REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sesta Sezione civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati: dott. Francesco NOTARO - Presidente dr.ssa AD METERANGELIS - Consigliere rel. dott. Fabio MAGISTRO - Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al N. 2659 R.G.A.C. per l'anno 2021, riservata in decisione all'udienza cartolare del 10.7.2025, vertente
TRA
) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), rappresentati e difesi in giudizio,
[...] C.F._2 per mandato in atti, dagli avv.ti Valerio Ricciardi e Stefano Arnone, unitamente ai quali sono elettivamente domiciliati in Napoli, via
Scarlatti n. 88, presso lo studio dell'avv. Piero Orditura;

Appellanti
CONTRO
), in persona del Controparte_1 P.IVA_1 sindaco pro tempore, rappresentato e difeso in giudizio, per mandato in atti, dall'avv. Gianvincenzo Esposito, presso il cui studio in Piano di Sorrento, Corso Italia n. 62, è elettivamente domiciliato;

Appellato

OGGETTO: appello contro la sentenza del tribunale di Torre
Annunziata n. 1852/2020, pubblicata in data 7.12.2020.

CONCLUSIONI: come da note scritte autorizzate per l'udienza cartolare del 10.7.2025, da intendersi qui richiamate e trascritte.
IN FATTO E IN DIRITTO
Il giudizio di primo grado Con atto di citazione notificato in data 9.12.2014, il
[...]
evocava in giudizio, innanzi al tribunale di Torre CP_1
Annunziata, e in qualità di Parte_1 Parte_2 assegnatari degli alloggi realizzati sulla proprietà espropriata ai germani , e per sentir accogliere le seguenti CP_2 CP_3 CP_4 conclusioni: “1) Accertare e dichiarare che il in Controparte_1
1 forza delle disposizioni vigenti, ai sensi e per gli effetti dell'art. 7 della convenzione del 17.12.1979 di cui alla premessa, e/o comunque ai sensi e per gli effetti dell'art. 35 della L. 865/71 per i titoli e le causali innanzi richiamate, ha diritto ad ottenere dagli assegnatari e/o loro aventi causa degli alloggi realizzati sul suolo espropriato, il rimborso e /o la ripetizione delle somme pagate per l'acquisizione delle aree assegnate alle cooperative;

2) Per l'effetto di quanto sopra, accertare e dichiarare che Parte_1
e nella qualità di assegnatari dell'alloggio identificato al Parte_2 foglio 5 particela 425 sub 27 e 30, del catasto urbano del Comune di
, costruito dalla cooperativa Speranza sul suolo espropriato ai CP_1 fratelli ed avente un volume complessivo pari a mc 349,50, in forza CP_4 delle disposizioni pattizie e/o vigenti, ai sensi e per gli effetti dell'art 35 L.
865/71, per i titoli e le causali innanzi richiamate, sono obbligati in proporzione al volume dell'alloggio ad essi assegnato al pagamento in favore del delle spese da questi sostenute per Controparte_1 l'acquisizione delle suddette aree; in conseguenza di ciò: 3) Accogliere la domanda e per l'effetto condannare e Parte_1 Parte_2 in qualità di soci della e comunque nella qualità di Parte_3 assegnatari dell'alloggio identificato al foglio 5 particella 425 sub 27 e 30 del catasto urbano del Comune di al pagamento in favore del CP_1
in persona del suo Sindaco e l.r.p.t. della somma Controparte_1 di euro 41.766,87 (…) oltre interessi dovuti sino al soddisfo o della diversa somma che sarà ritenuta di giustizia dall'adito Tribunale, in quanto nella loro qualità di assegnatari dell'immobile descritto in narrativa, ed in forza delle disposizioni vigenti, ai sensi e per gli effetti dell'art. 35 L. 865/71, per
i titoli e le causali innanzi richiamate, sono obbligati in proporzione al volume dell'alloggio ad essi assegnato al pagamento in favore del
[...]
delle spese da questi sostenute per l'acquisizione delle aree. Controparte_1
4) Condannare i convenuti alla refusione delle spese e dei compensi di causa attribuendi ex art.93 cpc”.
