REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2573 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza dell'1.10.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA

(C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. Salvatore Francesco Donzelli (C.F.
) e Silvia Norcia (C.F. ) per procura in C.F._2 C.F._3 atti – APPELLANTE – e
(C.F. ), CP_1 C.F._4 rappresentato e difeso dall'avv. Simonetta Abbondanzieri (C.f.:
) APPELLATO – C.F._5
e
(C.F. ) E Controparte_2 C.F._6 CP_3
(C.F. – APPELLATI CONTUMACI – C.F._7
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

impugna la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n. Parte_1 23329/2019, che ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto di locazione commerciale, concluso in data 01.05.2001, avente ad oggetto l'immobile, sito in Ostia
Lido, via Capo Spartivento n. 5/a, nonché di condanna, in solido, dei convenuti al rilascio ed al pagamento dei canoni ed oneri condominiali scaduti, CP_4
oltre quelli maturandi fino all'effettivo rilascio;
nonché quella, in subordine, di condanna di , nel caso i canoni risultassero versati a quest'ultimo, alla CP_1
restituzione delle somme ricevute, oltre interessi e risarcimento del danno, in via equitativa, anche per appropriazione indebita.

Tre motivi sono i motivi di appello.
Occorre precisare che, a seguito dei chiarimenti richiesti, con ordinanza del 26 marzo Cont 2025, sulla posizione del innanzi al tribunale, l'appellante ha rinunciato all'impugnazione nei suoi confronti. Nel relativo atto, si legge espressamente
“…rinuncia alla domanda al diritto ed all'azione..”.
La rinuncia all'impugnazione da parte dell'appellante equivale a rinuncia all'azione e, pertanto, non necessita, a differenza della rinuncia agli atti, di accettazione da parte dell'appellato (Cass. ord. n. 5250/2018).
Nella fattispecie, inoltre, il Vit è rimasto contumace e la mancata costituzione in giudizio porterebbe, in ogni caso, ad escludere la necessità di specifici adempimenti richiesti per garantire il contraddittorio, in un giudizio in cui, peraltro, la rinuncia rende definitiva una sentenza sfavorevole per il rinunciante.
Il difensore è munito di specifico mandato, essendogli stata espressamente conferita la facoltà di rinunciare all'azione e non si comprendono le ragioni dell'opposizione del in mancanza di un interesse concreto, trattandosi di posizioni del tutto CP_1
autonome: la ha dedotto un inadempimento dei conduttori nel pagamento dei Pt_1
canoni di locazione e, nel caso fosse accertato il versamento nelle mani del CP_1
quale gestore del rapporto, la condanna di quest'ultimo alla restituzione di quanto indebitamente trattenuto.
Ancora, sul piano processuale, occorre precisare che il giudizio di primo grado si deve ritenere svolto nella contumacia dei convenuti Con ordinanza del 26 CP_4
marzo 2025, è stata descritta la confusione che emerge dagli atti processuali anche a causa del trasferimento del fascicolo d'ufficio al tribunale di Roma, dopo la soppressione della sez . distaccata di Ostia. La notifica all'avv. Proietti è stata disposta, ai soli fini di eventuali chiarimenti riguardo ad una possibile costituzione nel primo grado del giudizio, nell'interesse dei detti convenuti, di cui vi è una confusa traccia e la più rilevante è costituita dalle annotazioni sulle copertine dei fascicoli in cartaceo e telematico, nemmeno coincidenti tra loro. La costituzione non è diversamente documentata e le parti sostanzialmente concordano sulla circostanza che i due convenuti sono rimasti contumaci.
A questa situazione così confusa si lega l'eccezione di nullità della sentenza impugnata, sostenendo la con il primo motivo di appello, che la pronuncia impugnata trovi Pt_1
fondamento in una comparsa di costituzione della depositata in altro CP_2
giudizio pendente innanzi allo stesso giudice (n. 100422/2011).
