N. R.G. 985/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott.ssa Giovanna Ferrero Presidente
Dott.ssa Cesira D'Anella Consigliere
Dott.ssa Natalia Imarisio Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 985/2025 promossa da
(C.F. , con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 C.F._1
LL NI, elettivamente domiciliato/a in Viale Papa Giovanni XXIII
n. 86 24121 Bergamo, come da delega in atti;

appellante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Controparte_1 P.IVA_1
ZO LA, elettivamente domiciliato/a in VIA ULRICO HOEPLI 20121
MILANO, come da delega in atti;

appellato per la riforma della sentenza n. 1625/2025 del Tribunale di Milano, pubblicata in data 26/02/2025, avente ad oggetto: Proprietà.
pagina 1 di 15 CONCLUSIONI
Per : Parte_1 Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, Accogliere l'appello e per l'effetto e conseguentemente, in riforma della sentenza di I grado, In via principale:

1. Accertare e Dichiarare che illegittima deve ritenersi la pretesa del avanzata nei Controparte_1 confronti dell'appellante di versamento di corrispettivo per lo svincolo dell'immobile di proprietà dell'attore in non dovuto, e non esistendo e non essendo di fatto calcolabile in assenza di CP_1 alienazione delle aree da parte del una somma da versare corrispondente alla differenza tra il CP_1 valore di mercato dell'area al momento della alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, per non aver il a suo tempo alienato alcuna area di edificazione per Controparte_1 essere queste già in proprietà dei soggetti attuatori e non trattandosi di Convenzioni PEEP in diritto di superficie implicanti la cd. Successiva affrancazione.

2. Accertare e dichiarare che il bene di proprietà dell'appellante individuato Parte_1 Nominativamente Appartamento al piano terra scala A di quattro locali più cucina e servizi, con uso esclusivo perpetuo di spazio di area in lato di mezzodì, oltre cantina n. 2/A ed autorimessa n. 2 al piano interrato, il tutto censito al N.C.E.U come segue alla partita : - Foglio 9 mappale 367 sub. 3 ctg P.IVA_2 A/3 cl. 3 vani 6.5 r.c.l. 780.000 via Garibaldi n. 24 Piano T-S1 interno 2/A scala A, per appartamento e cantina;
- Foglio 9 mappale 367 sub. 41 ctg C/6 cl. 5 mq 14 r.c.l. 67.200 via Libertà n. 27 Piano S1, per l'autorimessa; è libero da vincoli e pesi e/o obblighi di corrispettivo in favore del Controparte_1 ed in quanto tale liberamente cedibile nel libero mercato.

3. Accertare e Dichiarare, in ogni caso, – anche in via incidentale – la invalidità, la inefficacia e la nullità della Determinazione n. 444 del 10.11.2022 nonché disporne la disapplicazione – anche in via incidentale - in quanto lesiva dei diritti soggettivi di proprietà dell'appellante.

4. Adottare ogni più opportuno provvedimento ritenuto di giustizia

5. Con vittoria di spese e compensi di lite;
In via subordinata:

1. Accertare la Erronea determinazione del corrispettivo – se dovuto – per come conteggiato nella Determinazione n. 444 del 10.11.2022 e nella allegata perizia di stima, per riferirsi a fattispecie diversa e calcolato pure in violazione dei criteri dettati dall'art. 22 bis D.L. 31.05.2021 n. 77, convertito in Legge 29.07.2021 n. 108, in applicazione del Regolamento approvato con D.M. 28.09.2020 n. 151, disciplina rationae temporis applicabile.

