REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
SEZIONE II CIVILE in persona del Giudice Onorario in funzione di Giudice Unico, Dott. Fabio Fuser, all'udienza del 26.6.2025 ai sensi dell'art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
EX ARTT. 447 BIS E 429 C.P.C. nella causa civile iscritta a ruolo con il numero 1738/2025 promossa con atto di citazione del 29.3.2025 notificato in date 27 e 30 giugno 2025
DA
(C.F.: Parte_1
) con sede IN con l'Avv. Francesca Budini di IN P.IVA_1
Attrice - Opponente
CONTRO
(C.F.: Controparte_1
) con sede in IN con gli Avv.ti David e Diego D'Agostini di IN P.IVA_2
Convenuta - Opposta
Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo
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CONCLUSIONI DELLE PARTI
“insiste per l'estinzione Parte_1
della domanda principale dato l'intervenuto pagamento per cessazione della materia del contendere, mentre per la domanda riconvenzionale insiste per la rimessione della causa al ruolo e la prosecuzione del giudizio sussistendo i presupposti di cui all'art. 163 e 163 bis c.p.c. con riserva di chiamata di terzo in ragione delle difese avversarie sulla domanda riconvenzionale e con rimessione in punto alle spese in detto giudizio, nonché per l'accoglimento della domanda riconvenzionale”.
“nel merito, Controparte_1
cessazione della materia del contendere a seguito dell'intervenuto pagamento con rinuncia alle domande di opposizione a decreto ingiunto, tardività delle modifiche e precisazione delle domande formulate in udienza dall'opponente rispetto al termine perentorio di cui all'art. 426 c.p.c. con infondatezza dei presupposti anche della chiamata del terzo e si insiste per la condanna alle spese e per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 29.3.2025, notificato a mezzo pec in date 27 e 30 giugno
2025, la società (di Parte_1
seguito anche: EN e/o attrice e/o opponente e/o conduttrice) con sede in
IN ha opposto il decreto ingiuntivo n.408/2025, notificato in data 19.5.2025, richiesto da (di Controparte_1 Controparte_1
seguito anche: e/o convenuta e/o opposta e/o locatrice) Controparte_1
con sede in IN con il quale il giudice del procedimento di sfratto per morosità a seguito dell'ordinanza di convalida pronunciata il 28.4.2025 ha ingiunto ad il pagamento della somma di €.21.547,25 a titolo di canoni di Parte_1
locazione ed oneri accessori scaduti fino al mese di febbraio 2025, oltre ai canoni dovuti dal periodo successivo fino al rilascio dell'immobile locato, oltre agli interessi legali sui singoli ratei, oltre alle spese del monitorio e del procedimento di convalida.
Preme evidenziare che il decreto ingiuntivo è stato richiesto a seguito della procedura per sfratto per morosità promossa da in forza Controparte_1
del contratto di locazione del 26.7.2021 intercorso tra le parti con il quale quest'ultima (allora ha concesso in locazione Controparte_2
all'opponente (allora l'unità immobiliare ad uso commerciale sita in CP_3
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 IN, Viale Vat n.48, catastalmente identificata al N.C.E.U. del Comune di IN
Fg. 15, Part. 1343, Sub.34.
Ciò premesso, considerato che il titolo posto alla base della domanda monitoria è il contratto di locazione del 26.7.2021 per il pagamento di canoni non versati e scaduti dal mese di gennaio 2024 fino al mese di febbraio 2025 ed alle spese condominiali relative all'esercizio 2022/2023, la presente causa ha natura di controversia locatizia, con la conseguenza che ai sensi dell'art.447 bis c.p.c. – c.d. rito locatizio modellato sulle forme proprie del rito del lavoro – tutte le controversie in materia di locazione, compreso il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, sono regolate e disciplinate dalle norme di cui agli artt. 414 e ss c.p.c..
In sostanza l'opposizione al decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione è soggetta al rito del lavoro e va, quindi, proposta con ricorso.
Nella fattispecie in esame ha proposto opposizione al decreto Parte_1
ingiuntivo n.408/2025 con atto di citazione e non con ricorso da depositarsi dinanzi al Tribunale funzionalmente competente.
