N. R.G. 1715/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di MILANO
Seconda Sezione CIVILE
La Corte, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Carlo Maddaloni Presidente dott. Giovanna Ferrero Consigliere
dott. Antonella Caterina Attardo Consigliere rel. ed est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 1715/2023, promossa in grado d'appello
da
AVV. , C.F. , rappresentata e difesa in proprio ex art. Parte_1 C.F._1
86 c.p.c. ed elettivamente domiciliata presso il proprio studio professionale sito in Torino, via Orvieto
n. 26;
APPELLANTE
Contro
C.F. , in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'Amministratore Geom. elettivamente domiciliato in Milano, viale Controparte_2
Premuda n. 10 presso lo studio degli avvocati Pietro Giuseppe Magno ( ) e CodiceFiscale_2
LV MA ( ) che lo rappresenta e difende come da procura posta in CodiceFiscale_3 calce alla comparsa di costituzione e risposta (13.4.23);
APPELLATO
CONCLUSIONI
PER Parte_1
pagina 1 di 14 In via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 927 del 2023 emessa dal Tribunale di Monza, Giudice Dott.
Albanese, nell'ambito del giudizio, RG 5518 del 2021, notificata il 08.05.2023, accogliere parte delle conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
“Voglia l'ill.mo Giudice adito così provvedere, in istruttoria:
• ammettere interrogatorio formale del geom. amministratore del Condominio sui fatti CP_2 oggetto di causa;

• ammettere CTU per stabilire le cause ed i rimedi degli ammaloramenti presenti nei locali di parte attrice.
Nel merito, in via principale
• accertare e dichiarare che la causa degli ammaloramenti presenti nei locali di parte attrice è da attribuirsi al quale custode dell'immobile CP_1 CP_3
• condannare il alla eliminazione delle cause che hanno provocato degrado ed CP_1 ammaloramento ai locali di parte attrice;

• statuire un risarcimento per quanto necessario al ripristino interno delle pareti (tinteggiatura ecc.) pari ad € 5.000 o quanto sarà ritenuto di giustizia.
In subordine:
• stabilire una tantum un risarcimento pari al deprezzamento/ristrutturazione dell'immobile che si quantifica in € 35.000 o quanto sarà ritenuto di giustizia;

• statuire un risarcimento per quanto necessario al ripristino interno delle pareti (tinteggiaturaecc.) pari ad € 5.000 o quanto sarà ritenuto di giustizia”.
Alla luce del comportamento che il ha tenuto sino ad ora è prevedibile che nel caso fosse CP_1 condannato ad un facere (collocazione dello zoccolo ed eliminazione del terreno a ridosso della parete perimetrale) continui a non provvedere, si chiede, in conformità anche ad altre simili sentenze (ex multis, Tribunale di Aosta, sent. n. 29/2024), di fissare “una sorta di penale, di importo determinato dal giudice, che il debitore condannato all'adempimento dovrà pagare in caso di inosservanza o anche semplice ritardo nell'adempimento”.
Si chiede:
pagina 2 di 14 • il riconoscimento delle spese di Mediazione che si quantificano ex artt. 1 - 3 e 18 - 27, DM 55/2014 in
€ 1.967,00 per spese legali;

• il riconoscimento delle spese legali del Primo grado di giudizio;

• la restituzione delle spese legali già pagate al maggiorate degli interessi legali dal CP_1 momento del pagamento fino all'effettiva restituzione della somma;

• le spese legali più esposti del secondo grado di giudizio;

• porre le spese della CTU interamente a carico al;
CP_1
• il risarcimento per le spese del CTP2 arch. pari ad € 2.216,32, come da fatture allegate. Per_1
PER Controparte_1
“Ogni contraria eccezione reietta voglia l'Eccellentissima Corte D'Appello di Milano, così giudicare: previa, occorrendo, rinnovazione della esperita C.T.U. respingere con qualsiasi statuizione
l'interposto gravame e condannare l'appellante alla rifusione delle spese del grado confermando in ogni sua parte l'impugnata sentenza.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Monza, il Parte_1 Controparte_4
(d'ora in avanti, ), chiedendo, previa declaratoria di
[...] CP_1 responsabilità del convenuto ai sensi dell'art 2051 c.c., di condannare quest'ultimo al risarcimento dei danni patrimoniali, causati ai locali seminterrati della parte attrice, ed alla rimozione delle cause di detti danni.
