REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE composta dai seguenti Magistrati:
Dott. Paola BARRACCHIA Presidente
Dott. Antonello VITALE Consigliere
Dott. Marcello TRAVAGLIONE Consigliere Ausiliario relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al RGN. 432/2025, promossa da:
(c.f.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Michele Piazzolla Parte_1 C.F._1
(c.f.: ), pec: C.F._2 Email_1
APPELLANTE

CONTRO

: (P. IVA ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 P.IVA_1
Andrea Sticchi Damiani (c.f.: , pec: C.F._3 Email_2
APPELLATA per la riforma della sentenza n. 143/2025 del Tribunale di Trani, pubblicata il 03.02.2025, resa nella causa iscritta al RGN 5689/2022.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida per finita locazione notificato il 02.08.2022, sull'assunto che con scrittura privata con firme Parte_1 autenticate dal notaio di Spinazzola del 19.07.2006, registrata a Barletta il 2.8.2006 al n. 956, Per_1 aveva concesso in locazione alcuni fondi di sua proprietà siti in Minervino Murge, contrada
Iambrenghi, alla società al fine di consentire la realizzazione e l'esercizio di tre Controparte_2 impianti per la produzione di energia elettrica da fonte rinnovabile eolica, per la durata di quindici anni, decorrenti dalla data di sottoscrizione del contratto e scadenza al 19.7.2021, con previsione della facoltà per la società conduttrice di richiedere il rinnovo per altri quindici anni;
che nel corso del pagina 1 di 6 rapporto negoziale la si era fusa per incorporazione nella a sua Controparte_2 Controparte_3 volta, poi fusasi per incorporazione nella e che quest'ultima non aveva Controparte_1 esercitato la facoltà di rinnovo per ulteriori quindici anni del contratto, ai sensi dell'art. 2, aveva chiesto il rilascio dei fondi liberi da persone e sgombri da cose.
Si opponeva l'intimata con memoria del 07.09.2022 deducendo, tra l'altro, di avere esercitato la pattuita facoltà di rinnovo della locazione e che il contratto stesso si sarebbe comunque rinnovato anche per “fatti concludenti”.
Il Tribunale con provvedimento depositato il 02.12.2022 non convalidava lo sfratto disponeva il mutamento del rito, con assegnazione del termine di giorni quindici dalla comunicazione per il deposito della domanda di mediazione ex art. 5 Digs. 28/2010, e rinviava per il prosieguo assegnando il termine per l'integrazione delle difese.
Esperito il procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo, il Tribunale dopo lo svolgimento della prova testimoniale ed il deposito delle memorie conclusionali, all'esito dell'udienza di discussione così decideva la causa: “- accerta che il contratto di affitto tra le parti si è rinnovato per altri 15 anni a decorrere dal 20.7.2021, - rigetta la domanda di sfratto per finita locazione e di condanna dell' al rilascio dei fondi, - rigetta la domanda di condanna della Controparte_1 al pagamento dell'indennità per occupazione senza titolo, - condanna Controparte_1 [...]
al pagamento in favore della delle spese di lite che si liquidano in Parte_1 Controparte_1
€ 7.451,00, oltre spese forfettarie al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
Avverso la sentenza proponeva tempestivo appello il , con ricorso depositato il 05.03.2025, Pt_1 censurandola per la violazione dell'art. 1350 n. 8 c.c., per aver il Tribunale erroneamente ritenuto il rinnovo tacito/automatico della locazione oltre che travisato e/o comunque omesso l'esame delle prove, in particolare la lettera del geom. priva di qualsiasi data certa della spedizione prima CP_4 della scadenza del termine finale (19.07.2021), e concludeva per sentir: ““- in via principale, accogliere le conclusioni già avanzate da nel giudizio di primo grado e, previo rigetto dell'opposizione Parte_1 allo sfratto per finita locazione proposta dalla e di ogni altra contraria tesi, eccezione Controparte_1
e istanza, così provvedere in favore dell'odierno appellante: -accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione e costituzione di diritti reali di cui alla scrittura privata con firme autenticate da notaio del
19.07.2006, per intervenuta scadenza naturale del pattuito quindicennio in data 19.07.2021, senza l'esercizio della facoltà di rinnovo da parte della società conduttrice, -per l'effetto, accertare e Controparte_1 dichiarare che -con decorrenza dal 20.7.2021-, giorno successivo alla cessazione della locazione, l'opponente
occupa senza più averne titolo alcuno tutti i fondi di proprietà di Controparte_1 Parte_1 oggetto del medesimo contratto, altresì condannando la stessa all'immediato rilascio degli stessi immobili
pagina 2 di 6 tuttora abusivamente occupati, liberi da persone e sgomberi da cose di sua pertinenza;
-condannare altresì la società opponente al pagamento in favore dell'opposto dell'indennità da ritardata restituzione, nella misura da ragguagliarsi al canone annuo originariamente pattuito, oltre interessi legali e oltre aggiornamenti secondo
l'indice ISTAT e per l'intero importo della variazione, dal giorno 20.07.2021 all'effettivo rilascio;
- in subordine, e solo per la denegata e non creduta ipotesi di conferma in questa sede della sentenza gravata in merito al dichiarato rinnovo del contratto di locazione per “fatti concludenti”, si chiede di riformare la decisione del Tribunale quantomeno in ordine alla durata del rinnovo, erroneamente stabilita in quindici anni, accertando e dichiarando che il rinnovo tacito ha la durata di un solo anno, a mente degli artt. 1574 e 1597 c.c.
