REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VII Civile composta dai Sig.ri Magistrati:
dr. Paolo Mariani Presidente
dr.ssa Paola Giglio Cobuzio Consigliere
dr. Giovanni D'Erme Giudice Ausiliario rel/est.
riunita in camera di consiglio, ha pronunciato in grado di appello la seguente
S E N T E N Z A
nella controversia iscritta al numero di R.G. 5315/2017 vertente tra:
, rappresentato e difeso, come da mandato in atti, dall'Avv. Antonio Principato Parte_1
APPELLANTE
E
in persona del legale rapp.te p.t., Controparte_1
rappresentato e difeso dagli Avv.ti Pasquale e Guido Lambiase, come da mandato in atti,
APPELLATA
in persona del legale rappresentante p.t., già rappresentato e difeso nel giudizio di primo Controparte_2
grado dall'Avv. Leonardo Maiolica
- contumace -
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 23.12.2008 ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Parte_1
Santa Maria Capua Vetere, l d'ora innanzi, per Controparte_1
1 brevità, l ), per ottenere sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento del fondo agricolo sito in agro del Controparte_1
Comune di Aversa denominato “Cappuccini”, previo saldo del prezzo pattuito nel contratto preliminare del
08.07.2008, pari ad euro 334.952,80, con condanna della convenuta al risarcimento dei danni causati all'attore per aver preteso l'adempimento del contratto preliminare (ovvero, il saldo del prezzo della compravendita) prima del rogito definitivo di trasferimento.
A tal fine il ha dedotto: di essere coltivatore diretto e di aver avuto in affitto dall il fondo Pt_1 Controparte_1
oggetto di controversia, con contratto del 12.04.2001; che in data 12.08.2008 gli era stato notificato un contratto preliminare di compravendita intercorso in data 08.07.2008 fra l e la società Controparte_1 Controparte_2
cosicché il aveva comunicato alla proprietaria di voler esercitare il diritto di prelazione nell'acquisto del Pt_1
terreno, alle stesse condizioni previste nel preliminare intercorso con la società che, pertanto, in Controparte_2
data 31.10.2008 egli aveva provveduto a versare, mediante bonifico bancario, la caparra confirmatoria per l'importo richiesto dall , pari ad euro 93.047,20. Controparte_1
Tuttavia, la parte promittente venditrice, dopo aver confermato la ricezione della caparra, comunicava che il saldo del prezzo doveva essere effettuato entro il 12.12.2008, anziché al momento della sottoscrizione del rogito, come in precedenza convenuto con il terzo promissario acquirente e ciò, pur in assenza di tutta la Controparte_2
documentazione necessaria al trasferimento della porzione di fondo oggetto del preliminare e della prelazione (in particolare, del frazionamento e delle autorizzazioni amministrative).
Il , pertanto, invitava l'Arciconfraternita a presentarsi presso il notaio prescelto per la stipula del rogito, munita Pt_1 di tutta la necessaria documentazione, dichiarandosi pronto a versare il saldo dovuto, ma tale invito veniva disatteso cosicché lo stesso si determinava a promuovere il giudizio teso ad ottenere il trasferimento giudiziale del Pt_1
fondo, offrendo di versare il saldo del prezzo contestualmente alla pronuncia giudiziale.
Nel giudizio si è costituita l , dando atto dell'esercizio del diritto di prelazione e del versamento della Controparte_1
caparra da parte del , ma contestando le avverse argomentazioni in ordine al saldo del prezzo di vendita ed Pt_1
eccependo l'intervenuta decadenza del dal diritto all'esercizio della prelazione, stante il disposto di cui all'art. Pt_1
8 della L. 560/1965, il quale prevede che, ove venga esercitato il diritto di prelazione da parte del coltivatore diretto, questi è tenuto al versamento del prezzo di acquisto entro il termine di tre mesi, a nulla rilevando l'eventuale termine più favorevole pattuito fra il proprietario ed il terzo promissario acquirente (nel caso di specie, la . Controparte_2
L ha inoltre eccepito l'inammissibilità della domanda di trasferimento giudiziale, non essendosi Controparte_1
ancora verificate alcune delle condizioni cui l'atto definitivo era sottoposto, stante il ritardo delle autorità amministrative nel rilascio degli atti autorizzativi di loro competenza.
