REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1924 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 04.06.2025, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente tra

(C.F. in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Emanuele Dell'Ali ) e C.F._1
FR TT per procura in atti – APPELLANTE C.F._2
– e
(C.F. ) in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Fabio Piacentini (C.F. per C.F._3 procura in atti – APPELLATO –
e e – Appellati contumaci – Controparte_2 Controparte_3
OGGETTO: opposizione decreto ingiuntivo. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

La controversia ha per oggetto l'opposizione al decreto ingiuntivo del Tribunale di Roma, n. 26527/2014, di pagamento, in favore della precedente Parte_1 amministratrice del condominio in Roma, , della somma di € Controparte_1
16.783,49, a titolo di compensi e rimborso spese anticipate nell'interesse del condominio. L'ingiunzione di pagamento di 16.783,49 euro comprende € 85,00 per spese del procedimento monitorio e € 16.698,48, per sorte, come da fattura n. 33 del 23.06.2014, così composta:
€ 7.248,03, oltre iva, di cui 7104,58 euro, per onorari, per il periodo 16.09.2011 - 13.11.2013; 81,97 euro, per la presentazione delle dichiarazioni fiscali del 2012 e 2013, e 61,48 euro, per la creazione obbligatoria (lg. 220/2012) dell'archivio anagrafico;

€ 7.855,89 per rimborsi spese anticipate dalla società amministratrice in favore del Condominio. Il condominio si è opposto deducendo la mala gestio, accertata in un procedimento giudiziale di revoca della nomina ad amministratore, ai sensi dell'art. 1129 cc;
in particolare, ha contestato la mancata approvazione dei consuntivi condominiali fino dall'anno 2006 e la confusione del fondo condominiale con quello di altri condomìnii e con operazioni personali dell'amministratore. La si è costituita, ammettendo di aver effettuato alcuni pagamenti Parte_1 con prelievi da conti correnti di altri condomìni, ma solo per evitare l'interruzione dei servizi essenziali, poichè il conto del condominio di era stato pignorato CP_1 dall'ex amministratore;
a riprova dei pagamenti, ha depositato le ricevute, in nome e per conto del condominio. Nel giudizio sono intervenuti volontariamente i condomini, Controparte_3
e chiedendo di accertare l'intervenuto pagamento degli oneri Controparte_2 condominiali per il periodo 16.09.2011-13.11.2013 e, quindi, di non dover nulla, in caso di accoglimento dell'opposizione.
Disposta ctu contabile, il tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo, condannando il condominio opponente a corrispondere all'opposta la somma di € 3600,00 per compensi, oltre accessori;
ha dichiarato la compensazione nella misura del 50% e posto a carico della società le spese residue e, per intero, quelle di ctu;
ha Parte_1 dichiarato inammissibile la domanda spiegata dai terzi intervenuti e dichiarato la compensazione delle spese di lite limitatamente al rapporto processuale con queste ultime.