A sostegno della pretesa, il assumeva, in estrema sintesi, di CP_1 essere stato condannato, in forza della sentenza del tribunale di Torre
Annunziata n. 725 del 5.6.2006, confermata dalla sentenza n.
2846/2013 della Corte di appello di Napoli, a versare l'importo di €
80.154,96 in favore di di € 278.348,79 in favore di CP_4 Pt_4
e di € 277.604,73 in favore di oltre agli interessi
[...] Parte_5 legali maturati sulla somma complessiva, a titolo di differenza sull'indennità di esproprio di alcuni terreni originariamente in proprietà di detti germani, e di aver integralmente corrisposto ai beneficiari gli anzidetti importi.
Evidenziava che i fondi espropriati ai germani di estensione CP_4 complessiva pari a 9.500 mq, erano stati suddivisi in due lotti e poi concessi in diritto di superficie alle società cooperative “Comunali
Santanellesi a.r.l.” e “Speranza a.r.l.”, per la costruzione di alloggi di edilizia economico popolare, secondo quanto approvato con decreto
2 del Presidente della Giunta Regionale n. 1053 dell'8.5.1979 e con delibera del Consiglio Comunale n. 133 del 29.6.1979.
Precisava, altresì, che la cooperativa Speranza, alla quale era stato concesso, con convenzione stipulata in data 17.12.1979, il diritto di superficie sull'area di mq. 4318 di sedime di fabbricato, e le relative pertinenze, compresa nell'assegnazione della complessiva area di mq.
9500 di cui alla delibera consiliare n. 133 del 29.06.1979 (art. 2 della convenzione), aveva realizzato, sui suoli ad essa assegnati, un fabbricato per civili abitazioni, composto da tre corpi di fabbrica in aderenza, per complessivi 15 alloggi, e da altrettanti locali adibiti a box-cantinole, e successivamente assegnato, con atto per notar del 28.7.1989, l'alloggio individuato catastalmente al Per_1 foglio 5, p.lla 425, sub. 27 e 30, ad , coniugata in Parte_1 regime di comunione legale dei beni con Parte_2
Riteneva, dunque, che i coniugi dovessero essere Controparte_5 condannati, in qualità di assegnatari del suddetto immobile, ai sensi dell'art. 35 della legge n. 865/1971, al rimborso di una quota dell'intera somma versata dal Comune di per CP_1
l'acquisizione delle aree appartenenti ai germani calcolata sulla CP_4 base del volume dell'immobile loro trasferito e quantificata nella misura di € 41.766,87 (quale cifra risultante dal volume complessivo di mc 349,50 x € 119,50 valore unitario al mc).
Radicata la lite, si costituiva in giudizio, con comparsa del 30.3.2015,
, eccependo preliminarmente il difetto di giurisdizione Parte_1 del giudice ordinario adito in favore del giudice amministrativo, nonché la mancata integrità del contraddittorio nei confronti di tutti i soci aventi causa dalla , essendo stata la stessa Parte_3 sciolta e cancellata.
Nel merito, deduceva l'insussistenza del credito, per la mancanza di una norma, al momento dell'insorgenza del rapporto tra il e CP_1 la cooperativa, che imponesse il pareggio tra gli esborsi effettuati dall'ente pubblico a titolo di indennità per le aree espropriate ed i corrispettivi da richiedere ai soggetti assegnatari, dal momento che il comma 13 dell'art. 35 della legge n. 865/1971 era stato introdotto con la legge n. 662/1996 e, dunque, era entrato in vigore dopo la stipula della convenzione del 1979.
Eccepiva poi la prescrizione della pretesa creditoria, in quanto la citazione introduttiva del giudizio e la diffida di costituzione in mora erano state notificate (rispettivamente il 9.12.2014 ed il 9.1.2014) quando era già decorso il termine ordinario decennale di cui all'art. 2946 cc.
Contestava, inoltre, la sussistenza della pretesa, non essendo stata distribuita ai soci alcuna somma in fase di scioglimento della società
3 cooperativa, circostanza che, dunque, escludeva anche l'applicazione degli artt. 2519, comma 1, e 2495, comma 2, cc.