Nel giudizio è intervenuta volontariamente la dichiarando di avere ancora interesse all'acquisto Controparte_2 del fondo ed aderendo all'eccezione di decadenza del dal diritto di prelazione ex art. 8 L. 560/65 spiegata dalla Pt_1 convenuta.
2 La causa è stata a lungo rinviata poiché le parti principali hanno dapprima rappresentato al Giudice di avere intrapreso trattative di bonario componimento, poi di aver sottoscritto un accordo transattivo in data 03.05.2010 e quindi di essere soltanto in attesa di stipulare il contratto di compravendita.
Nonostante i rinvii disposti per la definizione bonaria della controversia, il giudizio è proseguito su impulso dell'attore, il quale ha rappresentato al Giudice di aver promosso altra azione contro l , dinanzi allo stesso Controparte_1
Ufficio, contestando l'inadempimento della stessa rispetto agli obblighi assunti con l'accordo sottoscritto il
03.05.2010, avendo omesso di comunicare al l'esistenza di un vincolo apposto sul fondo oggetto della Pt_1
promessa di vendita dal Ministero per i Beni e le Attività Culturali, risalente ad epoca antecedente alla sottoscrizione dell'accordo stesso, che ne avrebbe diminuito il valore e la commerciabilità.
In tale secondo giudizio, nel quale il ha richiesto comunque il trasferimento del fondo ex art. 2932 c.c., ma al Pt_1
prezzo effettivo che il fondo avrebbe avuto in conseguenza del vincolo apposto dal Ministero, si è costituita l chiedendo il rigetto della domanda e la risoluzione del contratto preliminare, rilevando a tal fine Controparte_1
che il vincolo apposto dal Ministero era stato notificato all solo in data 27.05.2010, quindi Controparte_1
successivamente alla stipula dell'accordo del 03.05.2010, e che in ogni caso lo stesso derivava direttamente dalla legge (D.L. n. 42/2004), trattandosi comunque di bene sottoposto a tutela, come indicato anche nel preliminare del
08.07.2008, in relazione al quale il aveva esercitato il diritto di prelazione. Pt_1
I due procedimenti sono stati riuniti ed, all'esito di istruttoria orale, il Tribunale di S.M. Capua Vetere, con sentenza n.
1767/2017 pubblicata in data 30.05.2017, ha dichiarato cessata la materia del contendere in ordine alle domande proposte nel primo giudizio (RG. 2584/2008), ha rigettato la domanda proposta dal nel giudizio riunito (RG. Pt_1
2542/2012) ed, in accoglimento della riconvenzionale spiegata in tale procedimento dall , ha Controparte_1
dichiarato risolto il contratto del 03.05.2010, compensando per metà le spese di lite fra le parti.
