R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. Giuseppe Serao Presidente
Dott. Vittorio Aliprandi Consigliere
Dott. Mariangela Bonati Consigliere aus. rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 279/2023 R.G. promossa con atto di citazione in riassunzione notificato in data e posta in decisione all'udienza collegiale del 09/07/2025
d a
, rappresentata e difesa dall'avv. SAMMARITANI OGGETTO: Parte_1
, elettivamente domiciliata in VIA LOSANNA, 10 11100 AOSTA presso il Vendita di cose immobili Pt_2
suo studio
ATTRICE IN RIASSUNZIONE
c o n t r o
, rappresentato e difeso dall'avv. DE CARO MAURO, Controparte_1
elettivamente domiciliato in VIA SALVATORE MECCIO, 22 90141 PALERMO
presso il suo studio
CONVENUTO IN RIASSUNZIONE
In punto: nel giudizio in riassunzione ex art. 392 c.p.c. a seguito di sentenza della pagina 1 di 12 Corte di Cassazione n. 1828/2022 emessa in data 25/11/2022 e pubblicata il
13/12/2022 che ha cassato con rinvio la sentenza n. 1382/2021 depositata il
04/11/2021 della Corte d'Appello di Brescia.
CONCLUSIONI
Dell'attrice: Rigettare l'appello proposto dal sig.

contro

Controparte_1
l'ordinanza del Giudice di Bergamo pronunciata nel procedimento R.G. n. 888/2019,
in quanto inammissibile ed infondato in fatto ed in diritto.
In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi professionali di lite di tutti i
procedimenti di legittimità (R.G. 1828/2020 di Corte di Cassazione) e di merito
(R.G. 540/2020 Corte d'Appello di Brescia), oltre alle spese ed ai compensi del
presente giudizio di riassunzione, il tutto oltre rimborso forfettario, oneri di legge e
successive occorrende.
Del convenuto: - in accoglimento di tutti i motivi di appello sopra denunziati, anche
in via subordinata e condizionata, riformare integralmente o in parte l'ordinanza
resa il giorno 03.06.2020, depositata e comunicata il 04.06.2020, dal G.D. del
Tribunale di Bergamo, Dott. Costantino Ippolito, nel procedimento ex art. 702 bis
c.p.c. iscritto al n. 888/2019 R.G. del Tribunale di Bergamo, all'esito della riserva
assunta all'udienza del 18.02.2020, e, per l'effetto, respingere in tutto o in parte le
domande introduttive del giudizio di primo grado e accogliere la domanda
riconvenzionale proposta nel primo grado di giudizio;

- vinte le spese, le spese e le competenze del primo e di questo grado di giudizio,
nonché del giudizio di Cassazione
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 2 di 12 Con ricorso ex art. 702 cpc del 28.01.2019 conveniva in Parte_1
Giudizio avanti al Tribunale di Bergamo chiedendone la condanna Controparte_1
al pagamento della somma di € 10.000, oltre interessi dal dovuto al saldo,
corrispondente al doppio della caparra confirmatoria versata all'atto della sottoscrizione, in data 01/09/2014, di un preliminare di vendita immobiliare;
in via subordinata la condanna del medesimo, per indebito arricchimento, alla restituzione della somma di euro 5.000,00 portata dall'assegno al medesimo consegnato, sempre oltre interessi.
Deduceva la ricorrente che:
il contratto preliminare dell'01/09/2014 aveva ad oggetto la compravendita di due unità immobiliari urbane in Ustica, individuate anche con due diversi numeri civici,
all'epoca catastalmente distinte (al N.C.E.U. partita , foglio 12, particelle P.IVA_1
274 sub 1 e sub 2, via San Giuseppe n. 6 e n. 8, piano terra, categoria A5, classe 3, di
1,5 vani ognuno) di proprietà della madre di;
Controparte_1 Persona_1
rilevate incongruenze sulle planimetrie degli immobili come accatastati (che non presentavano le luci poste a livello dei due soppalchi-docc. 3-4) chiedeva alla parte venditrice di procedere alla regolarizzazione di tale situazione ed al necessario aggiornamento catastale;

