REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
Composta dai signori magistrati: Dr. GEREMIA CASABURI Presidente REL. Dr.ssa ANTONELLA MIRYAM STERLICCHIO Consigliere Dr. BIAGIO ROBERTO CIMINI Consigliere
ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al N. 3995/21 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione all'esito di udienza cartolare, con ordinanza di assegnazione in decisione del 5 maggio 2025 , con ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 8088\21
e vertente tra
rappresentato e difesa dall'avv. P. Scipinotti Parte_1
- appellante– E
- rappresentato e difeso dagli avv.ti M. Pirolo e P. Panariti CP_1
- appellato –
IN FATTO E IN DIRITTO
Rilevato , in estrema sintesi, che:
-Il Tribunale di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, ha accolto parzialmente la domanda dell'odierno appellante, riducendo il prezzo di vendita dell'immobile di cui al contratto preliminare inter partes da 150.000,00 a 130.000,00 euro, rigettando ogni altra domanda (in particolare quella ex art. 2932 c.c.), e rigettando altresì la domanda riconvenzionale del convenuto;
ha proposto appello, articolando i seguenti motivi: Pt_1
-1 mancato accoglimento della domanda principale ex art. 2932 c.c.;
-2 riduzione del prezzo richiesta in via accessoria;

-3 risarcimento dei danni cagionati dall'impossibile estinzione del saldo del presso mediante l'accollo cumulativo del debito ipotecariamente garantito;

-4 risarcimento dei danni connessi al tardivo trasferimento del bene promesso in vendita;

-erronea compensazione delle spese;

-controparte si è costituito e ha chiesto rigettarsi il gravame, senza articolare appello incidentale;

-la causa è stata quindi assegnata in decisione, all'esito di udienza cartolare, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.; Ritenuto che:
-il contratto preliminare per cui è causa, stipulato il 23\2\16, concerne la (sucessiva) vendita, da parte del CP_1 (promittente venditore) al (promittente acquirente) di un appartamento nell'ambito del complesso storico “Villa Pt_1 Manin” in Cerverese Santa Croce (PD); il tribunale ha rigettato la domanda principale di parte attrice, di pronuncia ex art. 2932 c.c.; così la sentenza: “il a violato i patti contrattuali: omettendo di comunicare alla controparte il nome della Pt_1 ditta incaricata del completamento dell'immobile, sospendendo il pagamento degli oneri condominiali, omettendo di informare la controparte dello svolgimento dei lavori, lasciando trascorrere inutilmente il termine fissato per la conclusione del contratto di vendita;
sollevando, solo quando detto termine era trascorso, le contestazioni riguardanti le difformità dell'immobile, peraltro formulandole in modo generico e senza proporre una riduzione del prezzo al fine della conclusione della vendita;
pretendendo la consegna di una certificazione di agibilità impossibile in mancanza di ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento di ristrutturazione e di consegna al proprietario delle certificazioni di conformità degli impianti (art.24 DPR n.380/2001) e, in generale, pretendendo la consegna di documenti non indispensabili alla conclusione della vendita, senza reviamente incaricare un notaio della stipula del rogito e della raccolta della documentazione…la domanda ex art.2932 c.c. non potrebbe essere comunque accolta perché il non ha fatto un'offerta di pagamento Pt_1 del saldo che, almeno quanto alle modalità e ai tempi del pagamento, sia del tutto conforme agli obblighi contrattuali e sia quindi idonea a manifestare la volontà del promissario acquirente di adempiere al contratto preliminare. Infatti l'attore ha subordinato l'offerta di pagamento del saldo del prezzo all'avveramento di varie condizioni tra cui il “previo rilascio del certificato di agibilità dello stesso immobile ai sensi e per gli effetti degli artt. 24 ss. D.P.R. 380/2001” e la possibilità di eseguire il pagamento “mediante la formalizzazione del semplice accollo cumulativo del residuo mutuo ipotecario gravante sull'immobile da parte del medesimo attore”;
-l'appellante, con il primo motivo, contesta tale statuizione, sollecitando l'adozione della pronuncia ex art. 2932 c.c. appunto denegata dal Tribunale;
tanto però alla stregua di considerazioni ampiamente ininfluenti (p. 27-31 c.c.) che eludono, nella sostanza (e non senza riflessi negativi in punto di ammissibilità del motivo stesso, ex art. 342 c.p.c.) il punto focale della motivazione di prime cure: la mancanza, da parte del promittente acquirente (già attore, ora appellante) dell'esecuzione della prestazione, o almeno di valida offerta, “nei modi di legge”, e quindi conforme alle pattuizioni contrattuali;
la stessa lettura dell'atto di appello evidenzia che il on solo non ha eseguito la propria prestazione, ma neppure ha formulato Pt_1 l'offerta in parola;
l'appellante si attarda, anche in questa sede, a lamentare le difformità tra quanto promesso in vendita e quanto realmente consegnato (in quanto già immesso nella detenzione del bene, v. infra) ovvero il titolo abilitativo;
inoltre contesta, anche in questa sede, il quantum dovuto quale corrispettivo, alla stregua però di considerazioni apodittiche e comunque infondate;

