REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
Dott. Salvatore Grillo Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia Consigliere
Dott.ssa Lucia Sardone Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello, iscritta al n.r.g. 111/2025
TRA
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Sacino ed Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Bitritto, alla Cadorna n. 34/C, giusta mandato in atti
- APPELLANTE -
E
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Ettore Controparte_1 C.F._2
OR ed elettivamente domiciliata in Bari al Corso Giuseppe Mazzini n. 67, giusta mandato in atti
- APPELLATA –

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione pagina 1 di 6 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida del 24.10.2023,
intimava sfratto per morosità ad in riferimento all'immobile Controparte_1 Parte_1 sito in Bari, alla via Paolo Lembo n. 28lB-C, da questi condotto in locazione per esclusivo uso di bar- caffetteria, in forza di contratto di locazione del 15.05.2020, stipulato inter partes, a causa del mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi di settembre ed ottobre 2023, per un importo complessivo di €
2.524,62; chiedeva, pertanto, che il Tribunale adìto convalidasse lo sfratto per morosità, con fissazione della data per il rilascio dell'immobile condotto in locazione dall' e, in caso di opposizione, Pt_1 emettere ordinanza provvisoria di immediato rilascio.
Si costituiva in giudizio con comparsa del 30.11.2023, il quale si opponeva alla Parte_1 convalida di sfratto, dichiarando (e provando documentalmente) di avere sanato la morosità a mezzo di due bonifici bancari, eseguiti nella medesima data di costituzione, per un importo complessivo di €
3.777,00, avendo corrisposto, anche, la mensilità del successivo mese di novembre); chiedeva, quindi, il rigetto della domanda di controparte.
Con ordinanza del 06.12.2023, il Tribunale rigettava la richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., formulata dalla;
disponeva il mutamento del rito, invitava le CP_1 parti ad esperire la mediazione e fissava l'udienza per il giudizio di merito, assegnando alle parti il termine per il deposito di note integrative.
Espletata la mediazione con esito negativo e depositate le memorie integrative, la causa veniva riservata per la decisione all'udienza del 23.12.2024 e con la sentenza n. 5224/2024 di pari data, il
Tribunale dichiarava cessata la materia del contendere, con condanna di parte convenuta, quale soccombente virtuale, al pagamento delle spese di lite in favore della . CP_1
Con atto del 15 gennaio 2025, proponeva appello avverso la richiamata sentenza, per Parte_1 sentire accogliere le seguenti conclusioni: “ A) In accoglimento del primo motivo di gravame, dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento della procedura di mediazione. B) In subordine, accertare e dichiarare l'inammissibilità o, in via gradata, l'infondatezza della domanda di risoluzione di diritto del contratto di locazione in forza dei motivi d'appello sub 2 e


3. Allo stesso tempo, ove l'Ecc.ma Corte adita non ritenga rinunziata la domanda ex artt. 1453 – 1455
CC, accertarne e dichiararne l'infondatezza. C) Per l'effetto, revocare la statuizione di condanna del
pagina 2 di 6 Sig. al pagamento delle spese e competenze del primo grado di giudizio, da porre Parte_1 invece a carico della Sig.ra quale parte virtualmente soccombente. D) In Controparte_1 ogni caso, condannare l'appellata alla rifusione delle spese e competenze processuali del presente grado di giudizio.”
Si costituiva in giudizio la quale contestava il contenuto dell'appello, Controparte_1 chiedendone il rigetto, con conferma della sentenza impugnata e con condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite in proprio favore.
All'udienza del 04/06/2025, dopo la discussione della sola parte appellata, la causa è stata decisa.
