REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI – SEZIONE CIVILE TERZA
Riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati dott. Giulio Cataldi Presidente dott. Michele Caccese Consigliere dott.ssa Maria Cristina Rizzi Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 4040 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2022, vertente
TRA
(c.f.: ), rappresentata e difesa, in Parte_1 C.F._1 virtù di mandato in calce a comparsa di costituzione di nuovo difensore in sostituzione, dall'avv. Francesco De Cicco (c.f.: , domiciliatario in Atripalda (AV), C.F._2
Contrada Novesoldi n. 6; appellante
E
(c.f.: ), rappresentata e difesa, in virtù di Controparte_1 C.F._3 procura in calce alla comparsa di costituzione in sostituzione di precedente difensore, dall'avv. Domenico delli Paoli (c.f.: ), domiciliatario in DA C.F._3
(CE) alla via Altomari n. 16;
(p.i.: , rappresentata e difesa dall'avv. Parte_2 P.IVA_1
OM NE RD (c.f.: ), elett.te dom.ta in Santa Maria C.F._4
Capua Vetere, al C.so Aldo Moro n. 169, presso lo studio dell'avv. Pietro Vinciguerra;

appellati
1 Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1346 del Tribunale di Napoli, pubblicata in data
14.4.2022, nel proc. di primo grado n. 600174/2013 r.g.
Conclusioni: come da verbale di udienza dell'11.6.2025.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con atto di citazione ritualmente notificato, premesso di aver Controparte_1 acquistato in data 31.1.2008 un appartamento per civile abitazione, meglio in atti descritto, da
; prospettata la presenza di gravi fenomeni infiltrativi Controparte_2
“degenerativi”, dovuti ad umidità di risalita;
esposto che in seguito ad accertamenti svolti presso il Comune di AD, era venuta a conoscenza della esistenza di un'ordinanza di sgombero del bene risalente al 28.12.1980 (prot. n. 312), sottaciuta al momento dell'acquisto; evidenziata la inidoneità alla vendita del bene acquistato, in sostanziali condizioni di inagibilità; esposta la circostanza che l'istituto di credito al quale si era rivolta le aveva concesso il chiesto finanziamento per l'acquisto (importo finanziato di € 70.000,00), tenendo una condotta negligente quanto agli accertamenti sulle reali condizioni del bene, citò in giudizio l' e la , chiedendo la risoluzione del contratto Pt_1 Parte_2 di vendita e del contratto di mutuo per inadempimento grave delle controparti;
chiese la condanna della alla restituzione del prezzo versato, la condanna della mutuante a Pt_1 restituire i ratei già ricevuti a titolo di capitale ed interessi ed il risarcimento dei danni patiti;
in via subordinata, chiese la riduzione del prezzo pari agli importi necessari a rendere il bene abitabile e la restituzione delle differenze versate, vinte le spese.
La , tempestivamente costituitasi, eccepì l'incompetenza per territorio Pt_1 dell'adita autorità giudiziaria;
eccepì la prescrizione e la decadenza in riferimento alle proposte azioni edilizie ex art. 1495 c.c., essendo decorso il termine di otto giorni per la denuncia dei vizi ed oltre un anno dalla consegna del bene;
contestò nel merito le domande, evidenziando la conoscenza in capo all'acquirente delle condizioni del bene compravenduto;
chiese le conseguenti declaratorie.
Si costituì la eccependo la incompetenza per territorio del Parte_2 tribunale di Santa Maria Capua Vetere;
contestò nel merito l'avversa domanda, infondata sotto ogni profilo, e ne chiese il rigetto;
in via subordinata, chiese la restituzione delle somme percepite dalla all'atto di erogazione del mutuo. Pt_1
Con sentenza n. 1346/2022 pubblicata il 14.4.2022, il Tribunale di Santa Maria Capua
Vetere: - ha dichiarato la risoluzione per grave inadempimento della convenuta
[...]
del contratto di compravendita immobiliare stipulato tra la medesima e Parte_1 il 31.1.2008; -ha condannato la a restituire alla la Controparte_1 Pt_1 CP_1
2 somma versata di € 84.000,00, oltre interessi legali dalla data di notifica della citazione al saldo;
- ha rigettato tutte le ulteriori domande;
-ha condannato la convenuta al pagamento delle spese di lite, liquidate in € 660,00 per esborsi ed € 9.000,00 per compensi.
