia la testimonianza resa de relato senza conoscenza diretta dei fatti non ha alcuna valenza probatoria, mentre dai doc 3, 8 e 8bis di parte attrice, e come confermato altresì in sede di interrogatorio formale, aveva chiesto di visionare l'appartamento di cui Pt_1
all'inserzione RIF ID463, che aveva ad oggetto appartamento al piano 1 con
5 ascensore. Anche la possibilità di acquistare la cantina con un piccolo sovrapprezzo era prevista dalla inserzione pubblicitaria.
-2) Errata valutazione del documento 8 e 8bis di parte attrice.
In realtà l'agenzia immobiliare aveva utilizzato – per pubblicizzare gli immobili in vendita siti nel complesso immobiliare – foto generali tratte dalla brochure offerta dall'impresa costruttrice: a tale parte fotografica, tuttavia, seguiva una descrizione dettagliata riferita alla soluzione immobiliare specifica, con planimetria, prezzo richiesto e caratteristiche di base, sicché dalla circostanza che le due foto visibili sulla prima pagina nell'annuncio (recanti un diverso colore della facciata) non raffigurassero specificamente l'immobile visionato dal non si poteva trarre il Pt_1 convincimento – come aveva fatto invece il Giudice – che l'immobile compravenduto fosse diverso da quello visionato con l'agenzia. Peraltro, nello stesso foglio di visita era precisato che l'appartamento visionato fosse parte del fabbricato 54B, ossia quello con facciata gialla (doc. 4), mentre l'indicazione della presenza di un “giardino” riportata in annuncio si riferiva a quello condominiale (lo stesso annuncio peraltro parla di “area verde condominiale attrezzata di mq2000”); quanto alla minima differenza di prezzo tra quello indicato in annuncio e quello di vendita (185.000,00 e
190.000,00) si giustificava con la presenza della cantina.
-3) erroneo convincimento basato sulle asserite divergenze descrittive nel foglio visita
e nel rogito notarile.
Il giudice aveva ritenuto che la descrizione dell'immobile nell'annuncio e quella contenuta nell'atto notarile fossero difformi, ma le due planimetrie erano perfettamente sovrapponibili, e le divergenze puramente descrittive erano da ricondurre semplicemente al fatto che i vani catastali divergono da quelli che identificano fisicamente le stanze, atteso che ad esempio ogni accessorio vale 1/3 di vano. Se il giudice si fosse limitato a sovrapporre le planimetrie avrebbe verificato agevolmente che si trattava dello stesso immobile.
6 Infine, anche a voler ipotizzare che i coniugi avessero acquistato un Pt_1
appartamento diverso da quello visionato, ma comunque ubicato all'interno del medesimo complesso immobiliare, e addirittura nella stessa scala (fabbricato B),
l'intervento dell'agenzia si era rivelato comunque decisivo ai fini della conclusione dell'affare, essendo gli acquirenti venuti a conoscenza del complesso immobiliare e degli immobili in vendita con i possibili acquisti delle pertinenze proprio grazie all'intervento dell'attrice.