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QUANTO ALLA TARDIVITÀ DELL'OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO
L'opposizione con riferimento al credito ingiunto è inammissibile per le ragioni che verranno di seguito esposte.
Preliminarmente va osservato che costituisce principio pacifico che con riferimento all'opposizione a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione di immobili urbani, soggetta al rito speciale di cui all'art. 447 bis del c.p.c., erroneamente proposta con citazione, anziché con ricorso, non operi la disciplina del mutamento del rito di cui all'articolo 4 del D. Lgs. n.150/11 in quanto applicabile quando una controversia viene promossa in forme diverse da quelle previste dai modelli regolati dal medesimo D. Lgs. n. 150/11, producendo l'atto gli effetti del ricorso, in virtù del principio di conversione, se comunque venga depositato in cancelleria
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 entro il termine di cui all'art. 641 c.p.c.. Sul punto vedasi Cass. Civ., Sez. III,
n.6383 del 03.03.2023 che ha affermato che “le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 927/22 già richiamata, pronunciandosi su analoga controversia e tra le stesse di quella ora in scrutinio, hanno ribadito, richiamando quanto già affermato con la sentenza 7 luglio 1993, n. 7448, il principio secondo cui
l'opposizione prevista dall'art. 645 cod. proc. civ. non è un'actio nullitatis o un'azione di impugnativa nei confronti dell'emessa ingiunzione, ma è un ordinario giudizio sulla domanda del creditore che si svolge in prosecuzione del procedimento monitorio, non quale giudizio autonomo, ma come fase ulteriore - anche se eventuale - del procedimento iniziato con il ricorso per ottenere il decreto ingiuntivo;
con la già più volte evocata più recente sentenza delle Sezioni Unite, sulla base di ampia motivazione cui si fa espresso riferimento, è stato, altresì, affermato che allorché l'opposizione a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione di immobili urbani, soggetta al rito speciale di cui all'art. 447-bis cod. proc. civ., sia erroneamente proposta con citazione, anziché con ricorso, non opera la disciplina di mutamento del rito di cui all'art. 4 del d.lgs. n. 150 del 2011
- che è applicabile quando una controversia viene promossa in forme diverse da quelle previste dai modelli regolati dal medesimo decreto legislativo n. 150/2011 -
, producendo l'atto gli effetti del ricorso, in virtù del principio di conversione, se comunque venga depositato in cancelleria entro il termine di cui all'art. 641 cod. proc. civ.”.
A ciò si aggiunga che la citata pronuncia delle Sezioni Unite n.927 del 13.01.2022 in motivazione ha affermato che “In relazione all'opposizione a decreto ingiuntivo per crediti relativi ad un rapporto di locazione di immobili urbani e perciò disciplinata dall'art. 447-bis c.p.c., che sia proposta con atto di citazione notificato alla controparte, anziché con ricorso depositato nella cancelleria, emerge piuttosto, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, la necessità di
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 procedere alla conversione dell'atto introduttivo secondo il criterio di cui all'art.
156 c.p.c., comma 3, potendosi, cioè, ritenere tempestiva l'opposizione, nonostante l'errore sulla forma dell'atto, qualora sia avvenuta entro il termine stabilito dall'art. 641 c.p.c., l'iscrizione a ruolo mediante deposito in cancelleria della citazione, non essendo invece sufficiente che, entro tale data, la stessa sia stata notificata alla controparte”.
Ebbene, facendo applicazione dei suddetti principi alla fattispecie in esame, sulla base della documentazione dimessa dalle parti e da quanto dalle medesime dedotto risulta per tabulas che:
➢ il decreto ingiuntivo opposto n.408/2025 è stato notificato ad in Parte_1
data 19.5.2025 (come dichiarato espressamente dalla stessa opponente a fine di pag. 8 dell'atto di citazione e dal sub doc. 24 dimesso);
➢ l'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo è stato notificato da a a mezzo pec in date 27 e 30.6.2025 Parte_1 Controparte_1
come risulta dal deposito da parte dell'opponente delle pec di notifica;