Per quel che ancora rileva in questa sede, il primo Giudice ha ritenuto che la scrittura transattiva del 03.05.2010, nell'introdurre alcune modifiche al contratto preliminare del 08.07.2008, abbia costituito una nuova fonte di regolazione dei rapporti fra le parti, tale da far ritenere cessata la materia del contendere sulle questioni oggetto del primo giudizio promosso dal . Pt_1
Lo stesso Tribunale ha poi ritenuto il inadempiente rispetto agli obblighi assunti con l'accordo del 03.05.2010, Pt_1
ritenendo insussistente la dedotta mala fede dell , in ragione del fatto che il era a conoscenza Controparte_1 Pt_1
sia della circostanza per cui il fondo era sottoposto alla disciplina sui Beni Culturali, siccome espressamente richiamata nel preliminare del 08.07.2008; sia dell'avvenuta apposizione del vincolo di interesse storico- architettonico da parte del Ministero, in relazione al quale vi era stato fra le parti uno scambio di corrispondenza che provava la conoscenza di tale circostanza da parte del . Pt_1
§§§
3 Avverso tale pronuncia ha proposto appello , il quale censura la sentenza nella parte in cui il primo Parte_1
Giudice ha ritenuto cessata la materia del contendere con riferimento al primo giudizio promosso dall'appellante e laddove ha ritenuto sussistere l'inadempimento dello stesso , sul presupposto che egli fosse a conoscenza del Pt_1
fatto che l'immobile era sottoposto alla disciplina per i beni culturali ex art. 10 del D. Lgs. n. 42/2004 e del vincolo di interesse storico-architettonico apposto sul fondo dal competente Ministero;
chiede, pertanto, emettersi sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisca il fondo in suo favore, previo pagamento del prezzo “effettivo” attribuibile all'immobile in conseguenza dell'apposizione del vincolo storico-architettonico, da determinarsi in via equitativa o a mezzo di eligenda c.t.u., con condanna dell al risarcimento dei danni ed alla rifusione delle spese dei due Controparte_1
gradi di giudizio.
Si è ritualmente costituita anche in questa fase l , chiedendo il rigetto dell'appello siccome Controparte_1
inammissibile ed infondato, con condanna dell'appellante alla rifusione delle spese ed al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c., mentre è rimasta contumace la Controparte_2
§§§
I motivi di impugnazione, che possono essere esaminati congiuntamente stante la loro stretta connessione, sono infondati per quanto di seguito argomentato.
La controversia di cui al primo giudizio promosso dall'odierno appellante aveva ad oggetto il dedotto inadempimento dell rispetto all'obbligazione assunta con il contratto preliminare dell'08.07.2008 di trasferire al Controparte_1
(quale esercente il diritto di prelazione ex L. 560/1965) il fondo sito in agro di Aversa denominato “Cappuccini”, Pt_1 al prezzo già pattuito con il terzo promissario acquirente Controparte_2
Nello specifico, il contestava che la promittente venditrice aveva preteso il saldo del prezzo entro tre mesi dalla Pt_1
comunicazione dell'esercizio della prelazione anziché nel termine pattuito con il terzo promissario acquirente ovvero al momento della stipula del rogito;
e che una volta invitata dinanzi al notaio per Controparte_2
procedere al trasferimento dell'immobile, l non si era presentata, rendendosi così inadempiente Controparte_1
rispetto alle obbligazioni assunte.
La promittente venditrice, a sua volta, eccepiva che il termine di tre mesi era previsto dalla normativa speciale di cui alla L. 560/1965, pena la decadenza del coltivatore diretto dal diritto di prelazione a lui spettante;
e che al momento della diffida a comparire dinanzi al notaio per la vendita dal fondo, non si erano ancora verificate tutte le condizioni cui il contratto preliminare subordinava la stipula del definitivo (fra cui in particolare, le autorizzazioni delle autorità ecclesiastiche alla dismissione del patrimonio e quella del Ministero per i Beni Culturali, trattandosi di fondo sul quale insiste un'antica chiesa appartenuta ai frati Cappuccini, sottoposta a tutela).
Ora, è indubbio che su tali questioni controverse sia intervenuto un accordo fra le parti, di cui alla scrittura privata del 03.05.2010, atteso che nella stessa si dà atto, anzitutto, che il terzo promissario acquirente Controparte_2 aveva rinunciato all'acquisto del fondo;
quindi che si erano verificate tutte le condizioni previste dal preliminare, ad
4 eccezione dell'autorizzazione alla vendita da parte del Ministero dei Beni Culturali, per cui nel confermare la comune volontà di procedere alla compravendita al prezzo già in precedenza pattuito, le parti posticipavano la stipula del rogito notarile di sei mesi, prorogabili di ulteriori sei mesi, in attesa dell'autorizzazione del Ministero, rinunciando alle reciproche richieste risarcitorie e prevendendo l'abbandono del giudizio in corso una volta intervenuta la stipula del rogito notarile di trasferimento del fondo.
