REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
dr Franco Petrolati Presidente rel.
dr sa Assunta Marini Consigliere
dr sa Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 6033/2021 r.g. vertente tra
, difesa dall'avv. Antonino Pellicanò Parte_1
APPELLANTE
e
, difeso dall'avv. Andrea Ferruti CP_1
APPELLATO
CONCLUSIONI
Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 17.9.2025.
1 RAGIONI DELLA DECISIONE
A giugno 2017 conviene in giudizio instando per l'accertamento Pt_1 CP_1
dell'autenticità della sottoscrizione apposta alla scrittura privata del 27.5.1994 – con ordine di trascrizione ex art. 2657 c.c. - e del conseguente avvenuto trasferimento del diritto di comproprietà dell'immobile sito in Bassano Romano, costituito da villino, con annesso terreno, posto in strada vicinale di Valle Quaranta, censito al N.C.E.U. Foglio 17, part. 317
(Villino) e N.C.T. Foglio 17, Part. 316 (terreno).
Al riguardo deduce che: le spese di acquisto del suolo e di edificazione del villino, nel corso del rapporto di convivenza tra le parti protrattosi dal 1984 al 2010, sono state da entrambi sostenute;
con la scrittura privata del 27.5.1994 i conviventi si sono riconosciuti comproprietari dell'immobile e intestatario formale della proprietà, si è obbligato a Pt_1
corrispondere a l'equivalente in denaro dell'immobile stesso nel caso fosse mutato il Pt_1
rapporto affettivo.
contesta la domanda di rivendica. CP_1
All'esito di prove per interrogatorio formale e testi, il Tribunale di Viterbo con sentenza n. 900/2021 respinge la domanda e condanna al rimborso delle spese Pt_1
processuali; ritiene, infatti, che nella azionata scrittura abbia inteso solo assumere una CP_1
obbligazione nei riguardi di non, invece, trasferire la proprietà dell'immobile. Pt_1
Avverso la predetta sentenza propone appello concludendo per Pt_1
l'accoglimento delle domande svolte.
Al riguardo deduce i seguenti motivi: 1) il Tribunale non si è pronunciato sulla domanda di riconoscimento della scrittura privata non autenticata, volta a conseguire la trascrizione della sentenza ex art.2657 c.c., nonostante il riconoscimento espresso da CP_1
all'atto della costituzione in giudizio;
2) Nessuna contestazione è stata parimenti formulata in ordine al contenuto della scrittura stessa;
3) le parti hanno pattuito che l'immobile da essi
2 edificato appartiene ad entrambi in misura uguale, nonostante l'attuale e momentanea intestazione al solo e che nel caso in cui fosse intervenuta una separazione dei due CP_1
conviventi il avrebbe potuto acquistare la titolarità dell'intero immobile previo CP_1
pagamento alla di una somma pari al valore della metà dell'immobile oltre interessi Pt_1
“maturati con il tempo”; 4) il Tribunale ha fornito una interpretazione della scrittura non conforme ai canoni previsti dagli artt. 1362 e 1363 c.c.; 5) Non è stata considerata la deposizione resa dal geom. , il quale ha pure asseverato la perizia estimativa Tes_1
dell'immobile, ai fini della dimostrazione che entrambe le parti hanno contribuito alla realizzazione del villino;
6) si è limitato a negare, in sede di risposta all'interrogatorio CP_1
formale, quanto pure ammesso nei rispettivi atti difensivi e nelle dichiarazioni rese al geom.
; 7) La Cassazione (sent. n. 4716/1999) ha già affermato che, in caso di costruzione Tes_1
realizzata da entrambi i coniugi sul suolo di proprietà esclusiva di uno di essi, il coniuge titolare esclusivo del manufatto così realizzato può attribuire all'altro coniuge, con atto unilaterale risultante da scrittura privata non autenticata (atto a causa atipica, non liberale ma corrispettiva, dall'effetto evidentemente costitutivo), il diritto di proprietà sul 50 % dell'appartamento, sulla base del contestuale riconoscimento dell'averlo costruito insieme.
Si costituisce contestando l'ammissibilità e la fondatezza del gravame. CP_1
La Corte così ragiona congiuntamente sui motivi del gravame.