2. Dichiarare - anche in via incidentale - la nullità, invalidità ed inefficacia della Determinazione n. 444 del 10.11.2022 e/o disapplicarla;

3. Rideterminare, se dovuto, il corrispettivo da versare da parte dell'appellante corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento della alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto;

4. Adottare ogni più opportuno provvedimento ritenuto di giustizia 5. Con vittoria di spese e compensi di lite. In ogni caso:

1. Accertare e Dichiarare che la novella introdotta dall'articolo 23-ter, comma 1-bis, del D.L. 6 luglio 2012 n. 95 convertito con legge con modificazioni, in Legge 7 agosto 2012 n. 135 rende di fatto non più applicabile, con riguardo alle convenzioni ex-art. 35 legge 865/1971 stipulate antecedentemente alla data di entrata in vigore della Legge 17 febbraio 1992 n.179, la previsione della trasformazione della convenzione in atto con la convenzione ex art. 10 Legge 10/1977 con il pagamento di un corrispettivo per la soppressione di ogni residua limitazione, e per l'effetto liberare da ogni vincolo residuo la circolazione del bene immobile di proprietà dell'appellante e dichiararlo libero da pesi e vincoli di qualsiasi natura nei confronti del Comune di CP_1
pagina 2 di 15 2. Adottare ogni più opportuno provvedimento ritenuto di giustizia.

3. Con vittoria di spese e compensi di lite.
Per Controparte_1 l'Ill.ma Corte di appello:
- confermi integralmente la sentenza appellata;

- rigetti tutte le domande formulate dall'appellante, anche quelle istruttorie;

- condanni l'appellante alla rifusione delle spese di lite del grado, oltre 15% per spese generali, C.p.a. ed IVA.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato e depositato in data 28/02/2023, Pt_1
conveniva avanti al Tribunale di Milano il Comune di per sentir
[...] CP_1
accertare che l'unità immobiliare di sua proprietà sita in – catastalmente CP_1
identificata al Foglio 9 mappale 367 sub. 3 ctg A/3 cl. 3 vani 6.5 r.c.l. 780.000 via
Garibaldi n. 24 Piano T-S1 interno 2/A scala A, per appartamento e cantina;
- Foglio 9 mappale 367 sub. 41 ctg C/6 cl. 5 mq 14 r.c.l. 67.200 via Libertà n. 27 Piano S1, per l'autorimessa – fosse libera da vincoli e pesi in favore del Comune ovvero, in subordine, per ottenere la rideterminazione della somma dovuta per la liberazione dello stesso in misura inferiore a quella quantificata dal Comune con determinazione n. 444 del
10/11/2022.
Si costituiva il chiedendo il rigetto delle domande di controparte. Controparte_1
Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 1625/2025 pubblicata in data 26/02/2025, rigettava le domande formulate per le seguenti ragioni: il vincolo gravante sull'immobile fu previsto nella convenzione urbanistica del 21/05/1992 conclusa tra il Comune e le società costruttrici;
esso ha natura di onere reale ed ha seguito l'immobile nei passaggi di proprietà, anche perché riprodotto nei patti aggiunti ai contratti di compravendita con cui ha acquistato l'immobile. A fronte di ciò, a parere del primo giudice, non Pt_1
rileva né la circostanza che la convenzione urbanistica di durata quinquennale sia scaduta, né l'intervenuta abrogazione dei co. 15-19 della L. 865/71 (in materia di edilizia residenziale convenzionata) richiamati dalla convenzione, stante appunto la fonte convenzionale del vincolo. Con riferimento al quantum, il Tribunale riteneva corretta la stima del in assenza di specifiche censure da parte dell'attore. CP_1 pagina 3 di 15 Avverso tale sentenza, con atto di citazione iscritto a ruolo il 2/04/2025 proponeva appello , articolandolo in due motivi. Pt_1
Si costituiva in appello anche il insistendo per la conferma della sentenza CP_1
impugnata.
Alla prima udienza del 23/09/2025 il consigliere istruttore, visti gli artt. 127 ter e 352
c.p.c., fissava davanti a sé l'udienza del 2/12/2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando termini a ritroso rispetto alla detta udienza per il deposito di note scritte di precisazione delle conclusioni, comparse conclusionali, note di replica e note sostitutive dell'udienza. Depositati gli scritti conclusionali e le note sostitutive dell'udienza, la causa era rimessa in decisione innanzi al Collegio dell'udienza e decisa nella camera di consiglio del 10/12/2025.

