R.G.N. 2440/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maria Grazia Federici Consigliere
Dott. Daniela Eugenia Maria Nardozza Consigliere Estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello ricorso depositato il 14.08.2025, notificato il 4.09.2025 avverso la sentenza del Tribunale di Como n.
593/2025, pubblicata in data 01/07/2025,
TRA
(C.F. , residente in [...]Parte_1 C.F._1
12 22070 VENIANO (CO)
(C.F. residente in [...]7 22071 Parte_2 C.F._2
CADORAGO (CO),
(C.F. ) residente in [...]12 Controparte_1 C.F._3
22070 VENIANO (CO), tutti con il patrocinio dell'Avv. MONACHINO GIOACHINO (C.F.
, elettivamente domiciliati presso il suo studio in VIA MAZZINI 2, C.F._4
NO SC (CO), giusta delega in atti;

-APPELLANTI
CONTRO
(C.F. , residente in [...]Controparte_2 C.F._5
LEVI 14 22070 APPIANO GENTILE, con il patrocinio dell'Avv. Elena Monti (
[...]
) elettivamente domiciliati presso il suo studio in VIA XX Settembre 23 Como C.F._6
(CO), giusta delega in atti;

-APPELLATO- pagina 1 di 9 OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Como, n. 593/2025, pubblicata in data 01/07/2025, in materia di “Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo”.
CONCLUSIONI:
Per E : Parte_1 Parte_2 Controparte_1
“Si chiede che l'On.le Corte d'appello di Milano voglia riformare ed annullare la sentenza n.
593 del 2025 Tribunale di Como in quanto immotivata e contraddittoria, accogliendo le conclusioni già rassegnate nella memoria di costituzione in giudizio nella causa R.G.1480/25:

1-Condannare il locatore alla restituzione dei versamenti effettuati dalla data di sottoscrizione del contratto pari ad € 26.000,00 in quanto il contratto fondato su clausole nulle e il locatore lo ha annullato con la lettera del giorno 08.01.25;

2-Dichiarare la nullità della clausola n.12 contratto in quanto stabilisce che il deposito cauzionale non è produttivo interessi;

3-Condannare alla restituzione del deposito cauzionale;

4-Condannare al risarcimento dei danni per violazione principi fondamentali GDPR nei confronti del sig. pari ad € 5.000,00, in quanto il ha inviato a tutti Parte_1 CP_2
i condomini mail in violazione della riservatezza e palesemente offensive.
Nella denegata ipotesi di non accoglimento delle richieste formulate si chiede in subordine;

a) rigettare la richiesta di pagamento a titolo di canone di locazione mensile di gennaio 2025 in quanto come comunicato sono stati accertati dalla perizia allegata effettuata il 17 Febbraio 25, gravi vizi di coibentazione, scarsa aerazione, che rendono l'immobile non abitabile, ed inoltre i resistenti sono stati costretti ad abbandonare l'abitazione, dopo la diffida di annullamento del contratto, avvenuto due giorni prima, in data 08 Gennaio 2025 tramite lettera raccomandata inviata dal sig. ; CP_2
b) rigettare la richiesta di pagamento dei canoni di locazione di Febbraio e Marzo 2025 in quanto l'annullamento e la risoluzione è avvenuta in data 08 Gennaio 2025 (lettera di
); CP_2
c) rigettare la richiesta di pagamento delle spese condominiali pari ad € 1.442,61 fino alla chiusura dell'anno condominiale 30 Settembre 2024 in quanto non sono stati messi i relativi giustificativi;