Tale accordo, come detto sopra, fu impugnato dal con la successiva azione promossa nei confronti Pt_1
dell , cui il predetto imputava di aver taciuto in mala fede l'esistenza di un vincolo di interesse Controparte_1
storico-architettonico apposto dal Ministero sul fondo che ne avrebbe diminuito il valore e reso più difficile la commerciabilità.
Orbene, l'appellante sostiene che il primo Giudice avrebbe errato nel dichiarare cessata la materia del contendere, perchè l'accordo del 03.05.2010 non avrebbe fatto venir meno le ragioni di contrasto e quindi l'interesse alla decisione sulla domanda principale proposta dal;
e ciò, sul presupposto che la ragione del contrasto fra le Pt_1
parti fosse sempre l'obbligo dell'Arciconfraternita di addivenire alla stipula dell'atto di compravendita, alla quale soltanto era subordinato l'abbandono del giudizio in corso.
L'assunto non può essere condiviso, poiché la prima controversia aveva ad oggetto il diritto del ad ottenere il Pt_1
trasferimento del fondo, previo saldo del prezzo, cui l opponeva la decadenza dello stesso Controparte_1 Pt_1
dal diritto di prelazione ed il mancato verificarsi delle condizioni sospensive cui era subordinata la stipula del rogito notarile.
Tali questioni, tuttavia, furono oggetto dell'accordo raggiunto con la scrittura del 03.05.2010, poiché la data del rogito fu differita in attesa del verificarsi dell'ultima condizione sospensiva (l'autorizzazione del Ministero) e l rinunciò a pretendere il saldo anticipato del prezzo di acquisto, ferma restando tuttavia la volontà Controparte_1
delle parti, ribadita nelle premesse dell'accordo, di addivenire alla compravendita del fondo.
Dunque, correttamente il primo Giudice ha ritenuto che le nuove condizioni concordate fra le parti fossero idonee a far venir meno l'interesse alla decisione sulla domanda proposta dal nel giudizio principale, che riguardava il Pt_1
suo diritto al trasferimento dell'immobile con contestuale versamento del prezzo, ed ha dichiarato cessata la materia del contendere.
Invero, la successiva azione promossa dal - di cui al giudizio riunito RG. 2542/2012 – non riguardava il mancato Pt_1
trasferimento dell'immobile bensì il dedotto inadempimento dell rispetto all'obbligazione assunta Controparte_1
di trasferire il fondo libero da vincoli, fondato sull'asserita scoperta da parte del , successiva alla stipula Pt_1
dell'accordo del 03.05.2010, del vincolo storico-architettonico posto sul fondo dal Ministero per i Beni Culturali, della cui esistenza l'appellante sarebbe stato ignaro e che l gli avrebbe scientemente taciuto. Controparte_1
5 Si tratta, all'evidenza di un fatto nuovo e diverso e di una diversa domanda, che non attiene alla volontà di trasferire il fondo (sulla quale non vi era più alcuna controversia fra le parti) ma al corretto adempimento delle obbligazioni gravanti sulla parte promittente venditrice, per cui l'appello sul punto non può trovare accoglimento.
Del pari infondato risulta anche il secondo motivo di impugnazione, poiché dalla documentazione in atti versati può ritenersi che effettivamente il fosse a conoscenza sia del fatto che il fondo era sottoposto alla disciplina dei Pt_1 beni culturali, sia del fatto che in data 29.04.2010 era stato apposto sul bene il vincolo di interesse storico- architettonico dal competente Ministero.