In via gradata, denunciava l'erroneità ed arbitrarietà del criterio di riparto dell'indennità, gravante sui soli soci assegnatari di immobili e non su tutti i soci delle cooperative e calcolato sulla base dei metri cubi di costruzione attribuiti a ciascuno piuttosto che secondo il valore venale o millesimale delle singole proprietà.
Con comparsa del 30.3.2015, si costituiva in giudizio anche Parte_2
eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva,
[...] concludendo per l'integrale rigetto della domanda attorea, siccome infondata, con vittoria delle spese.
Esaurita l'attività istruttoria (con l'espletamento di CTU), la causa veniva definita con sentenza n. 1852/2020, pubblicata in data
7.12.2020, con cui il tribunale adito così statuiva: “1) Condanna
e al pagamento in favore del Parte_1 Parte_2 [...]
della somma di € 39.717,69 (di cui euro 16.970,88 per sorta CP_1 capitale ed euro 22.746,81 a titolo di interessi) oltre interessi nella misura legale da calcolarsi sulla sola quota capitale dalla presente domanda al soddisfo. 3) Compensa integralmente le spese di lite”.
In particolare, il Giudice di prime cure rigettava sia l'eccezione di difetto di giurisdizione sia quella relativa al difetto di integrità del contraddittorio derivante dalla mancata citazione di tutti i soci della disciolta Cooperativa, riconoscendo poi la legittimazione passiva di in qualità di coniuge in regime di comunione legale Parte_2 con . Parte_1
Nel merito, con riferimento all'obbligazione dedotta in giudizio, ne evidenziava la natura di obbligazione c.d. reale o propter rem caratterizzata dalla stretta inerenza alla res e destinata a circolare unitamente ad essa per il carattere dell'ambulatorietà che connota tali obbligazioni. Specificava, in linea con l'orientamento dei giudici di legittimità, che l'obbligazione di pagamento degli oneri di urbanizzazione, al pari di quella dedotta in giudizio, alla prima assimilata per identità di ratio, va qualificata come obbligazione propter rem, che pertanto deve essere adempiuta non solo da colui che ha stipulato la convenzione edilizia ma anche da colui che richiede la concessione edilizia e/o realizza opere di trasformazione edilizia e urbanistica avvalendosi della suddetta concessione. Alla luce di ciò, riteneva applicabile l'art. 35 della legge n. 865/71, nella formulazione antecedente alla modifica ad opera dell'art. 3, legge n. 136/99, evidenziando che: “tale disposizione è stata interpretata dalla giurisprudenza amministrativa e ordinaria nel senso che il ha CP_1
l'obbligo di assicurare la copertura di tutti costi di acquisto delle aree da destinare alla realizzazione dei piani di edilizia economica e popolare, in applicazione del principio del perfetto pareggio economico, con
4 corrispondenza delle entrate ed uscite e rimborso, da parte degli assegnatari delle aree o loro aventi causa, di tutte le spese sostenute per l'acquisto delle aree medesime;
facendo riferimento ai costi e ai corrispettivi delle opere di urbanizzazione realizzate o realizzande, la norma comprende anche i costi sostenuti per l'esproprio delle aree sulle quali le opere devono sorgere (v. Consiglio di Stato sez. IV, 19/03/2015, n.1492; Cassazione civile sez I
12/04/2018 n.9066). Oltretutto, si tratta come affermato da unanime giurisprudenza della Suprema Corte e del Consiglio di Stato di una disposizione inderogabile, idonea ad integrare automaticamente il contenuto della convenzione, ai sensi dell'art. 1339 cc al quale si collega l'art. 1419 cc comma II (v. Cassazione civile sez. II 10.02.2010 n.3018). Pertanto il corrispettivo per la concessione dell'area deve obbligatoriamente corrispondere all'effettivo costo di acquisizione, di guisa che l'ente concedente, ove in concreto vi sia divergenza rispetto alla somma indicata in convenzione, è legittimato, in doverosa applicazione della norma, a pretendere la differenza (v Cass. Civ sez. I 08.04.2016 n. 6928)”. Di conseguenza, dopo aver rigettato l'eccezione di prescrizione della pretesa avanzata dal sollevata dai convenuti, li condannava CP_1 al pagamento della somma di € 39.717,69, oltre interessi, a titolo di costi sostenuti per l'espropriazione delle aree cedute in diritto di superficie e specificatamente delle somme dall'Amministrazione comunale pagate ai proprietari espropriati, disponendo la compensazione integrale delle spese di lite.