d) rigettare la richiesta di pagamento utenza elettrica di € 75,91 intestata al locatore.
Con vittoria di spese”.
---
Per : Controparte_2
pagina 2 di 9 “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, rigettata ogni contraria domanda eccezione e deduzione, respingere l'appello proposto dai Sigg. e Controparte_1 Parte_1
perché infondato in fatto e in diritto come meglio specificato e richiamato in Parte_2 premessa, e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n. 593/2025 Sent. Tribunale di
Como, resa in data 01.07.2025 nella causa n. 1480/2025 RG.
Con ulteriore condanna degli appellanti ex art. 96 comma 3 cpc.
Con vittoria di spese e competenze professionali.”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Nella descrizione dei fatti: il giudizio trae origine da un rapporto di locazione abitativa sorto in forza di un contratto sottoscritto tra il locatore, Sig. , e i conduttori , CP_2 Controparte_1
e , registrato il 22 luglio 2020 con decorrenza 1° agosto Parte_1 Parte_2
2020, della durata di quattro anni rinnovabili ex lege, ad un canone mensile di € 500,00, oltre spese condominiali, oneri accessori ed utenze poste a carico dei conduttori, avente ad oggetto l'immobile sito in Veniano (CO), Via Vicolo Pozzo n. 12. Tale contratto è stato eseguito dalle parti senza contestazioni sino all'inizio del 2025, quando i conduttori hanno iniziato a omettere il versamento dei canoni e delle spese accessorie. La morosità emergeva sia dalle contabilità condominiali approvate in assemblea, sia dalle bollette delle utenze che, per accordo interno, erano rimaste intestate al locatore, il quale provvedeva di volta in volta a trasmetterle ai conduttori per il pagamento. Alla data del 3 marzo 2025, la morosità ammontava a € 3.180,72 per mancato pagamento di tre mensilità di canone (gennaio, febbraio e marzo 2025), spese condominiali arretrate e mancati rimborsi delle utenze. Sulla base di tali inadempimenti, il locatore notificava l'intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, chiedendo altresì ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva. I conduttori si costituivano proponendo opposizione, contestando una presunta nullità del contratto o comunque di alcune clausole, nonché una pretesa risoluzione del rapporto idonea, secondo loro, ad escludere la debenza dei canoni;
aggiungevano inoltre contestazioni sulle spese condominiali, sulle utenze e una pretesa violazione del GDPR in materia di privacy a loro dire violata dal locatore. All'udienza del 29 aprile 2025, il Giudice rilevato che era stata proposta opposizione, disponeva, ai sensi degli artt. 665 e 667 c.p.c., la conversione del rito in ordinario. Contestualmente, il Giudice emetteva ordinanza provvisoria di rilascio fissando la data del 31 maggio 2025 come termine per l'esecuzione, assegnava i termini perentori per le memorie ex art. 426 c.p.c. e rinviava per la trattazione ex art. 420 c.p.c., oltre a imporre l'attivazione del procedimento di mediazione obbligatoria. In quella stessa udienza, il conduttore presente personalmente, rendeva una dichiarazione a verbale Parte_1
pagina 3 di 9 affermando: “da gennaio abbiamo lasciato l'immobile a seguito di disdetta immediata, non abbiamo riconsegnato le chiavi perché vogliamo prima la restituzione della cauzione;
da gennaio non paghiamo il canone e le spese condominiali”, confermando così l'inadempimento.
Il locatore, con memoria successiva, illustrava l'evoluzione della morosità, che alla data dell'udienza del 29 aprile 2025 era salita a € 4.195,83 e successivamente aveva raggiunto €
5.360,78 per effetto del protrarsi dell'occupazione senza corresponsione dei canoni e del mancato rimborso di ulteriori utenze;
evidenziava, inoltre, l'infondatezza delle allegazioni dei conduttori, l'assenza di qualunque documentazione atta a dimostrare la nullità del contratto o la presenza di gravi vizi dell'immobile, nonché il fatto che la cauzione poteva essere trattenuta sino alla riconsegna delle chiavi e alla verifica dello stato dell'unità locata. All'udienza del 1° luglio 2025, accertato che la mediazione era fallita e che i conduttori non avevano riconsegnato le chiavi, sostenendo di aver liberato l'immobile ma subordinando la consegna delle chiavi alla restituzione della cauzione, il Giudice osservava che la cauzione costituisce garanzia dell'adempimento delle obbligazioni contrattuali e che la sua restituzione può avvenire solo dopo il rilascio e la verifica dello stato dei luoghi;
rigettava le istanze istruttorie dei conduttori per totale mancanza di indicazione delle circostanze da provare e ritenuta la causa matura per la decisione, pronunciava sentenza a verbale, accertando che: i conduttori detenevano ancora l'immobile e ne avevano goduto sino alla decisione;
la morosità risultava ammessa dagli stessi;
le eccezioni di nullità del contratto erano infondate, poiché anche in ipotesi di nullità il conduttore che abbia goduto dell'immobile deve comunque corrispondere un'indennità per l'occupazione per evitare ingiustificati arricchimenti;
