N. R.G. 491/2022
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
All'udienza collegiale del giorno 14/11/2025
Dott.ssa AR GR Presidente Relatore Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
Chiamata la causa
Parte_1
Avv. CANALIS ANTONIO
APPELLANTE/I contro
Controparte_1
Avv. BASOLU MARCO sostituto dall'Avv. Orrunesu
APPELLATO /I
I difensori insistono nelle deduzioni, eccezioni e conclusioni in atti. Dato atto di quanto sopra la Corte si ritira in camera di consiglio. I Procuratori delle parti dichiarano di rinunciare a comparire per la lettura della sentenza.
Il Presidente
Dott.ssa AR GR
Conclusa la successiva camera di consiglio, la Corte ha pronunciato la seguente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.: pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
SEZIONE CIVILE La Corte, composta dai sigg.ri Magistrati
Dott.ssa AR GR Presidente Relatore
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 491/2022 promossa da:
rappresentato e difeso dall'avv. CANALIS ANTONIO e Parte_1 dall'Avv. MASALA LORETA come da procura in atti
APPELLANTE/I contro rappresentato e difeso dall'avv. BASOLU MARCO come da procura in atti Controparte_1
APPELLATO /I
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
SVOLGIMENTO DEL FATTO
Con atto di citazione conveniva in giudizio, nanti il Tribunale di Nuoro, la Controparte_1 [...]
deducendo di aver acquistato, in data 21 dicembre 2007, un Parte_1
immobile sito in Torpè, località Badde Manna, da detta società costruttrice.
L'attrice riferiva che, già alla fine dell'anno 2008, aveva riscontrato gravi vizi e difetti di costruzione, consistenti in infiltrazioni d'acqua, allagamenti, formazione di muffe, danni alla pavimentazione, agli pagina 2 di 10 arredi e alle aperture, con conseguente compromissione della sicurezza e della salubrità dell'ambiente abitativo foriere di danni e l'insorgenza di patologie respiratorie, attribuite all'insalubrità dell'immobile.
Dopo alcuni tentativi di risoluzione stragiudiziale di tali problematiche, nel 2013 la aveva CP_1
proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo, al fine di verificare la natura e l'entità dei vizi, le modalità di ripristino e la quantificazione dei danni.
Il CT incaricato aveva accertato la presenza dei difetti lamentati, ma secondo l'attrice era incorso in errori e omissioni che ne inficiavano la relazione.
Di conseguenza nel 2016 essa intentava causa nei confronti della società convenuta.
La si costituiva eccependo il mancato esperimento della mediazione e chiedendo la Parte_1
sospensione del giudizio. Nel merito, la società sosteneva che l'immobile era stato realizzato con destinazione del piano seminterrato ad uso cantina e scannafosso e che l'attrice aveva arbitrariamente modificato tale destinazione, trasformando il vano in zona giorno, con installazione di parquet e arredi non idonei.
Il Tribunale, istruita la causa documentalmente (con acquisizione della precedente CT cautelare) e disposta nuova CT con sentenza n. 453/2022, accoglieva le domande dell'attrice, condannando la
[...]
al risarcimento del danno pari a € 38.200,00 oltre IVA, spese tecniche, oneri per la sicurezza, Pt_1
rimborsi per CT e CT, interessi e spese legali.
Nel dettaglio il primo giudice, facendo proprie le conclusioni della nuova CT, in considerazione dell'entità dei danni riconduceva i difetti dell'edificio nell'ambito di quanto previsto dall'art 1669 c.c. valutando che le criticità riscontrate si erano sostanziate in vizi che, anche senza influire sulla stabilità dell'opera, comunque avevano compromesso in modo grave il normale godimento, la funzionalità e l'abitabilità della medesima.