Con il primo motivo di appello (improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione), l' sostiene che il contenuto della esperita mediazione risultava completamente Pt_1 difforme dal contenuto dell'intimazione di sfratto per morosità, in quanto nella richiamata intimazione si chiedeva, in caso di opposizione del conduttore allo sfratto, l'emissione di ordinanza immediatamente esecutiva, ai sensi dell'art. 665 c,p,c., sul presupposto del grave inadempimento del conduttore nella corresponsione di due canoni di locazione;
con la mediazione, invece, chiedeva la risoluzione di diritto del contratto, introducendo un nuovo “thema disputandum”, diverso dai presupposti di cui alla procedura di sfratto, ponendo così una pretesa diversa da quella originariamente fatta valere in giudizio;
mutando, in tal modo, anche la causa petendi: “atteso che nella ordinaria domanda di risoluzione il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole;
in quella di diritto, la violazione della clausola risolutiva espressa”.
Con il secondo motivo l'appellante eccepisce la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.
I motivi sono infondati.
Afferma l' che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure, con l'atto di sfratto Pt_1 per morosità, la locatrice non aveva spiegato una azione dichiarativa, ai sensi dell'art. 1456 c.c., bensì una ordinaria azione di risoluzione ex art. 1455 e 1453 c.c.
I due motivi, tra loro connessi, possono essere esaminati congiuntamente.
Il procedimento per convalida di sfratto si caratterizza per il fatto che con l'opposizione dell'intimato si determina l'instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento con rito ordinario/locatizio.
La giurisprudenza di legittimità è ormai orientata nel ritenere che in tale procedimento, a seguito pagina 3 di 6 dell'opposizione dell'intimato, ai sensi dell'art. 655 c.p.c., si determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'introduzione di un nuovo ed autonomo procedimento, che segue il rito locatizio;
conseguentemente, le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare eventuale domanda riconvenzionale.
Piu specificatamente, la Suprema Corte ha statuito che: “nel procedimento di convalida di sfratto,
l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, purchè la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario (Cass. Civ. sez III Ord. n. 5955/2023 del 28.02.2023).
Pertanto, la modificazione della domanda, relativamente ad uno o ad entrambi gli elementi oggettivi della stessa – petitum e causa petendi . è ammissibile se, così modificata, risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che essa solamente comporti la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali (Cass. civ.
Sez. III, Sent. n. 12310/2015). Di modo che, quando la domanda introdotta successivamente al rito sommario sia collegata a quella originaria introdotta nel procedimento e riguardi la medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l'intimazione di sfratto, è legittimo chiedere la risoluzione del contratto sia pure non ex art. 1453 c.c., ma ex art. 1456 c.c.
Applicando il suddetto principio al caso concreto, nel momento in cui il giudice della fase sommaria rigettava la richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.; disponeva il mutamento del rito, assegnava il temine per esperire la mediazione ed assegnava un termine per il deposito di memorie integrative, al locatore era, sì, concesso chiedere la risoluzione del contratto, avvalendosi della clausola risolutiva espressa, in quanto con l'ordinanza di mutamento del rito si apre la fase ordinaria che rende obbligatoria la mediazione ed in questa fase è consentito al locatore di dichiarare espressamente alla controparte di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa inserita nel contratto.
Con il terzo motivo, l'appellante eccepisce la: “inammissibilità della domanda ex art. 1456 c.c., in
pagina 4 di 6 quanto formulata in violazione del divieto di mutatio libelli;
violazione e falsa applicazione dell'art.
1456 c.c., anche per carenza di un suo presupposto”.
Il motivo è parzialmente fondato.
Si ribadisce che il procedimento per convalida di sfratto, in caso di opposizione dell'intimato, si trasforma in un ordinario giudizio soggetto al rito del lavoro.
In questa fase, che si apre con il deposito delle memorie integrative, ai sensi dell'art. 426 c.p.c., il perimetro della controversia (thema decidendum), si cristallizza.
Ed è proprio in questo momento che il locatore può, non solo precisare, ma, anche, modificare la propria domanda.