La società ha impugnato la decisione: tre sono motivi di appello. Parte_1
Il primo attiene al credito da compensi professionali, dimezzati nel giudizio di opposizione. Il tribunale, dato per pacifico l'uso promiscuo di vari conti correnti intestati ad altri condomìni, per far fronte a debiti del opponente, ha ritenuto di estrema CP_1 gravità il comportamento dell'amministratore, per aver determinato, al di là di una puntuale ricostruzione di quanto accaduto, una confusione contabile;
di conseguenza, ha ritenuto integrata la violazione del dovere di diligenza del buon amministratore, che, in caso di ammanchi di , deve agire nei confronti dei condomini morosi e non Pt_2 utilizzare conti di altri soggetti. L'appellante denuncia una contraddittorietà nella motivazione, per aver il tribunale prima affermato di non essere vincolato dal provvedimento di revoca dell'amministratore, in sede di volontaria giurisdizione, distaccandosene e ritenendo la mala gestio nell'anticipare le spese condominiali, con danaro proprio e di terzi, e poi valutato negativamente la mancata esecuzione della delibera in materia di dissesto statico dell'edificio, poggiando su altro decreto di V.G; lamenta, inoltre, un difetto di motivazione sia riguardo le ragioni che avrebbero determinato una diversa valutazione dell'uso promiscuo di danaro sia riguardo quelle che avrebbero giustificato l'adesione alle ragioni esposte nell'altro decreto di volontaria giurisdizione. In particolare, imputa al tribunale di non aver considerato le argomentazioni difensive, svolte a giustificazione dell'operato della società amministratrice: l'intervenuto pignoramento del conto del condominio e non una decisione arbitraria, ovvero una situazione di necessità, documentata attraverso il verbale di assemblea condominiale 19.06.2013; considerazioni, queste ultime, invece, poste a base del provvedimento di volontaria giurisdizione, ad essa favorevole. Ancora, precisa che un'eventuale azione nei confronti dei condomini morosi avrebbe richiesto ulteriori spese per l'assistenza di un legale;
di conseguenza, dovendosi anticipare i fondi, sarebbe più ragionevole la scelta adottata di un'anticipazione per provvedere al pagamento delle utenze. Un'ultima annotazione riguarda la mancanza di una norma che, all'epoca, vietasse l'utilizzo di fondi personali dell'amministratore o, comunque, diversi da quelli del condominio amministrato: divieto introdotto solo successivamente con la L. 222/2012, entrata in vigore il 18.06.2013. La società appellante nega, infine, di non aver dato esecuzione alla delibera inerente la staticità dell'edificio condominiale, richiamando, a sostegno, i verbali delle assemblee dell'11/12.04.2012 e del 15/16.05.2012 (docc. 11 e 12 nota di deposito del 30.11.2015
), con all'ordine del giorno l'adozione di delibere in merito allo stato CP_1 dell'edificio, l'esame della relazione tecnica del perito, incaricato, sulle fessurazioni e l'adozione delle delibere in merito. La censura è infondata. Le argomentazioni critiche dell'appellante non reggono, come emerge dallo stesso verbale di assemblea del 19.6.2013, richiamato ed allegato alle note del 30.11.2025. La società amministratrice ha agito di iniziativa, senza avvisare i condomini dell'utilizzo di fondi propri o di altri condomìnii, da essa gestiti, per far fronte a spese nell'interesse del condominio opponente. La circostanza risulta riferita in assemblea, deducendo, a giustificazione, l'indisponibilità di fondi, a causa del pignoramento del conto corrente del;
il tutto in una gestione condominiale già confusa, viste le contestazioni CP_1 relative ai bilanci consuntivi dall'anno 2007 all'anno 2011, “piani di riparto e conguagli (già inviati in precedenti assemblee)”. In quella sede, inoltre, la stessa società amministratrice ha proposto un'alternativa, giustificandola con il divieto imposto dalla normativa sopravvenuta: aprire un diverso c/c per le spese di manutenzione di ordinaria. Appare, dunque, evidente che esisteva un'alternativa ad un utilizzo promiscuo - e, si può aggiungere sconsiderato, visti i risultati – di altri patrimoni: una riserva di fondi per provvedere, nell'immediatezza, al pagamento delle utenze ed, eventualmente, valutare se fosse conveniente di agire in via monitoria, nei confronti dei condomini morosi. Quanto alla situazione statica dell'edificio condominiale, occorre premettere che la sentenza impugnata ha utilizzato, solo in aggiunta, la decisione, in sede di volontaria giurisdizione, del 2.12.2012, dovendosi così ritenere, per quanto non