➢ il deposito in cancelleria dell'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo è stato effettuato dall'opponente in data 1.7.2025 ad ore 11:37 ed iscritto a ruolo dalla cancelleria il medesimo giorno;

Considerato che il decreto ingiuntivo opposto è stato notificato in data 19.5.2025
e che il termine ultimo ex art. 641 c.p.c. per proporre l'opposizione andava a scadere il 30.6.2025, il ricorso in opposizione andava, pertanto, depositato entro tale data, come pure l'eventuale atto di citazione notificato.
Per ritenere tempestiva l'opposizione ai fini dell'art. 156 c.p.c., comma 3, nonostante l'errore sulla forma dell'atto, l'opponente avrebbe dovuto depositare telematicamente l'opposizione lo stesso giorno dell'ultima notifica dell'atto di citazione effettuata il 30.6.2025, di contro, avendo effettuato il deposito in data
1.7.2025, quindi, un giorno dopo lo spirare del termine di cui all'art. 641 c.p.c.,
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 l'opposizione risulta insanabilmente tardiva e non può che considerarsi inammissibile.
L'eccezione di inammissibilità è stata eccepita dall'opposta con la comparsa di costituzione, trattandosi, comunque, di eccezione rilevabile d'ufficio tant'è che tale inammissibilità può, comunque, essere dichiarata da questo giudice anche se non rilevata dall'opposta, in quanto “Il giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo può rilevare d'ufficio l'inammissibilità dell'opposizione per inosservanza del termine prescritto dall'art. 641 c.p.c., solo se dagli atti emerga con certezza la tardività dell'opposizione in riferimento sia al "dies a quo", ossia alla data di notificazione del decreto, che al "dies ad quem", ossia alla data della relativa opposizione ma, qualora sia noto soltanto il "dies ad quem", non può adottare analoga statuizione officiosa presumendo tale tardività in assenza di dati significativi e, segnatamente, addebitando all'opponente la mancata produzione della busta contenente il decreto notificato, in quanto recante la data di smistamento del plico presso
l'ufficio postale, ma non anche quella di effettivo recapito al destinatario” (Cass.
Civ., Sez. III, n.13594 del 21.05.2019).
Esattamente come nella fattispecie in esame ove risulta chiaramente dai documenti in atti sia la data di notifica del decreto ingiuntivo, sia la data di notifica dell'atto di opposizione (pec di notifica depositate dall'opponente).
Alla luce di quanto esposto e considerato, l'opposizione spiegata da al Parte_1
decreto ingiuntivo n.408/2025 risulta tardiva e, pertanto, inammissibile.
Quanto al fatto che successivamente alla notifica dell'atto di citazione e del decreto ex art. 171 bis c.p.c. del 24.9.2025 l'opponente abbia provveduto a corrispondere all'opposta in date 7.10.2025 e 10.10.2025 il credito ingiunto come dedotto da con la nota del 19.11.2025, va escluso che il suddetto Parte_1
pagamento abbia comportato la cessazione della materia del contendere, salvo che le parti abbiano espressamente dedotto l'intervenuto accordo, poiché –
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 diversamente opinando – ogni qualvolta in pendenza di opposizione il debitore ingiunto provveda al pagamento dell'importo portato da un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo – come quello in esame – si dovrebbe sempre verificare la cessazione della materia del contendere, la qual cosa, invece, non si realizza.
Ad ogni modo, il pagamento è intervenuto quando il decreto ingiuntivo era già divenuto definitivo per inammissibilità dell'opposizione in quanto tardiva.
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QUANTO ALL'ESAME DELLE DOMANDE RICONVENZIONALI SVOLTE DALL'OPPONENTE
Va svolta una doverosa premessa richiamando una recente pronuncia della Corte di cassazione, la n. 16162 del 16.6.2025, che ha cassato la sentenza della Corte
d'Appello di Trieste n.124/2023 che a sua volta aveva confermato la sentenza n.537/2022 del Tribunale di IN, in un'ipotesi analoga a quella in esame per
“tardività dell'opposizione perché proposta, in materia soggetta al rito speciale dell'art. 447 bis c.p.c. (affitto di azienda), con atto di citazione, notificato il 40° giorno successivo alla notifica del decreto ingiuntivo, ma iscritto al ruolo il 41° giorno”.
La Corte nell'accogliere uno dei due motivi di impugnazione ha così affermato:
“Questa Corte, infatti, ha posto il principio esattamente opposto [n.d.r. a quello della corte triestina], e cioè che “In tema di opposizione a decreto ingiuntivo, la dichiarazione di inammissibilità o di improponibilità dell'opposizione comporta soltanto il passaggio in giudicato della statuizione contenuta nel provvedimento monitorio e non preclude l'esame della domanda riconvenzionale spiegata dall'opponente, atteso il suo carattere autonomo di controdomanda volta alla attribuzione di un bene della vita, che la distingue dalla eccezione riconvenzionale che consiste in una prospettazione difensiva che, pur ampliando il tema della controversia attraverso l'allegazione di altro diritto, è finalizzata esclusivamente
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 alla reiezione della domanda di controparte (v. Cass., n. 4131 del 14/02/2024: nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto che
l'inammissibilità dell'opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto canoni locatizi comportasse l'inammissibilità della domanda riconvenzionale con la quale
l'opponente aveva chiesto la restituzione del deposito cauzionale, erroneamente qualificata come eccezione riconvenzionale;
v. già anche Cass., Sez. Un.,
19/04/1982, n. 2387; Cass., 06/04/2006, n. 8083).

2.3. Peraltro, se anche il giudicato formatosi sulla pretesa creditoria oggetto del ricorso monitorio spiegasse qualche effetto preclusivo sulle due domande riconvenzionali indicate a p. 12 dell'impugnata sentenza, ciò non toglierebbe che tale effetto esigerebbe comunque una decisione su tali domande. Invece, come emerge dalla lettura della impugnata sentenza, la corte triestina non ha disposto il rigetto delle riconvenzionali, ma ha affermato in modo del tutto generico che le difese svolte contro la pretesa creditoria sarebbero state fondate su elementi utilizzati per formulare le riconvenzionali e tale affermazione, fermo che non si è concretata in un rigetto delle riconvenzionali, ma nella giustificazione della declaratoria di inammissibilità del primo giudice, se anche si volesse intendere come rigetto nel merito, risulterebbe assolutamente incomprensibile, sì da integrare motivazione del tutto apparente sul preteso vincolo di giudicato”.
Ne consegue che vi è l'esigenza di decidere, comunque, le domande riconvenzionali svolte dall'opponente.
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LE DOMANDE RICONVENZIONALI SVOLTE DA Parte_1
L'opponente con l'opposizione ha affermato:
➢ che a partire dal 30.10.2023 e fino alla fine del 2024 a seguito di copiose precipitazioni atmosferiche il locale seminterrato utilizzato come magazzino si presentava completamente allagato;

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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 ➢ di aver sempre e prontamente denunciato l'accaduto alla locatrice;