L'attrice esponeva che i vani seminterrati, di cui è proprietaria pro indiviso con il figlio CP_5
, presentavano da diversi anni segni di ammaloramento alle pareti;
per nasconderli, il defunto
[...] marito di , aveva eretto, in parte, un muro di cartongesso. Nonostante le ripetute segnalazioni Parte_1 all'amministratore di affinché provvedesse ad intervenire con le misure opportune, lo CP_1 stato dei luoghi degradava, al punto da rendere inagibili i locali, a partire dal maggio 2014.
interpellava l'arch. la quale, dopo aver visionato l'immobile, asseriva (con Parte_1 Persona_2 email del 1.10.2019) che le pareti del locale erano “troppo ammalorate da infiltrazioni e perdite pregresse da poter chiaramente individuare una causa conclamata con un rilievo visivo”, dovendosi in ogni caso escludere che l'origine dell'ammaloramento fosse il cattivo uso del locale, da anni non utilizzato;
che, essendo il degrado murario visibile anche sulle pareti della scala di ingresso esterna, la causa degli ammaloramenti andava ricondotta ad un vizio sistemico dell'edificio. pagina 3 di 14 Facevano seguito numerose richieste di di mettere la questione all'ordine del giorno Parte_1 dell'assemblea condominiale;
ciò avveniva solo nel 2020; l'assemblea negava ogni responsabilità del e rifiutava la richiesta di nominare un tecnico per stabilire le cause dell'ammaloramento. CP_1
Il Condominio rifiutava anche la proposta transattiva, avanzata da , che prevedeva la rinuncia Parte_1 al risarcimento dei danni lamentati, in cambio dell'eliminazione delle cause dell'ammaloramento; esito negativo aveva il tentativo di mediazione esperito in data 30.6.2020.
L'attrice, pertanto, citava in giudizio il , quale custode dei beni comuni, come responsabile, CP_1 ex art. 2051 c.c., dei danni cagionati ai locali di proprietà della medesima.
L'attrice chiedeva la condanna del convenuto al pagamento di 5.000,00 euro, o della somma ritenuta di giustizia, per il ripristino delle pareti;
il risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile, essendo asseritamente impossibile locare il magazzino, non potendovi permanere persone all'interno, nella misura di 300 euro/mese, a partire dal 2014; in subordine, un risarcimento pari al deprezzamento dell'immobile, quantificato in euro 25.000,00.
Si costituiva in giudizio il ed eccepiva: CP_1
1) che i locali di proprietà della parte attorea non erano destinati alla permanenza di persone, bensì alla conservazione di oggetti e merci, trattandosi di vani, privi di agibilità ed abitabilità, situati nei piani di un edificio, il cui pavimento si trova a quota inferiore a quella del piano terra;

2) che ai locali erano state apportate modifiche abusive, quali la realizzazione di un servizio igienico e di tramezzi, che avevano di fatto mutato la destinazione d'uso del magazzino in abitazione, con conseguente impossibilità di dichiarare la responsabilità del . A tal proposito, CP_1 produceva documento (allegato 3 fascicolo convenuto), con cui il Comune di nel CP_1 settembre del 1994, aveva intimato al marito dell'attrice di demolire le opere divisorie e i tramezzi all'interno dei locali di cui è causa;
produceva la relazione tecnica, redatta dal Consulente del
Condominio, Geom. in data 01.10.2019, ed il relativo supporto fotografico, dai Persona_3 quali emergerebbero la natura abitativa dei locali e le modifiche abusive, che interromperebbero il nesso di causalità tra il bene in custodia e l'asserito danno dell'attrice;
3) che la parete in cartongesso e compensato, realizzata, per stessa ammissione dell'attrice, ad opera del defunto marito, avrebbe impedito il normale ricircolo d'aria, accelerando l'ammaloramento dei locali ed inficiando la salubrità dell'intero ambiente, come evincibile dalla circostanza che l'omologo seminterrato, presente sulla scala destra, di proprietà di non Persona_4 presenterebbe ammaloramenti.
pagina 4 di 14 Con la memoria, di cui all'art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., l'attrice prendeva posizione su quanto eccepito dal convenuto, evidenziando che:
1) per quanto trattasi di magazzino, l'impossibile permanenza delle persone all'interno dei locali rappresenterebbe un danno per la parte attrice, dal momento che l'attività di carico e scarico merci richiede il necessario intervento, talvolta prolungato, di forza lavoro umana. In ogni caso, le condizioni di degrado dell'immobile impedirebbero il semplice deposito delle merci, specie se deperibili.
