R.G.Aff.Cont. n. 1108/2024
Tribunale Ordinario di Locri
Sezione Civile
Il Giudice, lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c.; preso atto di quanto affermato nelle suddette note di trattazione scritta, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la sentenza che segue e che fa parte integrante del presente provvedimento.
Il Giudice
Dott.ssa LE IZ
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LOCRI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Locri, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa LE IZ, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 1108 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, promossa
DA
Pag. 1 di 6 nata a [...] il [...], , Parte_1 Parte_2
nato a [...] il [...], e nata a [...] il Parte_3
30.06.1961, elettivamente domiciliati in BO (RC) alla via XXIV Maggio 108, presso lo studio dell'Avv. Carmen Triveri, che li rappresenta e difende in forza di procura alle liti in atti;

RICORRENTI
Contro
nata a [...] il giorno 08.12.1966, Controparte_1
elettivamente domiciliata a BO (RC) alla Via F.lli Bandiera 116, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Iozzo, che la rappresenta e difende in forza di procura alle liti in atti;

RESISTENTE
OGGETTO: locazione.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta depositate, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con termine perentorio fino al 15 dicembre 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
§ 1. Con atto ritualmente notificato, Parte_1 Parte_2
e hanno intimato lo sfratto per finita locazione dell'immobile situato Parte_3
in BO (RC) alla via G. Bruno n.30, piano 3°, identificato al Catasto al foglio 18 particella n. 630 sub 7, a . Controparte_1
I ricorrenti hanno dedotto: - di essere proprietari dell'appartamento sito in
BO (RC) alla via G. Bruno n.30, piano 3°, identificato al catasto al foglio 18 particella n. 630 sub 7; - di aver concesso tale immobile in locazione ad uso abitazione a per la durata di anni 4 con rinnovo tacito di altri 4 anni;
Controparte_1
- di aver inviato due lettere raccomandate a./r., ricevute da parte convenuta in data
14.12.2023 e in data 30.01.2024, alla conduttrice, al fine di evitare la rinnovazione tacita del contratto, comunicando formalmente la disdetta dal contratto ai sensi dell'art. 3 co. 1 L. 431/98 e art. 29 L. 392/78 ed esercitando il diritto di recesso per poter destinare l'unità immobiliare locata ad uso proprio e/o per parenti fino al 2°
Pag. 2 di 6 grado;
- che la conduttrice non ha rilasciato l'immobile allo spirare della scadenza del contratto. Ciò dedotto, gli intimanti hanno chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “convalidare l'intimato sfratto per finita locazione, ordinando al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente atto. In caso di opposizione chiede emettersi ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio. In caso di opposizione, come richiesto, si chiede sin da ora che il Giudice voglia emettere ordinanza non impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva, fissando contestualmente e a breve la data di esecuzione del rilascio, con mutamento di rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., concedendo altresì termine per depositare memorie integrative. Il tutto con riserva di agire separatamente per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell'immobile e di quelli eventualmente derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile. Con vittoria di spese e onorari del presente giudizio, con distrazione ai sensi di legge”.
Con comparsa del 04.11.2024, si è costituita in giudizio Controparte_1
, la quale si è opposta all'intimazione di sfratto per finita locazione
[...]
evidenziando che: - gli intimanti hanno notificata la disdetta senza rispettare il termine di preavviso di sei mesi e in data successiva al rinnovo tacito del contratto;
- la conduttrice ha esercitato il proprio diritto di recesso in forza dell'art. 7 del contratto di locazione, dichiarando di lasciare l'immobile libero da persone e cose entro il
30.11.2024, giusta Pec del 13.06.2024; - che la stessa, come comunicato con Pec del
24.10.2024, ha già di fatto lasciato l'immobile libero da persone e cose e a disposizione dei locatori, i quali tuttavia non hanno ritirato le chiavi avendo avanzato la pretesa di far ridipingere le pareti dalla conduttrice, attività eseguita da quest'ultima pro bono pacis. L'intimata ha concluso, pertanto, chiedendo al Tribunale di “statuire e dichiarare inammissibile e infondata la domanda di sfratto per finita locazione e quindi rigettare ogni richiesta di parte attorea, con vittoria di spese e competenze di causa;
Dichiarare che il contratto di locazione anno 2019 serie 3 n. 263 del 29/01/2019 è stato risolto per volontà di parte convenuta che si è avvalsa della facoltà di recesso giusto art. 7 del suddetto contratto. In subordine dichiarare la cessazione della materia del contendere ed in forza del principio della soccombenza virtuale, condannare parte attrice al pagamento di spese e competenze di causa”.
All'esito della prima udienza, il Giudice, preso atto della costituzione della convenuta e delle posizioni delle parti, ha invitato le stesse ad attivarsi per effettuare
Pag. 3 di 6 il sopralluogo dell'immobile e procedere alla riconsegna delle chiavi e a tentare la definizione bonaria della controversia, rinviando all'udienza del giorno 11.11.2024.
All'esito di tale udienza, il Giudice, considerato che l'avvenuta consegna delle chiavi ha fatto venir meno l'interesse all'emanazione del provvedimento di provvisorio rilascio e attesa l'opposizione dell'intimata, non ha convalidato l'intimato sfratto per finita locazione, ha rigettato l'istanza di emissione di ordinanza di rilascio e, mutando il rito, ha fissato per la discussione ex art. 420 c.p.c. l'udienza del 07.04.2025 concedendo termine all'intimante ed all'intimato rispettivamente fino a 30 giorni e