Il giudizio di secondo grado Contro tale sentenza, non notificata, con atto di citazione notificato in data 5.6.2021, proponevano appello e Parte_1 Parte_2 contestando: 1) la natura propter rem dell'obbligazione di
[...] rimborso azionata dal 2) l'errata quantificazione della quota CP_1 di rimborso posta a carico dei proprietari superficiari;
3) la non debenza degli interessi sulla sorte capitale e la loro erronea quantificazione in dispositivo;
4) la carenza di legittimazione passiva di in veste di coniuge in regime di comunione Parte_2 legale dei beni.
Concludevano, pertanto, chiedendo alla Corte adita, in totale riforma della pronuncia gravata, di voler così provvedere: “1) in via principale dichiararsi la carenza di legittimazione passiva degli odierni appellanti
SI.ri e in ragione della insussistenza Parte_1 Parte_2 della supposta obbligazione propter rem e della inopponibilità nei loro confronti dell'obbligazione pecuniaria di rimborso illo tempore assunta dalla Cooperativa “Speranza” giusta quanto previsto dall'art. 7 della
Convenzione del 17/12/1979 (doc. 3 del fascicolo di primo grado della appellante , fol. 4); 2) in subordine e salvo gravame Parte_1 accertarsi l'erroneità della misura del rimborso per sorte capitale disposto dal Primo Giudice in ragione delle obiezioni formulate nel secondo motivo
d'appello e, per lo effetto, previa eventuale ammissione di una C.T.U., disporsene il ricalcolo;
3) sempre in subordine e salvo il gravame
5 dichiararsi non dovuti gli interessi sulle somme spettanti al Parte_6
per sorte capitale, il tutto per i motivi meglio esposti nel terzo
[...] motivo d'appello; 4) sempre fatto salvo il gravame sulle eccezioni suddette in ogni caso dichiararsi la carenza di titolarità passiva dell'obbligazione di rimborso azionata in giudizio dal in capo Parte_6 all'appellante SI. quale coniuge in regime di comunione Parte_2 legale dei beni della supposta debitrice SI.ra ; 5) con Parte_1 vittoria, in ogni caso, di spese e compensi del doppio grado di giudizio, da attribuirsi ai sottoscritti procuratori in qualità di anticipatari”.
Con comparsa del 18.11.2021, si costituiva in giudizio il
[...]
, concludendo per l'integrale rigetto del gravame, CP_1 inammissibile e infondato in fatto e in diritto, con vittoria delle spese del grado, da distrarre in favore del difensore antistatario.
Con note scritte autorizzate depositate in data 3.4.2023, l'appellante rappresentava alla Corte, fornendone riscontro Parte_2 documentale, di aver dichiarato al Comune di , con pec CP_1 inviata il 31.3.2023, di rinunciare agli atti del giudizio di appello ex art. 306 c.p.c.
La rinuncia non veniva accettata dal Comune appellato.
Acquisito il fascicolo d'ufficio di primo grado, la causa, all'udienza cartolare del 10.7.2025, sulle conclusioni rassegnate nelle note scritte autorizzate depositate esclusivamente dall'appellante , Parte_1 veniva riservata in decisione, previa concessione dei termini di legge ex art. 190 cpc per il deposito degli scritti difensivi.
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In rito Si premette, in rito, che la rinuncia agli atti del giudizio dichiarata dall'appellante è inefficace e, dunque, non Parte_2 comporta l'estinzione del giudizio di impugnazione nei suoi confronti, non essendo stata accettata dal Comune costituito.