solo nel mese di marzo 2016 riceveva copia dell'aggiornamento catastale, ma in tale occasione rilevava che i due subalterni 1 e 2 (corrispondenti ai numeri civici 6 e 8)
erano stati, nelle more, inspiegabilmente fusi in un unico subalterno 3 (doc 10), ciò
che determinava una inaccettabile mutazione dell'oggetto e l'inadempimento di quanto promesso in vendita.
pagina 3 di 12 Il Tribunale, con ordinanza del 03/06/2020 resa nel procedimento rg 888/2019,
accoglieva la domanda dell'attrice e ritenendo provati documentalmente i fatti dedotti, condannava al pagamento di euro 10.000 oltre interessi ex Controparte_1
art. 1284, quarto comma, c.c. dal 25/2/2019 al saldo, oltre al rimborso delle spese di lite;
dichiarava inoltre il difetto di legitimatio ad causam attiva di rispetto CP_1
alle domande dallo stesso proposte in via riconvenzionale.
La Corte d'Appello di Brescia, con sentenza n. 1382/2021, accoglieva l'appello proposto da con condanna dell'appellata al pagamento delle spese Controparte_1
di entrambi i gradi.
La Corte territoriale, accogliendo il secondo motivo d'appello, escludeva un grave inadempimento di agli obblighi nascenti dal contratto preliminare Controparte_1
con la conseguenza che la domanda di recesso non poteva trovare accoglimento.
Non essendo mai stata in discussione la consistenza dell'immobile compravenduto,
la promissaria acquirente avrebbe dovuto dimostrare, l'impossibilità di riaccatastare il bene come in precedenza, oppure che ciò aveva costi tali da assurgere a grave inadempimento.
Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione, cui Parte_1
resisteva che chiedeva i rigetto dell'avversa impugnazione e la Controparte_1
conferma della sentenza gravata..
La Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 1828/2022 accoglieva il ricorso cassava la sentenza impugnata, rinviando, anche per le spese dl giudizio di legittimità, alla
Corte d'Appello di Brescia in diversa composizione.
pagina 4 di 12 riassumeva la causa insistendo per la conferma della sentenza Parte_1
di primo grado, mentre costituendosi insisteva per la riforma CP_1
integrale dell'ordinanza emessa dal Tribunale di Bergamo in primo grado e per il rigetto delle avverse domande e l'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta.
All'udienza del 09/07/2025 la causa veniva trattenuta in decisione
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Suprema Corte, accoglieva i due motivi del ricorso logicamente connessi e scrutinati congiuntamente, riferiti alla violazione e falsa applicazione delle norme di legge in materia di gravità dell'inadempimento, per la sottovalutazione delle conseguenze del diverso assetto catastale degli immobili e dell'effettiva volontà dei contraenti, nonché per l'illegittima inversione dell'onere della prova relativamente al mancato rispetto della corrispondenza fra quanto pattuito e quanto offerto da
[...]
in via definitiva. CP_1
La Corte di Cassazione evidenziava che:
“come si legge nel preliminare la promittente venditrice sig.ra è Persona_1
proprietaria di un immobile sito nel comune di Ustica via San Giuseppe n. 6 e 8 N.C.
C.E.U. partita , foglio 12, particelle 274 sub. 1 e sub. piano terra” e le parti, P.IVA_1
quanto all'oggetto affermano “La signora acquista per sé, Parte_1
persona o società da nominare in sede di rogito notarile, gli immobili accatastati al
N.C.E.U. partita 1000445 foglio 12, particelle 274 sub. 1 e sub. 2, via San Giuseppe n. 6
e n.8 piano terra, categoria A5 classe 3 di 1,5 vani ognuno”;
la Corte distrettuale, nella parte che qui interessa ha così motivato: ”La promissaria pagina 5 di 12 acquirente non ha dimostrato, come avrebbe dovuto, che le sarebbe stato impossibile
riaccatastare il bene come in precedenza, oppure provare che tale possibilità aveva
dei costi, con la conseguenza che nel primo caso l'inadempimento non sussisterebbe
e nel secondo non sarebbe grave. Secondariamente, deve osservarsi che la
consistenza dell'immobile compravenduto non è mai stata in discussione, così come
non è mai stata in discussione la circostanza che i numeri civici siano rimasti gli
stessi. Deve osservarsi inoltre come, per giurisprudenza costante, l'accatastamento
di un immobile già esistente non è rilevante ad identificarne la sua consistenza,
assolvendo a funzioni tributarie e quindi sussidiarie”.
Sottolinea la Corte di Cassazione che: “con particolare riguardo alla posizione della
promittente venditrice, quest'ultima, pur essendo proprietaria di un immobile, dava
atto di impegnarsi a vendere gli immobili accatastati al partita 1000445 CP_2
foglio 12, particelle 274 sub. 1 e sub. 2, via San Giuseppe n. 6 e n.8 piano terra,
categoria A5 classe 3 di 1,5 vani ognuno, sicché è evidente che l'obbligazione ex
parte debitoris consistesse appunto nel trasferimento degli immobili, come sopra
individuati”.
Rileva quindi la Corte che:
-conseguentemente, la prova di situazioni o elementi di fatto o di diritto che fossero
stati di ostacolo all'esatto adempimento, gravava sul secondo i principi CP_1
generali (Sez. 3, n. 14854 del 13 giugno 2013); che, in tal modo, l'affermazione della
Corte d'appello si risolve in un'indebita inversione dell'onere della prova, in
violazione dell'art. 2697 c.c.;
-anche ai fini della gravità dell'inadempimento, la sentenza impugnata non ha pagina 6 di 12 sufficientemente valutato l'interesse della parte adempiente a mantenere in vita il
contratto ed a stipulare il successivo atto pubblico, posto che il riferimento alla
consistenza dell'unico immobile è troppo vago e generico, a fronte delle opportunità
(obiettivamente maggiori) legate all'acquisto di due unità immobiliari, anche
catastalmente autonome;