-in realtà, come espressamente previsto dal preliminare, l'appartamento era stato subito consegnato al promittente acquirente, ini stato grezzo, con onere per il promittente acquirente stesso a completare i lavori (art. 9); tanto non è (incontestatamente) avvenuto, il che ha precluso la richiesta e il rilascio del certificato di agibilità: ne segue che l'appellante non può ora lamentare un inadempimento di controparte, ovvero ritenere che la propria offerta sia di conseguenza congrua;
né va trascurato che , oltre i significativi inadempimenti dell'appellante, vi è il dato oggettivo che il promittente acquirente non si è mai sottratto dalla conclusione del contratto, cui si dichiara tuttora disponibile, sempre- beninteso- che controparte esegua compiutamente e esattamente la propria prestazione contrattuale (pur se nella misura ridotta determinata in prime cure); e certamente non è offerta congrua (conforme alle pattuizioni contrattuali) quella condizionata prospettata, già in primo grado, dall'odierno appellante;
ai di là del rilievo che una offerta condizionata già di per sé non è conforme alle pattuizioni del preliminare, nella specie il pretendeva (e pretende) di subordinarla al rilascio del Pt_1 certificato di agibilità, che però presuppone la conclusione dei lavori, come detto rimessi all'iniziativa dello stesso : CP_2 quella prospettata è allora una condizione meramente potestativa, di per sé illegittima;
il motivo è pertanto infondato;

-parimenti è infondato il secondo motivo, relativo alla domanda subordinata di riduzione del prezzo, accolta dal tribunale – come accennato- in misura però inferiore a quanto richiesto, alla stregua di Ctu;
anche tale motivo di appello, ad onta dell'ampiezza, è però generico, muovendo censure apodittiche alla Ctu (di cui si chiede, in termini esplorativi, il rinnovo, o almeno il richiamo a chiarimenti del ctu medesimo); la riduzione del prezzo, giova ricordarlo, è stata determinata in quanto l'appartamento è nella realtà leggermente più piccolo di quanto dedotto in preliminare (meno 6% della superficie lorda- peraltro quella commercialmente rilevante- e meno 8% della superficie utile); tanto però non incide sull'agibilità dell'appartamento; in sostanza un ambiente è risultato più piccolo del previsto (in preliminare) e quindi non può essere utilizzato come camera da letto (ma già vi è una camera da letto); deve però convenirsi con il Tribunale che non era affatto prevista la destinazione di quella stanza a camera da letto, sicchè la differente (e ridotta) metratura ha avuto limitate ricadute economiche, sul valore complessivo dell'appartamento (situato nell'ambito di un complesso prestigioso), tenuto anche conto del relativamente modesto prezzo di vendita inizialmente previsto (pur se il completamento dei lavori era a carico del promittente acquirente); da qui l'infondatezza del motivo;

-parimenti infondati sono i motivi attinenti alla richiesta risarcitoria, il terzo e il quarto;
quanto al terzo, l'appellante lamenta che, in forza del contratto preliminare, il saldo avrebbe potuto essere corrisposto mediante l'accollo del mutuo contratto dal promittente venditore;
ma – effettivamente non è affatto provato che, al di là delle (tardive) dichiarazioni di disponibilità il promittente acquirente si sia validamente e concretamente dichiarato disponibile all'accollo in parola;
e certamente è palesemente infondato il quarto motivo, relativo ai pretesi danni per il tardato trasferimento della proprietà (rectius, stipula del definitivo) ; ma tanto non è affatto dipeso da pretese difformità urbanistiche dell'immobile (al riguardo non è certo rilevante una perizia di parte), tenuto conto di quanto sopra dedotto, e in particolare dal dato- dirimente- che il completamento dei lavori, come più volte detto, era a carico dell'appellante medesimo;

-ne segue anche la correttezza della pronuncia di compensazione delle spese, atteso l'accoglimento solo parziale delle domande originarie;

-il rigetto dell'appello comporta l'assorbimento delle istanze subordinate dell'appellato (peraltro inammissibili, perché non proposte con appello incidentale);
-le spese seguono la soccombenza di questo grado del giudizio e si liquidano in dispositivo;


PQM

Rigetta l'appello e condanna l'appellante alle spese, che liquida in euro 6500,00 oltre competenze di legge;
dichiara la sussistenza dei presupposti per il raddoppio del c.u. Roma, data della decisione Il Presidente est.