Invero, la rinuncia agli atti del giudizio, ammissibile anche in appello in base al combinato disposto degli artt. 359 e 306 c.p.c., determina, come la rinuncia all'impugnazione, il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado;
l'identità degli effetti, tuttavia, non comporta la piena corrispondenza dei due istituti poiché, mentre la rinuncia all'impugnazione da parte dell'appellante è immediatamente efficace anche senza l'accettazione della controparte, determinando il venir meno del potere-dovere del giudice di pronunciare con efficacia immediata, la rinuncia agli atti del giudizio di appello necessita, per la sua efficacia, dell'accettazione da parte dell'appellato (cfr., anche in motivazione, Cass. 5250/2018), nella specie, come detto, insussistente, vieppiù che il anche Controparte_1 nell'ultimo atto difensivo (cfr. memorie conclusionali di replica del
6 28.10.2025), continuava a far riferimento ad entrambi gli appellanti,
e Parte_1 Parte_2
§. Sempre in rito, si osserva che l'impugnazione, tempestivamente proposta, soddisfa il requisito formale prescritto dall'art. 342 c.p.c., nella formulazione ratione temporis applicabile, essendo stati chiaramente individuati i passi della motivazione della sentenza gravata sottoposti a critica ed illustrata la diversa ricostruzione dei fatti prospettata dagli appellanti, che, in definitiva, hanno rappresentato alla corte un contenuto completo delle proprie censure sì da permettere il raffronto immediato fra le motivazioni della pronuncia impugnata e le motivazioni addotte nell'atto di appello. Invero, per ormai consolidato insegnamento giurisprudenziale: “gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che
l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni
a critica vincolata” (Cass., Sez. Unite, n. 27199/2017; nello stesso senso, da ultimo, Cass., Sez. Unite, n. 36481/2022).
Nel merito L'appello è fondato e va accolto per le considerazioni che ci si accinge a precisare.
Con il primo motivo di doglianza, gli appellanti censurano la sentenza impugnata nella parte in cui il tribunale ha ritenuto sussistente, nella fattispecie in esame, un'obbligazione propter rem codificata dall'art. 35, commi 8 e 12, della legge n. 865/1971.
Assumono, in particolare, che “la configurabilità di obbligazioni propter rem, così come per gli oneri reali (che costituiscono un istituto affine), è possibile solo nei casi previsti dalla legge”, essendo ad esse applicabili “i principi del numerus clausus, quanto alla fonte del diritto, e di tipicità, quanto al contenuto del rapporto”, e che, in ragione di ciò, “non è in alcun modo possibile individuare nei già citati commi VIII e XII dell'art. 35 L. n. 865/1971 la fonte della supposta obbligazione propter rem quanto al rimborso dei corrispettivi che il singolo ente pubblico va a versare ai soggetti cedenti e/o espropriati per l'acquisizione delle aree edificande”, in quanto “le citate disposizioni di legge […] del tutto chiaramente contenevano mere norme di comportamento indirizzate alla P.A. allo
7 scopo di assicurare il pareggio di bilancio per l'ente acquirente/espropriante (ovvero che l'operazione avvenisse senza fini speculativi, ma anche senza oneri a carico della collettività)” (cfr. pagg. 6 e 7 dell'appello).
Sostengono ancora gli appellanti che ci sarebbe diversità ontologica
“tra oneri di urbanizzazione e costi di costruzione da un lato, e corrispettivo per l'acquisizione dei terreni dall'altro, i primi due rappresentando un contributo dovuto alla P.A. per il rilascio dei permessi amministrativi in parte quale concorso per le spese di urbanizzazione primaria […] e secondaria […] ed in parte in proporzione del costo di costruzione dell'opera, il terzo, invece, costituendo un costo solo eventuale a carico della P.A., che ricorre quando i fondi su cui si va ad edificare vengono acquisiti tramite acquisto o esproprio dalla stessa P.A. Sicché, mentre per i primi due è plausibile prevedere una solidarietà limitata tra soggetto richiedente
e soggetto che ritira la concessione (oggi permesso a costruire) e realizza l'opera, per il terzo – dovuto dal soggetto assegnatario dei fondi solo quando essi siano stati preventivamente espropriati o altrimenti acquistati dalla P.A. – non ha alcun senso ipotizzare la sussistenza di un'obbligazione reale di durata illimitata a carico di chiunque venga a divenire proprietario dell'immobile nelle more costruito su detti fondi, essendo diversi gli strumenti che la P.A. deve
e doveva semmai utilizzare per garantirsi l'adempimento di una simile obbligazione (ove esso non sia contestuale alla concessione del diritto), segnatamente tramite iscrizione di ipoteca” (cfr. pagg. 9 e 10 dell'appello).