A sostegno della decisione il Tribunale, previo rigetto della eccepita incompetenza per territorio, ha risolto il contratto e riconosciuto il grave inadempimento della venditrice, essendo stato compravenduto un bene sia formalmente privo del certificato di abitabilità sia non abitabile dal punto di vista sostanziale, a nulla rilevando la inerzia del comune competente;
ha esposto che le condizioni di inagibilità del bene risultavano consacrate in un'ordinanza comunale di sgombero;
che nell'atto notarile il bene compravenduto era stato indicato come destinato a civile abitazione;
che vi era attuale pericolo di crollo;
che la fattispecie era inquadrabile nella consegna di “aliud pro alio”. In conseguenza della risoluzione, ha condannato la venditrice a restituire gli importi ricevuti a titolo di prezzo e pari ad € 84.000,00, oltre interessi legali dalla data di notifica della citazione.
Il tribunale ha poi rigettato la domanda di risoluzione del contratto di mutuo proposta dall'attrice nei confronti della escludendo in fatto qualsivoglia collegamento funzionale Pt_2 tra compravendita e mutuo siccome dedotto, vertendosi nell'ambito del motivo soggettivo, irrilevante sotto il profilo causale, assorbita ogni ulteriore questione.
Avverso questa sentenza ha proposto appello l' affidato ai motivi che si Pt_1 esamineranno di seguito;
ha resistito la chiedendo il rigetto dell'appello, vinte le CP_1 spese del doppio grado, con attribuzione alla difesa. Ha resistito anche la chiedendo il Pt_2 rigetto dell'appello; in via subordinata, in caso di riforma della sentenza, ha reiterato la domanda di condanna della alla restituzione dell'importo finanziato, oltre interessi CP_1 dalla data della erogazione, vinte le spese del doppio grado.
All'udienza dell'11.6.2025, sulle conclusioni delle parti precisate a verbale, la causa è stata riservata in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. ridotti (40+20).
2.Con il primo motivo, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui ritiene infondata l'eccezione di incompetenza per territorio. Assume l'appellante che: a) il contratto di compravendita del 31.1.2008 era stato rogato in DA (CE); tuttavia la vendita si era già perfezionata in AD (BN) come desumibile dalla proposta di acquisto del 15.11.2007 inoltrata dall'acquirente alla venditrice;
b) il bene era ubicato in AD ed in tale territorio il contratto aveva avuto esecuzione;
c) la risiedeva a Benevento e la aveva sede Pt_1 Pt_2 in Roma. Conseguentemente, aveva errato il Tribunale a ritenere radicata la competenza del tribunale di S.M.C.V. guardando al luogo di stipulazione del rogito notarile: l'obbligazione era sorta al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto in Benevento.
3 2.1-Il motivo non è fondato. Il Tribunale, con motivazione condivisibile, ha ritenuto correttamente radicato il foro di cui all'art. 20 c.p.c. (luogo in cui l'obbligazione è sorta) in considerazione del luogo di stipulazione del rogito notarile;
ha poi precisato che, per obbligazione dedotta in giudizio, doveva intendersi l'obbligazione scaturente dal contratto, che nella specie era il rogito.
Dal motivo di appello pare emergere l'argomento volto ad individuare il luogo di conclusione del contratto tenendo conto della proposta contrattuale accettata in epoca antecedente a quella della formalizzazione del rogito notarile;
tuttavia, come già rilevato dal
Tribunale, in primo grado gli inadempimenti sollevati dall'attrice sono riferibili alle obbligazioni siccome direttamente pattuite e scaturenti dall'atto notarile del 31.1.2008, rogato in DA (CE).
2.2- In tema di contratti redatti con la forma solenne dell'atto notarile, ai fini della individuazione del foro facoltativo del luogo in cui l'obbligazione è sorta (art. 20 c.p.c.), il luogo di conclusione del contratto coincide con quello in cui le parti hanno sottoscritto l'atto dinanzi al notaio (Cass. 2019 n. 28403).