La successiva domanda di risoluzione, proposta dalla , pertanto, non deve essere considerata CP_1 una domanda nuova, ma un tollerabile allargamento del petitum iniziale;
si tratta, quindi, di una permessa emendatio libelli e non di una vietata mutatio libelli.
Per quanto riguarda la clausola risolutiva espressa, inserita nel contratto di locazione stipulato inter partes, si precisa che la giurisprudenza di legittimità ritiene che nelle locazioni ad uso non abitativo,
l'offerta, o il pagamento del canone (che se effettuati dopo l'intimazione di sfratto, non consentono l'emissione della ordinanza ex art 665 c.p.c.), nel giudizio susseguente non rendono inoperativa la clausola risolutiva espressa, poiché, ai sensi dell'art. 1453, terzo comma c.c., dalla data della domanda avanzata con la intimazione di sfratto, il conduttore non può più adempiere.
Non vi è, quindi, illegittimo mutamento della domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c., in domanda di accertamento ex art. 1456 c.c. (Cass. civ. Sez. III, sent. n. 10691/2016, del 24.05.2016).
Tale modifica della domanda di sfratto, quindi, viene considerata un ammissibile adeguamento alle difese della controparte e non una domanda nuova.
Può, pertanto, affermarsi che contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante e, come, invece dichiarato dalla locatrice, nel giudizio di merito la parte può proporre domande nuove e, quindi, chiedere, anche, la risoluzione del contratto prevista dall'art. 10 del contratto di locazione;
domanda, questa, astrattamente ammissibile, in quanto il comportamento inadempiente del conduttore, che è venuto meno ad una delle proprie principali obbligazioni, ossia la corresponsione puntuale del canone di locazione, ha leso il diritto della proprietaria dell'immobile.
Precisato che in merito alla suddetta clausola le parti non ne hanno mai contestato l'esistenza, va, però,
pagina 5 di 6 evidenziato che il contratto di locazione in questione, all'art. 10, prevedeva espressamente: “Sono considerati motivi di risoluzione espressa, ai sensi dell'art. 1456 c.c. il mancato pagamento di n. tre ratei anche non consecutivi del canone di locazione. Nell'ipotesi in cui la locatrice intenda avvalersi della presente clausola, ne darà comunicazione al conduttore con raccomandata a.r. e questi sarà tenuto alla riconsegna dell'immobile”.
Ebbene, come risulta ex actis la non ha mai comunicato al conduttore, nei modi come CP_1 indicati nel richiamato art. 10 del contratto di locazione, (raccomandata a.r.), la propria intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa;
la suddetta volontà, infatti, è stata manifestata soltanto nell'istanza di mediazione presentata dalla all'organismo di mediazione. CP_1
Conseguentemente, la domanda di risoluzione di diritto del contratto di locazione di che trattasi, proposta con riferimento all'art. 10 del detto atto, non era ammissibile, in quanto violativa del richiamato art. 10.
Peraltro la locatrice nelle proprie conclusioni non ha insistito nella domanda di risoluzione per grave inadempimento, che deve ritenersi abbandonata, per cui la domanda di risoluzione in forza della clausola risolutiva espressa, ai fini della soccombenza virtuale, va ritenuta inammissibile.
La soccombenza della locatrice nel giudizio di primo grado e quella del conduttore nel presente grado di giudizio, se pur accolta una parte del terzo motivo, ma rigettati tutti gli altri, inducono a compensare integralmente tra le parti in causa le spese del doppio grado di giudizio.


P.Q.M

.
La Corte d'Appello di Bari, III Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con ricorso del 15.01.2025, per la riforma della sentenza n. 5224/2024, resa dal Parte_1
Tribunale di Bari, in data 23.12.2024, tra esso appellante e , così provvede: Controparte_1
- In parziale accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza gravata, compensa integralmente tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.
Così deciso in Bari nella Camera di Consiglio del 04 giugno 2025
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
Il Consigliere ausiliario relatore
Dott.ssa Lucia Sardone
pagina 6 di 6