Nell'intestazione della sentenza impugnata, si dà atto della costituzione dei convenuti con un unico difensore, e, nel testo, è riassunta la linea difensiva CP_4
esposta nella comparsa di costituzione della CP_2
Dall'esame degli atti di questo giudizio innanzi al tribunale, emerge, come si è detto, che i due convenuti, non si sono costituiti. La è stata CP_4 CP_2
dichiarata contumace, all'udienza del 29.10.2012 ed, in quella stessa udienza, è stato disposto il rinnovo della notifica al convenuto Non risulta che vi sia stata una CP_3
Cont successiva costituzione della né che sia intervenuta quella del a cui CP_2
l'atto è stato regolarmente notificato, a mani, in data 18.4.2013, come meglio precisato nell'ordinanza del 26.3.2025. La comparsa, richiamata in sentenza, è, invece, coerente per contenuti, per quanto in parte sovrapponibili, con un diverso giudizio di cui si dirà in seguito, ed, in essa, si fa riferimento ad un pagamento dei canoni, in buona fede, al figlio della proprietaria, quale gestore del rapporto.
Il rigetto si fonda sulla mancanza di prova delle pretese azionate e, con specifico riferimento alla posizione del sia dell'appropriazione delle somme che CP_1 dell'ammontare effettivamente sottratto. La motivazione del tribunale è estremante sintetica riguardo ai motivi del rigetto di tutte le domande, ma non appare che poggi sulla ritenuta prospettazione della che, comunque, andava dimostrata. CP_2
In ogni caso, un'eventuale nullità della sentenza non rientra nei casi previsti dall'art. 354 cpc. e la causa va decisa in appello.
Passando, dunque, al merito, si terrà conto delle difese svolte dalle uniche parti costituite, ovvero e . Parte_1 CP_1
Riassumendo, ha stipulato un contratto di locazione commerciale, Parte_1
con in data 1° maggio 2001, avente ad oggetto l'immobile sito in Ostia Persona_1
Lido via Capo Spartivento 5/A; il contratto si è tacitamente rinnovato e, in data
21.1.2004, il conduttore lo ha ceduto, unitamente all'azienda commerciale, a
[...]
che, a sua volta, in data 2.2.2012, lo ha ceduto a unitamente CP_2 CP_3
all'azienda commerciale ed ad altro contratto di locazione, da essa stipulato in data

1.2.2004 con la avente ad oggetto un immobile nella stessa strada posto al Pt_1
civico 5; contratto, quest'ultimo, oggetto di separato giudizio di cui si dirà in seguito.
In questo giudizio, come si è detto, la ha chiesto la risoluzione del contratto del Pt_1
1° maggio 2001, oggetto di diverse cessioni e l'ultima a con il manifestato CP_3
dissenso della proprietaria, l'ordine di rilascio dell'immobile e la condanna al pagamento dei canoni da dicembre 2006 a giugno 2012, da pronunciarsi in solido nei Cont confronti della e del in subordine, la restituzione delle somme, se CP_2
confermato l'assunto della versate, a titolo di canoni, a , CP_2 CP_1
quale gestore del rapporto locatizio.
L'appellante assume di aver dedotto l'inadempimento e gli obbligati non hanno fornito la prova del pagamento dei canoni, ai sensi dell'art. 1218 cc. Precisa di aver reperito documentazione attestante i pagamenti avvenuti a mani del proprio figlio CP_1
per un importo di 22.430,40 euro, di cui chiede la restituzione, e di avere un
[...]
credito residuo, nei confronti degli obbligati in solido, per un importo Controparte_5
di 18.017,00, a decorrere dall'ultimo pagamento effettuato nelle mani di CP_1
(dicembre 2010) fino all'avvenuto rilascio dell'immobile (31/07/2014).
[...] L'appello è fondato nei limiti che seguono.
E' pacifico che gestiva il patrimonio dei genitori fino a che non sono CP_1
iniziati i conflitti sfociati nel procedimento penale a suo carico per appropriazione indebita di documenti.
