REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Bari
Terza sezione civile
La Corte, in composizione collegiale, nella persona dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore GRILLO Presidente dott.ssa Paola BARRACCHIA Consigliere avv. Michele TROISI Consigliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al R.G. 346/2025 promossa da:
( ), rappresentata e difesa dall'avv. Fabio PETARO- Parte_1 CodiceFiscale_1
SCI, unitamente al quale è elettivamente domiciliato in Bari, alla via V. N. De Nicolò,
n°37, appellante contro in Noicattaro alla C.da Parco Scizzo, n°1/24 (C.F. Controparte_1
), in persona dell'Amministratore legale rappresentante p.t., rappresen- P.IVA_1 tato e difeso dall'avv. Rossana BALICE e dall'avv. Alfredo SAVINELLI, unitamente ai quali è elettivamente domiciliato in Bari, alla via Abate Gimma, n°180, appellati avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n°76/2025 emessa dal Tribunale di Bari il 13.1.2025 (Co- munione e , impugnazione di delibera assembleare), sulle conclusioni ras- CP_1 segnate dalle parti all'udienza del 15.10.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Pag. 1 a 8 È controversa la legittimità della deliberazione assembleare del 23.5.2022, con la quale il convenuto, indicendo un'assemblea parziale, costituita da due CP_1 soli condòmini (i sig.ri e ), ha approvato il seguente Parte_2 Parte_3 ordine del giorno: “Deroga alla comunicazione dell'amministratore pro-tempore in me- rito alla gestione dei “beni comuni non censibili” per delimitazione dell'area di pertinenza della particella 864 di un posto auto disabili con contrassegno nominativo, in base alle normative a tutela dei portatori di handicap e dei principi di rango costituzionali desu- mibili dagli artt. 32, 2, 3 e 42 Cost. e art. 1102 del C.C., senza per questo alterarne
l'animus possidendi (intenzione a possedere)”.
I fatti di causa sono i seguenti.
In data 4.3.2021 il a seguito di altra assemblea Controparte_2 parziale, estesa ai quattro proprietari dei villini bifamiliari contrassegnati dai numeri civici 9, 10, 11 e 12 (oltre ai predetti e , anche a Parte_2 Parte_3 Pt_1
, odierna appellante, e ) aveva deliberato di creare, all'interno del
[...] CP_3 viottolo sul quale sono prospiciente i rispettivi immobili di proprietà, quattro stalli per il parcheggio di autovetture, uno per ciascuna unità abitativa.
Poiché la delibera del 23.5.2022 veniva, di fatto, a modificare la precedente de- liberazione del 4.3.2021, con citazione in data 22.6.2022, la sig.ra impu- Parte_1 gnava la deliberazione in questione, eccependo la invalidità della stessa per non essere stata convocata, pur essendo controinteressata alla ridistribuzione dei posti auto.
Deduceva l'attuale appellante che doveva ritenersi vigente ed efficace, inter par- tes, il deliberato assembleare del 4.3.2021, mai impugnato.
La controversia, originariamente incardinata dinanzi al Giudice di Pace di Bari, veniva riassunta dinanzi al Tribunale, per ragioni di competenza.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio il Controparte_2 che eccepiva, preliminarmente, “l'evidente nullità che affligge la delibera stessa
[...] in quanto adottata esorbitando i poteri dell'assemblea e incidendo sui diritti e le pro- prietà individuali dei singoli condomini (…) La citata delibera infatti aveva quale ordine del giorno “gestione vialetto laterale comune alle ville nn. 9, 10, 11 e 12 individuazione dei 4 posti per il parcamento delle autovetture – deliberazioni inerenti e conseguenti” tale oggetto di discussione esula dalle competenze condominiali in quanto tale vialetto non rientra nella proprietà della comunione condominiale ma è di pertinenza esclusiva
Pag. 2 a 8 dei proprietari delle ville” (cfr. comparsa di risposta dinanzi al Tribunale, pag. 5).