4.I motivi, attenendo tutti alla errata valutazione delle risultanze istruttorie, possono essere esaminati congiuntamente.
Essi sono fondati.
Dai doc. 4 e 5 produzione di parte attrice si evince che il contattò Pt_1
l per visionare l'appartamento di cui all'annuncio Rif. ID463 Controparte_1
(doc. 3). La circostanza non è contestata, ed anzi è stata confermata dal sig Pt_1
in sede di interrogatorio formale (verbale di udienza del 15.04.2021).
Lo stesso numero di riferimento (Rif ID463) è riportato nel “foglio visita” del
17.04.2018 (doc. 4) – puntualmente sottoscritto dal futuro acquirente - in cui l'immobile è descritto “Località Ressora di Arcola Appartamento di recente costruzione in via Porcaredda 54B “Le Magiche betulle”, 4 vani, composto da ingresso su soggiorno, cucina abitabile, 2 camere, 2 bagni, terrazza vivibile, posto auto in area condominiale. Richiesta euro 185.000,00”. L'indicazione del civico e della lettera B confermano inoltre l'ubicazione dell'appartamento visitato nel fabbricato “B” del complesso immobiliare Le Betulle.
Lo stesso Riferimento (Rif. ID463) compare inoltre sul doc. 8, in cui si fa specifico riferimento alla ubicazione dell'appartamento al “Piano 1 con ascensore”.
Nessuna incongruenza è peraltro ravvisabile in tale documento 8, essendo la piccola differenza di prezzo tra inserzione e prezzo di vendita ampiamente giustificata dalla cessione dell'appartamento unitamente al vano cantina (opzione peraltro prevista dalla
7 inserzione) e la dicitura “installazione giardino” spiegata nello stesso documento dalla presenza di un grande giardino condominiale.
Neppure significativa è la circostanza che sul doc. 8 compaiano le foto di due unità immobiliari appartenenti alla scala A del fabbricato (con facciata di colore rosso): la medesima foto è difatti stata utilizzata in brochure anche nell'annuncio di altra unità
(doc. 10), ad evidente riprova del fatto che la stessa immagine veniva utilizzata per mostrare genericamente la tipologia di appartamento ma non l'unità specifica, individuata invece da planimetria ed elementi descrittivi specificamente elencati nell'annuncio.
La planimetria riportata nel doc 8, infine, è perfettamente sovrapponibile a quella allegata al rogito notarile di compravendita (doc. 5), restando totalmente irrilevante la circostanza che nell'atto notarile siano indicati i vani in n. 5 – in luogo delle 4 stanze indicate in annuncio - essendo notorio che i vani “catastali” non coincidono con il numero degli ambienti (stanze) fisicamente presenti nell'unità immobiliare.
L'ubicazione dell'appartamento oggetto di compravendita nel fabbricato identificato dalla lettera “B” è confermata dal rogito notarile, che fa specifico riferimento al civico
54/B interno 5/B.
Venendo alle deposizioni testimoniali, la teste dipendente Testimone_4
dell'agenzia immobiliare (verbale di udienza del 14.10.2021) ha confermato tutte le circostanze capitolate da parte attrice (tra gli altri capitoli: “In data 17.04.2018 ha accompagnato i coniugi a visitare il complesso residenziale denominato Pt_1
“Le magiche Betulle” sito in Arcola Loc. Ressora”; “In tale occasione di tempo e di luogo i coniugi hanno visitato diversi immobili facenti parte del complesso Pt_1
immobiliare denominato “Le magiche Betulle” ed in particolare immobili siti sia al primo che al secondo piano del fabbricato” “Sempre in tale frangente fu comunicato ai coniugi la possibilità di acquistare anche la cantina con un piccolo Pt_1 supplemento di prezzo” “In tale frangente i coniugi manifestavano alcune Pt_1
perplessità legate alla necessità di ottenere un mutuo per l'acquisto
8 dell'appartamento” “Poco dopo la visita il signor ha chiamato Parte_2
l'agenzia immobiliare chiedendo di rassicurare i coniugi circa il mutuo in Pt_1
quanto se ne sarebbe occupato lui stesso”), anche sentita in controprova sui capitoli di controparte, né vi è motivo di dubitare dell'attendibilità della teste.
Tale affermazione non risulta smentita dai testi di parte convenuta, che hanno confermando – come del resto ha fatto in sede di interrogatorio formale il convenuto
- la circostanza che gli acquirenti avessero effettivamente il 17 aprile 2018 Pt_1 visionato quantomeno un appartamento del complesso immobiliare “Le Betulle” in compagnia della titolare dell'agenzia immobiliare,.
Tali testi sostengono che quando hanno accompagnato i compratori all'appartamento poi venduto non era presente nessuno per l'agenzia immobiliare.
Probabilmente i testimoni, tecnici della società venditrice , essendo gli appartamenti ancora al grezzo, hanno accompagnato i futuri acquirenti a vedere l'appartamento da loro scelto e visitato tramite l'agenzia,
Non viene in ogni caso spiegato dai testi come mai avevano accompagnato i futuri compratori e con che modalità erano stati contattati;
in altri termini non hanno reso dichiarazioni tali da dimostrare il sopravvenire di “iniziative nuove”, non collegabili al precedente contatto instaurato dall'agente immobiliare, idonee ad escludere il nesso causale tra il suddetto intervento e la conclusione dell'affare.
La prova dell'esistenza del nesso causale tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare grava sul mediatore che agisca per il pagamento della provvigione (Cass 8.01.2024 n. 538), mentre a carico del cliente grava l'onere di provare i fatti modificativi ed estintivi che abbiano reciso tale nesso causale, fra i quali rientra la dimostrazione della sopravvenienza di autonome attività d'intermediazione
(pubblicità, visite, avvio e conclusione delle trattative) da parte di altri intermediari
(Cass 16.10.2020 n. 22426; Cass 22.01.2015 n. 1120). Con la sentenza del 16.10.2020
n. 22426 la Corte di Cassazione ha enunciato il principio di diritto secondo il quale "in tema di mediazione, non sussiste il diritto alla provvigione, quando una prima fase
9 delle trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo e la conclusione dell'affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall'intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto". La
Suprema Corte ha dunque ribadito un principio consolidato nella sua giurisprudenza: il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare può essere considerata una conseguenza diretta dell'opera del mediatore. Questo legame, definito 'nesso causale', deve essere un antecedente necessario, senza il quale l'accordo non si sarebbe raggiunto, e soltanto se tale nesso si interrompe – perché, ad esempio, dopo una prima fase di trattative infruttuose, le parti pervengono all'accordo attraverso iniziative nuove e autonome, non ricollegabili all'intervento originario - il diritto alla provvigione deve essere escluso.
Nel caso di specie, parte convenuta non ha dato prova di iniziative nuove che abbiano costituito una causa autonoma e sufficiente a determinare la conclusione del contratto.
Peraltro, la circostanza che la vendita si sia perfezionata a distanza di uno strettissimo lasso temporale dalla visita effettuata con l'agenzia immobiliare (poco più di due mesi) contribuisce a rafforzare il convincimento che in tale occasione i coniugi abbiano preso conoscenza del complesso immobiliare e ricevuto tutte le informazioni utili alla futura vendita.
In ordine al quantum della provvigione, parte appellante ha dedotto che secondo gli usi vigenti questa vada calcolata in misura pari al 3% a carico di ciascuna delle parti
(venditrice e compratrice) e dunque in misura pari al 6% oltre iva sino all'importo di euro 160.000,00 e del 5% (2% a carico del venditore e 3% a carico dell'acquirente) oltre iva sull'importo eccedente, da calcolarsi sul prezzo di vendita (euro 190.000,00).
In assenza di contestazioni, e di diverso accordo tra le parti, il giudice è tenuto a quantificare la provvigione sulla base degli usi locali e, pertanto, in euro 5.700,00 oltre iva a carico della parte acquirente e di euro 5.400,00 oltre iva a carico della parte venditrice.
10 Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo ai sensi del DM
147/2022 (scaglione indeterminabile fino ad euro 26.000,00) secondo i valori medi e con riferimento a tutte e quattro le fasi del giudizio, e dunque: quanto al primo grado per la fase di studio della controversia euro 919,00
per la fase introduttiva euro 777,00
per la fase istruttoria euro 1.680,00
per la fase decisoria euro 1.701,00
per un totale di euro 5.077,00 oltre esborsi, rimborso forfettario al 15% , oltre iva e cpa come per legge. quanto all'appello per la fase di studio della controversia euro 1.134,00
per la fase introduttiva euro 921,00
per la fase istruttoria euro 1.843,00
per la fase decisoria euro 1.911,00
per un totale di euro 5.809,00 oltre esborsi, rimborso forfettario al 15% , oltre iva e cpa come per legge.