2) ferma restando l'estraneità degli ipotizzati abusi dall'oggetto della decisione, gli stessi ricevevano sanatoria con provvedimento comunale del 3.7.2008 (allegati 1 e 2 memoria 183 n. 1 attrice).
Pertanto, dal momento che il ha ritenuto di poter sanare la costruzione di un bagno e di CP_6 tramezzi, senza che fosse necessario il cambiamento di destinazione dei locali, queste opere devono ritenersi compatibili con l'uso degli stessi quali magazzini.
3) la parete in cartongesso sarebbe stata realizzata a distanza dal muro, tale da consentire l'areazione dello stesso;
gli ammaloramenti sarebbero su tutti i muri dei locali, e non solo su quello corrispondente alla costruzione in cartongesso. In ogni caso, la parete era stata installata dal defunto marito della per coprire gli ammaloramenti già esistenti, non potendo dunque averli Parte_1 causati.
Rappresentava il Condominio, nella memoria di cui all'art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c., come:
- il Comune di avrebbe recepito la richiesta di sanatoria senza alcuna verifica in concreto CP_1 dei locali;
parte attrice avrebbe di fatto adibito l'immobile, accatastato come magazzino, ad abitazione. A tale scopo, produceva (allegato n. 5) dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, del maggio 1998, di , defunto marito dell'odierna appellante, dalla quale si Persona_5 evincerebbe l'utilizzo saltuario del magazzino come abitazione.
- i locali di proprietà attrice, per una parte, sono confinanti con una striscia di terreno riferibile alla proprietaria della cascina limitrofa, con la conseguenza che, ove gli Parte_2 ammaloramenti dovessero derivare dalla striscia contigua, che non è di proprietà del Condominio, di nulla il medesimo dovrebbe rispondere. A tal proposito, produceva mail, inviata dall'attrice all'amministratore di in data 26.11.2018, da cui si evincerebbe la riferibilità dei danni CP_1 all' Parte_2
Replicava parte attrice, nell'ultima memoria di cui all'art. 183 c.p.c., come, da un lato, non vi sarebbe la prova del cambio di destinazione d'uso e, dall'altro, come dai documenti prodotti non emergerebbe pagina 5 di 14 la riferibilità dei danni alla , né che la striscia di terreno sia compresa nella proprietà Parte_2 della società. Osservava che la circostanza avrebbe dovuto essere allegata tempestivamente in sede di comparsa di risposta, ed approfondita mediante chiamata in causa dell' . ad opera del Parte_2 convenuto.
Acquisita la documentazione prodotta, e rigettate le istanze istruttorie delle parti, inclusa la domanda di
CTU, la causa veniva trattenuta in decisione. In data 17.4.2023, veniva pubblicata la sentenza n.
1697/23, con la quale il Tribunale di Monza rigettava le domande attoree, con condanna di Parte_1 alla rifusione delle spese in favore del convenuto, quantificate in euro 2.906,00 oltre il 15 % per spese generali, C.P.A e I.V.A.
Il rigetto è fondato sulla carenza assertiva relativamente al nesso causale. Parte attrice ometteva, infatti, di indicare il bene comune, da cui sarebbe causalmente derivato l'asserito danno, non assolvendo all'onere probatorio, ed ancor prima assertivo, desumibile dal combinato disposto di cui agli artt. 2697
e 2051 c.c. Conseguentemente, la CTU sarebbe stata esplorativa.
Secondo la ricostruzione del giudice di primo grado, inoltre, la costruzione della controparete in cartongesso, ad opera del marito della parte attrice, secondo quanto affermato dal geometra Per_3 consulente del (vd. all. 4 comparsa di costituzione del convenuto), non avrebbe assicurato CP_1 alla parete una “respirazione” adeguata, causando un aggravamento degli ammaloramenti.
Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello , chiedendo, previa sospensione Parte_1 dell'esecutività della sentenza impugnata, l'integrale riforma della stessa, con conseguente vittoria sulle spese, nonché l'espletamento della CTU, per individuare le cause degli ammaloramenti.
Si costituiva in giudizio il appellato, chiedendo di respingere nella sua totalità l'appello. CP_1
All'udienza del 31.10.2023, l'appellante rinunciava all'istanza di sospensiva, ed il Consigliere
Istruttore fissava udienza di rimessione della causa in decisione.
Con ordinanza del 13.3.2024, la Corte, ritenuto necessario un approfondimento istruttorio, disponeva
CTU, sottoponendo al nominato Geom. il seguente quesito: “esaminati gli atti e i Persona_6 documenti di causa, sentite le parti ed i loro eventuali consulenti, esperita ogni opportuna indagine: descriva i locali di proprietà della odierna appellante siti al piano seminterrato del condominio di vicolo San Giuseppe n.5, ed il loro stato attuale;
indichi il ctu la presenza di CP_1 ammaloramenti nelle pareti dei locali, e ne individui la provenienza, in particolare se l'origine possa essere attribuita ai muri perimetrali dell'edificio e le cause;
accerti, ove riscontrati i CP_3 detti ammaloramenti, le opere necessarie alla eliminazione delle cause delle stesse, ed al ripristino dei pagina 6 di 14 locali di parte appellante;
individui il valore locativo dell'immobile di proprietà dell'appellante, secondo la sua attuale destinazione d'uso”.
All'udienza dell'11.6.2024, il CTU accettava l'incarico e prestava giuramento;
il Consigliere Istruttore fissava i termini per l'espletamento delle operazioni peritali. In data 16.11.2024, parte attrice avanzava istanza di ricusazione del CTU, lamentando il mancato rispetto, da parte del medesimo, dei termini stabiliti dal giudice;
l'inerzia dello stesso nel comunicare gli aggiornamenti delle indagini tecniche alla parte attrice;
la falsità di alcune comunicazioni indirizzate al Consigliere Istruttore. Con ordinanza del
3.12.2024, la Corte prorogava il termine per l'espletamento della CTU, e rigettava l'istanza di ricusazione avanzata da , osservando come le ragioni, poste dall'appellante a fondamento Parte_1 dell'istanza, non fossero riconducibili ad alcuna della ipotesi indicate dall'art. 51 c.p.c..
In data 7.1.2025, veniva depositata la relazione peritale, a cui seguivano le osservazioni dei consulenti tecnici di parte;
in data 19.2.2025, il CTU, tenuto conto delle già menzionate osservazioni, depositava la relazione definitiva.
All'udienza del 6.5.2025, il Consigliere Istruttore fissava davanti a sé l'udienza del 18 novembre 2025 per la rimessione della causa in decisione innanzi al Collegio riunito in quella data, ai sensi degli artt.
352 e 127tr cpc. Le parti depositavano le note scritte in sostituzione dell'udienza, ex art. 127ter cpc;
la causa veniva trattenuta in decisione nella camera di consiglio del 26.11.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, parte appellante lamenta l'errata applicazione dell'art. 2051 c.c., sostenendo che il giudice di prime cure, nel ritenere non assolto l'onere probatorio dell'attrice, avrebbe confuso il nesso causale con la causa del danno, la quale, per costante giurisprudenza, non rientrerebbe nell'onere di prova del danneggiato, “essendo elemento che non attiene alla struttura del fatto illecito di cui all'art. 2051 c.c. - che risulta già perfezionato, ma soltanto alla prova liberatoria del fortuito” (Cass., sez. 3, sent. n. 376, 11 gennaio 2005).
Asserisce l'appellante che, dagli atti e documenti di primo grado, emergerebbe la non contestazione della provenienza dei danni da un bene comune, quale è il muro perimetrale, circostanza mai negata dallo stesso , che avrebbe impostato le proprie difese sul presupposto che gli CP_1 ammaloramenti si fossero verificati proprio su tale muro perimetrale.