espressa, una valutazione della documentazione in atti. La società appellante richiama semplicemente le due assemblee, nel mese di aprile e maggio 2012 ed uno dei due provvedimenti del tribunale, in sede di volontaria giurisdizione, del 9.05.2012, a sè favorevole. I documenti possono essere esaminati congiuntamente. Il tribunale, con quest'ultimo provvedimento, ha escluso la responsabilità dell'amministratore, dando rilievo alla convocazione delle dette assemblee. Va aggiunto, non essendo oggetto di valutazione in quella sede, che le assemblee si sono tenute, senza raggiungere alcun risultato, per fatti, per quanto verbalizzato, non immediatamente imputabili all'amministratore. Nulla è specificamente dedotto dalla società appellante per il periodo successivo, limitandosi a richiamare genericamente altre delibere, di cui agli allegati, anch'essi non meglio indicati, alle dette note del 30.11.2025. Ora, pur volendo esaminare i verbali di assemblea, da essi, emerge che, nel successivo mese di luglio, non risultava allegata la relazione del tecnico e diverse contestazioni riguardo alla sua nomina, avvenuta con la precedente amministrazione, ed al lavoro proposto, per poi dare incarico all'amministratore di nominare un ingegnere Pt_1 strutturista di sua fiducia. Nel mese di aprile 2013 si contesta l'inerzia della società amministratrice, che si giustifica adducendo la mancanza del “quorum”. Tale giustificazione, però, può essere ragionevolmente riferita solo al periodo precedente l'incarico di nominare un ingegnere strutturista. Non risulta, infatti, nemmeno dedotta la convocazione di assemblee tra luglio 2012 ed aprile 2013. Nel successivo mese di maggio, si sollecita un intervento e nell'assemblea del giugno 2013, viene depositata la relazione dell'ing. che evidenzia la necessità di verificare il tipo di lavori Per_1 effettuati nell'edificio confinante. L'amministratore riserva di individuare una ditta specializzata, all'esito degli accertamenti da svolgere, unitamente all'ingegnere strutturista, sui detti lavori. Fino ad ottobre 2013, quando viene convocata l'assemblea di fine gestione annuale, nulla viene comunicato e di qui la nomina di nuovo amministratore.
La seconda censura riguarda il credito da anticipazione spese, nell'interesse del condominio di CP_1
La società appellante contesta gli accertamenti del ctu al riguardo, il rigetto della richiesta di integrazione della consulenza, nonchè i criteri di valutazione della prova. Quanto alla ctu, ne contesta le conclusioni, per aver dichiarato di non aver potuto ricostruire la gestione contabile del , in mancanza di parte della CP_1 documentazione di supporto e di rendiconti approvati, nel periodo di amministrazione della società così come i rendiconti dei precedenti esercizi dal 2006 al Parte_1
2010. La società appellante sostiene di aver depositato tutta la documentazione comprovante le anticipazioni, effettuate nell'interesse del opponente, ed imputa a CP_1 quest'ultimo la mancata produzione dei rendiconti, pur non approvati, perché parte integrante dei verbali di assemblea, in cui era stata posta, all'ordine del giorno, la loro approvazione;
ripropone le ipotesi relative alla restituzione delle somme anticipate, formulate dal ctu, sostenendo che il giudice avrebbe dovuto ritenere provato il credito almeno per € 450,00, per cui era stata accertata la restituzione, e denuncia l'incompletezza delle indagini del ctu, per non aver chiesto informazioni presso i condomìnii, dai cui conti sarebbero state prelevate le somme, nell'interesse della società opponente. Un ultimo profilo riguarda la valutazione delle prove ed, in particolare, la mancata valutazione del comportamento processuale del , CP_1 che non avrebbe contestato le avvenute anticipazioni ed eseguito, solo in parte, l'ordine di esibizione ex art. 210 cpc. E' evidente l'inconsistenza della critica, se la si correla all'articolata motivazione, in punto di diritto, esposta nella sentenza impugnata. Il tribunale ha sottolineato che un eventuale riconoscimento di debito, da parte del nuovo amministratore, non è vincolante per il condominio e che le anticipazioni devono essere specificamente indicate nei rendiconti, approvati dall'assemblea. Solo in questo caso, l'onere della prova si sposta sul condominio, che deve dimostrare, attraverso una ricostruzione contabile, che quelle anticipazioni non sono mai avvenute e che il rendiconto approvato era errato. Sulla base di queste premesse, il tribunale ha accertato, in concreto, che alcun rendiconto risulta approvato, nel periodo di gestione della società Parte_1