Peraltro, l'eccezione in primo grado non ha riguardato tutti i fori alternativi ed era, dunque, più correttamente da dichiararsi inammissibile (e lo stesso con riguardo alla eccezione formulata dalla . Si ricorda che l'eccezione carente di una contestazione Pt_2 della competenza del giudice adito in relazione a tutti i concorrenti criteri di collegamento previsti dagli artt. 18-20 è colpita da inammissibilità, rilevabile d'ufficio anche in sede di legittimità (Cass. 2014 n. 5456; Cass. 2005, n. 6626; Cass. 2005, n. 269; Cass. 2002 n. 8590).
3.Il secondo motivo è articolato in una serie di sotto censure.
3.1-Con la prima censura l'appellante si duole della sentenza nella parte in cui inquadra la fattispecie della compravendita di un bene privo del certificato di abitabilità, nella ipotesi di consegna di aliud pro alio, valorizzando le ordinanze di sgombero, successive alla stipula del contratto e delle quali essa appellante non poteva essere a conoscenza.
La censura non è fondata. Il tribunale ha richiamato sul punto la concorde giurisprudenza di legittimità che riconduce nella ipotesi di consegna di aliud pro alio
l'inadempimento del venditore rispetto al rilascio del certificato di abitabilità, non attribuendo rilievo alla conoscenza dell'acquirente circa la mancanza del certificato, fatta salva l'ipotesi di espressa rinuncia al documento o di espresso esonero del venditore al rilascio (Cass. 2020 n.
10665); tale argomento elide anche la doglianza sulla mancata conoscenza delle ordinanze di sgombero da parte del venditore, argomento che il tribunale ha utilizzato per sostenere la
4 inagibilità sostanziale oltre che formale dell'immobile, condizione che incide sulle conseguenze risolutorie.
Si evidenzia che dalla lettura del contratto inter partes non emerge affatto la rinuncia dell'acquirente al requisito dell'abitabilità e neppure l'esonero del venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. Nella parte del contratto dedicata alle dichiarazioni sulla disciplina urbanistica, si legge solo che l'opera è stata realizzata in data al primo settembre Parte_3
1967 e null'altro.
Anche se il compratore fosse stato a conoscenza della mancanza del certificato, non ha, comunque, rinunziato al requisito dell'abitabilità e neppure ha espressamente esonerato il venditore dall'obbligo di consegna.
Correttamente, dunque, il giudice di primo grado ha ritenuto sussistente l'inadempimento del venditore, facendo giusta applicazione dei principi di diritto esposti quanto alla gravità risolutoria.
3.2-Si ricorda che attualmente è regolato il certificato di agibilità; si tratta di un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Sostituisce ed integra l'ex certificato di abitabilità.
L'obbligo del certificato di abitabilità (inteso come autorizzazione sanitaria – non edilizia - ad abitare) risale al R.D. n. 1265/1934 (T.U Leggi sanitarie), modificato dal d.P.R.
n. 425 del 22.4.1994, ma senza una precisa differenziazione con quello di agibilità.
Tradizionalmente si è sempre fatto riferimento, nella pratica, a due tipologie di documenti: il certificato di abitabilità, che era rilasciato per le abitazioni, e quello di agibilità per gli immobili con destinazioni diverse (negozi, uffici, laboratori, etc.). Nonostante questa differenza fosse presente nella pratica, la normativa argomentava e disciplinava la sola abitabilità. Il Testo Unico DPR 380 nel 2001 ha eliminato questa ambiguità introducendo negli articoli 24, 25 e 26 un documento unico denominato certificato di agibilità. Il certificato di agibilità è stato, poi, sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità a partire dall'11 dicembre 2016.
Tanto sinteticamente premesso sotto il profilo normativo, la giurisprudenza di legittimità ha a più riprese chiarito, come accennato, che la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia
5 espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. 2020, n. 10665); ha precisato che il certificato è essenziale ancorché si tatti di fenomeno occorso anteriormente all'entrata in vigore della l. n. 47 del 1985 (Cass. 2020 n. 2196) e che la sua mancanza legittima, conclusivamente, sia l'eccezione di inadempimento sia le ordinarie azioni di adempimento, risoluzione e risarcimento del danno.
Pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, la consegna di tale certificazione integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto (cfr. Cass. 2013, n. 23157).