10 giorni prima per il deposito di memorie integrative dei propri scritti difensivi.
Le parti non hanno depositato memorie integrative e con le note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. hanno rispettivamente concluso chiedendo l'intimante “di dichiarare la cessata materia del contendere in merito al rilascio dell'immobile, attesa la corretta procedura di sfratto a seguito di intimazione e diffide nei termini di legge;
di dichiarare concluso il contratto di locazione intercorrenti tra le parti;
condannare, a mente del principio della soccombenza virtuale, parte convenuta al pagamento di spese e competenze di giudizio, atteso che l'attività di rilascio dell'immobile aveva luogo ed iniziava solo e soltanto dopo la notifica dell'atto di intimazione di sfratto, da distrarsi a favore dello scrivente procuratore ex art. 93 cpc” e l'intimato di “Statuire e dichiarare inammissibile e infondata la domanda di sfratto per finita locazione e quindi rigettare ogni richiesta di parte attorea, con vittoria di spese e competenze di causa;
Dichiarare che il contratto di locazione anno 2019 serie 3 n. 263 del
29/01/2019 è stato risolto per volontà di parte convenuta che si è avvalsa della facoltà di recesso giusto art. 7 del suddetto contratto. In subordine dichiarare la cessazione della materia del contendere ed in forza del principio della soccombenza virtuale, condannare parte attrice al pagamento di spese e competenze di causa”.
La causa, per ragioni di ruolo, è stata rinviata per discussione e decisione con previsione della trattazione ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con termine perentorio fino
15.12.2025.
Con atto del 13.12.2025 si è costituito in giudizio nell'interesse della resistente, in sostituzione dell'avv. Rocco Sacco, l'avv. Giovanni Iozzo.
§ 2. Preliminarmente, occorre dare atto che, nel corso del giudizio, è venuto meno l'interesse dei ricorrenti alla richiesta di rilascio dell'immobile, atteso che, come
Pag. 4 di 6 pacificamente affermato dalle parti e risultante dal verbale di rilascio, l'immobile è stato riconsegnato ai locatori. Va dichiarata, pertanto, la cessazione della materia del contendere in relazione a tale domanda.
§ 2.1 Quanto alla domanda di accertamento della finita locazione per intervenuta disdetta, posta alla base dell'intimato sfratto e avanzata da Parte_1
e la stessa è infondata e deve pertanto essere Parte_2 Parte_3
rigettata.
Tra le parti è intercorso infatti un contratto di locazione ai sensi dell'art. 2, comma 1, legge n. 431/1998, per il quale la legge prevede una durata minima di quattro anni (anche nel caso in cui le parti abbiano previsto una durata inferiore, poiché l'art. 13, comma 3, della legge n. 431/1998 stabilisce che “è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge”), rinnovabili per altri quattro alla prima scadenza.
In assenza di disdetta alla prima scadenza ex art. 3, legge n. 431/1998, dunque, il rapporto negoziale si è rinnovato, dal 1° febbraio 2023 al 31 gennaio 2027.
La disdetta inviata dai ricorrenti e ricevuta da parte resistente in data 14.12.2023
e successivamente reiterata in data 30.01.2024 non può, infatti, essere considerata validamente esperita, atteso che per evitare il primo rinnovo, per la durata di ulteriori quattro anni, la stessa avrebbe dovuto essere recapitata alla conduttrice sei mesi prima della scadenza, ovverosia entro il 31 luglio 2022. La diffida inviata, ai sensi dell'art. 3 co. 1 L. 431/1998 (il richiamo nella diffida all'art. 29 L. 392/78, è inconferente trattandosi di locazione a uso abitativo), successivamente al rinnovo non può produrre alcun effetto, tenuto conto che la normativa richiamata attribuisce al locatore soltanto il potere di opporsi al rinnovo del contratto con un preavviso di sei mesi e in presenza dei motivi contemplati dalla norma e non, invece, il potere di recedere dal contratto in qualunque momento. Tale potere, di contro, è attribuito al conduttore che, ai sensi dell'art. 3, comma 6, legge 431/1998, in presenza di gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Pag. 5 di 6 In definitiva, i ricorrenti non potevano agire ai sensi dell'art. 657, comma 2, c.p.c. sulla base della disdetta notificata a Controparte_1
D'altro canto, va osservato che la comunicazione del legale della resistente, inviata via Pec ai ricorrenti presso il loro legale, non è idonea a integrare un valido esercizio del diritto di recesso dal contratto previsto dall'art. 7 dello stesso, in quanto non proveniente dalla parte conduttrice e non recapitata alla parte locatrice.
Va dato atto, tuttavia, che il contratto di locazione in esame alla data odierna deve intendersi definitivamente risolto, atteso che è emersa la comune volontà delle parti di risolvere il rapporto contrattuale (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16317 del
26.07.2011).
§ 3. Le spese del giudizio possono essere interamente compensate tra le parti, attesa l'infondatezza delle rispettive prospettazioni e l'esito del giudizio che integrano gravi motivi legittimanti la compensazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa da , e , nei Parte_3 Parte_2 Parte_1
confronti di ogni contraria e ulteriore istanza, eccezione e Controparte_1
deduzione disattesa, così provvede:
- pronuncia la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti;

- dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile;
- compensa interamente tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Locri, il 16.12.2025.
Il Giudice
Dott.ssa LE IZ
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