Avverso la predetta sentenza la ha proposto appello basandolo su un unico articolato Parte_1
motivo: ha lamentato l'omessa valutazione del giudice circa le contestazioni mosse dal consulente tecnico di parte convenuta alla relazione del CT, in quanto si era limitato, a suo dire, ad accettarne il contenuto in modo acritico, senza fornire alcuna motivazione specifica.
A suo dire, infatti, la relazione del CT conterrebbe errori di interpretazione urbanistica, affermazioni non documentate e contraddittorie, tra cui la presunta “trasformazione urbanistica mascherata” e la violazione dei rapporti di aeroilluminazione, non riscontrabili nei progetti originali.
Ne conseguirebbe, a detta dell'appellante, che i danni lamentati da controparte sarebbero riconducibili alla trasformazione del vuoto sanitario in zona residenziale da parte dell'attrice, mediante pagina 3 di 10 presentazione di una DIA contenente dichiarazioni non veritiere: il CT avrebbe omesso ogni valutazione su tale aspetto.
La maggior parte delle opere indicate dal CT, inoltre, riguarderebbe il vuoto sanitario, non destinato all'abitabilità, e il costo stimato risulterebbe abnorme rispetto alla reale entità dei vizi. Le infiltrazioni sarebbero localizzate in prossimità delle bocche di lupo, e il costo per eliminarle sarebbe di soli €
1.660,30, in luogo di quelli indicati dal consulente e poi liquidati dal primo giudice.
Di conseguenza, l'appellante ha chiesto il rinnovo della consulenza tecnica, con nomina di nuovo CT, per verificare l'esistenza, l'origine e l'entità delle infiltrazioni, alla luce della documentazione versata in atti e della DIA del 2012.
Regolarmente citata si è costituita che ha domandato il rigetto dell'appello con Controparte_1
conferma della sentenza impugnata.
La Corte, rigettate le istanze istruttorie, ha definito la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza odierna.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e non è meritevole di accoglimento.
In primo luogo, è da condividersi la scelta del primo giudice di rinnovare la CT nel processo di merito, in considerazione delle criticità dell'elaborato effettuato in sede cautelare.
Infatti, appare condivisibile la valutazione fatta nell'ordinanza dell'11.01.2021 nella quale il Tribunale:
“rilevato che le risposte alle osservazioni mosse dal Consulente di parte ricorrente risultano effettivamente contraddittorie, laddove da un lato concorda con taluni interventi indicati dallo stesso come necessari, dall'altro lato non modifica le conclusioni cui è giunto, ritenuta in ogni caso la necessità di rinnovare la CT, anche alla luce del tempo trascorso dal precedente accertamento” e di conseguenza disponeva nuova CT con nuovi quesiti.
Infatti, nelle risposte date dal CT (nominato in sede cautelare) al CT , l'ausiliare, pur Per_1 Per_2
concordando con il secondo, non teneva conto di tale aspetto nelle sue conclusioni definitive, e non indicava gli interventi e necessari nè i conseguenti costi. (Cfr. risposte CT dell'Ing. ). Per_1
Ne deriva che, come già correttamente considerato dal Tribunale, le conclusioni finali dell'ATP non appaiono oggi convincenti, non fotografando tra l'altro la situazione dell'immobile alla data della citazione del 2016.
Fatte tali considerazioni, appare necessario analizzare le conclusioni alle quali giungeva in nuovo CT,
Ing. nel giudizio di merito e interamente recepite del primo giudice in sentenza. Per_3
pagina 4 di 10 Come primo aspetto rilevante, contrariamente a quanto avvenuto in sede di ATP, si osserva che il consulente si recava in loco per appurare la presenza dei danni lamentanti dall'attrice, e ne Per_3
forniva successivamente una puntuale descrizione:
““Per accertare lo stato dei luoghi, si è avuto accesso a tutti gli ambienti interni ed agli spazi esterni dell'immobile, provvedendo a documentare quanto rilevato in apposito elaborato fotografico (cfr. ALL. 2
– Fotografie 1 – 49), riscontrando problematiche diffuse di infiltrazioni d'acqua in tutto il seminterrato, in particolare per risalita di umidità al piede delle murature, e per difetto di impermeabilizzazione e tenuta in corrispondenza delle murature nelle parti perimetrali controterra e del solaio nelle parti esposte verso l'esterno. Tali problemi si riscontrano diffusamente anche nel cavedio di protezione, parte lato Est e parte lato monte del fabbricato (cfr. ALL. 2 – Fotografie NN. 25, 26, 27, 28), e si intensificano in corrispondenza delle bocche di lupo realizzate per garantire aria e luce ad alcuni ambienti del seminterrato (cfr. ALL. 2 – Fotografie NN. 42 – 47).
