REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
dr Franco Petrolati Presidente rel.
dr sa Assunta Marini Consigliere
dr sa Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 1015/2021 r.g. vertente tra difeso dagli avv. Fabio Cacciani e Federico Rende Parte_1
APPELLANTE
e
, difesa dall'avv. Gisella Di Letizia Controparte_1
AR AS (contumace)
APPELLATI
1 CONCLUSIONI
Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 8.10.2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE
AR AS e , comproprietari al 50% ciascuno Controparte_1
del locale commerciale sito in Roma, via Vittorio Amedeo II, civ. 18-20/A, adibito a laboratorio di panificazione all'ingrosso, sottoscrivono con la ditta un contratto di Parte_2
gestione d'azienda, affitto dei macchinari e locazione del predetto locale, prevedendone l'automatico rinnovo annuale in assenza di disdetta su istanza di una delle parti.
In particolare, il contratto in data 7.3.12, al canone mensile di euro 2.000, si rinnova automaticamente, in mancanza di disdetta, nel 2013 e nel 2014, con scadenza naturale in data 6.3.2015.
Tra gennaio e aprile 2014, AR AS e la Parte_3
risultano raggiungere un accordo per il rinnovo del contratto relativamente al biennio 2015-
2017, pattuendo un canone di locazione di euro 2400.
Tuttavia, in data 23.7.2014, la conduttrice invia ai locatari una raccomandata per disdetta della gestione d'azienda, comunicando di essere costretta a recedere anticipatamente dal contratto in quanto proprietario dell'appartamento Parte_1
soprastante il laboratorio di panificazione e del prospicente giardino, ha bloccato il canale di estrazione e di ripresa dell'aria dell'impianto di areazione, nonché i sei vani finestre, determinando la formazione di vapori e di condense.
AR AS e convengono quindi in giudizio Controparte_1
chiedendo che ne sia accertata e dichiarata la responsabilità per il recesso Parte_1
anticipato dal contratto di gestione di azienda, affitto dei macchinari e locazione dell'immobile da parte della conduttrice con conseguente condanna al Parte_2
risarcimento dei danni patiti per un importo pari a euro 52.000 o alla maggiore o minor
2 somma che risulterà accertata nel corso del giudizio, considerando inoltre il lucro cessante per il mancato reperimento di un altro conduttore o gestore dell'azienda.
si costituisce in giudizio e contesta il fondamento della domanda. Parte_1
All'esito di CTU e prove per interrogatorio formale e testi, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 13236/2020 accoglie la domanda degli attori e condanna Parte_1
- al pagamento della somma di euro 10.975,81, oltre IVA per il risarcimento dei danni subiti dall'immobile;
- al pagamento della somma di euro 73.600,00 per il mancato guadagno e il lucro cessante, pari alla perdita del reddito che i comproprietari avrebbero ricavato dall'affitto d'azienda per il periodo contrattuale residuo convenuto e così calcolati: € 28.800 x 2 anni, quindi € 57.600 relativamente al biennio 2015-2017, più il mancato incasso di € 2.000 x 8 mesi, quindi € 16.000,00, a titolo di perdita del canone di affitto sino alla data del 6.3.2015, cioè fino alla scadenza naturale del contratto;

Il Tribunale argomenta al riguardo che la pretesa risarcitoria avanzata da AR
AS e è riconducibile al paradigma normativo ex art. 2043 Controparte_1
c.c. e che il danno subito è conseguenza diretta e immediata del comportamento antigiuridico di Parte_1
In particolare, dalle dichiarazioni dei testi escussi emerge che il locale di proprietà
era stato adibito per anni allo svolgimento dell'attività di panificazione, fino a CP_2
quando, tra maggio e giugno 2014, aveva chiuso le finestre prospicienti il Parte_1
giardino con plexiglass, ante e pannelli, nonché ostruito il tubo di areazione dei locali adibiti a forno e farinaio, con conseguente formazione di condense e muffe sui muri e pregiudizio alla conservazione delle farine.