La ha, inoltre, depositato una lettera, inviata alla ad agosto 2010, Pt_1 CP_2
di sollecito pagamento canoni, a decorrere da gennaio 2010, con la precisazione che i pagamenti sarebbero dovuti avvenire a mezzo bonifico bancario e che il figlio non gestiva più il patrimonio immobiliare (doc. 2 allegato al ricorso in primo grado); una diffida, nel successivo mese di ottobre, riguardante lo stesso periodo (doc.3); la comunicazione del dissenso, nel febbraio 2012, ricevuta a mani dalla CP_2
Cont (doc.4), manifestato dalla locatrice, alla cessione del contratto al a causa della risoluzione, per il reiterato inadempimento della e con la precisazione che CP_2
la preclusione, in caso di morosità non sanata, era stata pattuita contrattualmente;
il verbale, del 21 febbraio 2012, di mancato accordo, in sede di mediazione, per non essere comparsa la CP_2
Giova precisare che il creditore deve solamente provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto, potendosi limitare ad allegare l'altrui inadempimento. Spetta al debitore fornire la prova della sussistenza di elementi modificativi estintivi della pretesa creditoria (Cass. Sez. U. 13533/2001).
La locatrice ha prodotto il contratto di locazione, le richieste di sollecito, senza esito, ed il tentativo di mediazione, con la mancata comparizione della CP_2
Ancora, la nel corso del giudizio, con note di deposito, del 5.7.2018, ha Pt_1
prodotto ricevute di pagamento attestanti il parziale adempimento dell'obbligazione pecuniaria nelle mani di , per un importo di 22.430,40 euro, mai CP_1
restituito.
La produzione è stata dichiarata inammissibile dal tribunale, perché avvenuta dopo il deposito del ricorso in un giudizio che segue il rito locatizio, ma la decisione non è condivisibile. Seguendo l'orientamento della Suprema Corte “nel rito del lavoro, l'omessa indicazione di un documento, nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, e
l'omesso deposito del medesimo contestualmente a tale atto, determina la decadenza del diritto alla produzione (e ciò non solo per il convenuto ma anche per l'attore, in virtù del principio di reciprocità fissato dalla Corte costituzionale con la sentenza n.
13/1977), salvo che la produzione non sia giustificata dal tempo della loro formazione
o, come nella fattispecie, dall'evolversi della vicenda processuale nel tempo successivo al ricorso ed alla memoria di costituzione (ad es., a seguito di riconvenzionale o di intervento o chiamata in causa del terzo); fermo restando che tale rigoroso sistema di preclusioni trova un contemperamento - ispirato alla esigenza della ricerca della
"verità materiale", cui è funzionale il rito del lavoro, teso a garantire una tutela differenziata in ragione della natura dei diritti che nel giudizio devono trovare riconoscimento - nei poteri d'ufficio del giudice in materia di ammissione di nuovi mezzi di prova, ove indispensabili ai fini della decisione della causa” (Cass.
23546/2019).
Ancora “Nel rito del lavoro, dovendosi contemperare il principio dispositivo con quello di ricerca della verità, il giudice può ammettere il deposito di atti non prodotti tempestivamente - qualora li ritenga indispensabili ai fini della decisione - anche in grado d'appello, ricorrendo ai poteri officiosi di cui all'art. 437 c.p.c.” (sent. n.
22907/2024).
Questi sono i principi che regolano la materia.
In concreto, la ha ottenuto il pagamento di un importo pari a quanto qui Pt_1
richiesto, con sentenza di questa Corte di Appello, n. 3393/2002, ormai passata in giudicato, emessa nel giudizio n. 3978/2019. In quella sede, si è deciso del contratto stipulato nell'anno 2004 relativo ad un immobile collegato a quello oggetto di questo giudizio. Si è detto, che la ha stipulato due diversi contratti di locazione, in Pt_1
tempi successivi, per ciascuno dei due immobili collegati tra loro e, per ciascuno di essi, è previsto un canone di pari importo. La documentazione in atti, dichiarata inammissibile dal tribunale, riguarda modelli di bonifici bancari, in favore della in doppia copia, in ragione dei pagamenti relativi a ciascun contratto, che Pt_1
appaiono utilizzati solo come ricevute di pagamento (prive di timbro della banca o qualsiasi altro riferimento certo), con sottoscrizione non disconosciuta dal CP_1
nonché fatture e ricevute, sempre per il pagamento di entrambi i canoni, la cui sottoscrizione ugualmente non è stata disconosciuta. Da essa, dunque, si ricava il pagamento di entrambi i canoni: una parte riconosciuta e dovuta dal in CP_1
esecuzione della detta sentenza irrevocabile, che ha deciso del contratto del 2004, e l'altra relativa al contratto qui azionato.