Il convenuto richiamava, a sostegno della propria eccezione di nullità, la relazione in data 18.5.2022, redatta sull'argomento dall'Amministratore, e concludeva la sua di- samina spiegando che “(…) che la stradina oggetto della regolamentazione illegittima sarebbe costituita dal due “semicarreggiate” una di pertinenza della particella 864 ed una di pertinenza della particella 869 e che entrambe le particelle godono di una servitù di passaggio sull'altrui pertinenza. Tanto è evincibile dall'esame della documentazione catastale delle due proprietà e dei permessi presupposti permessi a costruire. Poiché il suddetto vicolo, per specifica destinazione del costruttore e per esplicito richiamo dei permessi edificatori, non rientra tra i beni comuni del CP_1 Parte_4 CP_4
è illegittima la delibera dell'assemblea condominiale che ne disciplina l'uso im-
[...] ponendo la costituzione di parcheggi titolati ubicati soltanto su un lato della stessa
(guarda caso la porzione di pertinenza dei Sigg.ri )” (cfr. ibidem). Parte_5
Nel merito, il respingeva il motivo di annullabilità della deliberazione CP_1 del 23.5.2022, sostenendo che la sig.ra non era stata convocata in quanto “(…) Pt_1
l'assemblea (com'è evidente da un esame visivo del relativo verbale) è stata indetta unicamente per disciplinare l'utilizzo della pertinenza della particella 864 e segnata- mente per la realizzazione al suo interno di un posto auto disabili con contrassegno nominativo in forza di una autorizzazione amministrativa già ottenuta dalla Polizia Ur- bana del Comune di Noicattaro. Secondo la Corte di Cassazione Civile quando ci sono delle parti condominiali non comuni a tutti, ma solo a un gruppo limitato di condomini, le spese per quella cosa vanno ripartite solo tra coloro che ne traggono utilità. Da qui il condominio parziale, ossia la possibilità di utilizzare delle cose comuni limitata ad alcuni
e sono solo costoro a dover pagare per la manutenzione, sostituzione della cosa. Ne consegue che anche alle assemblee riguardanti tali cose, saranno chiamati a parteci- pare, votare e decidere esclusivamente gli interessati (…) Nel caso in questione poiché il posto auto nominativo per disabili è stato costituito all'interno di una area di esclusiva pertinenza della particella 864 è logico che dovessero essere coinvolti nel processo de- cisionale assembleare soltanto i proprietari di immobili insistenti sulla particella 864 (…)
Mancano, quindi, i presupposti per l'attribuzione, ex art. 1117 c.c., della proprietà co- mune a vantaggio di tutti i partecipanti se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, appaiano necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero
Pag. 3 a 8 siano destinati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso” (cfr. pag. 7).
Il processo di primo grado veniva istruito essenzialmente su base documentale.
Il Tribunale di Bari, con la decisione qui gravata, rigettava la domanda.
Avverso la sentenza di primo grado propone appello la sig.ra , la Parte_1 quale si affida a più motivi di gravame, con i quali contesta l'interpretazione della do- manda di primo grado, la ricostruzione giuridica dei rapporti condominiali, l'interpreta- zione del regolamento condominiale, di cui alla decisione impugnata, ed insiste nel chie- dere l'annullamento della delibera del 23.5.2022 con conseguente reviviscenza o, in ogni caso, conferma della validità ed efficacia del deliberato del 4.3.2021.
Si è costituito in giudizio il che resiste all'appello Controparte_2
e chiede la conferma della sentenza di primo grado.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello, ad avviso della Corte, è fondato.
I motivi di gravame, stante la loro stretta connessione giuridica, possono essere decisi congiuntamente e vanno accolti per quanto di ragione.
Pomo della discordia è la ripartizione di posti auto all'interno di un vialetto.
Occorre premettere che la viabilità, all'interno del complesso edilizio, è assicurata da un viale di accesso principale, che attraversa longitudinalmente il e lo CP_1 collega alla pubblica viabilità, dal quale si diramano sette viottoli laterali ciechi (tre sul lato destro e quattro su quello sinistro), che consentono il passaggio, carrabile e pedo- nale, ai proprietari di tutti e dodici i villini costituenti il ”. CP_2
Nello specifico, il vialetto per cui è causa (il terzo sulla destra partendo dall'in- gresso principale del complesso edilizio dalla pubblica via) è quello prospiciente le ville di cui ai civici 9, 10, 11 e 12 del “ ”. CP_2
Questa la situazione di fatto.
Vi è contrasto, tra le parti in causa, sulla qualificazione giuridica, sulla titolarità e sulla disponibilità dei vialetti laterali.
Secondo la sig.ra , il vialetto in parola, poiché è l'unica via di accesso Parte_1 ai villini bifamiliari, è gravato da una servitù di passaggio a favore di proprietari degli stessi.