2. Con il primo motivo, l'appellante censura la sentenza del Tribunale nella parte in cui ha ritenuto ancora sussistente il vincolo di prezzo sull'immobile, articolando plurime censure desumibili dalla narrativa dall'atto di appello, in quanto non specificatamente articolate.
Lamenta in primo luogo l'erroneità della motivazione in diritto “perché frutto di travisamento dei fatti” e che “il Giudice di prime cure non coglie il petitum e la causa petendi della domanda che non concerne lo scioglimento del vincolo della predeterminazione del prezzo di vendita – quest'ultimo oramai decaduto e superato per il decorso del tempo anche nella ipotesi di ritenuta validità della Convenzione ( su cui meglio infra) – quanto piuttosto concerne la illegittimità della pretesa del CP_1
– ai sensi dell'art. 35 co.17 Legge 865/71”.
[...]
Deduce che al tempo della stipula della convenzione del 21/05/1992 i commi da 15 a 19 dell'art. 35 della legge n. 865/1971 erano già stati abrogati (a far data dal 15/03/1992) – circostanza di cui dà atto anche la nota di trascrizione –, che gli obblighi convenzionali pagina 4 di 15 non sarebbero pertanto validi e vincolanti, né rileverebbe che in passato le parti abbiano dato corso a tali obblighi.
Inoltre, la disciplina richiamata sarebbe comunque inapplicabile al caso di specie, in quanto essa trovava applicazione per convenzioni riguardanti aree concesse dal comune in superficie e non già aree – come questa – di proprietà del costruttore.
Ancora, deduce che le disposizioni e/o obblighi convenzionali di limitazione della proprietà privata in favore del non trovano giustificazione in valide Controparte_1
disposizioni di legge e sono pertanto affetti da nullità assoluta ed inderogabile per violazione di principi di rango costituzionale (art. 42 Cost.), e per difformità di una clausola negoziale rispetto alla norma imperativa (relativa al prezzo di vendita) né le norme abrogate potrebbero rivivere in virtù di un richiamo pattizio.
Conclusivamente, ritiene che siano invalide ed inefficaci le pretese disposizioni limitative di uso e godimento previste dai commi 15, 16, 17, 18, 19 dell'art. 35 l. n.
865/1971, richiamati all'art. 10 della Convenzione, oggetto di abrogazione ad opera della legge n. 179/1992, entrata in vigore prima della stipula della Convenzione stessa, datata 21/05/1992, ed in essa impropriamente ed illegittimamente richiamati.
Con il secondo motivo, l'appellante censura la determinazione della somma dovuta per lo svincolo dell'immobile operata dal con la determina del 10/11/2022, CP_1
deducendo che essa sarebbe stata effettuata considerando la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, mentre il fondo era già in proprietà del costruttore fin da epoca antecedente alla costruzione degli edifici. Pertanto, non sarebbe nemmeno possibile determinare un valore di mercato al tempo dell'alienazione, che non è mai intervenuta. Inoltre, deduce l'erroneità dei criteri di calcolo seguiti dal in CP_1
violazione dei criteri di legge e del D.M. n. 151/2020.
3. Prima di procedere all'esame dei motivi di impugnazione, pare opportuno premettere una ricostruzione dei fatti pacifici in causa.
pagina 5 di 15 In data 21/05/1992 il Comune di , da un lato, e la CP_1 Controparte_2
dall'altro, stipulavano una convenzione a rogito del Controparte_3
notaio relativa ad appezzamenti di terreno e fabbricati siti in e di Per_1 CP_1
proprietà delle parti private.
Dato atto che la destinazione urbanistica dei fondi era zona C4 per edilizia residenziale mista privata per il 50% e per edilizia economico-popolare per altro 50%, le parti private assumevano, tra l'altro, l'obbligo di realizzare edifici residenziali, tra cui un edificio di abitazione di edilizia economica e popolare della volumetria massima di mc. 12.000, i cui alloggi sarebbero stati assegnati in proprietà esclusiva ai soci della cooperativa edilizia, aventi determinati requisiti (art. 3 della convenzione).
In virtù dell'art. 4, le parti private cedevano alcune aree al Comune per urbanizzazione primaria e secondaria.
Con l'art. 8, la si obbligava nei confronti del Comune ad Controparte_3
assegnare o cedere gli alloggi realizzandi ad un determinato prezzo, indicato in un piano allegato all'atto, e salvo revisioni nei termini ivi pattuiti.
Con l'art. 10, “la si impegna[va] nei confronti del Controparte_3
Comune ad inserire in tutti gli atti di assegnazione o cessione delle singole unità immobiliari, loro pertinenze e parti comuni le clausole limitative dell'uso e del godimento previste dal 15°, 16°, 17°, 18°, 19° comma dell'art. 35 della legge
865/1971”.
L'art. 14 stabiliva che “La presente Convenzione avrà la validità di cinque anni a decorrere dalla data di stipulazione dell'atto pubblico”.
Gli edifici erano quindi realizzati in esecuzione della convenzione.
Con scrittura privata autenticata del 1/02/2001, l'appellante e Controparte_4
acquistavano poi la proprietà dell'unità immobiliare oggetto di causa dai coniugi e CP_5 Controparte_6
pagina 6 di 15 In tale atto, “Le Parti si dichiara[vano] pienamente edotte delle clausole e dei patti riportati nella convenzione del 21.5.1992 […] ed in particolare si richiama quanto segue:
- Che l'immobile in oggetto non può essere alienato a nessun titolo, né su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di dieci anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità;
- Che, decorso tale periodo di tempo, l'alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall'ufficio tecnico erariale, tenendo conto dello stato di conservazione della costruzione, del valore dell'area su cui essa insiste, determinati ai sensi del precedente articolo 16 e prescindendo dalla loro localizzazione, nonché del costo delle opere di urbanizzazione posto a carico del proprietario;