➢ che la locatrice in data 14.5.2024 ha promosso una procedura di accertamento tecnico preventivo nei confronti del Condominio Alba, di cui fa parte l'immobile locato, coinvolgendo anche;
Parte_1
➢ che le operazioni peritali svoltesi tra settembre 2024 e gennaio 2025 “hanno accertato inequivocabilmente le cause degli allagamenti” dimostrando che: i) la rete fognaria condominiale che circonda su tre lati l'unità commerciale locata risulta in uno stato di deterioramento avanzato, ii) il sistema di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche risulta idraulicamente inadeguato, iii)
l'origine di tale acqua è direttamente riconducibile alle cospicue dispersioni nel terreno d'acqua meteorica provenienti dalla rete fognaria condominiale;

➢ che dalla relazione della società risultano segni di precedenti Controparte_4
allagamenti nella fossa del montacarichi e che, pertanto, la locatrice era a conoscenza delle problematiche dell'allagamento dello scantinato;

➢ il grave inadempimento del locatore agli obblighi derivanti dal contratto di locazione in particolare a quello di mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto perché la presenza di infiltrazione d'acqua e gli allagamenti ricorrenti hanno reso completamente inutilizzabile il piano seminterrato adibito a magazzino compromettendo la propria attività commerciale;

➢ che la sospensione del pagamento dei canoni è pienamente giustificata in virtù della proporzionalità dell'inadempimento;
➢ che oltre ad aver immediatamente segnalato gli episodi di allagamento si è pure attivata per contenere i danni;

➢ che l'opposta, all'esito del procedimento di Atp ed acclarato il grave stato in cui versava il contesto condominiale, non ha provveduto a risolvere i problemi emersi ed accertati;

➢ che a causa del comportamento della locatrice va dichiarata la risoluzione del
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c.;
➢ l'ammontare dei danni subiti: i) danni emergenti per €.43.448,66, ii) lucro cessante per €.112.479,93, iii) deposito cauzionale per €.3.600,00, iv) spese sostenute nel procedimento di Atp per €.3.705,30;
➢ che quanto dovuto dall'opposta va compensato con quanto dalla medesima dovuto a titolo di risarcimento del danno. si è costituita con comparsa del 22.9.2025 contestando le Controparte_5
deduzioni attoree ed eccependo ed affermando:
➢ l'inammissibilità della domanda riconvenzionale per la tardività dell'opposizione;
➢ il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto i danni da allagamento provengono da strutture, impianti e beni di proprietà condominiale;

➢ il maturare del giudicato del procedimento di sfratto per mancata opposizione e conseguente emissione dell'ordinanza di convalida;

➢ l'infondatezza dell'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria poiché il procedimento di convalida di sfratto non rientra tra le procedure oggetto di mediazione obbligatoria salvo che sia disposto il mutamento di rito ex art. 667 c.p.c. che nella fattispecie in esame non è avvenuto per mancata opposizione;

➢ la generale inammissibilità delle domande riconvenzionali: i) per assenza in capo a della titolarità a rispondere del risarcimento Controparte_1
dei danni da allagamento non essendo titolare del diritto di proprietà della rete fognaria condominiale, se non nell'ambito di beni di proprietà comune condominiale, titolarità che spetta, pertanto, al Condominio;
ii) infondatezza dell'eccezione di grave inadempimento ex art. 1460 c.c. all'obbligo di cui all'art. 1575 n.2 c.c. in quanto, da un lato, le problematiche emerse derivano da un fatto del terzo, nel caso di specie dal Condominio, che non ha
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 manutenuto la rete fognaria e le altre parti comuni che hanno causato gli allagamenti, dall'altro, manca un profilo di colpa del locatore;
iii) l'incongrua quantificazione dei danni;

➢ l'inammissibilità delle istanze istruttorie formulate dall'opponente.
Con decreto ex art. 171 c.p.c. del 24.9.2025 è stato disposto ex art. 426 c.p.c. il mutamento del rito ordinario con il rito locatizio e sono stati assegnati alle parti i termini perentori per provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti.
Nei termini perentori assegnati nessuna delle parti ha depositato le memorie integrative.
All'udienza odierna, ritenuta la causa matura per la decisione, le parti sono state invitate a discutere la causa.
Ciò premesso, le domande riconvenzionali svolte dall'opponente sono in gran parte inammissibili per le seguenti ragioni.
A) PASSAGGIO IN GIUDICATO DELL'ORDINANZA DI CONVALIDA
Nella fattispecie in esame l'ordinanza di convalida del 28.4.2025 emessa nella procedura di sfratto per morosità R.G. 713/2025 alla quale, per stessa ammissione dell'opponente, quest'ultima non ha partecipato per fatto proprio in quanto nulla sapeva della pendenza della procedura per l'impossibilità ad accedere alla propria pec presso la quale era stata eseguita la notifica dell'atto di intimazione, ha acquisito efficacia di cosa giudicata sostanziale.
Sono, infatti, “numerose le pronunce secondo le quali l'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale con preclusione di ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, tuttavia, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 pagamento, e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi (Cass., 3, n. 4292 del
17/11/1976; Cass., 3, n. 12994 del 2013; Cass., 3 n. 15904 del 2014), tranne il caso, pacificamente escluso nell'ipotesi in esame, in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, nel quale caso il giudicato avrebbe coperto anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo (Cass. 24/7/2007 n. 16319)” (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 17049 del
11.7.2017) ed ancora “L'ordinanza di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione, preclusa l'opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull'esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell'intimante e di conduttore dell'intimato, sull'intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto, ma anche sulla sua qualificazione, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente collegata alla tipologia del contratto.” (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 411 del
11.1.2017).
Principi che valgono anche nella fattispecie in esame in cui si è concretizzato il passaggio in giudicato dell'ordinanza di convalida accompagnata contestualmente dall'emissione del decreto ingiuntivo a sua volta divenuto definitivo per tardività dell'opposizione come sopra motivato.
Ne consegue l'acquisizione di efficacia di cosa giudicata sostanziale dell'ordinanza di convalida sull'esistenza del contratto di locazione, sull'intervento di una causa di risoluzione del rapporto diversa da quella dell'inadempimento del locatore, sulla quantificazione, sulla sospensione e sulla riduzione del canone di locazione.
Ne consegue, inoltre, che le contestazioni e le domande svolte dall'opponente in merito:
➢ alla sospensione del canone di locazione (pag. 10 atto di citazione);
➢ all'arbitraria ricostruzione dei fatti in ordine alla sussistenza della morosità
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 (pag. 11 dell'atto di citazione) ed all'asserita discussione intercorsa tra le parti in merito alla riduzione del canone di locazione;