e, per l'effetto, dichiarare che la locazione è comunque cessata alla data del 19.07.2022, con ogni conseguente e inerente provvedimento in favore dell'appellante, come innanzi richiesto;
-vinte le spese e compensi del doppio grado di giudizio, nonché della pregressa fase sommaria e del procedimento di mediazione obbligatoria svoltosi in corso di causa””.
Resisteva la che contestava i motivi d'appello e concludeva per Controparte_1 sentir: “1) Rigettare l'appello poiché inammissibile ed infondato alla luce delle deduzioni ed eccezioni sopra formulate;
2) Confermare per l'effetto la sentenza impugnata e quindi l'intervenuto rinnovo del contratto di affitto per ulteriori quindi anni dopo la prima scadenza;
3) In via gradata accertare e dichiarare inammissibile la richiesta di rilascio avanzata dal locatore di quella parte di terreni già concessi in affitto e gravati da diritto di superficie, stante la non coincidenza del bene immobile oggetto del contratto per cui è causa con quello richiesto in rilascio;
4) in via istruttoria e per quanto richiesto al precedente punto 3) si chiede, ove occorra, disporsi CTU tecnica al fine di procedere alla esatta determinazione degli immobili oggetto di contratto di locazione del 19/7/2006, di quelli oggetto di diritto di superficie e di quelli oggetto di intimazione di rilascio. 5) con condanna di controparte al pagamento di spese giudiziali ed onorari di lite”.
La Corte, all'udienza del 17.09.2025, all'esito della discussione orale e sulle conclusioni rassegnate dalle parti, decideva la causa come da dispositivo.
Lamenta l'appellante la violazione dell'art. 1350 c.c. n. 8 in quanto poiché “Devono farsi per atto pubblico o scrittura privata sotto pena di nullità … i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni” … nella specie trattandosi di locazione della durata di quindici anni, e al pari della stipula, anche per l'esercizio della facoltà di rinnovo vige l'obbligo della forma scritta, a pena di nullità, e tenuto conto che l'art. 2 del contratto prevedeva la facoltà per la società di richiedere il rinnovo del contratto per ulteriori quindici anni e che “in caso di esercizio di tale facoltà da parte della
Società, la parte concedente si impegna, per sé e per i suoi eredi o averti causa, ad intervenire, su richiesta della Società, ad ogni atto che si renderà necessario per formalizzare il rinnovo del contratto, agli stessi termini ed alle stesse condizioni…”.
pagina 3 di 6 Indi, non solo vigeva l'obbligo della forma scritta per il rinnovo della locazione derivante dalla legge, ma sussisteva anche la circostanza che il contratto de quo non contiene alcuna ipotesi di rinnovo automatico della locazione, con la conseguenza che il contratto è scaduto il giorno 19.07.2021, ed erroneamente il Tribunale ha ritenuto sussistere una ipotesi di rinnovo tacito/automatico della locazione nonostante il abbia prodotto in giudizio la documentazione bancaria comprovante la tempestiva Pt_1 restituzione al mittente di tutti i bonifici che la gli aveva inviato a titolo di canoni Controparte_1 della “nuova locazione”; infine evidenzia l'appellante che la non ha mai provato Controparte_1
l'esistenza della missiva del geom. ai fini del valido rinnovo contrattuale, non avendo CP_4 prodotto in giudizio né l'attestazione della relativa spedizione. né la cartolina postale della consegna a ., Parte_1
Le censure sono infondate.
Nel caso di specie nel contratto all'art. 2 è concessa al conduttore la facoltà di richiedere il rinnovo del contratto di affitto per un periodo di durata pari a quello inizialmente concordato di 15 anni, agli stessi termini e condizioni, a ben vedere, senza alcuna indicazione delle modalità e dei termini con i quali il conduttore avrebbe potuto manifestare la volontà di prorogare la durata del contratto.
Risulta agli atti di causa che in data 21.06.2021, quindi, prima del decorso dei quindici anni dalla stipula del contratto, la eseguiva a favore del un bonifico di € Controparte_1 Pt_1
15.835,92 per pagamento canone 2021 (altra rata semestrale anticipata era versata il 30.12.2021). Tali pagamenti venivano accettati dal . Pt_1
Come correttamente ritenuto dal primo giudice il pagamento del canone per l'anno 2021 costituisce una manifestazione implicita, sicuramente concludente della volontà della società di rinnovare il contratto, che altrimenti si sarebbe risolto a meno di un mese dal versamento del canone anticipato.