- Che dopo venti anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell'alloggio può trasferirne la proprietà a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento, con l'obbligo di pagamento a favore del comune o consorzio di comuni che a suo tempo ha ceduto l'area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto centrale di statistica.
Detta differenza è valutata dall'ufficio tecnico erariale ed è riscossa all'atto della registrazione del contratto dal competente ufficio del registro, che provvede a versarla al comune o consorzio di comuni. La somma è destinata all'acquisto di aree per la costruzione di case economiche e popolari;

- Che l'alloggio costruito su area ceduta in proprietà può essere dato in locazione, sino
a che non sia stata pagata a favore del comune o consorzio di comuni la somma di cui al comma precedente, esclusivamente a soggetti aventi i requisiti per l'assegnazione di alloggi economici e popolari, al canone fissato dall'ufficio tecnico erariale secondo i
pagina 7 di 15 criteri di cui all'art. 16 della succitata L. 865/1971, somma che potra' essere versata decorso il termine di 20 anni, direttamente dal proprietario, al comune o consorzio di comuni, indipendentemente dal trasferimento della proprietà dell'alloggio;
- Che gli atti compiuti in violazione delle disposizioni di cui sopra sono nulli.
Detta nullità può essere fatta valere dal comune o da chiunque altro vi abbia interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice.
Le parti danno peraltro atto che la menzione degli obblighi di cui sopra previsti dai commi 15, 16, 17, 18 e 19 della L. 865/1971 era prevista nella gia' citata Convenzione del 21.5.1992 e che i succitati commi sono stati abrogati dall'art. 23 comma 2 della L.
179/1992.”
Tale clausola era riprodotta nel quadro D della nota di trascrizione.
Con scrittura privata autenticata del 15/03/2006, acquistava la quota di Parte_1
proprietà da Tale atto contiene una clausola di tenore identico a quella Controparte_4
appena riportata con riferimento all'atto del 1/02/2001. Anche in tal caso, la clausola veniva riprodotta nel quadro D della nota di trascrizione.
Avendo concluso un contratto preliminare di vendita dell'unità Parte_1
immobiliare datato 7/07/2022 (doc. 6 fasc. I gr. ), presentava istanza al Comune Pt_1
con nota protocollo n. 16731 del 03/11/2022 per ottenere la determinazione del corrispettivo dovuto per l'affrancazione dell'immobile.
Con determinazione n. 444 del 10/11/2022, il Comune “fissa[va] in base alla perizia approvata con Delibera di Giunta n. 94 in data 25/10/2016 con rivalutazione alla data della richiesta di svincolo da parte del proprietario a € 15.374,70 il versamento per
l'eliminazione totale del vincolo previsto in convenzione di atto di compravendita in data 01/02/2001, redatto dal Notaio , notaio in Milano tra la Persona_2
cooperativa edificatoria e i coniugi E Parte_1 Controparte_4
repertoriato al n. 8077 raccolta n. 4048 registrato in data 16.02.2001 all'Ufficio
Agenzia Entrate di Milano al n. 3901 serie 2V, dell'alloggio comprensivo di box sito in via Garibaldi 24 identificati al N.C.T.U. con il foglio 9 mapp. 367 sub 3 e 41”.
pagina 8 di 15 4. Tanto premesso, facendo applicazione del principio della ragione più liquida, deve essere esaminato prioritariamente il secondo motivo di appello relativo alla determinazione dell'indennità dovuta per la rimozione dei vincoli di prezzo sull'immobile. La censura dedotta nel secondo motivo è infatti fondata ed il suo accoglimento comporta l'assorbimento inutilità dell'esame del primo motivo.
Infatti, a prescindere dall'esame in ordine alla validità degli gli accordi di natura contrattuale conclusi inter partes, la disciplina della materia va rinvenuta nella vigente formulazione dall'articolo 31, commi 48, 49-bis, 49-ter e 49-quater della legge
23/12/1998, n. 448 e nel regolamento attuativo di cui al Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 28/09/2020 n. 151, recante rimozione dai vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata.
Si tratta di norme imperative volte al perseguimento delle finalità pubblicistiche dell'edilizia convenzionata, non derogabili dall'autonomia privata e che pertanto devono trovare applicazione nel caso di specie, eventualmente anche in sostituzione delle clausole difformi volute dalle parti (artt. 1339 e 1419 c.c.).
In particolare, come correttamente rilevato anche dalla difesa del nella CP_1
comparsa di costituzione in primo grado (p. 4), la convenzione del 1992 rientrava nel campo di applicazione degli artt. 7 e 8 l. n. 10/1977 (cd. legge articoli poi Per_3