Invero, quanto al primo aspetto, già nel contratto preliminare intercorso in data 08.07.2008 fra l'Arciconfraternita e la si precisava (cfr. art. 3 del contratto in atti acquisito) che la vendita promessa era condizionata Controparte_2
all'autorizzazione da rilasciarsi a cura del Ministero per i Beni Culturali ai sensi D. Lgs. n. 42/2004, sicché non potevano esservi dubbi in ordine al fatto che il fondo oggetto del contratto fosse sottoposto alla disciplina prevista per i beni appartenenti agli enti ecclesiastici aventi interesse storico ed artistico, di cui alla citata normativa.
Quanto al vincolo di interesse storico-architettonico apposto dal Ministero, risulta anzitutto dagli atti che il relativo decreto fu adottato il 29.04.2010, ovvero quasi un anno prima dell'autorizzazione alla vendita del fondo resa dallo stesso Ministero il 1° aprile 2011, tanto che in tale atto autorizzativo vi è espresso richiamo al vincolo precedentemente apposto, laddove nella premessa del provvedimento si legge testualmente: “...VISTO che
l'immobile è stato dichiarato di interesse storico-artistico con D.D.R. n. 754 del 29.04.2010 ai sensi del Decreto
Legislativo n. 42/2004...”.
Risulta, inoltre, che l'appellante era venuto a conoscenza del vincolo apposto dal Ministero sul fondo ancor prima che fosse rilasciata l'autorizzazione alla vendita, laddove nella comunicazione mail del 21.09.2010 inviata dal legale del al procuratore dell (doc. 5 del fascicolo di parte convenuta nel giudizio riunito RG. Pt_1 Controparte_1
2542/12) si legge testualmente: “....da una visura effettuata presso l'Agenzia di è risultato che CP_3 CP_4
sul terreno oggetto di compravendita in data 06.08.2010 è stato trascritto un vincolo legale in favore del Ministero per
i Beni e le attività culturali, relativo ad un atto amministrativo del 29.04.2010. Poiché durante la firma della scrittura privata se ben ricordo ci avevate informati di un ricorso al TAR proposto avverso il detto atto amministrativo, Ti chiedo cortesemente di ragguagliarci sull'esito dello stesso, nonché sull'eventuale pendenza di un giudizio al TAR, in quanto in detta ultima ipotesi potremmo valutare l'opportunità di intervenire nel giudizio (se ancora in tempo) al fine di tutelare anche gli interessi del nella vicenda...”. Pt_1
Tale documento, prodotto dalla convenuta all'atto della costituzione nel giudizio riunito, non è stato contestato né disconosciuto dall'attore né dal suo procuratore, sicché correttamente il Tribunale ha ritenuto che lo stesso fosse idoneo a provare che il fosse a conoscenza dell'apposizione del vincolo già al momento della stipula Pt_1
dell'accordo e che tale circostanza non aveva inciso sulla sua volontà di acquistare comunque il fondo al prezzo pattuito.
6 A ciò si aggiunga il fatto che nel momento in cui l'Arciconfraternita comunicò al che il Ministero aveva rilasciato Pt_1
l'autorizzazione alla vendita del fondo, egli non fece alcuna questione circa l'esistenza del vincolo, pur dopo aver avuto copia del provvedimento autorizzativo nel quale veniva espressamente richiamata l'apposizione del vincolo.
Invero, dopo aver appreso dell'avvenuta autorizzazione, il si limitò a sollevare questioni relative al fatto che le Pt_1 particelle catastali non sarebbero state correttamente indicate nel provvedimento ministeriale, allegando il parere di un notaio nel quale il professionista, dopo aver esaminato la documentazione fornita dal , dava atto che il fondo Pt_1
risultava classificato come di interesse storico ed artistico in forza del decreto adottato dal Ministero il 29.04.2010.
Seguiva uno scambio di corrispondenza fra il legale del ed il funzionario dell'Arciconfraternita, ove il primo Pt_1
insisteva soltanto nel richiedere la correzione del provvedimento autorizzativo reso dal Ministero in ordine alle particelle catastali e la “sospensione” del termine stabilito per la stipula del rogito, senza fare alcun cenno al vincolo apposto sul fondo di cui anche in quel momento aveva certamente notizia (cfr. raccomandata del 31.05.2011 prodotta dall'appellante).