Il rapporto gestorio non è contestato ed il si è limitato a contestare la tempestività CP_1
della produzione, nel corso del giudizio. La stessa è, invece, indispensabile – e, peraltro, parte di una gestione assolutamente confusa del patrimonio dei genitori, che ha determinato anche l'intervento del giudice penale, con sentenza emessa ai sensi dell'art. 444 cpp, per l'appropriazione di documenti - per chiarire quanto effettivamente ancora dovuto dalla conduttrice, altrimenti esposta ad un doppio pagamento.
In questo contesto, la produzione deve essere ammessa.
Per converso, il debitore mandatario era tenuto a dimostrare, ai sensi dell'art. 1713 c.c., di aver adempiuto all'obbligo di restituire “tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato” .
Il nulla ha dimostrato al riguardo, avendo solo dedotto che si trattava di CP_1
documentazione prodotta nell'altro giudizio e riguardante il canone pattuito nel contratto del 2004, senza considerare che ogni pagamento è avvenuto due volte, come emerge dalla documentazione in atti.
deve, dunque, essere condannato alla restituzione di € 22.430,40 oltre CP_1
interessi dalla domanda al saldo.
E', invece, rimasta priva di riscontro la domanda di danni, in difetto di qualsiasi allegazione riguardo al pregiudizio subito.
Va, comunque, accolta la domanda di risoluzione del contratto, per inadempimento del conduttore, dal momento che dal dicembre 2010 non risulta aver Controparte_2 versato i canoni, nonostante le rimostranze della locatrice, di cui si è già detto. La mediazione, nel marzo 2012, non ha avuto esito, per la sua mancata comparizione, ed, ad essa, è seguito il giudizio. Ne consegue, la condanna al pagamento del canone pattuito in contratto, nella misura di 700,000 delle vecchie lire (361,52 euro), oltre istat, fino all'effettivo rilascio: non è documentato il rilascio dell'immobile, in data
31.07.2014. Ugualmente non sono documentati gli oneri condominiali, per ammontare e spettanza.
Le spese di lite, di entrambi i gradi del giudizio, seguono la soccombenza, prevalente quella dei convenuti/appellati, e si liquidano come da dispositivo, tenendo conto della nota spese. Non vengono liquidate le spese di mediazione perché non documentate. Le spese del giudizio di appello vengono liquidate applicando le tariffe del d.m. 55/2014, tenendo conto della non particolare complessità della controversia e dell'effettiva portata della linea difensiva.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da nei Parte_1
confronti di e , avverso la sentenza CP_1 Controparte_2 CP_3
n. 23329/2019, del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:
Visto l'art. 306 cpc, dichiara l'intervenuta estinzione del giudizio nel rapporto tra e Parte_1 CP_3
Nulla per spese stante la contumacia del CP_3
In accoglimento dell'appello, per quanto di ragione, dichiara risolto il contratto di locazione commerciale, dell'immobile in Ostia Lido, via Capo Spartivento n. 5/a concluso in data 01.05.2001, originariamente tra e e Parte_1 Persona_1
poi ceduto a;
Controparte_2 condanna al pagamento dei canoni di locazione, a decorrere da Controparte_2
gennaio 2011 fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi dalla domanda al saldo;
condanna alla restituzione, in favore di di € CP_1 Parte_1
22.430,40 oltre interessi dalla domanda al saldo.
Condanna e , in solido, al pagamento delle spese CP_1 Controparte_2
di lite, in favore di che si liquidano, per il giudizio innanzi al Parte_1
tribunale, in complessivi € 4835,00, oltre 210,00, per spese vive;
per il grado di appello in 6000,00 euro, oltre 700,00 euro per spese vive;
spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

Così deciso in Roma il giorno 1.10.2025
Il Presidente relatore