Da ultimo, la Corte di Cass. nella sentenza del 2024 n. 5963 ha meglio riepilogato le diverse possibili conseguenze riconducibili alla mancanza del certificato di agibilità (ex abitabilità), enunciando i principi che seguono: In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di “aliud pro alio” qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
La decisione del tribunale, per quanto esposto, è conforme ai descritti principi di diritto posto che il tribunale non si è limitato alla verifica della formale mancanza del certificato, ma ha ritenuto compromessa l'abitabilità sostanziale dell'immobile siccome consacrata nella ordinanza di sgombero emessa dal Comune di AD in data 28.12.1980 n. 312, nella quale si rileva il pericolo di crollo dell'immobile alla luce degli eventi sismici del 23.11.1980.
3.3 -Con la seconda censura, l'appellante si duole della sentenza nella parte in cui il tribunale accerta il grave inadempimento di essa venditrice, senza tener conto che nell'atto di provenienza richiamato nell'atto notarile di compravendita si faceva chiaro riferimento alle condizioni di “fatiscenza del bene”, atto esibito e letto dal notaio in sede di stipula e che l'acquirente ben conosceva, avendo visionato il bene più volte.
La censura riferibile alla conoscenza asserita delle condizioni di fatiscenza del bene non
è fondata posto che la conoscenza della inagibilità non rileva se non alle condizioni sopra indicate (rinuncia espressa all'abitabilità o esonero del venditore al rilascio dei certificati).
6 Peraltro, sul punto il tribunale ha diffusamente motivato nel senso che non vi è menzione nell'atto di compravendita del 31.1.2008 delle condizioni di fatiscenza. Quanto poi alla descrizione di fatiscenza contenuta nell'atto di provenienza 27.4.1995, ha argomentato il tribunale che tale atto risulta solo richiamato nel successivo rogito;
tuttavia, dall'istruttoria non era emersa nè l'allegazione e neppure la sua esibizione in sede di stipula.
Del resto, la conoscenza dello stato di fatto del bene non esonera il venditore dagli obblighi derivanti dal contratto. La vendita di un immobile "nello stato di fatto e di diritto" è condizione che al più può esonerare il venditore dalle garanzie per vizi, ma non dal rispetto dei requisiti essenziali di igiene, sicurezza e salubrità, in caso di accertata gravità risolutoria.
3.4- Con un ulteriore censura, l'appellante si duole della sentenza nella parte in cui, in ragione dell'errato inquadramento nella categoria dell'aliud pro alio, non esamina le eccezioni di prescrizione e decadenza riferibili alle azioni edilizie, ritenute assorbite.
La censura è infondata poiché il suo esame è subordinato all'accoglimento delle precedenti.
Si ricorda che la consegna di "aliud pro alio" dà luogo ad una ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini e dalle condizioni di cui alle azioni edilize
(Cass. 2023 n. 26897: ...la consegna di "aliud pro alio"… legittima all'esercizio di un'ordinaria azione di risoluzione o inadempimento contrattuale ex art. 1453 c.c., svincolata, quindi, dai termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495
c.c., cui è, invece, soggetta l'azione di garanzia di cui all'art. 1492 c.c.).
4.In conclusione, la decisione del tribunale è corretta sia quanto alla ricostruzione in fatto che all'applicazione dei principi di diritto essendo stata fondata la gravità risolutoria non solo sulla formale mancanza del certificato ma sulla sostanziale compromessa abitabilità consacrata nell'attestato pericolo di crollo.
L'appello va, dunque, rigettato e la gravata sentenza va confermata.
5.Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell'appellante; sono liquidate nei valori medi, in ragione dell'impegno difensivo prestato e in applicazione dei parametri dettati dal d.m. n. 55/14, così come aggiornati al D.M. nr. 147/2022, tenendo conto del valore della causa (scaglione da € 52.000,01 – 260.000, 00), nell'importo complessivo, per ciascuna delle parti appellate, di € 12.154,00 (con abbattimento della metà dei compensi previsti per la trattazione ed istruttoria, non essendo stata espletata istruttoria).
Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17,
7 legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte della parte appellante, ove dovuto, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando, così provvede:

1.rigetta l'appello;

2.condanna l'appellante alla rifusione in favore di ciascuna parte appellata delle spese di lite, liquidate in € 12.154,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge, con attribuzione, quanto all'appellata al difensore avv. Domenico delli Paoli, Controparte_1 dichiaratosi antistatario;

3.ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, dalla parte impugnante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame,
a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 5.11.2025.
Il Consigliere estensore
Dott.ssa Maria Cristina Rizzi Il Presidente
Dott. Giulio Cataldi

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