Inoltre, evidenzia come la causa degli ammaloramenti deve individuarsi, secondo la comunicazione di posta elettronica del.

1.10.2019 del tecnico in un vizio sistemico dell'edificio (all. 5 citazione Per_1 in giudizio di primo grado). La tesi di tuttavia, non è stata avvalorata dal Tribunale, sul Per_1
pagina 7 di 14 presupposto, ritenuto censurabile, di non poterla valutare alla stregua di una perizia, diversamente dal modo acritico in cui sono state considerate le osservazioni del tecnico del Condominio, Per_3
Lamenta, infine, la mancata applicazione del criterio del “più probabile che non”, contestando al giudice di primo grado di aver preteso la certezza assoluta sull'origine del danno, e di avere ignorato, di contro, indizi gravi, precisi e concordanti, in violazione degli artt. 2727 ss. c.c.
Il appellato condivide le statuizioni del Tribunale sulla mancata prova dei fatti costitutivi CP_1 della pretesa dell'appellante, sia sotto il profilo del nesso causale delle lamentate infiltrazioni, di cui non si conoscerebbe origine e causa, sia sulla riferibilità delle stesse al CP_1
Condivide, altresì, il giudizio di irrilevanza, espresso dal giudice di primo grado, della tesi di Per_1 professionista interpellato dalla parte attrice;
lungi dall'individuare le cause delle infiltrazioni, avrebbe escluso apoditticamente, e sulla base di un mero rilievo visivo, la responsabilità del proprietario dell'immobile.
Quanto al criterio del “più probabile che non”, eccepisce come l'appellante non abbia dimostrato, né offerto di dimostrare, nessuno degli elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, con i quali provare il nesso causale.
La Corte osserva che, in primo grado, l'attrice ha assolto all'onere di allegazione, relativo all'attribuzione dell'origine dell'infiltrazione a beni condominiali. Nell'atto di citazione (pag. 3 atto di citazione primo grado), si evince come l'attrice individui la causa dei danni lamentati in “infiltrazioni da parti comuni” e nella “inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali”. Gli stessi allegati all'atto di citazione, dai quali emergono i ripetuti tentativi di parte attrice di ottenere un intervento del
Condominio per l'eliminazione degli ammaloramenti, testimoniano l'individuazione della fonte produttiva del danno in un bene condominiale. Pertanto, si ritiene che parte attrice abbia assolto al proprio onere assertivo.
Parte attrice ha avanzato, tempestivamente, istanza di CTU, al fine di ottenere piena prova delle sue allegazioni, sulla base degli elementi indiziari dalla stessa forniti. L' istanza è stata rigettata dal giudice di prime cure, sull'errato presupposto del difetto di allegazione dell'attrice circa il nesso causale;
tale valutazione del Tribunale non è condivisa da questa Corte.
Preme, inoltre, evidenziare che il nella comparsa di costituzione e risposta in primo CP_1 grado, non ha assolto all'onere che sullo stesso incombe, ai sensi dell'art. 115 cpc, di contestare l'allegazione dell'attrice quanto alla riferibilità ai beni condominiali della genesi di tali infiltrazioni.
pagina 8 di 14 Anzi, la difesa del convenuto si è fondata sul presupposto che l'origine del danno derivasse dal bene comune (e, in particolare, i muri perimetrali):
- a pag. 7 della comparsa di costituzione e risposta, il ha richiamato una pronuncia della CP_1
Cassazione, su un caso analogo, avente ad oggetto risarcimento danni per “infiltrazioni di acqua ed umidità derivanti dai muri comuni”;
- a pag. 8 della comparsa di costituzione e risposta, nell'affermare: “Similmente a come descritto nel caso valutato dalla Suprema Corte, il fatto del danneggiato (mutamento della destinazione d'uso e conseguente impedimento alla normale aereazione del locale seminterrato, che, nel caso di specie, si precisa essere dotato di cinque finestre che sono sempre costantemente chiuse) ha avuto efficacia causale tale da interrompere il nesso tra la cosa e l'evento dannoso, integrando il caso fortuito richiesto della legge perché il proprietario custode sia esente da responsabilità” il ha CP_1 ammesso l'imputazione dell'origine dell'infiltrazione al bene Nell'asserire che la CP_3 parete in cartongesso, eretta dall'attrice, avrebbe interrotto il nesso di causa tra la cosa e il danno, il ha ammesso che i beni, ipoteticamente fonte del danno, a cui sia l'attrice che il CP_1 convenuto si riferiscono, sono parti condominiali dell'edificio.