transitati, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del testo unico dell'edilizia) e non dall'art. 35 l. n. 865/1971 riguardante invece le convenzioni P.E.E.P. In estrema sintesi, le convenzioni sono stipulate dai privati al fine di ottenere il rilascio Per_3
dei titoli abilitativi edilizi a condizioni di favore, diversamente dalle convenzioni
P.E.E.P. ex lege n. 865/1971 con cui l'ente comunale concede al costruttore (in diritto di superficie o in diritto di proprietà) le aree su cui edificare gli alloggi di edilizia convenzionata.
È infatti pacifico che non vi sia stata alcuna cessione né in superficie né in proprietà dei terreni in favore della cooperativa edilizia, la quale era già proprietaria degli stessi. Tale
pagina 9 di 15 circostanza, più volte affermata dall'appellante e non contestata dal si desume CP_1
anche documentalmente dal testo della convenzione del 1992.
Pertanto, non trovano applicazione i commi 45, 47 e 48, ma esclusivamente i commi 49- bis e 49-ter dell'art. 31 della legge n. 448/1998.
Circa il campo di applicazione di tale normativa, per come integrata sino in anni recenti,
è stato infatti chiarito dal Supremo Collegio che “In materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 106 del 2011, e all'art. 25- undecies del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 136 del
2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998; tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall'art. 3, comma 63, della l. n. 662 del 1996 e dall'art. 31, comma 46, della l. n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all'art. 35 della l. n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni P.E.E.P.) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della l. n. 10 del
1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt.
17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001” (Cass., S.U., n. 21348 del 06/07/2022, cui si fa rinvio anche per quanto riguarda una più ampia ricostruzione del quadro normativo).
Il comma 49-bis dispone che “I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà
o per la cessione del diritto di superficie possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale”, corrispettivo determinato pagina 10 di 15 secondo i criteri di cui infra. Il comma 49-ter, da parte sua, stabilisce che le disposizioni del comma 49-bis “si applicano anche alle convenzioni previste dall'articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.
Secondo le Sezioni Unite, “Il senso complessivo della modifica è evidente: i vincoli di prezzo esistono ma possono essere eliminati, benché solo dietro richiesta del proprietario, pagando un corrispettivo, e la vicenda estintiva è identica tanto per le convenzioni c.d. PEEP quanto per quelle c.d. ” Per_3
Anche sul punto, la difesa del pare corretta nella parte in cui espone che “il CP_1
Legislatore ha poi approvato specifiche norme (articolo 5, comma 3 bis del D.L.
70/2011, introdotto in sede di conversione dalla legge 106 del 2011, articolo 25 undecies del D.L. 119/2018, introdotto in sede di conversione dalla legge 136/2018) in forza delle quali il vincolo del prezzo massimo di cessione può essere eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'articolo 31, comma 49 bis della legge 448/1998
(sul punto si veda Cass. civile, Sezioni unite, 6 luglio 2022, n. 21348), pagando una somma determinata secondo i criteri fissati da un decreto ministeriale (del 2020) al nel cui territorio l'edificio si trova” (comparsa di costituzione in appello, p. CP_1
10).
A fronte di tali difese, la Corte rileva tuttavia come la quantificazione operata dal con la determinazione n. 444 del 2022 appaia ictu oculi erronea sotto plurimi CP_1
profili: tra gli altri, essa si basa su una perizia del 2016, antecedente all'entrata in vigore del D.M. n. 151/2020 e perciò non più attuale al tempo della presentazione dell'istanza da parte dell'appellante. Inoltre la perizia in premessa distingue tra trasformazione del diritto di superficie in proprietà di cui all'art. 31, comma 48 e rimozione del vincolo convenzionale del prezzo massimo di cessione di cui all'art. 31, comma 49-bis l. n.
448/98, ma nel procedimento di stima omette poi di fare applicazione del comma 49-bis, rilevante nel caso di specie;
in ogni caso, non fa applicazione della formula di cui all'art. 1 del D.M. n. 151/2020.
pagina 11 di 15 Occorre pertanto procedere a rideterminare il corrispettivo dovuto per la rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione, facendo ricorso alla formula di cui all'art. 1 del
D.M. citato:
CRV = Cc. 48*QM*0,5*(ADC - ATC)/ADC ove
CRV = Corrispettivo rimozione vincoli;