Chiedono, pertanto, in totale riforma della sentenza impugnata, di riconoscere l'insussistenza dell'obbligazione dedotta in giudizio con conseguente carenza di legittimazione passiva.
§. La doglianza, che riveste carattere assorbente rispetto alle ulteriori questioni prospettate, è fondata.
Vanno richiamati, al riguardo, gli argomenti espressi in subiecta materia da Cass. n. 8635/2024, peraltro già recepiti da questa Corte di merito in altre pronunce involgenti la medesima questione, versate in atti da parte appellante (App. Napoli, nn. 3486/2024, 4295/2024,
5115/2024 e 1597/2025).
Segnatamente, i Giudici di legittimità, con la menzionata pronuncia, hanno avuto modo di chiarire che: “In tema recupero dei costi sostenuti dall'ente locale per il pagamento dei suoli destinati alla realizzazione del piano di edilizia economica e popolare (PEEP), nonché dei connessi oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, la natura reale c.d. propter rem dell'obbligazione riguarda i soli soggetti che hanno stipulato o richiesto la relativa convenzione, o che hanno realizzato l'edificazione avvalendosi della concessione
8 rilasciata al loro dante causa, risultando invece esclusi da tale novero i soggetti resisi successivi acquirenti, per i quali ultimi la fonte dell'obbligazione deve essere rinvenuta sul piano negoziale, occorrendo pertanto ai fini della esigibilità della relativa prestazione, che gli stessi abbiano assunto una espressa pattuizione contrattuale”.
In particolare, la Suprema Corte, chiamata ad esaminare una pretesa, analoga a quella costituente oggetto del presente giudizio, azionata dal nei confronti di alcuni assegnatari di alloggi di edilizia CP_1 residenziale pubblica per recuperare le somme asseritamente dovute pro-quota a titolo di conguaglio per il costo sostenuto dall'Ente per il pagamento dei suoli destinati alla realizzazione del PEEP, si è occupata dell'interpretazione dell'art. 35 della legge 22.10.1971, n.
865 e della correlata natura giuridica dell'obbligazione di rimborso da parte degli assegnatari.
La Cassazione ha innanzitutto precisato che: “l'art. 35 della legge
22.10.1971 n. 865, [omissis…], ha previsto l'espropriazione delle aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18.4.1962, n.
167, dai Comuni o dai loro Consorzi e la loro destinazione, salvo quelle cedute in proprietà ai sensi dell'undicesimo comma, a far parte del patrimonio indisponibile del comune o del , con la CP_6 concessione del diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico o popolare e dei relativi servizi urbani e sociali.
La concessione è deliberata dal consiglio comunale o dall'assemblea del e con la stessa delibera viene determinato il contenuto CP_6 della convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari, tra l'ente concedente ed il richiedente.
La convenzione (secondo il comma 8) deve prevedere, tra l'altro, il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma e il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del o del , CP_1 CP_6 ovvero qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione, nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi”.
Di poi, richiamato l'orientamento sviluppatosi in tema di edilizia residenziale pubblica, ha rilevato che: “in applicazione dell'art. 35, comma 12, della l. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al Comune - in applicazione del principio di perfetto pareggio economico, operante anche prima dell'entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 - la copertura di tutte le spese sostenute per
9 l'acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio. Il CP_1 può, pertanto, agire nei confronti degli assegnatari degli alloggi realizzati dalla cooperativa edilizia concessionaria, per ottenere il pagamento pro quota dei maggiori oneri derivanti da tale contenzioso, potendo a loro volta gli assegnatari opporre la negligenza dell'ente nella gestione della lite, quale causa dell'insorgenza delle ulteriori spese (Sez. 1, n. 21572 del 7.7.2022;
(Sez. 1, n. 14782 del 10.7.2020, Sez. 1, n. 13595 del 2.7.2020; Sez. 1,
n. 12545 del 18.5.2017). [omissis…] Tuttavia, l'art. 35 predetto non afferma come contenuto necessario della convenzione la previsione dell'impegno dei futuri cessionari dei diritti immobiliari al subentro nel lato passivo dell'obbligazione di pagamento dei conguagli al soggetto beneficiario stipulante la convenzione e si limita a prevedere lo strumento idoneo a renderlo possibile, con la trascrizione nei registri immobiliari”.