➢ alla riduzione proporzionale del canone di locazione per vizi all'immobile (pagg.
12 e 13 atto di citazione);
➢ alla risoluzione del contratto per inadempimento del locatore;
sono inammissibili.
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B) DIFETTO DI LEGITTIMAZIONE PASSIVA ED ASSENZA DI TITOLARITÀ DI
SUPERMERCATO MICHELUTTI A RISPONDERE DEL RISARCIMENTO DEI DANNI ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva e di Controparte_1
titolarità a rispondere delle richieste avanzate dall'opponente.
Considerato che le domande riconvenzionali svolte dall'opponente vanno qualificate quali domande derivanti dal contratto di locazione volte ad accertare una responsabilità di natura contrattuale che prescinde dalla responsabilità extracontrattuale eventualmente concorrente del condominio nei confronti del conduttore medesimo come nella fattispecie in esame, le suddette eccezioni vanno rigettate.
A comprova della natura contrattuale dell'azione svolta dall'opponente e disciplinata, pertanto, dal rito locatizio depongono non solo la tipologia delle domande svolte dall'attrice, ma anche il fatto che quest'ultima non ha ritenuto di chiamare in causa il condominio già con l'atto di citazione e tale chiamata, svolta solo all'odierna udienza, risulta, comunque, inammissibile perché tardiva non essendo stata svolta nel termine perentorio di cui all'art. 426 c.p.c., né la conduttrice ha esteso la procedura di mediazione al condominio.
E', comunque, pacifico, non contestato ed ammesso anche dalla stessa opponente che le cause che hanno determinato l'allagamento del seminterrato dell'immobile alla medesima locato da sono riconducibili unicamente ad Controparte_1
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 impianti e beni condominiali e, precisamente, del Condominio Alba cui fa parte l'unità immobiliare locata.
ha espressamente affermato: Parte_1
➢ a pag. 4 dell'atto di citazione: “le operazioni peritali del Ctu …. hanno accertato inequivocabilmente le cause degli allagamenti. La relazione del Ctu
…. ha dimostrato che: la rete fognaria condominiali che circonda su tre lati …
l'unità commerciale risulta essere in stato di deterioramento avanzato, …..il sistema di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche risulta idraulicamente inadeguato….. l'origine di tale acqua è direttamente riconducibile alle cospicue dispersioni d'acqua meteorica nel terreno provenienti dalla rete fognaria condominiale”;
➢ a pag. 11 dell'atto di citazione: “la proprietà, infatti, si è limitata ad instaurare
l'ATP e all'esito dello stesso, acclarato il grave stato in cui versava il contesto condominiale in cui è inserita la sua proprietà….”;
➢ a pag. 14 dell'atto di citazione: “Le risultanze dell'ATP hanno dimostrato inequivocabilmente che la causa degli allagamenti risiede nella rete fognaria condominiale, parte comune ai sensi dell'art. 1117 del codice civile….”.
La tesi dell'opponente è risultata però contraddittoria laddove ha affermato:
➢ a pag. 8 punto 18 dell'atto di citazione: “All'esito delle operazioni peritali come richiamati in narrativa ai punti precedenti sono emerse oggettive responsabilità condominiali e della proprietà poiché la stessa è condomina e non può oggi sostenere di non avere un diretto coinvolgimento nella vicenda”;
➢ a pag. 14 dell'atto di citazione, oltre a quanto sopra di già riportato: “parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice civile, per la cui manutenzione il locatore è responsabile nei confronti del conduttore in virtù del contratto di locazione”
Le contraddizioni sono evidenti in quanto dall'esame della relazione peritale del
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 Ctu Ing. redatta nel procedimento di Atp R.G. 1323/2024 Persona_1
promosso da nei confronti del Condominio Alba e Controparte_5
dell'opponente (dimessa quale doc. 17) è risultato che i danni sono riconducibili unicamente ad impianti e beni condominiali.
