REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – VI sezione civile – nelle persone dei magistrati: dott. Giuseppe Vinciguerra – Presidente relatore dott.ssa Regina Marina Elefante - Consigliere dott.ssa Ada Meterangelis - Consigliere all'udienza del 27.11.2025 ha pronunciato
SENTENZA nelle cause riunite iscritte ai nn.2503/2022 e 2526/2022 R.G. aff. cont.
TRA
(c.f.: , rappresentato e difeso dall'Avv. Thomas Parte_1 C.F._1
Ruggiero in virtù di procura allegata al ricorso e alla memoria difensiva in appello
(domicilio digitale: Email_1
appellante-appellato
CONTRO
(c.f.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Josephine CP_1 C.F._2
Ciliberti in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo patrocinatore
(domicilio digitale: Email_2
appellato-appellante
OGGETTO DEL PROCESSO: appelli separatamente proposti avverso la sentenza n.1036/2022 pronunciata il 6.5.2022 dal Tribunale di Torre Annunziata in materia di risoluzione per inadempimento di contratto di locazione non abitativa e risarcimento danni.
CONCLUSIONI: come da ricorsi e memorie difensive.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 8.6.2022 e ritualmente notificato alla controparte Pt_1
, convenuto integralmente soccombente in primo grado, proponeva tempestivamente
[...] appello avverso la sentenza, indicata in oggetto, definitiva di un giudizio introdotto nei propri confronti con intimazione di sfratto per morosità e poi trattato nelle forme ordinarie di cognizione a seguito di opposizione alla convalida, con cui il rapporto di locazione commerciale di due locali attigui siti in Piano di Sorrento alla via Pietra Piana n.12, costituito con contratto decorrente dall'1.1.2015 poi integrato con scrittura del 5.9.2017 che ne aveva ampliato l'oggetto originario includendovi un'ulteriore unità immobiliare, era stato risolto per inadempimento dello stesso conduttore, il quale aveva lasciato insoluti i canoni mensili, di importo unitario pari a € 1.100,00, scaduti da giugno 2018 ed era stato pertanto condannato al pagamento a tale titolo di € 4.400,00 oltre accessori.
Con unico motivo di gravame denunciava l'omissione di pronuncia sulle domande riconvenzionali, da lui ritualmente spiegate già in limine litis e successivamente reiterate nella memoria integrativa delle difese depositata ex art.426 cpc, di condanna del locatore al risarcimento dei danni, reclamati in via subordinata anche ai sensi dell'art.2041 cc, procurati dalla sottoposizione di uno dei vani adiacenti, adibito a ricovero di autoveicoli d'epoca noleggiati in occasione di cerimonie, a copiose infiltrazioni di acque piovane che lo avevano reso totalmente inutilizzabile secondo la destinazione pattuita, nonché alla restituzione del deposito cauzionale versato all'atto della costituzione del vincolo obbligatorio.
Chiedeva pertanto dichiararsi la nullità ex art.161 cpc della pronuncia appellata, inficiata dalla violazione dell'art.112 cpc, e disporsi il rinvio della causa dinanzi al Giudice di primo grado, con vittoria di spese del doppio grado di giudizio e distrazione.
Resisteva eccependo in primo luogo l'inammissibilità dell'impugnazione, priva CP_1
della richiesta di riforma della decisione gravata perché finalizzata esclusivamente a rimettere la controversia al Giudice a quo in difetto dei presupposti sanciti dall'art.354 cpc, oltre che sprovvista di censure in grado di confutare la ricostruzione e la valutazione dei fatti operate nel provvedimento appellato. Nel merito ne invocava comunque il rigetto, sostenendo che i fenomeni lesivi lamentati ex adverso erano stati segnalati per la prima volta soltanto in epoca posteriore al rilascio dei locali, riconsegnati il 9.8.2018.
Promuoveva a sua volta, con autonomo ricorso del 9.6.2022, appello per protestare la mancata decisione sul capo della propria pretesa risarcitoria diretto a ottenere il ristoro dei danni patrimoniali conseguiti alla risoluzione anticipata del rapporto locatizio rispetto alla sua scadenza naturale, quantificati nella misura di € 13.200,00 corrispondente ai canoni dovuti nel periodo annuale di preavviso convenzionale previsto per il recesso del conduttore, il cui illecito contrattuale, avendo determinato la caducazione del titolo giustificativo delle prestazioni corrispettive dovute dalle parti, aveva vanificato il proprio diritto a percepire i corrispettivi che sarebbero maturati qualora la locazione fosse regolarmente proseguita.
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In via preliminare di rito il gravame proposto da va dichiarato inammissibile Parte_1
per inosservanza della disposizione dettata ad validitatem dall'art.434 cpc, la quale stabilisce che il ricorso introduttivo dell'impugnazione deve contenere, tra le altre, anche “le indicazioni prescritte dall'art.414”, nel cui novero figurano ai nn.3 e 4 , rispettivamente, “la determinazione della cosa oggetto della domanda” e “le conclusioni” basate sulle circostanze e sugli elementi di diritto addotti a suo fondamento.
Viceversa nella fattispecie il locatario istante, pur avendo articolato rilievi critici specifici volti a protestare l'omissione di pronuncia sulle pretese da lui esercitate in via riconvenzionale in cui è incorso il Giudice a quo, si è limitato a far valere il conseguente vizio formale di nullità della sentenza appellata e a sollecitare la remissione della causa in primo grado senza rassegnare alcuna conclusione nel merito della controversia, lasciando così del tutto indefinito l'effettivo thema decidendum da delinearsi in sede di revisio prioris istantiae con riferimento al contenuto, alla portata e alle motivazioni della statuizione contestata.