Egli forniva, quindi, una descrizione oggettiva dello stato dei luoghi e corroborava i suoi assunti con allegati fotografaci.
Successivamente nel proseguo il CT individuava le cause dei vizi da lui elencati e ne forniva supporto fotografico:
Il problema della risalita di umidità al piede delle murature, presente diffusamente anche in quelle interne non strettamente perimetrali, è dovuto inequivocabilmente ad una scadente (ove non assente) o inefficace esecuzione della barriera di protezione al piede delle stesse, all'attacco con il terreno o con il supposto cordolo di fondazione, intervento che si dovrebbe sempre eseguire con cura in costruzioni di questo tipo, per impedire appunto la risalita dell'umidità e l'imbibimento delle componenti edilizie verticali;
probabilmente non è stato curato a dovere il particolare di impermeabilizzazione e distacco del piede delle murature dal piano di appoggio, mediante “guaina tagliamuro” o similare. Analogamente, è evidente un difetto di impermeabilizzazione e di tenuta delle strutture murarie controterra a monte del fabbricato. Nel caso di specie, tali strutture non sono state protette a dovere con la realizzazione di un dreno efficace, a tergo delle stesse, e con un'efficace impermeabilizzazione del paramento esterno verso il terreno. Si ravvisano a parere dello scrivente, anche dei difetti realizzativi, di alcuni particolari non secondari, come il risvolto delle guaine nella parte sommitale del muro controterra, in corrispondenza dell'attacco della pavimentazione esterna, che possono generare dei punti ulteriori di debolezza del sistema impermeabilizzante (cfr. ALL. 2 – Fotografie NN. 14 – 19). Altro dettaglio costruttivo che appare non eseguito a regola d'arte, lo si riscontra nelle bocche di lupo realizzate per pagina 5 di 10 dare aria e luce ad alcuni ambienti al piano seminterrato (cfr. ALL. 2 – Fotografie NN. 20, 22, 48, 49); non si rileva infatti un efficace sistema di dreno e allontanamento delle acque piovane che confluiscono all'interno di tali elementi, con la conseguenza che il ristagno d'acqua si ripresenta nelle murature sulle quali le stesse si attestano (cfr. ALL. 2 – Fotografie NN. 41 – 47), causando infiltrazioni leggibili nel paramento interno.
Infine, il consulente proponeva soluzioni volte alla risoluzione delle problematiche da lui riscontrate, fornendo un preciso elenco di interventi con il relativo costo.