Cc. 48 = Corrispettivo risultante dall'applicazione dell'articolo 31, comma 48, della legge n. 448 del 1998;
QM = Quota millesimale dell'unità immobiliare;

ADC = Numero degli anni di durata della convenzione;

ATC = Numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, fino alla durata massima della convenzione.
Il risultato si ottiene pertanto moltiplicando svariati fattori (Cc. 48*QM*0,5) per un coefficiente moltiplicativo di riduzione calcolato in misura pari alla differenza tra il numero degli anni di durata della convenzione e il numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, rapportata alla medesima durata ((ADC
- ATC)/ADC).
La legge e il regolamento danno quindi rilevanza alla durata residua della convenzione nel senso che l'importo del corrispettivo per la rimozione dei vincoli decresce con il trascorrere degli anni dalla data di stipula della convenzione sino alla sua scadenza. Una volta scaduta la convenzione, le variabili ADC ed ATC assumeranno lo stesso valore e conseguentemente il coefficiente moltiplicativo di riduzione assumerà valore zero.
Se è vero che “Il sistema normativo, quindi, tende ad evitare che, su questi alloggi, possano intervenire manovre speculative” “nel senso che chi vuole vendere l'immobile a prezzo di mercato può farlo solo attraverso la procedura di affrancazione, pagando una somma […] che costituisce una sorta di compenso per lo svincolo, in modo da restituire all'immobile il suo pieno valore di mercato” (così Cass., S.U., n. 21348 del 2022 cit.), è
pagina 12 di 15 altrettanto ragionevole che il legislatore abbia voluto far dipendere l'importo dovuto per l'affrancazione dalla durata della convenzione e dagli anni trascorsi dalla sua stipula fino a far riacquistare all'unità immobiliare la sua naturale libertà da vincoli di prezzo una volta scaduta la convenzione medesima. Ciò appare un bilanciamento ragionevole tra la funzione pubblicistica dell'edilizia convenzionata ed i principi generali dell'ordinamento giuridico di libertà della proprietà da pesi e di durata limitata nel tempo dei vincoli.
Del resto, legge e regolamento determinano con chiarezza e precisione i criteri di calcolo del corrispettivo per l'affrancazione, non lasciando all'interprete alcuna discrezionalità.
Alla luce di ciò, appare superfluo l'esperimento di una c.t.u., trattandosi di mero calcolo aritmetico in applicazione delle disposizioni normative richiamate.
Nel caso di specie, l'art. 14 della convenzione del 1992 ne fissava la validità in 5 anni.
L'art. 35 l. 865/1971 nel testo allora vigente non prevedeva alcunché sulla durata delle convenzioni P.E.E.P. in proprietà, essendo invece prevista solo per la concessione del diritto di superficie la durata non inferiore ad anni 60 e non superiore ad anni 99.
Tuttavia, considerato che la convenzione per cui è causa deve essere qualificata come convenzione ex lege come anticipato e come argomentato anche dalla difesa Per_3