Soltanto dopo il rifiuto dell'Arciconfraternita di concedere ulteriori rinvii della stipula fu sollevata per la prima volta dal la questione relativa al vincolo apposto dal Ministero, adducendosi di averla appresa dall'esame del Pt_1
provvedimento di autorizzazione alla vendita (cfr. raccomandata del 20.06.2011 dallo stesso prodotta).
Tuttavia, come detto in precedenza, tale esame era già stato condotto dal , anche con l'ausilio di un notaio di Pt_1
sua fiducia, e nulla era stato eccepito alla parte promittente venditrice, fatta eccezione per la questione relativa alla corretta identificazione delle particelle catastali, a riprova del fatto che il provvedimento era già noto all'appellante e non aveva influito sulla sua volontà di acquistare il fondo agricolo.
Dunque, correttamente il Tribunale ha accertato l'inadempimento del alle obbligazioni assunte ed ha Pt_1
dichiarato risolto il contratto preliminare, posto che una volta verificatasi l'ultima condizione sospensiva egli ha lasciato decorrere il termine previsto per la stipula del rogito, nonostante l'espressa diffida inoltrata dall , sicché anche sul punto la sentenza di primo grado va integralmente confermata. Controparte_1
Peraltro, mette conto di rilevare, per inciso, che la domanda proposta dal nel giudizio riunito non era comunque Pt_1 ammissibile, poiché ove pure fosse stato accertato l'inadempimento dell per aver taciuto Controparte_1 dell'esistenza del vincolo di interesse storico-architettonico apposto sul fondo, non poteva pronunciarsi il trasferimento giudiziale dell'immobile ad un prezzo diverso da quello pattuito con il contratto preliminare, ma eventualmente la risoluzione del contratto per inadempimento dell , che invece non è stata richiesta Controparte_1
dal . Pt_1
E ciò, in disparte la questione, prima facie infondata, relativa alla dedotta incidenza negativa del vincolo sul valore del fondo, posto che: a) tale vincolo impone soltanto di mantenere inalterata la struttura della piccola chiesa appartenuta ai frati Cappuccini, ferma restando tuttavia la destinazione agricola ed il corrispondente utilizzo a tale scopo dell'area verde circostante, come già in precedenza esercitato dallo stesso quale affittuario del fondo;
Pt_1
7 b) l'inserimento di un bene fra quelli di interesse storico normalmente ne aumenta il valore anziché diminuirlo;
c) non può parlarsi di incommerciabilità del bene, poiché il vincolo impone soltanto, in caso di successiva alienazione, la notifica al Ministero per l'eventuale esercizio del diritto di prelazione ai sensi dell'art. 60 del D. Lgs. n. 42/2004.
Il gravame va quindi rigettato con conseguente condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore della costituita , liquidate come da dispositivo sulla base dei valori medi di cui al D.M. n. 55/2014 e Controparte_1 dello scaglione di valore compreso fra 260.000,00 e 520.000,00 euro, con esclusione della fase istruttoria, mentre il
Collegio ritiene che non ricorrano i presupposti per la condanna dell'appellante ex art. 96 c.p.c., non essendovi prova certa del fatto che egli abbia agito con mala fede o colpa grave.


P.Q.M.


la Corte così provvede:
1) rigetta il gravame proposto da avverso la sentenza n. 1767/2017 resa fra le parti dal Tribunale di Parte_1
Santa Maria Capua Vetere, che conferma integralmente;

2) condanna l'appellante alla rifusione delle spese del grado di giudizio in favore della Parte_1 [...]
che liquida nella misura di euro 14.239,00 per compensi, Controparte_1
oltre rimborso forfettario del 15%, Cassa Avvocati ed Iva, se dovuta, nella misura vigente;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante , di un Parte_1
ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione, ex art. 13 comma 1-quater
D.P.R. 115/2002.
Napoli, 27.06.2025
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente
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