A giudizio dello scrivente, gli interventi necessari per risolvere le problematiche di infiltrazioni d'acqua e di risalita dell'umidità, sopra descritte, sono di due tipologie. Per quanto riguarda le infiltrazioni d'acqua provenienti da monte, occorre realizzare un dreno di protezione a tergo delle murature controterra, scavando attorno al fabbricato per una fascia di 1-1,50 m, in modo da “liberare” le murature dal terreno adiacente, a tutt'altezza, per una profondità che consenta di raggiungere il piano di imposta delle strutture, posizionare sul fondo dello scavo idoneo telo di tessuto non tessuto, tubo drenante, e riempire con materiale di cava di pezzatura idonea, in modo da consentire il deflusso delle acque verso il tubo drenante e di conseguenza l'allontanamento delle stesse. Inguainare e proteggere il paramento esterno di tali murature, anche con guaina di protezione meccanica antiradice per la successiva fase di riempimento dello scavo. Si rimanda per il dettaglio delle voci delle lavorazioni qualitativamente appena descritte, al computo metrico estimativo redatto, e allegato alla presente relazione Sempre in riferimento alla protezione dalle infiltrazioni d'acqua delle strutture controterra, occorrerà intervenire sulle bocche di lupo, realizzando un'impermeabilizzazione sul fondo delle stesse, avendo cura di
“cucire” l'impermeabilizzazione sulle pareti dell'immobile, dove sono presenti le finestrature, e realizzare uno scolo per l'acqua alla base delle bocche di lupo, con pendenza idonea a favorire l'eliminazione dell'acqua verso il dreno esterno di cinta e protezione delle murature del seminterrato controterra, di cui sopra. Occorrerà inoltre rifare l'impermeabilizzazione sottostante la pavimentazione esterna realizzata sul solaio orizzontale di copertura del seminterrato, nella parte esposta verso l'esterno appunto, e curare la stessa in corrispondenza dell'attacco di bordo con la parete perimetrale che poi va ad interrarsi. Per quanto riguarda invece la problematica di risalita capillare dell'umidità al piede delle murature, per ridurre al minimo il danneggiamento delle finiture interne, a giudizio dello scrivente occorrerebbe procedere all'esecuzione di una “barriera chimica”, con iniezioni di prodotti appositi, di opportuno passo, alla base delle murature;
anche in questo caso si rimanda al computo metrico estimativo di dettaglio, per la definizione delle voci di lavorazione. Pertanto, con riferimento al pagina 6 di 10 computo metrico estimativo redatto per stimare l'importo delle opere necessarie ad eliminare i vizi e i difetti, intese come quelle lavorazioni, a giudizio dello scrivente, necessarie ad evitare nuovamente l'insorgenza di fenomeni infiltrativi e di risalita dell'umidità (voci n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 11, 13, 14, 15, 16,
17, 18 del computo metrico allegato (cfr. ALL. N. 12)), posso affermare che queste ammontano ad Euro
28.908,51 oltre IVA di Legge, ed in c.t. Euro 29.000,00”.
Da tutto quanto sopra appare evidente che il CT seguiva un percorso logico, corretto e condivisibile rispondendo integralmente al quesito formulato dal Giudice “il CT, visitati i luoghi ed effettuato ogni opportuno accertamento, verifichi il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche al momento della costruzione, lo stato dei luoghi, l'esecuzione a regola d'arte delle opere realizzate dalla società
[...]
l'esistenza, l'aggravarsi, l'entità e l'origine dei vizi e dei difetti Parte_1 Parte_1
lamentati dall'attrice, delle opere necessarie per eliminare gli eventuali vizi e difetti riscontrati e il loro relativo costo;
quantifichi i danni subiti e subendi dall'attrice dalla mancata esecuzione delle opere a regola d'arte.”
In virtù di quanto sopra non può affermarsi, contrariamente a quanto lamentato dall'appellante, che il giudice si è posto acriticamente nei confronti delle considerazioni formulate nell'elaborato peritale, in quanto la relazione appare immune da vizi logici a differenza di quella redata in sede di ATP
In presenza di due successive contrastanti consulenze tecniche d'ufficio, qualora il giudice aderisca
(anche senza una specifica giustificazione) al parere del consulente che ha espletato la sua opera per ultimo, va escluso il vizio di motivazione nel caso in cui il secondo parere tecnico fornisca gli elementi che consentano, su un piano positivo, di delineare il percorso logico seguito e, sul piano negativo, di escludere la rilevanza di elementi di segno contrario, siano essi esposti nella prima relazione o aliunde deducibili. (Cass. Sez. 3, 11/06/2025, n. 15596, Rv. 674859 - 01)
A riprova di ciò questa Corte conviene con il primo giudice quando, rifacendosi alla costante giurisprudenza sul tema, affermava che il compito del giudicante si deve limitare ad un controllo dell'intrinseca logicità e della coerenza interna del percorso seguito dal C.T.U. e dell'idoneità a fornire una risposta adeguata ai quesiti posti, nonché un riscontro ai rilievi ed alle osservazioni delle parti.