nessuna prova era stata fornita circa la presenza di vizi dell'immobile; il termine di grazia non era mai stato chiesto dai conduttori e non poteva essere imposto al locatore.
-Il Tribunale accoglieva, dunque, il ricorso del locatore, confermava il rilascio dell'immobile, condannava i conduttori in solido al pagamento di € 5.394,73 oltre canoni e oneri a maturare sino all'effettivo rilascio, e li condannava altresì al pagamento delle spese di lite, quantificate in € 6.500,00 oltre accessori di legge.
Avverso detta sentenza è stato proposto appello dai Sig.ri Parte_1 Parte_2
e . Controparte_1
-Si è costituito in giudizio l'appellato sig. , con comparsa di costituzione Controparte_2
e risposta depositata in data 20.11.2025, contestando l'appello proposto dai sigg. e CP_1 avverso la sentenza n. 593/2025 del Tribunale di Como, evidenziandone vizi formali Pt_1 quali la notifica via PEC priva di sottoscrizione digitale e il mancato deposito del fascicolo di primo grado, oltre alla manifesta infondatezza delle doglianze che risultano contraddette dalle pagina 4 di 9 stesse dichiarazioni confessorie rese dal conduttore in udienza;
l'appellato Parte_1 conclude chiedendo il rigetto dell'appello per manifesta infondatezza, la conferma integrale della sentenza di primo grado, la condanna degli appellanti ex art. 96, comma 3, c.p.c. per lite temeraria e la rifusione delle spese di lite e competenze professionali.
-Successivamente, all'udienza del 3.12.2025, i procuratori delle parti hanno discusso la causa e precisato le rispettive conclusioni;
su di esse, la causa è stata assunta in decisione, dando lettura in udienza del dispositivo, allegato al verbale.
-Con il primo motivo di appello rubricato “vizio di motivazione – mancata valutazione della documentazione prodotta” gli appellanti lamentano che il Giudice di primo grado avrebbe omesso di esaminare documenti che, a loro dire, proverebbero la liberazione dell'immobile; ritengono che il rilascio vi sarebbe stato già da tempo e che tale documentazione lo dimostrerebbe.
-Con il secondo motivo di appello, rubricato “Omessa pronuncia sulla nullità dell'art. 12 del contratto di locazione” gli appellanti sostengono che avevano chiesto in primo grado la nullità dell'art. 12 del contratto di locazione (relativo al deposito cauzionale improduttivo di interessi) ma che il Giudice non avrebbe in alcun modo esaminato o deciso su tale domanda.
-Con il terzo motivo di appello, rubricato “contraddittorietà intrinseca della sentenza” gli appellanti assumono che, da un lato, nella sentenza si riconoscerebbe che l'immobile sarebbe stato liberato da mesi;
ma dall'altro lato, il Giudice li ha comunque condannati al pagamento dei canoni maturati sino al rilascio effettivo. Per gli appellanti ciò costituirebbe una contraddizione logico-argomentativa e una decisione che non avrebbe considerato la situazione reale dell'immobile.
-Con il quarto motivo di appello, rubricato “violazione del diritto alla prova – mancata ammissione dei testi” gli appellanti lamentano che il Giudice non avrebbe dato ingresso alle prove testimoniali richieste nella loro memoria di costituzione, mentre, se fossero state ammesse, tali testimonianze avrebbero dimostrato circostanze rilevanti, tra cui: la reale liberazione dell'immobile, le condizioni del bene, eventuali comunicazioni intercorse con il locatore.
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-Il primo motivo di appello è infondato poiché l'assunto da cui muovono gli appellanti, secondo cui l'immobile sarebbe stato liberato da tempo, è contraddetto dalle allegazioni degli appellanti stessi. L'obbligazione di restituzione è prestazione contrattuale tipica del conduttore ex art. 1590 c.c.; essa non si esaurisce nella manifestazione di volontà di rilasciare il bene, né in comportamenti preparatori;
l'adempimento si realizza solo mediante la consegna del bene,
pagina 5 di 9 nel medesimo stato, e con immissione effettiva del locatore nella concreta disponibilità materiale del cespite. È sufficiente ricordare la consolidata linea interpretativa della Cassazione secondo cui l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a carico del conduttore dall'art. 1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una incondizionata restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Cass. n. 8616/2006). Secondo l'insegnamento del S.C., dunque, la restituzione presuppone la riconsegna delle chiavi che, però, può integrare adempimento solo se è incondizionata e consente la concreta fruibilità dell'immobile (Cass. n. 550/2012; cfr. anche
Cass. n. 5270/1996, secondo cui perché il conduttore possa ritenersi esonerato da ogni responsabilità per danni all'immobile locato non è sufficiente che egli provi che il rapporto di locazione ebbe a risolversi consensualmente ed anticipatamente rispetto all'evento generatore di responsabilità, essendo, bensì, necessario che egli provi di avere restituito effettivamente l'immobile, comprese le chiavi relative, in adempimento all'obbligo posto a suo carico dall'art. 1590 c.c.).