In effetti, va rimarcato che dalla foto aerea dei luoghi (non contestata) si evince
Pag. 4 a 8 che i villini di cui ai civici 10 ed 11 non hanno altro accesso che dal vialetto in questione, diversamente dai villini 9 e 12, che godono anche di accesso diretto sul viale principale.
Secondo il Condominio appellato, invece, “(…) i vialetti interni posti tra i singoli lotto non rientrano nella comunione condominiale ma sono di pertinenza e proprietà, ciascuno per la propria frazione indivisa, della particella da cui hanno tratto origine come previsto nei singoli permessi a costruire rilasciati dal Comune di Noicattaro e richiamato in tutti gli atti successivi” (cfr. comparsa di risposta, pag. 7).
Quanto sopra si evincerebbe, secondo l'appellato, dalla originaria convenzione di lottizzazione tra l'impresa costruttrice ed il Comune di Noicattaro, con la quale la prima si era impegnata a lasciare una fascia di terreno di ciascun lotto edificatorio per la rea- lizzazione di aree di parcheggio.
In conseguenza, sempre secondo quanto assume l'appellato, essendo il vialetto della discordia di proprietà esclusiva dei proprietari dei lotti originari frontisti, legittima- mente i sig.ri e (proprietari del villino bifamiliare di cui ai civici 11 e 12 Pt_3 Pt_2
e, quindi, della prospiciente metà del vialetto) avrebbero indetto un'assemblea condo- miniale “parziale” al fine di regolamentare l'uso della loro proprietà esclusiva, preve- dendo, con la delibera impugnata del 23.5.2022, l'allocazione di uno stallo per parcheg- gio per l'autovettura del sig. portatore di handicap. Parte_2
Il ragionamento del non è condivisibile ed è, a Controparte_2 CP_2 ben vedere, viziato da illogicità giuridica.
Ed invero, se “i vialetti interni posti tra i singoli lotto non rientrano nella comu- nione condominiale ma sono di pertinenza e proprietà, ciascuno per la propria frazione indivisa, della particella da cui hanno tratto origine”, non si comprende, allora, la ragione per la quale sia stata indetta l'assemblea condominiale del 23.5.2022 per regolamentare un'area che appartiene alla proprietà esclusiva dei due condòmini.
Più precisamente, se effettivamente i sig.ri e , Parte_2 Parte_3 sono proprietari della particella 864, sub. 3, del foglio 2 (ovverossia della metà del viottolo prospiciente il loro villino bifamiliare sul quale è stato predisposto lo stallo per portatori di handicap), non vi era alcuna necessità di indire un'assemblea condominiale
(ancorché parziale) per gestire la proprietà esclusiva.
Se, in altri e più precisi termini, lo stallo destinato al parcheggio per disabili è stato realizzato all'interno della proprietà esclusiva dei signori non vi Parte_6
Pag. 5 a 8 era alcun bisogno del placet dell'amministratore condominiale, ma bastava un loro ac- cordo privato.
Delle due l'una: o il vialetto è di proprietà , ed allora la delibera del CP_5
23.5.2022 è invalida poiché doveva essere adottata con la partecipazione dei condòmini dell'intero “ ”; oppure è di proprietà privata, ed allora la delibera del CP_2
23.5.2022 è vieppiù invalida, poiché ha deliberato al di fuori delle materie di compe- tenza condominiale.
Tertium non datur.
Ma l'assunto è, altresì, infondato.
Gli atti di acquisto dei sig.ri e , di contenuto pressoché identico, Pt_2 Pt_3 hanno trasferito loro “(…) il sesto corpo di fabbrica sul lato destro individuata con la sigla 64/A” (atto di acquisto ed “(…) il sesto corpo di fabbrica sul lato destro Pt_2 individuata con la sigla 64/B” (atto di acquisto ). Pt_3
Il rogito notarile precisa che il bene alienato al sig. è “(…) in catasto al Pt_2 foglio 2, particella 864 sub. 1 (…)” (cfr. atto di acquisto, pag. 3), mentre la proprietà alienata alla sig.ra è l'altra metà del villino bifamiliare “(…) riportata nel catasto Pt_3
Fabbricati del Comune di Noicattaro al foglio di mappa 2, part. 864 sub. 2 (…)” (cfr. atto di acquisto, pag. 5)
Entrambi i rogiti inoltre, con formula identica, precisano che alle proprietà, come sopra individuate, si accede “(…) dal vialetto rappresentato catastalmente dalla parti- cella 864 sub 3 del foglio 2 (bene comune non censibile)”.