Alla luce di ciò, deve escludersi, contrariamente a quanto indicato dal Tribunale, il mancato assolvimento dell'onere di allegazione, da parte dell'attrice, quanto al nesso causale, avendo la stessa asserito che la causa dei danni subiti dalla sua proprietà è costituta da infiltrazioni di acqua di origine condominiale.
Venendo al merito della questione, la Corte ha disposto CTU per accertare le cause del danno.
All'esito della CTU risulta che:
- per quanto riguarda i lati est e ovest dell'edificio, i danni derivano da infiltrazioni d'acqua provenienti dai muri condominiali, pacificamente beni comuni, e sono da attribuirsi alla mancata manutenzione ordinaria e straordinaria da parte del (nello specifico, alla trascurata CP_1 manutenzione di intonaci e rivestimenti della zoccolatura perimetrale del fabbricato, in adiacenza alla pavimentazione dei marciapiedi perimetrali dell'immobile);
- per quanto riguarda il lato sud dell'edificio, che è confinante con giardino di proprietà di terzi,
l'ammaloramento è causato dal diretto contatto tra la terra del giardino confinante e il muro perimetrale condominiale.
pagina 9 di 14 La Corte ritiene di aderire alle ricostruzioni del CTU, dal momento che al quesito è stata data compiuta risposta, che la relazione peritale è logica e congruamente motivata, e che in essa si è tenuto conto delle osservazioni dei consulenti di parte.
Pertanto, il che non ha né allegato, né dato prova del caso fortuito, è responsabile, ex CP_1 art.2051 c.c., degli ammaloramenti, in quanto custode dei beni comuni, quali sono i muri perimetrali, da cui deriva il danno lamentato da . È doveroso precisare che il deve rispondere Parte_1 CP_1 anche delle infiltrazioni provenienti dal lato sud: per quanto, come rilevato dal CTU, le infiltrazioni derivino dal diretto contatto tra il giardino della proprietà di terzi e il muro perimetrale, era obbligo del custode dei beni ivi inclusi il suddetto muro perimetrale, attivarsi per CP_1 CP_7 evitare che esso subisse infiltrazioni, e conseguentemente provocasse gli ammaloramenti ai locali dell'appellante.
Il CTU ha individuato le opere di ripristino delle parti condominiali, necessarie e sufficienti per eliminare le infiltrazioni, quantificandone il costo, sulla base dei consoni criteri indicati nell'elaborato.
Alla luce della domanda dell'appellante, che ha chiesto la condanna del “alla eliminazione CP_1 delle cause che hanno provocato degrado ed ammaloramento ai locali di parte attrice”, ed in considerazione del fatto che solo il può intervenire per il risanamento dei beni CP_1
si deve condannare l'appellato ad eliminare le cause delle infiltrazioni, intervenendo sui CP_7 beni secondo le prescrizioni del CTU. CP_7
Quanto agli ammaloramenti dei locali di proprietà esclusiva di , si condividono le conclusioni Parte_1 del CTU, che attribuisce lo stato di degrado degli stessi, nella misura del 30 per cento, alla mancata manutenzione ordinaria da parte dell'appellante, ed attribuisce il restante 70% al CP_1
Pertanto, le spese di ripristino dei beni, di proprietà esclusiva di , quantificate in euro 12.278 Parte_1 dal CTU, vanno poste a carico del nella misura del 70 per cento (8.594 euro); per la CP_1 restante parte rimangano a carico di . Dovendo tali lavori essere eseguiti dall'appellante, Parte_1 trattandosi di interventi su beni di proprietà esclusiva della stessa, il dovrà essere CP_1 condannato a versare euro 8.594,00 a . Non avendo quest'ultima formulato specifica Parte_1 domanda di riconoscimento di interessi e rivalutazione, sulle somme richieste a titolo di risarcimento del danno per equivalente, nulla le può essere riconosciuto a tale titolo.