-Nel caso in esame, secondo quanto emerge dagli atti e dalla stessa prospettazione dell'appellante, quest'ultimo non ha riconsegnato le chiavi, ma ha, anzi, espressamente subordinato la riconsegna delle stesse alla preventiva restituzione della cauzione. Questa circostanza, giuridicamente, è decisiva dovendosi escludere che si sia in presenza di quella
“incondizionata riconsegna del bene” che, alla stregua della giurisprudenza sopra richiamata, integra adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1590 c.c. dovendosi, inoltre, osservare che l'obbligo di restituzione della cauzione - che ha funzione di garanzia - sorge solo dopo l'effettivo rilascio, sicché la pretesa di condizionare la restituzione dell'immobile alla restituzione della cauzione è, anche sotto tal profilo, illegittima.
-Ne consegue che il conduttore non solo non ha consegnato l'immobile, ma ha anche espresso un rifiuto qualificato e inammissibile che conferma la persistenza dell'inadempimento, come risulta a verbale di udienza del 29.04.2025 ove il sig. ha dichiarato “…non Parte_1 abbiamo riconsegnato le chiavi perché vogliamo prima la restituzione della cauzione…”.
-I documenti richiamati nell'appello, dunque, non possono assumere alcuna efficacia dirimente poiché non superano il dato giuridicamente decisivo: la volontà non equivale alla riconsegna, e la mancata consegna delle chiavi (o il loro trattenimento condizionato) mantiene intatta la mora del conduttore. Di conseguenza è infondato anche il richiamo alla liberazione da mesi. Se il
Tribunale ha dato atto che l'immobile risultava liberato da mesi, tale espressione riferita a quanto semplicemente dichiarato dal conduttore – letta sistematicamente nella motivazione –
pagina 6 di 9 si riferisce alla cessazione del rapporto di fatto o ad altre circostanze non idonee a identificare l'adempimento, poiché la giurisprudenza esige la restituzione effettiva e non una mera situazione di non più utilizzo. La motivazione del Tribunale, diversamente da quanto sostenuto dagli appellanti, non è affatto contraddittoria: il giudice ha correttamente distinto la generica disponibilità al rilascio e la cessazione, di fatto, dell'utilizzo dell'immobile, dal rilascio effettivo, pieno e incondizionato, che solo fa cessare l'obbligazione di pagamento dei canoni ex art. 1591 c.c. In conclusione, la restituzione dell'immobile locato, quale obbligazione contrattuale ex art. 1590 c.c., non coincide né con la manifestazione unilaterale d'intento del conduttore, né con l'eventuale cessazione materiale dell'uso, ma richiede la messa a disposizione effettiva, concreta e incondizionata del bene al locatore. La giurisprudenza in precedenza citata chiarisce che il conduttore resta in mora finché non ottempera all'obbligazione di rendere il bene nella piena disponibilità del locatore, e quindi non solo in assenza di consegna delle chiavi, ma anche ove permanga un qualsiasi impedimento materiale o giuridico alla disponibilità piena del bene (Cass. civ. 550/2012, Cass. civ. 6467/2017, Cass. civ. 8675/2017). In questa prospettiva, i documenti richiamati dagli appellanti, anche ove attestassero l'allontanamento dall'immobile o l'assenza di uso, sarebbero privi di rilievo al fine di giungere a conclusione diversa da quella alla quale è pervenuto il giudice a quo.
-Il secondo motivo di appello è altrettanto infondato.
-L'art. 11 L. 392/1978 stabilisce che il deposito cauzionale è sempre produttivo di interessi legali;
la Suprema Corte conferma la natura imperativa dell'obbligo, sottraendolo alla disponibilità delle parti (cfr. Cass. 16969/2016) ragion per cui l'interesse è dovuto anche senza richiesta del conduttore. Tuttavia, si osserva che la clausola che stabilisca la non fruttuosità del deposito è solo parzialmente nulla;
ai sensi dell'art. 1419 c.c. secondo cui la nullità di una clausola non travolge l'intero contratto, salvo che risulti essenziale per le parti (circostanza non ricorrente nel caso in esame) la clausola nulla viene automaticamente sostituita dalla disciplina imperativa (c.d. “inserzione automatica”). In conclusione, secondo l'art. 1419 c.c., tale nullità ha carattere parziale e non comporta la caducazione dell'intero contratto, né incide sugli obblighi principali delle parti. La norma imperativa opera automaticamente, sostituendo la pattuizione invalida con il contenuto legale: la clausola nulla è dunque automaticamente sostituita dall'obbligo del locatore di corrispondere gli interessi legali sulla somma. La sostituzione automatica esaurisce integralmente la questione e rende la domanda, anche ove fondata, priva di qualsiasi riflesso sulla decisione relativa al mancato rilascio dell'immobile e alla debenza dei canoni ai sensi dell'art. 1591 c.c. Non esiste alcun nesso tra la nullità di tale clausola e l'obbligo di restituzione del bene, né può la nullità incidere sulla responsabilità del pagina 7 di 9 conduttore per il ritardo nel rilascio. Ne deriva che l'eventuale accoglimento della domanda – ove anche fosse stato omesso un esplicito riferimento nella sentenza – sarebbe stato privo di effetti pratici sul rapporto, dato che il contratto rimane valido e pienamente efficace;