Inoltre, la consulenza tecnica eseguita nel corso del giudizio evidenzia che il ricircolo dell'aria nei locali adibiti a forno e farinaio dipende esclusivamente dall'impianto di
3 areazione artificiale installato nei vani finestra prospicienti il giardino;
quindi, solo la completa rimozione di ante e pannelli può riattivare il ricambio d'aria.
propone appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. Parte_1
13236/2020, concludendo per la declaratoria di intervenuta decadenza dal mezzo istruttorio ex art. 208 c.p.c. e, per l'effetto, lo stralcio dell'elaborato peritale, nonché per il rigetto della domanda con conseguente riforma integrale della sentenza impugnata.
Al riguardo deduce 6 motivi: 1) Si censura al Tribunale di aver arbitrariamente revocato il provvedimento di ammissione di AR AS all'interrogatorio formale avvalorando il certificato medico datato 19.6.2017 che attesta un “deterioramento cognitivo” dello stesso il quale aveva pur rilasciato la procura. Pt_1
2) il Tribunale, in violazione dell'art. 208 c.p.c., ha erroneamente rinviato l'udienza prevista per il giuramento del CTU dal 6.02.2018 al 13.3.2018 nonostante l'assenza del difensore di parte attrice, che solo in data 7.2.2018 ha prodotto certificazione della sua malattia;
il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare la decadenza dal mezzo istruttorio ex art. 208
c.p.c. e il difensore di parte appellata formulare istanza di rimessione in termini.
3) Il Giudice ha erroneamente ravvisato la sussistenza del nesso di causalità ex art. 2043 c.c. omettendo la valutazione di una risultanza istruttoria decisiva, ossia la dichiarazione del teste , che riferisce: “è vero, a causa della mancanza di aereazione, dai muri usciva Tes_1
acqua di condensa, i sacchi della farina si erano ammuffiti, ciò soprattutto in inverno, quando fuori era freddo”. Se, come riferisce l'affittuario, l'umidità era già presente, specie nei mesi invernali, quindi prima del maggio/giugno 2014, la condotta di che il Tribunale Parte_1
fa risalire proprio a quel periodo, non può essere stata la causa dell'umidità che ha determinato il recesso anticipato;

4) il Tribunale ha erroneamente aderito alle conclusioni della CTU: in particolare, la perizia indica la durata delle occlusioni del sistema di areazione in 6/7 mesi in luogo degli effettivi 2/3 mesi e trae conclusioni in ordine al nesso di causalità dopo 4 anni dal verificarsi 4 dei fatti di causa, quando lo stato dei luoghi era ormai mutato perché sia le tavole di legno sia l'impianto artificiale di areazione erano stati rimossi.
5) È errata la qualificazione della comunicazione della conduttrice, che si fa risalire in data 23.7.14, come recesso dal contratto di affitto d'azienda, in quanto i concedenti hanno accettato senza contestazioni la riconsegna delle chiavi, con conseguente risoluzione consensuale del contratto.
È stato, inoltre, erroneamente quantificato il danno patrimoniale da lucro cessante nella somma di € 73.600,00, prendendo come paramento di riferimento ai fini della liquidazione l'intero canone di € 2.000/2.400, pattuito per l'affitto sia delle mura che dell'azienda.
Sarebbe stato, poi, onere dei locatori dimostrare di essersi utilmente adoperati per riaffittare il bene, mentre nel caso di specie il locale risulta essere stato offerto tramite agenzia immobiliare ad un prezzo del tutto sproporzionato rispetto alle pessime condizioni in cui versava.
6) La sentenza appare viziata da ultrapetizione perché, a fronte di una richiesta risarcitoria per un importo complessivo pari a € 52.000, il giudice ha liquidato € 10.975,81 a titolo di danno emergente e € 73.600,00 a titolo di lucro cessante.
Si costituisce contestando la fondatezza del Controparte_1
gravame e concludendo per la conferma della sentenza impugnata;
insta, altresì, per la cancellazione della frase “controproducente ingordigia degli appellati” ed il risarcimento del danno ex art.89 c.p.c.
La Corte così ragiona.
In ordine al motivo n. 1) va premesso che, in osservanza del principio di specificità dei motivi di appello, anche la riproposizione delle istanze istruttorie non accolte dal giudice di primo grado deve essere specifica (Cass., sez. III, ordinanza n. 16420/2023).