Non si ritiene di accogliere la domanda dell'appellante, relativa all'asserito danno da mancato godimento dell'immobile, in quanto l'allegazione della è totalmente generica. L'appellante si Parte_1
è limitata a invocare un danno, per l'impossibilità di locare il magazzino, senza allegare e documentare pagina 10 di 14 circostanze, da cui poter desumere, in termini non astratti, che l'inagibilità dei locali si è tradotta in tale asserita impossibilità di locare a terzi l'immobile, e pertanto in un mancato guadagno.
Il primo motivo pertanto è parzialmente fondato e deve essere parzialmente accolto.
Con il secondo motivo di appello, l'appellante censura l'impugnata sentenza, nella parte in cui ritiene corresponsabile per aver edificato una controparete in cartongesso, riprendendo osservazioni Parte_1 del tecnico del condominio, secondo cui “la doppia parete presente controterra verso terreno Per_3 non lasci[a] “respirare” la muratura controterra in maniera adeguata”.
Deduce sul punto l'appellante, al fine di escludere l'interruzione del nesso causale:
- che gli ammaloramenti sono presenti anche sui muri non coperti dalla parete in cartongesso;

- che la parete è collocata a distanza dal muro, tale da garantire un rituale ricircolo d'aria;
- che gli ammaloramenti sono preesistenti alla costruzione della contro parete, eseguita per nascondere gli stessi.
Il declina di confutare analiticamente quanto asserito dalla parte appellante sotto questo CP_1 profilo poiché “mancano i presupposti tutti della prova e dell'offerta di prova nella specie assolutamente inesistente”.
La Corte osserva che le deduzioni, avanzate sul punto dell'appellante, risultano comprovate da documentazione fotografica, ed evidenzia come le stesse, non contestate dall'appellato, che ha espressamente rinunciato a contraddire in ordine al secondo motivo di appello, sono fondate.
Ad ogni modo, il CTU, al quale la Corte aveva chiesto di individuare la provenienza e le cause degli ammaloramenti, li ha ricondotti esclusivamente alle infiltrazioni dei muri condominiali ritenendo, pertanto, che la parete in cartongesso non è concausa degli ammaloramenti.
Il secondo motivo deve essere dunque accolto.
Con il terzo motivo, l'appellante contesta la decisione del Tribunale di non ammettere la consulenza tecnica d'ufficio richiesta in primo grado, ritenendola esplorativa. Secondo l'appellante, questa scelta integrerebbe un vizio di motivazione, ed una violazione dell'onere della prova previsto dall'art. 2697
c.c.
pagina 11 di 14 Nello specifico, l'appellante evidenzia come la decisione di ricorrere o meno ad una CTU, per quanto costituisca un potere discrezionale del giudice, non possa risolversi nel rigetto dell'istanza, sul presupposto della mancata prova dei fatti che la consulenza avrebbe potuto accertare. Anzi, nelle controversie, come quella per cui è causa, che, per il loro contenuto, richiedono si proceda ad un accertamento tecnico, il mancato espletamento della stessa, specie a fronte di una domanda di parte in tal senso, costituisce una grave carenza nell'accertamento dei fatti da parte del giudice di merito;
tale carenza si traduce in un vizio della motivazione della sentenza, laddove, come nel caso di specie, non sono esaurientemente spiegate le ragioni per le quali il Giudice non si è avvalso del contributo scientifico del consulente.
Sul punto, l'appellato nulla ha addotto nell'atto di costituzione in giudizio.
La Corte, come già avuto modo di osservare, ha ritenuto necessario un supplemento istruttorio al fine di accertare l'origine causale dei danni lamentati dall'appellante. Il terzo motivo di appello è dunque fondato: il giudice di primo grado, a fronte dell'allegazione del nesso causale da parte dell'attrice, avrebbe dovuto disporre una CTU per consentire la prova che i danni derivassero dal bene condominiale.
Alla luce di tutte considerazioni che precedono, l'appello deve essere accolto e la sentenza impugnata riformata.