Tale accertamento non esclude, come sopra evidenziato, che “in tema di locazione sussiste in capo al locatore l'obbligazione di consegnare e conservare la cosa in buono stato locativo effettuando tutte le riparazioni necessarie a tal fine. Dalla mancata esecuzione di tale prestazione deriva in capo al locatore una responsabilità di natura contrattuale che prescinde dalla responsabilità, extracontrattuale, eventualmente concorrente del condominio nei confronti del conduttore medesimo, qualora i vizi dell'immobile siano la conseguenza della mancata esecuzione di lavori di parte dle condominio. Ne deriva la piena legittimazione del conduttore ad agire in via contrattuale nei confronti del locatore per richiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore che per richiedere il risarcimento dei danni subiti” (Tribunale Bari, Sez.
III, 24.4.2014, Cass. Civ., Sez. III, 15.12.2003 n. 19181).
Le eccezioni svolte dall'opposta sono, pertanto, infondate.
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C) SULL'INADEMPIMENTO DELLA LOCATRICE
L'opponente addebita a quale locatrice, l'inadempimento, Controparte_1
grave e continuativo, consistente nel mancato mantenimento dell'immobile in stato da servire all'uso convenuto tale da alterare l'equilibrio sinallagmatico del contratto e da giustificare la risoluzione ex art 1453 c.c., sul presupposto che le
“risultanze dell'ATP hanno dimostrato inequivocabilmente che la causa degli allagamenti risiede nella rete fognaria condominiale, parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice civile, per la cui manutenzione il locatore è responsabile nei confronti del conduttore in virtù del contratto di locazione” e ciò al fine di
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 consentire la sospensione dell'esecuzione della propria prestazione, quindi, la sospensione del pagamento dei canoni ovvero la riduzione del canone di locazione
(cfr. pagg. 10 – 12 dell'atto di citazione).
La domanda è inammissibile perché su tali richieste, come sopra evidenziato, è maturato il giudicato sostanziale dell'ordinanza di convalida.
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D) SUI VIZI DELL'IMMOBILE LOCATO
ha affermato che i vizi dell'immobile (infiltrazioni ed allagamenti) non Parte_1
erano conoscibili al momento della stipulazione del contratto nonostante ci fossero stati precedenti allagamenti della fossa del montacarichi come accertato nella relazione della società (sub. doc. 18), circostanza a suo dire nota Controparte_4
e celata dalla locatrice che avrebbe “chiuso/nascosto” il menzionato montacarichi con una parete in cartongesso.
La contestazione risulta generica e nemmeno provata.
Nella relazione tecnica del Ctu Ing. non si rinvengono riferimenti alla Per_1
fossa del montacarichi, ad ogni modo, considerato che la contestazione viene in rilievo per avvallare la richiesta di riduzione del pagamento dei canoni e che su tale questione si è oramai formato il giudicato dell'ordinanza di convalida, la contestazione va rigettata.
A ciò si aggiunga che l'opponente non ha ritenuto di depositare nel termine perentorio assegnato la memoria integrativa con la quale avrebbe potuto fornire adeguata prova tenuto conto che quanto dimesso costituisce al più una perizia di parte priva di valore probatorio.
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E) SULLA QUANTIFICAZIONE DEI DANNI E L'ECCEZIONE DI COMPENSAZIONE
Con riferimento alle richieste di risarcimento di danno conseguenti all'inadempimento del locatore, va evidenziato quanto segue.
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 L'opponente ha chiesto a titolo di:
➢ danni emergenti, l'importo di €.43.448,66 di cui €.6.950,94 riconosciuti dal Ctu per risanamenti, interventi di ricerca guasti e riacquisto di attrezzature interne del magazzino, inclusi gli scaffali, €.885,00 per danni da infiltrazioni della copertura esclusa in sede di Atp perché non oggetto di quesito, €.13.303,91 per spese per innovazione sostenute all'inizio della locazione per rendere l'immobile idoneo all'uso commerciale pattuito, €.22.308,81 per merci smaltite e/o distrutte a causa dalla contaminazione da spore;