e, dunque, la mancanza di un riconoscimento di debito da parte del CP_1 opponente. In particolare, ha escluso qualsiasi valenza, a fini probatori, della documentazione attestante le anticipazioni, in presenza di un unico dato contabile in atti, un mero estratto conto dei movimenti di cassa, privo di attendibilità per provenienza e contenuti, ed ha precisato che la prova delle anticipazioni non è di per sé sufficiente, perché deve essere valutata nell'ambito della più ampia gestione contabile, per stabilire se recuperate o meno, e sempre, nell'ambito di una puntuale ricostruzione della gestione condominiale. Il nucleo centrale della decisione impugnata è, dunque, costituito dal disordine contabile nella gestione condominiale. E' pacifico che i rendiconti non sono stati mai approvati e non vi è stato un riconoscimento di debito in relazione alla gestione patrimoniale. Di conseguenza, l'onere della prova è rimasto a carico della società amministratrice. La società chiede l'acquisizione di rendiconti non approvati, al fine di una ricostruzione contabile, ma appare poco verosimile che gli stessi non siano rimasti nella sua disponibilità, in copia, in un rapporto così controverso con il , che ha richiesto più volte CP_1
l'intervento dell'autorità giudiziaria. La società amministratrice non allega nemmeno diversi elementi di valutazione da cui ricavare la fondatezza della pretesa di credito, se non la prova delle anticipazioni, a fronte di una gestione condominale mai approvata in sede di assemblea e che, pertanto, avrebbe dovuto ragionevolmente indurre la società amministratrice, anche solo in via prudenziale, a documentare il proprio operato;
invece, l'assemblea non è stata tempestivamente avvisata della mancanza di fondi e la società amministratrice chiede il rimborso di anticipazioni rimaste prive di qualsiasi riscontro con riferimento all'effettiva gestione condominiale. La richiesta di integrazione, dunque, appare superflua, oltre che esplorativa, così come quella di indagini presso i condomìnii, dai cui conti sarebbero stati prelevati i fondi, per sopperire alle esigenze del opponente;
né può valere la restituzione degli CP_1 importi prelevati, anche per la limitata somma di 450,00 euro, di cui non è certa la provenienza del danaro restituito da fondi personali della società amministratrice, potendosi trattare, come ben sottolineato dal tribunale, anche di danaro versato brevi manu dai condomini, per oneri vari, soprattutto in una situazione contabile così confusa. E', dunque, evidente l'assenza di prova ed inconferente il richiamo al principio del “più probabile che non” riguardo alla prova delle anticipazioni, senza tener conto del quadro complessivo in cui si inserisce la richiesta.
Quanto alla censura in punto di spese processuali, il tribunale ha dichiarato la compensazione nella misura del 50%, ponendo la parte residua a carico della società amministratrice, in ragione dell'ammontare dei compensi riconosciuti in misura ben inferiore alla somma ingiunta, oltre le spese di ctu. L'orientamento giurisprudenziale, richiamato nell'impugnativa, riguarda la diversa ipotesi di una condanna al pagamento integrale delle spese processuali. Diversamente, il tribunale ha operato una compensazione per buona parte di esse, dando rilievo, da un lato, all'accertamento del diritto ai compensi, e dall'altro, alla misura effettivamente dovuta, ben inferiore a quella ingiunta. La decisione è, dunque, corretta e va confermata.
Alla integrale soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese processuali anche del grado di appello (esclusa la fase trattazione/istruttoria, del tutto mancata in appello), nonché l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, di pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato. Le spese vengono liquidate tenendo conto delle tariffe previste dallo scaglione di cui al d.m. 55/2014, per le controversie fino a 26000,00 euro, nella misura medio minima, considerata la non particolare complessità della controversia e l'attività difensiva effettivamente svolta.

P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello, proposto dalla società Pt_1
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 18171/2019, con la condanna al
[...] pagamento delle spese di lite, in favore dell'appellato, che si liquidano, in complessivi € 2600, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
dichiara l'appellante tenuto al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 7.11.2025
Il Presidente rel.