È da rilevare, in primo luogo, che la firma apposta da alla scrittura privata in CP_1
data 27.5.1994 è stata espressamente riconosciuta come autentica in questo giudizio: va quindi senz'altro accolta la domanda di accertamento giudiziale della sottoscrizione, con conseguente ordine al Conservatore di provvedere alla trascrizione del suddetto atto inter partes.
La scrittura privata ha la seguente formulazione:
“Atto di comproprietà della casa e del terreno di Bassano Romano in Valle
Quaranta intestata al signor . CP_1
3 Il qui presente, signor , si impegna a restituire metà del valore della CP_1
casa e del terreno, in Bassano Romano, di sua proprietà alla signorina Parte_1
restituendole la somma in denaro con gli interessi maturati con il tempo. Anche se questo foglio non presenta la firma di un notaio o di un avvocato ha, comunque, lo stesso valore.
Da questo momento la casa ed il terreno di Bassano Romano in Valle Quaranta sono cointestati tra il signor e la signorina ”. CP_1 Parte_1
L'intestazione della scrittura (“Atto di comproprietà”) e l'affermazione conclusiva sulla contitolarità (“sono cointestati”) per effetto immediato della stipulazione (“Da questo momento”) depongono univocamente nel senso del trasferimento di una quota di proprietà in favore di da parte di colui che ne era titolare esclusivo;
conforta tale interpretazione Pt_1
anche la suggestiva dichiarazione che la scrittura avrebbe avuto “lo stesso valore” di un atto recante “la firma di un notaio o di un avvocato”, con evidente allusione ad un atto pubblico o con firme autenticate.
L'obbligazione contestualmente assunta da in ordine alla corresponsione di CP_1
“metà del valore” dell'immobile, non è invece soggetta ad alcun termine ed era, quindi, rimessa alla creditrice l'eventuale immediata richiesta di adempimento (art.1183 c.c.); richiesta che non risulta, tuttavia, essere stata mai effettuata.
Il contenuto di tale obbligazione fornisce però univoche indicazioni in ordine sia alla giustificazione causale del pattuito trasferimento ex nunc della comproprietà sia alla misura della quota alienata: è infatti prevista la corresponsione di “metà del valore” dell'immobile non già a titolo gratuito bensì a titolo di “restituzione” di quanto evidentemente già ricevuto
(“…a restituire…restituendole”), con univoco riguardo, quindi, ad una causa di scambio.
Il contributo apportato da alla edificazione del villino è del resto, nel Pt_1
presente giudizio, pacifico nell' an anche se controverso nel quantum.
4 L'azionata scrittura del 1994 è, quindi, assimilabile ad un contratto di alienazione di quota della proprietà immobiliare quale corrispettivo di un pregresso apporto alla edificazione: il difetto di una controprestazione qualificabile come “prezzo” induce ad escluderne la sussunzione nella compravendita, dovendosi comunque riconoscerne la meritevolezza della causa, pur atipica, di scambio (art.1322 c.c.), nell'ambito della definizione dei profili patrimoniali della consolidata relazione affettiva intercorsa tra le parti.
Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando:
- in riforma della sentenza del Tribunale di Viterbo n. 900/2021 accerta l'autenticità delle sottoscrizioni apposte alla scrittura privata in data 27.5.1994 da Parte_1
e dichiara che ha acquistato da
[...] CP_1 Parte_1 CP_1
con la medesima scrittura, la quota di comproprietà, pari al 50%, dell'immobile sito in Bassano
Romano, costituito da villino, con annesso terreno, posto in strada vicinale di Valle Quaranta, censito al N.C.E.U. Foglio 17, part. 317 (Villino) e N.C.T. Foglio 17, Part. 316 (terreno).
- Ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione della predetta scrittura privata;

- condanna al rimborso delle spese processuali, in favore di CP_1 Pt_1
liquidate per il primo grado in € 4.500,00 per compensi ed € 520,00 per esborsi, per il gravame in € 5.000,00 per compensi ed € 780,00 per esborsi, oltre spese generali, iva e cassa di previdenza come per legge, con distrazione in favore dell'avvocato antistatario.
Roma, 18.11.2025 IL PRESIDENTE est.
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