-la memoria depositata dal controricorrente non fornisce elementi idonei a
modificare il quadro testé delineato;

pertanto la sentenza va cassata e rinviata alla Corte d'appello di Brescia, in diversa
composizione, affinché riesamini la vicenda oggetto di causa alla luce dei principi
sopra esposti”.
La Corte d'Appello, in sede di rinvio, deve, quindi, attenersi ai principi di diritto sopra enunciati.
In primis va considerato che la Suprema Corte affermava, sulla base della documentazione versata in atti, che “l'obbligazione ex parte debitoris (Maggio)
consistesse appunto nel trasferimento degli immobili, come sopra individuati e
accatastati”.
Il dato letterale del contratto preliminare, a tal proposito, non lascia adito a dubbi,
perché in esso viene chiaramente identificato l'oggetto della promessa vendita ove si pattuisce che: “La signora acquista per sé, persona o società Parte_1
da nominare in sede di rogito notarile gli immobili accatastati al N.C.E.U. partita
1000445 foglio 12, particelle 274 sub. 1 e sub. 2, via San Giuseppe n. 6 e n.8 piano
terra, categoria A5 classe 3 di 1,5 vani ognuno”.
pagina 7 di 12 L'esplicito riferimento a due immobili, l'incontrovertibile dato catastale (tra l'altro espressamente presente anche nel rogito di provenienza della parte venditrice –doc. 3
fs , le due differenti planimetrie (docc.