P.Q.M.


LA CORTE D'APPELLO
Ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando:
Accoglie l'appello proposto da avverso la sentenza Controparte_1
n. 598/2023 del Tribunale della Spezia pubblicata il 4.09.2023 , ed in riforma della stessa:
- accerta e dichiara i signori e tenuti al pagamento, in Controparte_4 Controparte_3 solido tra loro, della somma di euro 5.700,00 oltre iva come per legge, oltre interessi legali e rivalutazione dalla domanda al saldo effettivo in favore dell'appellante Controparte_1
[...]
11 - Accerta e dichiara in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 tempore, tenuta al pagamento, in favore di della Controparte_1 somma di euro 5.400,00 oltre iva come per legge oltre interessi legali e rivalutazione dalla domanda al saldo effettivo;

- Condanna e in solido, al pagamento in favore di Controparte_4 Controparte_3
delle spese di lite del doppio grado che liquida Parte_3 quanto al primo grado in euro 5.077,00 oltre esborsi, rimborso forfettario, iva e cpa come per legge;
quanto all'appello in euro 5.809,00 oltre esborsi, rimborso forfettario, iva e cpa con attribuzione all'avv. TO PA dichiaratosi antistatario;

- Condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, al Controparte_2 pagamento in favore di , delle spese di lite del doppio grado che liquida Controparte_1 quanto al primo grado in euro 5.077,00 oltre esborsi, rimborso forfettario, iva e cpa come per legge;
quanto all'appello in euro 5.809,00 oltre esborsi, rimborso forfettario, iva e cpa con attribuzione all'avv. TO PA dichiaratosi antistatario;

- Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.
Genova, li 11dicembre 2025
Il Giudice Ausiliario estensore Il Presidente
Avv. Daniela Traverso Dott. Franco Davini
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