Quanto alla questione relativa mancata risposta in sentenza delle critiche formulate dal CT insegna la
Cassazione questo:
“Qualora il giudice del merito aderisca al parere del consulente tecnico d'ufficio, non è tenuto ad esporne in modo specifico le ragioni poiché l'accettazione del parere, delineando il percorso logico della decisione, ne costituisce adeguata motivazione, non suscettibile di censure in sede di legittimità, pagina 7 di 10 ben potendo il richiamo, anche "per relationem" dell'elaborato, implicare una compiuta positiva valutazione del percorso argomentativo e dei principi e metodi scientifici seguiti dal consulente;
diversa
è l'ipotesi in cui alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio siano state avanzate critiche specifiche e circostanziate, sia dai consulenti di parte che dai difensori: in tal caso il giudice del merito, per non incorrere nel vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c., è tenuto a spiegare in maniera puntuale e dettagliata le ragioni della propria adesione all'una o all'altra conclusione. Sez. 5,
Ordinanza n. 11917 del 06/05/2021 (Rv. 661257 - 01)”
Seppure sia vero che il Tribunale non motivava in ordine alla sua adesione alle risposte del CT ai rilievi formulati dal CT, osserva questa Corte che la valutazione finale appare in ogni caso meritevole di condivisione.
Nel dettaglio, infatti, non risultano persuasive le ulteriori doglianze svolte dall'appellante nel suo articolato motivo di appello:
In particolare, le osservazioni del CT appaiono generiche e non pertinenti, in quanto non affrontavano il tema centrale della connessione tra edilizia e attività agricola.
Viceversa, Il CT forniva controdeduzioni dettagliate, confutando le affermazioni del CT e dimostrando la trasformazione urbanistica abusiva.
Il CT in primis rilevava che i titoli abilitativi rilasciati a partire dal 2002 sono quelli per un fabbricato rurale ad uso residenziale in zona E agricola. Precisa poi che le Norme Tecniche di Attuazione (nel seguito NTA) del Programma di Fabbricazione (nel seguito PdF) vigenti al momento del rilascio della
Concessione edilizia n. 95 del 23/10/2002 indicavano per la zona E agricola quelle parti del territorio destinate ad usi agricoli e quelle con edifici, attrezzature ed impianti connessi al settore agro-pastorale e a quello della pesca, e alla valorizzazione dei loro prodotti come peraltro recita il D.A. 22 dicembre
1983 n. 2266/U “Disciplina dei limiti e dei rapporti relativi alla formazione di nuovi strumenti urbanistici ed alla revisione di quelli esistenti nei Comuni della Sardegna. Sempre all'interno delle NTA del PdF, viene riportato che il lotto minimo per l'edificazione doveva essere di 1500 mq.
Precisava il CT che essi erano stati rilasciati in copia al CT per effetto dell'accesso agli atti presso il
Comune di Torpè e sono datate sul frontespizio del cartiglio 16/03/1994, mentre la data di approvazione dello strumento urbanistico (PdF) riportata sempre nel cartiglio delle NTA è il
20/04/1977, quale data del Decreto RAS n° 176 di approvazione del suddetto PdF.
pagina 8 di 10 Al momento del rilascio della Concessione edilizia n. 95 del 23/10/2002, dovevano tenersi in considerazione i vincoli previsti dal D.P.G.R. 3 agosto 1994 n. 228 e riportati pedissequamente nella relazione peritale (cfr. pagg. 7, 8 CT).