l'obbligazione restitutoria rimane intatta e la nullità della clausola non produce alcuna conseguenza sull'obbligo di rilascio né sul debito dei canoni. Quindi, l'invalidità della clausola
è totalmente estranea al punto decisivo della controversia riguardante la mancata riconsegna dell'immobile. La censura, anche nella prospettiva dell'art. 112 c.p.c., è quindi priva di decisività, non idonea a scalfire la ratio decidendi del Giudice di prime cure e comunque inidonea a incidere sulla statuizione relativa ai canoni maturati sino al rilascio effettivo.
Da quanto in precedenza esposto circa l'impossibilità di ravvisare, nella fattispecie, in difetto della riconsegna delle chiavi, la “incondizionata riconsegna del bene” in presenza solo della quale, secondo la condivisibile giurisprudenza di legittimità più volte richiamata, può ritenersi adempiuto l'obbligo di restituzione della cosa locata, discende l'infondatezza anche del terzo
e del quarto motivo di gravame.
Deve concludersi, alla luce di tutto quanto sopra esposto, che:
a) l'immobile non è mai stato riconsegnato essendo pacifico che la riconsegna delle chiavi
- subordinata alla restituzione della cauzione - non è mai avvenuta;

b) la clausola sulla infruttuosità del deposito cauzionale, anche se nulla, comporta solo nullità parziale con sostituzione automatica ex art. 1419 c.c.;
c) nessuna contraddittorietà né omissione istruttoria è configurabile.
L'appello deve pertanto essere rigettato.
L'appellante, soccombente, deve essere condannato alla rifusione, in favore della parte appellata, delle spese del grado, che vengono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri del D.M. n. 147/2022 e dello scaglione applicabile nella fattispecie in rapporto al valore della causa come dichiarato dall'appellante (di valore compreso nello scaglione da euro
5.201,00 ad euro 26.000,00), ragguagliato al valore medio in considerazione della media difficoltà delle questioni trattate, con riferimento alle prime due fasi ed al valore minimo per la fase di sola trattazione (in assenza di istruttoria), con riduzione a metà della fase decisoria risoltasi in una unica udienza ed in una discussione orale limitata al semplice richiamo delle difese svolte nei rispettivi scritti difensivi e, quindi, per complessivi € 3.933,00.
-Si dà atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, DPR n.115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo pari al contributo unificato versato.


P.Q.M.


pagina 8 di 9 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto
DA
Parte_3
[...]

[...]
-appellanti-
CONTRO

Controparte_2
-appellato- avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 593/2025, pubblicata in data 01/07/2025, così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 3.933,00, oltre 15
% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso, in Milano il 03/12/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Daniela Eugenia Maria Nardozza Dott. Roberto Aponte
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