Solo in data 08.09.2022, successivamente alla richiesta di rilascio dei fondi formalizzata in data
29.04.2022, il pagamento veniva rifiutato dall'odierno appellante.
In tema di rinnovazione del contratto la Suprema Corte si è così pronunciata: “i contratti assoggettati al requisito della forma scritta ad substantiam, una volta cessati, non possono essere ripristinati per fatti concludenti, essendo, invece, ben possibile che essi si rinnovino tacitamente, per una durata predeterminata, in presenza di espressa pattuizione delle parti in tal senso per il caso di mancata disdetta entro un termine prestabilito, e ciò anche nel caso in cui una delle parti sia una P.A., non risultando frustrata la necessità della forma scritta e quella, ad essa connessa, di consentire il controllo sugli impegni di spesa pubblica” (Corte di Cassazione, Sez. 3 , Ordinanza n. 26026 del
06/09/2023); “… quando la rinnovazione dell'originario contratto stipulato in forma scritta sia
pagina 4 di 6 prevista da apposita clausola e sia subordinata al mancato invio della disdetta del contratto entro un termine prestabilito, la rinnovazione tacita a mezzo dell'omesso invio della disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola per un verso non elude la necessità della forma scritta e, per altro verso, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della P.A. di considerare l'opportunità di disdire o meno nel termine contrattuale il contratto stesso” (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12323 del 10 giugno 2005); “”… in materia di contratti conclusi dalla P.A., è necessaria la stipulazione in forma scritta a pena di nullità e, conseguentemente, deve escludersi la possibilità di una rinnovazione tacita per "facta concludentia", posto che, altrimenti, si perverrebbe all'effetto di eludere il requisito formale suddetto. Tuttavia, quando la rinnovazione dell'originario contratto di locazione immobiliare stipulato in forma scritta sia prevista da apposita clausola contrattuale per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato invio di una disdetta del contratto entro un termine dalle parti prestabilito, la rinnovazione tacita per
l'omesso invio di tale disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola, da un lato, non elude la necessità della forma scritta, e, dall'altro, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della P.A., deputati alla valutazione degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all'eventuale rinnovazione, di considerare l'opportunità, o meno, di avvalersi della disdetta””. (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19410 del 30 settembre
2016); “... la rinnovazione tacita della locazione, prevista dal comma 1, dell'art. 1597 c.c., nel caso in cui, scaduto il termine, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata, non richiede una volontà positiva del locatore, anche tacitamente manifestata, di rinnovazione del contratto, come, ai sensi dell'art. 1597, ultimo comma, c.c., è invece necessario per la rinnovazione dopo (e nonostante) la disdetta, perché nel caso considerato dal comma 1 del citato art. 1597, in cui è mancata una manifestazione della volontà di non consentire la rinnovazione, la legge attribuisce al fatto che il conduttore mantenga e sia lasciato nella detenzione dell'immobile il significato, che gli è normalmente proprio, di inequivoca manifestazione della comune volontà delle parti di continuare il rapporto”.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5618 del 9 giugno 1994).
A tali principi si è attenuto il primo giudice ed ha correttamente ritenuto, con ampia e puntuale motivazione immune da vizi logico-giuridici e condivisa da questa Corte territoriale, che la manifestazione di volontà, seppur implicita, della evincibile dal pagamento Controparte_1 del canone a giugno 2021 (prima della scadenza) e a dicembre 2021 (dopo la scadenza) unita alla permanenza nella detenzione dei fondi in data successiva al 19.7.2021, senza opposizione del concedente, se non nel 2022, sono univocamente indicativi della volontà della Controparte_1
pagina 5 di 6 di esercitare la facoltà di rinnovo del contratto di locazione, esteriorizzata nei confronti del CP_1
che non vi opponeva obiezioni o riserve (se non dopo mesi), così da perseguire quel risultato Pt_1 unitario previsto nel contratto e già accettato dal concedente.
L'appello viene, quindi, rigettato.
Le spese del presente seguono la soccombenza e vengono liquidate ex D.M. 147/2022 scaglione fino ad
€ 26.000,00 valore minimo, esclusa istruttoria/trattazione.
Trattandosi di appello proposto successivamente al 30.01.2013, sussistono le condizioni per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bari, III Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello iscritto al
RGN. 432/2025, proposto con ricorso depositato il 05.03.2025 dal sig. contro la Parte_1 per la riforma della sentenza n. 143/2025 del Tribunale di Trani, Controparte_1 pubblicata il 03.02.2025, resa nella causa iscritta al RGN 5689/2022, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

2. condanna al pagamento delle spese di lite del presente grado in favore della Parte_1 che liquida in € 1.984,00 oltre rimborso forfettario IVA e Controparte_1
CPA come per legge;

3. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio della III Sezione Civile il 17.09.2025.
Il Consigliere Ausiliario Relatore
Avv. Marcello Travaglione
Il Presidente
Dott. Paola BARRACCHIA
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