Quanto alla doglianza relativa alla mancata verifica del rapporto 1/8 tra superfici finestrate e pavimento si osserva che il CT rilevava lacune progettuali e l'assenza di calcoli analitici e grafici obbligatori per legge che rendono del tutto priva di fondamento la censura sul punto (cfr. pag. 6 Osservazioni alla Bozza di CT e pag. 20 CT) Per_4
Sul merito della "lottizzazione abusiva materiale” il CT non pone attenzione sulla configurazione attuale dei due mappali originari, che nel frattempo sono diventati sei, e manca di constatare che quanto previsto dall'art. 30 del DPR 380/01 nel merito delle opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni è riferito alle costruzioni poi sviluppate nelle particelle 905-924-575.
4. “per la Concessione Edilizia n°95 del 23.10.2002 ed in particolare:

1. il rispetto del rapporto di aero-illuminazione tra superfici finestrate e superfici di pavimento degli ambienti a destinazione residenziale;

2. la dimostrazione grafica e analitica per il calcolo della superficie coperta

3. la dimostrazione grafica e analitica per il calcolo della volumetria”
Relativamente al punto 1, il CT dimostra che i requisiti di aeroilluminazione sarebbero comunque rispettati tranne che nel cambio di destinazione d'uso del piano seminterrato richiesto nella DIA prot.
2215 del 08/05/2012 (Pratica inoltrata dalla IG.ra . Si fa presente che, ai sensi del D.Lgs. CP_1
241/90 e del R.E., i controlli devono essere fatti ex ante e non ex post. (Cfr. pag. 20 CT)
Infine, quanto alla realizzazione delle bocche di lupo, parte appellante ha lamentato che la CT, dopo aver documentato la loro esistenza e indicato gli interventi necessari, indicava invece che le infiltrazioni erano attribuibili a difetti costruttivi originari, - invero già ammessi dalla società appellante in più occasioni – e non al mutamento di destinazione d'uso.
Relativamente al punto 4 delle osservazioni di parte, si ribadisce che il CT ha esaminato e valutato le problematiche dovute a diffuse infiltrazioni d'acqua e umidità nell'immobile, allo stato attuale.
In tal senso, non si concorda sul fatto che la maggiore causa di infiltrazione sia riconducibile alle bocche di lupo, bensì alla scarsa e inadeguata protezione a monte, dell'intero fabbricato, ed alla scarsa o inesistente protezione delle strutture verticali del seminterrato ai fini della risalita capillare dell'umidità.
pagina 9 di 10 Peraltro si vuole far notare che, sebbene formalmente risulti che le bocche di lupo vengono introdotte con la pratica DIA del 2012, a giudizio dello scrivente, da un'attenta lettura delle foto allegate alla
Concessione in sanatoria del 2006, l'apertura nella struttura controterra sul lato Ovest del fabbricato, ove poi è stata realizzata la bocca di lupo, appare già presente, e protetta con tavole chiodate, come si suole operare in cantiere, pertanto appare più probabile che le aperture fossero già state realizzate dall'origine nel fabbricato. (Pag 24 Relazione tecnica dott. . Per_3
Pertanto, la sentenza merita condivisione, pur con le integrazioni di cui sopra.
Per tutte le sopraesposte ragioni, l'appello è interamente da rigettare, con conseguente condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite del presente giudizio, secondo scaglione indeterminato, liquidate nei valori minimi, come da dispositivo, in considerazione della semplicità delle questioni di fatto e di diritto trattate.
Si dà atto, infine, della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.

PQM


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione eccezione e domanda:
- rigetta l'appello proposto avverso la sentenza n. 453/2022 Parte_1
emessa dal Tribunale di Nuoro in data 14.07.2022
- Condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese del presente giudizio, che liquida in euro
4.996,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.
Così deciso in Sassari il 14.11.2025
Il Presidente Relatore
Dott.ssa AR GR
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