5 Infatti, quando il giudice di prime cure rigetta l'ammissione di una deduzione istruttoria, l'appellante ha l'onere di censurare la statuizione di rigetto con uno specifico motivo di gravame, non essendo sufficiente una generica doglianza perché il giudice d'appello debba necessariamente compiere un nuovo apprezzamento discrezionale sulla complessiva rilevanza della richiesta istruttoria disattesa in primo grado (Cass., sez. II, ordinanza n.
1532/2018).
Nel caso di specie, la censura non si confronta specificamente con la rilevanza dell'interpello rispetto alla decisione già adottata dal giudice di primo grado nonché omette l'indicazione delle circostanze di fatto e del contenuto dei capitoli di prova in rapporto ai termini della controversia.
Quanto al motivo n. 2), si osserva che la decadenza dalla prova di cui all'art. 208
c.p.c. non è una sanzione applicabile alla consulenza tecnica d'ufficio, che per giurisprudenza pacifica non rientra tra i mezzi istruttori in senso proprio.
La CTU ha, infatti, la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitano di specifiche conoscenze (Cass., sez. VI,
n. 15521/2019).
Trattandosi, dunque, di una prova sottratta alla esclusiva disponibilità delle parti e affidata, piuttosto, al prudente apprezzamento del giudice, l'eventuale inerzia di parte non ne pregiudica l'assunzione.
I motivi 3) e 4), suscettibili di trattazione congiunta, sono infondati.
Nel caso in esame, le risultanze istruttorie hanno, infatti, consentito di accertare che i danni subiti per il recesso anticipato della conduttrice sono conseguenza diretta e immediata della condotta illecita di Parte_1
In particolare, sia dalla prova documentale sia dalle deposizioni testimoniali emerge univocamente che, tra gennaio e aprile 2014, i locatori e la società conduttrice hanno
6 raggiunto un accordo per il rinnovo del contratto relativamente al biennio 2015-2017, al canone di locazione mensile di euro 2.400; tuttavia, contrariamente a quanto concordato, in data 23.7.14 la conduttrice ha inviato ai locatari una raccomandata per disdetta della gestione d'azienda, comunicando di essere costretta a recedere anticipatamente per l'impossibilità di proseguire l'attività di panificazione a causa della chiusura delle finestre prospicienti il giardino e dell'ostruzione dei tubi di areazione da parte di Parte_1
Poiché tali condotte risalgono al maggio/giugno 2014 e la disdetta al luglio 2014, deve ritenersi condivisibile la valutazione del giudice di primo grado che conclude per la sussistenza del nesso di causalità tra le predette condotte e il recesso anticipato.
Tali conclusioni non vengono, peraltro, contraddette dall'affermazione del teste
“è vero, a causa della mancanza di areazione, dai muri usciva acqua di condensa, i Tes_1
sacchi di farina si erano ammuffiti, ciò soprattutto in inverno, quando fuori era freddo”.
È, infatti, verosimile ritenere che con tale precisazione il teste si riferisse al futuro, paventando una prospettiva peggiorativa nel proseguire la gestione dell'attività in mancanza di ricambio d'aria, soprattutto in inverno, quando il tasso di umidità è maggiore.
Quanto, poi, alle censure relative alla condivisione del parere del CTU, si osserva, in primo luogo, che la data del recesso della conduttrice non implica affatto che siano state contestualmente eliminate le lamentate occlusioni.
Non risulta, infatti, che il plexiglass e le tavole di legno siano stati rimossi immediatamente dopo il recesso dal contratto in data 23/7/14. Pertanto, l'indicazione della durata delle installazioni come formulata dal CTU in 6/7 mesi non mina affatto la piena attendibilità ed esaustività dell'elaborato tecnico.
Si ritiene, al contrario, che il perito abbia documentato in modo compiuto lo stato dei luoghi e le umidità visionabili, adottando un metodo di accertamento scientificamente rigoroso, anche per ciò che concerne l'individuazione della causa dei danni.
7 Infatti, l'accertamento del nesso causale è improntato al criterio giuridico del “più probabile che non”, che impone al giudice di aderire alla spiegazione, tra quelle alternative possibili, prevalente in termini di probabilità non necessariamente statistica, ma altresì logica
(Cass., sez. III, ordinanza n. 25805/2024).
Dunque, se l'accertamento del CTU, oltre ad aver seguito una corretta metodica, corrisponde al concetto di “causa più probabile”, la decisione del giudice di aderire alle conclusioni peritali è pienamente attendibile.