➢ lucro cessante, l'importo di €.112.479,93 per mancati guadagni nel periodo da novembre 2023 a febbraio 2025;
➢ deposito cauzionale, l'importo di €.3.600,00 e relativi interessi legali per
€.4.048,15;
➢ spese sostenute per costituzione in Atp per €.3.705,30.
Al fine di provare i suddetti danni l'opponente con l'atto di citazione si è riservata di fornire prova testimoniale con testi e capitoli sui seguenti argomenti:
1) sulle condizioni dell'immobile locato e sui fenomeni di allagamento;

2) sui danni subiti dall'attività commerciale dell'opponente;
3) sugli accordi intercorsi tra le parti per la sospensione dei canoni;

4) sulla conoscenza da parte della locatrice dei precedenti allagamenti.
L'opponente non avendo depositato la memoria integrativa di cui all'art. 426 c.p.c.
è decaduta dalla possibilità di dedurre prova orale sulle suddette circostanze, senza contare incidenza sulle stesse del giudicato sostanziale dell'ordinanza di convalida.
ha, inoltre, chiesto di disporre consulenza tecnica d'ufficio per Parte_1
accertare:
1) l'entità della riduzione del godimento dell'immobile causata dai vizi accertati;

2) la quantificazione dei danni subiti non già accertati dal CTU nell'ATP;
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 3) la riduzione proporzionale del canone di locazione per il periodo di compromesso godimento dell'immobile.
Le richieste di accertamento di cui ai punti 1) e 3) sono inammissibili in quanto su tali questioni si è formato il giudicato sostanziale dell'ordinanza di convalida.
Quanto alla richiesta di accertamento di cui al punto 2) va preliminarmente osservato che è pacifico che la c.t.u. costituisce un mezzo di ausilio per il giudice, volto alla più approfondita conoscenza dei fatti già provati dalle parti, la cui interpretazione richiede nozioni tecnico-scientifiche e non un mezzo di soccorso volto a sopperire all'inerzia delle parti.
Nella fattispecie in esame risulta inammissibile la richiesta di c.t.u. volta ad accertare e quantificare:
➢ i danni da infiltrazione della copertura esclusi in sede di Atp pari ad €.885,00, in quanto trattasi di danni da accertare nel relativo giudizio di merito conseguente al procedimento di Atp alla presenza del condominio, inoltre l'opponente non ha fornito elementi, né dedotto circostanze in merito alla sussistenza di tali danni provenienti dalla copertura dell'immobile;
➢ le spese per innovazione sostenute all'inizio della locazione per rendere l'immobile idoneo all'uso commerciale pattuito pari ad €.13.303,91 in quanto non documentate essendo stata dimessa una mera perizia di parte estremamente generica, priva di una specificazione degli interventi eseguiti come pure di documentazione fotografica, né sono stati formulati capitoli di prova da sottoporre al perito a ciò si aggiunga che è “….principio, Tes_1
costantemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui la perizia giurata depositata da una parte non è dotata di efficacia probatoria, nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, non essendo prevista dall'ordinamento la precostituzione fuori del giudizio di un siffatto mezzo di prova, con la conseguenza che ad essa si può riconoscere
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 soltanto il valore di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito (cfr. Cass., Sez. V, 27/12/ 2018, n. 33503; Cass., Sez. III, 22/04/2009,
n. 9551). Alla parte che ha prodotto la perizia giurata è tuttavia riconosciuta la facoltà di dedurre una prova testimoniale avente ad oggetto le circostanze di fatto accertate dal consulente, che, se confermate dal medesimo in veste di testimone, possono acquisire dignità e valore di prova, sulla quale il giudice di merito è tenuto ad esprimere, esplicitamente o implicitamente, la propria valutazione ai fini della decisione (cfr. Cass., Sez. III, 25/02/2002, n. 2737;
19/05/1997, n. 4437)” (Cass. Civ., Sez. 1, ordinanza n. 5667 del 4.3.2025);
➢ il danno per le merci smaltite e/o distrutte a causa della contaminazione da spore pari all'importo di €.22.308,81 in quanto non documentato, né sono stati formulati capitoli di prova;