comunale nella comparsa di costituzione in I grado, la durata doveva essere determinata tra un minimo di 20 ed un massimo di 30 anni ai sensi dell'art. 8, lett. d), l. n. 10/1977, nella formulazione già all'epoca vigente.
Essendo però trascorsi più di 30 anni dalla data della stipula della convenzione
(21/05/1992) alla data della domanda di svincolo dell'appellante (protocollata presso il
Comune in data 03/11/2022), il valore della variabile (ADC - ATC)/ADC è in ogni caso pari a zero.
Pertanto, moltiplicando i restanti fattori, qualunque essi siano, per zero, il corrispettivo rimozione vincoli risulta pari a zero.
Se ne ricava che ad oggi nulla è dovuto dall'appellante a titolo di corrispettivo per la rimozione dei vincoli ex art. 31 co. 49-bis e 49-ter l. n. 448/1998.
pagina 13 di 15 Ne consegue che, in riforma della sentenza impugnata ed in accoglimento della domanda dell'appellante, l'unità immobiliare meglio individuata in dispositivo - ad oggi- deve essere dichiarata esente da pesi, vincoli e obblighi nei confronti del CP_1
Restano, come detto, assorbiti il primo motivo di appello e le ulteriori domande reiterate dall'appellante nel presente grado.
5. L'esito della lite vede la soccombenza del che viene quindi Controparte_1
condannato ex art. 91 c.p.c. alla refusione delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio in favore della controparte, liquidate come in dispositivo ai sensi del vigente
D.M. n. 55/2014, in considerazione del valore della causa e dell'attività difensiva effettivamente prestata, in assenza di fase istruttoria in appello.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro il Parte_1 Controparte_1
così provvede:
[...]

1. accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 1625/2025 del
Tribunale di Milano, pubblicata in data 26/02/2025,

2. accerta e dichiara che il bene di proprietà di – individuato Parte_1
catastalmente al N.C.E.U alla partita Foglio 9 mappale 367 sub. 3 ctg P.IVA_2
A/3 cl. 3 vani 6.5 r.c.l. 780.000 via Garibaldi n. 24 Piano T-S1 interno 2/A scala
A, per appartamento e cantina;
Foglio 9 mappale 367 sub. 41 ctg C/6 cl. 5 mq 14
r.c.l. 67.200 via Libertà n. 27 Piano S1, per l'autorimessa – è ad oggi libero da vincoli, pesi e/o obblighi in favore del e che nulla Controparte_1
è ad oggi dovuto da in favore del Parte_1 [...]
a titolo di corrispettivo per la rimozione dei vincoli su tale CP_1
immobile;
pagina 14 di 15 3. condanna il alla refusione delle spese processuali Controparte_1
in favore di liquidate quanto al primo grado in Parte_1
complessivi € 5.077, oltre 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge, quanto al secondo grado in complessivi € 3.966, oltre 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 10/12/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente Dott.ssa Natalia Imarisio Dott.ssa Giovanna Ferrero
Minuta redatta con la collaborazione del dott. Enrico Pedrotti Magistrato ordinario in tirocinio

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