Nel caso di specie, il perito constata l'insufficiente ventilazione naturale degli ambienti e la necessità di garantire il ricambio d'aria mediante un impianto di areazione artificiale, rilevando che l'ostruzione delle bocchette d'aria, unitamente all'attività di panificazione, ha determinato l'aumento di vapore acqueo comportando la formazione di muffe e condense.
Conclude, pertanto, che è “altamente probabile” che le cause dei danni lamentati siano ascrivibili alla mancanza di areazione meccanica dovuta all'ostruzione dei canali e delle finestre prospicienti il giardino interno risalente al maggio/giugno 2014.
Il motivo n. 5) è del pari infondato.
L'accettazione della riconsegna delle chiavi in assenza di contestazioni da parte dei locatori non si sostanzia in una manifestazione consensuale di risoluzione del contratto, bensì in una mera acquiescenza, peraltro del tutto ragionevole. I concedenti, infatti, prendendo sostanzialmente atto dell'ostruzione dei canali di ricambio dell'aria e dell'impossibilità di proseguire l'attività di panificazione, riconoscono implicitamente la fondatezza dei motivi del recesso anticipato.
Quanto, poi, alla quantificazione del danno patrimoniale da lucro cessante, il
Tribunale ha liquidato correttamente le perdite complessive subite dai locatori.
8 In particolare, si è tenuto debitamente conto sia del mancato incasso del corrispettivo del contratto pari a 2.000 euro mensili, a far data dalla riconsegna dell'immobile sino alla scadenza naturale del rapporto, sia del mancato corrispettivo pari a 2.400 euro mensili già offerto ed accettato per il biennio 2015-2017, inclusivi dell'affitto di azienda e della locazione commerciale.
È stato poi dimostrato, a seguito dell'escussione del teste che i Tes_2
locatori hanno tentato senza esito di reperire nuovi conduttori o gestori, affidando l'incarico di rilocare l'immobile a un'agenzia immobiliare;
quindi, non hanno avuto alcuna possibilità di rilocare il bene a condizioni migliori o comunque equivalenti a quelle già accettate provenienti dalla conduttrice.
Infine, in ordine al motivo 6), in punto di diritto va premesso che nel giudizio di risarcimento del danno da fatto illecito, il vizio di ultrapetizione è integrato quando si prescinde, travalicandole, dalle specifiche indicazioni quantitative della parte, a meno che tali indicazioni, all'esito un apprezzamento di fatto concernente l'interpretazione della domanda rimesso al giudice di merito, non siano da ritenere meramente indicative (Cass., sez. III, sentenza n. 12159/2021).
Nel caso di specie, con le conclusioni formulate ex art. 183 c.p.c. gli attori hanno richiesto al giudice la condanna al pagamento dei danni patiti che “in via presuntiva si possono quantificare in euro 52.000 o in quella maggiore o minore somma che risulterà accertata nel corso del giudizio, considerando altresì il mancato guadagno conseguito”; dunque, con una formula del tutto indicativa, come si conviene alla natura di debito di valore dell'obbligazione risarcitoria da fatto illecito, che non consente una puntuale quantificazione ex ante del quantum.
Del resto, all'esito dell'istruttoria risultava quantificato dalla CTU solo il danno emergente, con conseguente incertezza sulla liquidazione del lucro cessante;
per questo, gli attori richiedevano al giudice di considerare “altresì il mancato guadagno conseguito”.
9 Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
Non si profila la responsabilità ex art. 89 c.p.c. per la frase “controproducente ingordigia degli appellati”, inerendo l'espressione alle modalità in cui si è articolata la tesi difensiva, pur infondata, dell'appellante.

P.Q.M.


La Corte di appello di Roma, definitivamente pronunciando:
- respinge l'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale Parte_1
di Roma, n. 13236/2020;
- condanna l'appellante al rimborso delle spese processuali del gravame in favore di , liquidate in euro 6.200 per compensi, spese Controparte_1 generali, iva e cassa di previdenza come per legge;

- dichiara che l'appellante è tenuto al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, dpr n. 115/2002.
Roma, 10.12.2025
IL PRESIDENTE est.
Minuta redatta con la collaborazione della dott. ssa Elisabetta Papagno, magistrato in tirocinio.
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