➢ il danno da lucro cessante per l'importo di €.112.479,93 per mancati guadagni per il periodo da novembre 2023 a febbraio 2025 in quanto non documentato essendo stata dimessa solo una perizia di parte, per la quale valgono le medesime considerazioni svolte per la perizia di parte inoltre non Tes_1
risultano dimessi altri ed ulteriori documenti quali ad esempio bilanci, scritture contabili, con i quali poter svolgere l'approfondimento richiesto.
Con riferimento alle altre voci di danno, va escluso il riconoscimento delle spese sostenute nella procedura di Atp in quanto le stesse non possono essere riconosciute nella presente causa, ma nell'eventuale giudizio di merito conseguente all'accertamento tecnico preventivo.
Va, invece, riconosciuta all'opponente – salvo che tale somma non sia già stata oggetto della compensazione di cui riferisce nella nota del 19.11.2025 Parte_1
all'atto di provvedere al pagamento dell'importo ingiunto – l'importo di €.3.600,00 oltre agli interessi legali di €.448,15 relativo al deposito cauzionale non avendo
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 l'opposta dedotto motivi per trattenere la somma, quali ad esempio danni causati da all'immobile. Parte_1
Va, pure, riconosciuta all'opponente la somma di €.6.950,94 accertata dal Ctu Ing. per costi per risanamenti, interventi di ricerca guasti e riacquisto di Per_1
attrezzature interne del magazzino, inclusi scaffali, con riferimento alla quale l'opponente nulla ha contestato.
A seguito del pagamento da parte di dell'importo oggetto del decreto Parte_1
ingiuntivo, viene meno l'eccezione di compensazione dalla medesima svolta.
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F) SULL'ECCEZIONE DI IMPROCEDIBILITÀ PER MANCATO ESPERIMENTO DELLA
PROCEDURA DI MEDIAZIONE E SULLA RICHIESTA DI CONDANNA DI
PER LA MANCATA PARTECIPAZIONE AL Controparte_1
PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE PROMOSSO DA Parte_1
ha eccepito l'improcedibilità della domanda sul presupposto che l'art.5,
[...]
comma 6, lett. a) del D.Lgs. n. 28/2010 esclude l'applicazione della mediazione obbligatoria nei procedimenti per decreto ingiuntivo fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione.
L'eccezione è infondata.
Come correttamente evidenziato dall'opposta, l'art. 5, comma 6 lett. b), del D.
Lgs. n.28/2010 stabilisce che il comma 1 e l'articolo 5-quater non si applicano nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all'articolo 667 del codice di procedura civile.
Nella fattispecie in esame la mancata costituzione o presenza dell'opponente nella procedura di sfratto per morosità con assenza di opposizione non ha comportato né la necessità, né l'obbligo di dar corso al mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. in quanto con l'emissione dell'ordinanza di convalida il procedimento di intimazione di sfratto si è definito e contestualmente è stato aperto il subprocedimento per
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 l'emissione del decreto ingiuntivo che è strettamente connesso e dipendente proprio all'emissione dell'ordinanza di convalida.
Nella fattispecie in esame e come motivato, il giudicato formatosi sull'ordinanza di convalida e sul decreto ingiuntivo per tardiva impugnazione, escludono che l'opposta debba dar corso alla procedura di mediazione e che la domanda sia improcedibile, anzi se si desse corso a tale procedura si violerebbe il principio di ragionevole durata del processo visto il termine di sei mesi per completare la procedura di mediazione a fronte di un titolo già passato in giudicato
Analogamente deve escludersi che la mancata partecipazione dell'opposta al procedimento di mediazione promosso da sia avvenuto senza Parte_1
giustificato motivo.
L'opponente ha affermato di aver promosso la procedura di mediazione che
“verteva sulla risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice e risarcimento del danno” e per quanto motivato in ordine al passaggio in giudicato dell'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità, risultava superfluo per l'opposta partecipare ad una procedura la cui domanda risolutoria risultava già superata proprio dall'emissione dell'ordinanza di convalida e la contestuale richiesta di emissione del decreto ingiuntivo, come pure per la domanda risarcitoria in relazione alla quale l'opposta ha ampiamente rappresentato le ragioni del proprio rifiuto a presenziare (cfr. all.2 del doc. 22 fascicolo opponente) che appaiono tutt'altro che ingiustificate tenuto conto che al 4.7.2024, data dell'incontro della procedura di mediazione promossa da , era ancora in Parte_1
corso la procedura di ATP previamente promossa da Controparte_5
proprio per accertare la causa dei danni arrecati all'immobile locato che vedeva quale chiamato il Condominio, nei cui confronti non è stata estesa la procedura di mediazione.
Va, pertanto, rigettata la richiesta di condanna dell'opposta al pagamento di una
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 somma equitativamente determinata per la mancata partecipazione dell'opposta alla procedura di mediazione.
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QUANTO ALLA RICHIESTA DI CONDANNA DELL'OPPONENTE EX ART. 96 C.P.C.
Nonostante la prevalente soccombenza dell'attrice per quanto sopra motivato va respinta la richiesta avanzata dall'opposta di condanna dell'opponente ex art. 96
c.p.c. difettandone i presupposti per il suo accoglimento.
*
QUANTO ALLE SPESE DI GIUDIZIO
Per il principio della prevalente soccombenza le spese di causa sono poste a carico di e vengono liquidate in dispositivo ex art. 5, comma 6, del D.L. n. Parte_1
55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022 per le sole fasi di studio della controversia, introduttiva del giudizio e decisionale, quest'ultima con riduzione del 50% dei compensi, con esclusione della fase istruttoria e/o di trattazione che si è limitata alla sola odierna udienza, nulla per la procedura di mediazione alla quale l'opposta non ha presenziato.
Visto il valore indeterminabile e l'ordinaria complessità della causa pare, comunque, congruo considerare lo scaglione da €.52.000,01 ad €.260.000,00 tenuto conto che proprio l'opponente ha quantificato l'importo richiesto a titolo di danno in €.163.682,04.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa, così provvede:
- dichiara inammissibile l'opposizione perché tardiva e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n.408/2025 del Tribunale di IN;

- accoglie solo parzialmente le domande riconvenzionali dell'opponente e per l'effetto:
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25 ➢ condanna a Controparte_1
pagare ad la Parte_1
somma di €.6.950,94 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

➢ condanna, salvo che non sia già stato oggetto di compensazione con i pagamenti del 7 e 10.10.2025 eseguiti da Parte_1
[...] Controparte_1
a restituire ad
[...] Parte_1
la somma di €.4.048,15 a titolo di deposito cauzionale e relativi
[...]
interessi legali maturati;

- rigetta le altre domande riconvenzionali svolte da Parte_1
in quanto inammissibili;

[...]
- condanna a rifondere le Parte_1
spese di lite ad Controparte_1
che liquida ex D.M. n. 55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, in complessivi €.6.306,50 (di cui €.2.552,00 per la fase di studio della controversia, €.1628,00 per la fase introduttiva del giudizio,
€.2.126,50 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA, se dovuta, e CPA come per legge.
Così deciso in IN il 26.11.2025.
Il Giudice Onorario
Dott. Fabio Fuser
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Tribunale di IN – Seconda Sezione Civile – R.G. 1738/25