Quanto alle spese di entrambe le fasi del giudizio, dal momento che non sono state accolte le domande di risarcimento per mancato godimento dell'immobile e per il deprezzamento dello stesso, formulate da
, la Corte ritiene sussistenti giustificati motivi per compensare per un terzo le spese di lite tra Parte_1 le parti, ponendo i rimanenti 2/3 a carico del per entrambi i gradi del giudizio. Le spese a CP_1 carico dell'appellato sono liquidate, sulla base del decisum, ai sensi del DM 147/22, con riferimento allo scaglione da € 26.000,00 a € 52.000,00, nei valori medi, una volta effettuata la compensazione parziale di cui sopra, in € 5.077,33, oltre IVA, CPA al rimborso forfettario del 15 % per spese generali, per il primo grado;
ed in euro 6660,67, oltre IVA, CPA al rimborso forfettario del 15 % per spese generali, per il secondo grado.
Le spese di CTU, quantificate in euro 1477,77, oltre accessori di legge, sono poste a carico del nella misura di 2/3, pari ad 985,18, oltre accessori, e a carico di nella misura di CP_1 Parte_1
1/3, per euro 492,59.
Il Condominio deve rifondere le spese di CTP dell'arch. nella misura di 2/3, per euro 1477,55 Per_1
(sulla base delle fatture allegate alla memoria del 19.9.25 di parte appellante, per € 2.216,32).
pagina 12 di 14 La Corte osserva che, nelle note di precisazione delle conclusioni, depositate il 19.9.25, Parte_1 chiede la condanna del alla “restituzione delle spese legali già pagate al CP_1 CP_1 maggiorate degli interessi legali dal momento del pagamento fino all'effettiva restituzione della somma”. L'appellante, tuttavia, non specifica quale somma abbia asseritamente versato al CP_1
a tale titolo, in che modo e quando. Inoltre, non è agli atti alcun documento probatorio di tale pagamento. La domanda, essendo sfornita di prova, deve essere rigettata.
L'appellante ha poi chiesto il riconoscimento delle spese di mediazione. Avendo Parte_1 depositato il verbale negativo di mediazione (doc. 8 allegato all'atto di citazione in primo grado) e nota spese, (fascicolo di primo grado, in data 2.2.2023), ove elenca spese di mediazione per la sola attivazione, pur in assenza di tempestiva, specifica domanda, esse le vanno riconosciute (Cass. Civ.
Sezione II, 29.2.2024, ord. n. 5389). Esse si liquidano, in applicazione del DM 147/22, una volta effettuata la compensazione per 1/3, per la sola fase di attivazione (come specificato nella nota spesa del 2.2.2023), nei valori medi, in euro 357,34, per compensi, oltre IVA, CPA e spese forfettarie al 15%.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa:
1) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata:
condanna il ad eseguire le opere di ripristino dei CP_4 Controparte_1 muri perimetrali secondo le prescrizioni del CTU;
CP_7
- condanna il a versare a a titolo Controparte_4 Parte_1 di risarcimento danni la somma di euro 8.594,00;
- condanna il a rifondere a le spese di lite del primo e del presente grado CP_1 Parte_1 del giudizio, che si liquidano in € 5.077,33, oltre IVA, CPA al rimborso forfettario del 15 % per spese generali, per il primo grado;
ed in euro 6660,67, oltre IVA, CPA al rimborso forfettario del
15 % per spese generali, per il secondo grado;

- condanna il Condominio a rifondere a le spese di CTP per euro 1477,55; Parte_1
- pone le spese di CTU a carico del per euro 985,18, oltre accessori di legge;
a carico di CP_1
per euro 492,59, oltre accessori di legge;
Parte_1
- condanna il a rifondere a le spese di mediazione, liquidate in euro CP_1 Parte_1
357,34, oltre IVA, CPA e spese forfettarie al 15%;
pagina 13 di 14 - rigetta la domanda di di restituzione delle somme asseritamente versate al Parte_1
a titolo di rifusione di spese di lite per il primo grado del giudizio. CP_1
Così deciso in Milano, nella Camera di Consiglio del 26.11.2025.
Il Presidente
Dott. Carlo Maddaloni
Il Consigliere est.
Dott. Antonella Caterina Attardo
Provvedimento redatto con la collaborazione del MOT dr. Andrea Vischi
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