A tal ultimo riguardo, con specifico riferimento alla natura giuridica dell'obbligazione di rimborso, la Suprema Corte ha dato atto dell'esistenza di due possibili interpretazioni, dimostrando di aderire alla ricostruzione secondo la quale “perché l'obbligazione di pagamento si trasmetta in capo ai successivi cessionari, se essi non se la sono espressamente accollata con il loro atto di acquisto, è necessario che la trasmissione sia prevista nell'atto di convenzione fra il comune e il concessionario”, osservando che: “l'art. 35 predetto, di per sé, non esige il subentro dei successivi acquirenti e le finalità di interesse pubblico al pareggio di bilancio possono essere astrattamente soddisfatte con l'attribuzione dell'obbligazione di conguaglio a carico del concessionario, che, peraltro, ha tutto
l'interesse a prevedere in convenzione il meccanismo traslativo e a imporlo negli atti di successiva assegnazione;
inoltre lo stesso può esigere l'introduzione di una siffatta clausola nella CP_1 convenzione. Se tuttavia neppure la convenzione contempla la clausola relativa al subentro, l'obbligazione di rimborso ex art. 35
L.865/1971 non si trasferisce agli acquirenti delle unità immobiliari perché tale effetto non è previsto dalla legge; inoltre la trascrizione, se pur rende opponibile la convenzione agli aventi causa, non può creare una obbligazione che non è prevista dalla convenzione stessa.
Si aggiunge che le obbligazioni propter rem sono tipiche e presuppongono una previsione normativa”.
In altri termini, dunque, poiché l'art. 35 non individua specificamente gli assegnatari quali legittimati passivi dell'obbligo di integrazione del prezzo, deve ritenersi che il principio del perfetto pareggio economico, in base al quale il prezzo di cessione delle aree deve assicurare al la copertura di tutti i costi per la loro CP_1
10 acquisizione, non comporta l'automatico trasferimento dell'obbligo di conguaglio a carico degli assegnatari degli alloggi, salvo che non vi sia un loro espresso accollo ex art. 1273 c.c. ovvero un'espressa previsione di trasferimento nella convenzione (trascritta) stipulata tra l'ente pubblico e la cooperativa concessionaria, che altrimenti, ai sensi dell'art. 35 della l. n. 865 del 1971, rimane l'unico soggetto obbligato all'integrazione del prezzo.
Orbene, applicando i su indicati principi alla fattispecie concreta, rileva che dall'esame della Convezione stipulata in data 17.12.1979 tra il e la , Controparte_1 Controparte_7 allegata in atti, non risulta in alcun modo prevista una eventuale vincolatività dell'obbligazione relativa al corrispettivo della cessione - nelle sue diverse componenti, come indicate dall'art. 7, ivi compresa quella relativa al costo dell'area assegnata, di cui alla lettera a) - a soggetti diversi dalla Cooperativa assegnataria.
L'art. 7, infatti, si limitava a prevedere che dette somme sarebbero state corrisposte dalla al non appena le stesse - Parte_3 CP_1 afferenti al costo di acquisizione dell'area assegnata - fossero state determinate nell'ambito della relativa procedura espropriativa.
Il successivo art. 14, in tema di “Pubblicità della presente Convenzione per i soci e gli aventi causa della Cooperativa assegnataria”, prevedeva esclusivamente l'impegno della Cooperativa “a portare a conoscenza la presente convenzione e tutti gli atti ad essa relativi ai propri soci e agli eventuali ulteriori aventi causa”. Analogamente, l'atto di assegnazione dell'alloggio in favore di
, stipulato il 28.7.1989 e trascritto in data 11.8.1989, Parte_1 non faceva alcuna menzione di eventuali obblighi dell'assegnataria derivanti dall'acquisizione in proprietà superficiaria ad opera della cooperativa delle aree ove era sorto il fabbricato in questione.