È evidente, dunque, che il vialetto (originariamente parte del lotto edificatorio) in catasto censito come “sub. 3” non fa parte della proprietà trasferita ai sig.ri Per_1
unitamente ai villini (in catasto censite rispettivamente come “sub. 1” e “sub.
[...]
2”), ma è divenuto “bene comune non censibile”.
Ergo, il vialetto non è una pertinenza privata, ma un'area condominiale.
Ciò detto, il Regolamento il quale, all'art. 5, stabilisce che “Sono di responsabilità comune dei proprietari delle ville di “ ”, in modo indivisibile ed inalienabile: CP_2
● la viabilità principale interna al Borgo con le relative aree destinate a parcheggio;
● tutte le opere di illuminazione del complesso residenziale;
● tutte le ulteriori opere di urbanizzazione primaria del Borgo”.
Come si evince dal chiaro dettato regolamentare, la gestione della viabilità e delle
Pag. 6 a 8 aree da destinare a parcheggio è materia di competenza (rectius di “responsabilità co- mune”) di tutti i proprietari del “Borgo” e, quindi, di competenza condominiale.
Le decisioni concernenti la gestione della viabilità e la regolamentazione dei par- cheggi, all'interno dell'intero “ ” (e, dunque, anche del vialetto della discor- CP_2 dia), vanno prese dall'assemblea condominiale, costituita da tutti i comproprietari del complesso edilizio, non solo da alcuni di essi.
La delibera del 23.5.2022, pertanto, è invalida in quanto adottata senza che siano stati convocati (non solamente la sig.ra , ma anche) tutti i condòmini del “ Pt_1 [...]
”. CP_2
La sentenza di primo grado va integralmente riformata in quanto, pur avendo condivisibilmente premesso che “(…) nel caso di specie il regolamento del
[...]
prevede che “sono di proprietà esclusiva dei proprietari delle ville del CP_2
le singole porzioni di edificio” e non anche la viabilità principale interna del CP_2 CP_2 con le relative aree destinate al parcheggio, dovendosi ritenere le stesse, ai sensi dell'art. 5 del Regolamento, aree “di responsabilità comune dei proprietari, in modo indivisibile e inalienabile” (cfr. pag. 3), non ha applicato il regolamento.
La deliberazione condominiale del 23.5.2022 va annullata siccome adottata senza la partecipazione necessaria di tutti i condòmini del “ ”, essendo la materia CP_2 della viabilità interna al complesso edilizio e la regolamentazione dei parcheggi rimessa all'assemblea, dall'art. 5 del Regolamento Condominiale.
La domanda di primo grado è, dunque, fondata e va accolta.
Va, invece, rigettata, per le medesime ragioni sin qui esposte, l'ulteriore domanda della sig.ra , volta ad accertare la validità ed efficacia della delibera dell'assem- Pt_1 blea del 4.3.2021.
L'appello va, conclusivamente, accolto nei sensi di cui in motivazione ed il Con- dominio appellato va condannato al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, che seguono la soccombenza e che sono liquidate come da dispositivo, sulla base dei valori minimi della tariffa ex D.M. n°55/2014, con esclusione della fase istruttoria e di trattazione per il grado di appello, nello scaglione di valore dichiarato dall'appellante nell'atto di gravame (indeterminabile di complessità bassa), nonché tenendo conto delle specifiche e particolari questioni di fatto e di diritto trattate e del tenore delle difese espletate dalle parti.
Pag. 7 a 8

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
nei confronti del , ogni diversa istanza
[...] Controparte_6 ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza impugnata, annulla la delibera condominiale del 23.5.2022;

2. rigetta nel resto l'appello;

3. condanna la parte appellata al pagamento, in favore della parte appellante, delle spese del doppio grado del giudizio, che liquida, per il primo grado, in € 550,00 per spese ed € 3.809,00 per compensi e, per il presente grado, in € 810,00 per spese ed
€ 3.473,00 per compensi, il tutto oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A. (se dovuta) come per legge;

4. condanna il alla restituzione di quanto ad esso pagato Controparte_1 dalla sig.ra , in esecuzione della sentenza di primo grado n°76/2025. Parte_1
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 26.11.2025.
Il Presidente dott. Salvatore GRILLO
Il Consigliere Relatore avv. Michele TROISI
Pag. 8 a 8