3-4 fs ) inviate da alla CP_1 Pt_1 CP_1
promittente acquirente, nonché le distinte attestazioni energetiche (docc. 12-13)
riferite alle due unità immobiliari dimostrano inequivocabilmente l'effettiva volontà
comune delle parti.
Indipendentemente quindi dallo stato dell'immobile, si obbligava ad Parte_1
acquistare due unità distinte, identificate sub 1 e sub 2, aventi ciascuna il proprio autonomo accesso individuato da uno specifico numero civico (6 e 8), tant'è che chiedeva ed otteneva l'esecuzione di opere di ripristino, da parte di volte ad CP_1
assicurare l'autonomia delle due unità.
In linea con l'oggetto del preliminare è anche il comportamento della promittente acquirente, la quale, appena ricevuto (marzo 2016) l'aggiornamento della planimetria catastale con l'intervenuta e non concordata fusione in un unico subalterno, chiedeva a tramite il legale (pec 31/03/2016 –doc.11), di porre in essere quanto CP_1
necessario per consentirle di acquisire le due promesse unità distinte in tempo utile per stipulare il contratto definitivo entro il 30.04.2016.
Innegabile è quindi che il bene oggetto della compravendita, a seguito della modifica catastale non concordata, non sia conforme a quanto pattuito dalle parti in sede di contratto preliminare.
La Corte di Cassazione ha poi rilevato che: “la prova di situazioni o elementi di fatto
o di diritto che fossero stati di ostacolo all'esatto adempimento, gravava sul , CP_1
in tal modo, l'affermazione della Corte d'appello (ove riteneva che l'acquirente non pagina 8 di 12 aveva dimostrato, come avrebbe dovuto, che le sarebbe stato impossibile riaccatastare il bene come in precedenza) si risolve in un'indebita inversione
dell'onere della prova, in violazione dell'art. 2697 c.c.”.
In base a tale principio era quindi onere di Maggio provare che l'esatto adempimento della volontà contrattuale non fosse possibile per cause a lui non imputabili e che, in ogni caso, il nuovo accatastamento (e quindi il trasferimento di un'unica unità
abitativa in luogo di due distinte) non configurasse un grave inadempimento tale da consentire all'acquirente il diritto di recesso.
Viceversa non ha provato (né allegato) l'esistenza di tali cause ostative, CP_1
sostenendo che il bene era perfettamente corrispondente alla volontà delle parti e conforme a quanto previsto nel contratto.
Di contro non può non considerarsi, come su ricordato, che il comportamento di
, sia in sede di stipula del preliminare (ove si obbligava all'acquisto per Parte_1
sé, persona o società da nominare), sia successivamente con la richiesta di ripristino degli autonomi accessi di ciascuna unità, ed anche, una volta venuta a conoscenza della fusione in unico subalterno, con la perdurante disponibilità (31/03/2016-doc.11)
all'acquisto, entro la data del 30/04/2016, delle due unità immobiliari catastalmente autonome, è dimostrazione dell'effettivo interesse della promittente acquirente.
Tanto più che, come anche evidenziato dalla Cassazione nella sua ordinanza, è
innegabile che l'acquisto di due separate unità immobiliari, oltretutto in una località
turistica (Ustica), offre oggettivamente e commercialmente opportunità maggiori rispetto all'acquisto dello stesso immobile se accatastato con un unico subalterno.
pagina 9 di 12 Alla luce dei principi sopra enunciati, va, quindi, condannato a Controparte_1
versare a , la somma di euro 10.000, oltre interessi ai sensi Parte_1
dell'art.1284 4 comma c.c. dalla domanda giudiziale (25/1/2019) al saldo.
La censura sollevata da sulla determinazione degli interessi moratori non CP_1
può infatti trovare accoglimento, a tal proposito nella sentenza n. 61/2023 della Corte
di Cassazione la Suprema Corte si legge: “ritiene il collegio che la disposizione di
cui all'art. 1284, comma 4, c.c., individui il tasso legale degli interessi, in linea
generale, per tutte le obbligazioni pecuniarie (salvo diverso accordo delle parti e
salva diversa espressa previsione di legge), per il periodo successivo all'inizio del
processo avente ad oggetto il relativo credito, fino al momento del pagamento”. Ed
ancora che: ”..si tratta evidentemente di una disposizione (lato sensu “deflattiva” del
contenzioso giudiziario), che ha lo scopo di scoraggiare l'inadempimento e rendere
svantaggioso il ricorso ad inutile litigiosità..”.
L'accoglimento della domanda dell'attrice , alla luce anche dei sopra Parte_1
riportati principi, fa ritenere assorbito sia a livello processale che sostanziale la domanda riconvenzionale proposta da finalizzata alla dichiarazione di CP_1
risoluzione del contratto per l'inadempimento della controparte.
Quanto alle spese di lite, l'esito finale del giudizio che è di soccombenza di
[...]
rispetto a tutte le domande svolte dall'attore, comporta la condanna del CP_1
convenuto a rifondere a le spese di lite di tutti i gradi di Parte_1
giudizio, ovvero del primo grado, dell'appello, del giudizio di cassazione e di quello di rinvio, liquidate come in dispositivo, in conformità ai criteri di cui alla tabella A
approvata con DM n. 147/22 (valore dichiarato scaglione di euro 10.000)
pagina 10 di 12

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia –Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di rinvio a seguito di riassunzione promossa da nei confronti di così provvede: Parte_1 Controparte_1
condanna a versare a , la somma di euro Controparte_1 Parte_1
10.000, oltre interessi ai sensi dell'art.1284 4 comma c.c. dalla domanda giudiziale
(25/1/2019) al saldo.
condanna altresì a rimborsare a le spese di Controparte_1 Parte_1
lite di tutti i gradi del giudizio che liquida:
quanto al primo grado, in complessivi euro 2.337, di cui euro 237 per spese, euro
600 per la “fase di studio”, euro 500 per la “fase introduttiva” ed euro 1.000 per la
“fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

quanto al giudizio di appello, in complessivi euro 2.300, di cui euro 800 per la “fase di studio”, euro 700 per la “fase introduttiva” ed euro 800 per la “fase decisionale”,
oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

quanto al giudizio di cassazione in complessivi euro 3.556 di cui euro 474 per spese,
euro 1.276 per la “fase di studio”, euro 1.134 per la “fase introduttiva” ed euro 672
per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

quanto al presente giudizio di rinvio, in complessivi euro 4.321,50, di cui euro
355,50 per spese, euro 1.134 per la “fase di studio”, euro 921 per la “fase introduttiva” ed euro 1.911 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.
pagina 11 di 12 Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 22 settembre 2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST.
Mariangela Bonati IL PRESIDENTE
Giuseppe Serao
pagina 12 di 12