Infatti l'invalidità radicale della decisione derivante ex art.161 comma 1 cpc dalla violazione della regola generale di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato consacrata dall'art.112 cpc (per tutte, Cass.2033/2025, Cass.10465/2024 e Cass.35234/2022) non costituisce motivo di regressione del processo dinanzi al primo Giudice, la quale può essere ordinata soltanto nelle ipotesi, diverse da quelle in questione, espressamente contemplate dall'art.354 cpc.
Così l'appellante, in virtù del principio di conversione dei vizi del dictum in motivi di impugnazione, avrebbe dovuto enunciare deduzioni utili non soltanto a inficiare il provvedimento opposto, del quale invece ha invocato soltanto la caducazione in fase rescindente, ma anche a orientarne nel contempo la riforma nel merito in senso a sé favorevole (ex plurimis, Cass.27643/2022, Cass.10912/2021, Cass.402/2019 e
Cass.31630/2018) che tuttavia non è stata affatto richiesta.
Ebbene la presentazione di conclusioni intrinsecamente incoerenti con i fatti posti a sostegno dell'appello, non soddisfacendo il requisito assertivo imposto dall'art.414 nn.3 e 4 cpc, determina la nullità (Cass.13005/2006) per inidoneità a raggiungere lo scopo perseguito - peraltro insanabile per l'inapplicabilità in sede di gravame del meccanismo di regolarizzazione successiva previsto dall'art.164 comma 2 cpc (Cass.18932/2016 e Cass. SSUU 16/2000), operativo anche nei giudizi sottoposti al rito speciale disciplinato dagli artt.414 e ss cpc (Cass.5879/2005)- e la conseguente inammissibilità del mezzo di impugnazione esperito attraverso un atto non conforme alle prescrizioni processuali che ne individuano il contenuto minimo.
Per contro l'appello autonomamente spiegato in via principale da incentrato CP_1
sull'ingiusta reiezione implicita di una pretesa risarcitoria accessoria in ordine alla quale il primo Giudice non ha assunto alcuna determinazione espressa, è infondato e pertanto deve essere disatteso.
In proposito il locatore, avvalsosi della facoltà di agire in via costitutiva per risolvere il rapporto locatizio controverso per inadempimento del detentore moroso, ha fatto valere il proprio diritto al ristoro di tutti i danni patrimoniali conseguiti all'anticipata estinzione del vincolo obbligatorio di durata imputabile all'antagonista, osservando che qualora il conduttore non avesse lasciato inevase le prestazioni pecuniarie poste a suo carico, egli avrebbe continuato a percepire i canoni maturati fino alla scadenza naturale della locazione, la cui mancata riscossione per il periodo annuale corrispondente al preavviso di recesso convenzionalmente fissato ex contractu integrerebbe quindi una deminutio patrimoniale causalmente riconducibile all'illecito contrattuale accertato.
Sul punto il creditore ha richiamato a conforto delle proprie ragioni risarcitorie da lucro cessante, riconosciutegli in prime cure soltanto per la voce di minore importo relativa ai corrispettivi scaduti fino al rilascio dell'immobile, l'indirizzo giurisprudenziale
(Cass.2865/2015) secondo il quale la modifica della situazione di fatto indotta dal recupero della disponibilità materiale della res locata, dotata di intrinseca vocazione redditizia, lascerebbe inalterato il pregiudizio patrimoniale, derivante dall'inosservanza degli obblighi contrattuali del conduttore, sofferto per non avere tratto dal bene i proventi che sarebbero stati incamerati, al netto delle utilità aliunde ricavate o conseguibili con l'uso dell'ordinaria diligenza (Cass.8482/2020), nel caso di fisiologica prosecuzione della locazione fino al compimento del suo termine di efficacia, nella fattispecie ragguagliato all'esaurimento del periodo dilatorio di preavviso fissato per la formulazione del recesso del conduttore.
Nondimeno l'acquisizione ex art.1223 cc del diritto a ottenere il risarcimento di tale pregiudizio patrimoniale da mancato guadagno postula la dimostrazione da parte del creditore di essersi tempestivamente e diligentemente attivato, una volta rientrato in possesso dell'immobile già locato del quale non ha evidentemente fruito in modo diretto, per concederlo in detenzione onerosa a terzi con una nuova locazione (così Cass. SSUU
4892/2025), laddove invece l'appellante non ha neppure affermato sul piano della prospettazione, né tanto meno provato, di avere vanamente tentato di procurarsi una rendita dai locali che gli erano stati restituiti, da lui non direttamente utilizzati, dei quali non ha neppure adombrato le modalità mediate di sfruttamento economico che avrebbe inteso realizzare.
Così il capo dell'azione risarcitoria appena scrutinato, considerato sostanzialmente assorbito nella sentenza impugnata, deve essere respinto.
La reciproca soccombenza dei contendenti induce a compensare ex art.92 comma 2 cpc le spese del grado di appello del processo per il loro intero ammontare.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli –sesta sezione civile– definitivamente pronunciando sugli appelli proposti avverso la sentenza n.1036 emessa il 6.5.2022 dal Tribunale di Torre
Annunziata, così provvede:
a) dichiara inammissibile l'impugnazione promossa da;
Parte_1
b) rigetta il gravame spiegato da CP_1
c) compensa integralmente le spese processuali;

d) dà atto, ai sensi dell'art.13 comma 1 quater DPR 115/2002, della ricorrenza dei presupposti per addebitare a ciascuna delle parti un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione delle impugnazioni.
Così deciso in Napoli il 27.11.2025.
il Presidente relatore Giuseppe Vinciguerra