In buona sostanza, né dall'originaria convenzione tra il
[...]
e la né dall'atto di CP_1 Parte_3 assegnazione di alloggio effettuata da quest'ultima alla , può Pt_1 desumersi che la stessa abbia convenzionalmente assunto, sia pure pro quota, l'obbligazione di pagamento relativa alla spesa necessaria per l'acquisizione delle aree da parte dell'Ente. Né può ritenersi, come sostiene il , che detta Controparte_1 obbligazione gravi sugli appellanti semplicemente a causa dell'ambulatorietà passiva collegata alla presunta natura propter rem della stessa.
Come si è chiarito, le obbligazioni cd. propter rem sono tipiche e presuppongono una previsione normativa, nella specie non esistente:
l'obbligazione di rimborso ex art. 35 della legge n. 865/1971 non si trasferisce pertanto agli acquirenti delle unità immobiliari perché tale effetto non è previsto dalla legge e la trascrizione, pur rendendo
11 opponibile la convenzione agli aventi causa, non può creare una obbligazione che non è prevista dalla convenzione stessa, atteso che, come precisato sempre da Cass. 8635/2024, “la trascrizione della convenzione può assolvere la sua funzione pubblicitaria se e in quanto il trasferimento ai successivi acquirenti sia stato convenzionalmente previsto e pattuito”.
Peraltro, non può sottacersi che il precedente di legittimità finora richiamato si premura anche di sottolineare l'irrilevanza - rispetto alla ricostruzione accolta - del precedente indirizzo giurisprudenziale che aveva affermato la possibilità per il di agire nei confronti CP_1 degli assegnatari degli alloggi realizzati dalla cooperativa edilizia concessionaria, per ottenere il pagamento pro quota dei maggiori oneri derivanti dal contenzioso relativo all'acquisto dei suoli (potendo
a loro volta gli assegnatari eccepire la mala gestio dell'ente quale causa dell'insorgenza delle ulteriori spese), al fine evidenziando che detto indirizzo presupponeva l'esistenza dell'obbligazione, senza chiarirne la fonte, ben potendo questa derivare nei casi concreti da una previsione espressa della convenzione trascritta.
Conclusivamente, non risultando in alcun modo prevista nell'originaria Convenzione tra il e la Controparte_1
così come nell'atto di assegnazione Parte_7 dell'alloggio ad , la possibilità del di agire Parte_1 CP_1 nei confronti degli assegnatari o dei loro aventi causa per il recupero dei costi di acquisizione delle aree espropriate (essendo invece espressamente richiamata dall'art. 7 della Convenzione la possibilità di recupero nei confronti della sola Cooperativa), la pretesa azionata in giudizio dall'ente comunale deve ritenersi senz'altro infondata. Resta assorbito l'esame delle ulteriori censure formulate degli appellanti.
In definitiva, l'appello va accolto e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza gravata, va rigettata l'originaria domanda proposta dal nei confronti di e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
[...]
Spese Tenuto conto dell'esito finale della lite, caratterizzato dalla soccombenza del e considerato nondimeno che la pronuncia CP_1 della Suprema Corte risolutiva della questione è intervenuta solo nel giugno 2024, in pendenza del giudizio di appello, si ritiene di dover disporre l'integrale compensazione delle spese del doppio grado di giudizio, in conformità, peraltro, ai su richiamati precedenti di questa
Corte involgenti l'esame della stessa questione.
Restano invece integralmente a carico del Controparte_1
(soccombente), gli esborsi per la CTU espletata in primo grado (già liquidati dal tribunale con provvedimento del 28.5.2018).
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P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli, VI sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado d'appello iscritta al N. 2659 R.G.A.C. per l'anno 2021, tra le parti indicate in epigrafe, contro la sentenza del tribunale di Torre Annunziata n. 1852/2020, pubblicata in data 7.12.2020, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda proposta dal
[...]
nei confronti di e CP_1 Parte_1 Parte_2
[...]
dispone l'integrale compensazione delle spese del doppio grado di giudizio;

pone definitivamente a carico del gli Controparte_1 esborsi per la CTU espletata in prime cure (come liquidati dal tribunale con provvedimento del 28.5.2018).
Così deciso in Napoli, in data 6.11.2025
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
dr.ssa AD Meterangelis dott. Francesco Notaro
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