N.R.G.20582/2024 T R I B U N A L E
DI N A P O L I
IV sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo Italiano
Il Giudice, dott.ssa Barbara Tango, ha pronunciato la seguente sentenza ex art 281 sexies cpc ultimo comma , riservata all'udienza del 28/10/2025 nella causa civile di primo grado iscritta al
N.R.G. 20582/2024 RG
tra
, nato a [...] il [...], residente in [...]Parte_1
alla via San Leonardo n. 35, C.F. , , nato a C.F._1 Parte_2
Napoli il 04/08/1972, residente in [...], C.F. , C.F._2
, nata a [...] il [...], residente in [...]
35, C.F. , rappresentati e difesi, in virtù di procura in atti, dall'Avv. Silvio C.F._3
RO (C.F. ) ed elettivamente domiciliati presso lo studio del legale sito C.F._4
in Salerno (Sa) alla Via Giovanni Negri n°5
ATTORI
e in persona del Controparte_1
suo amministratore pro-tempore, Avv. C.F. , PER L'AVV. Controparte_2 P.IVA_1
nato a [...] il [...] ed ivi residente al Vico Acitillo n. 160, codice Controparte_2
fiscale , in proprio informati della possibilità di ricorrere al procedimento CodiceFiscale_5
di mediazione previsto dall'art. 4 Dlgs 28/10 e dei relativi benefici fiscali, oltreché del procedimento di negoziazione assistita ex D.L. n. 132/2014, convertito nella L. n. 162/2014 rapp.to e difeso dall'avv. NE CA, elett.te dom.to in Via Duomo n°61, tel/fax 08155430274, CP_1 presso e nello studio dell'avv. NE CA , pecmail: CodiceFiscale_6
che lo rapp.ta, assiste e difende, giusta procura in atti Email_1
allegata CONVENUTO
Nonchè
codice fiscale , con studio in Vico Acitillo Controparte_2 CodiceFiscale_7 CP_1
160 n.q. di amministratore ptp c.f. CP_1 Controparte_3
, in proprio informati della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione P.IVA_1
previsto dall'art. 4 Dlgs 28/10 e dei relativi benefici fiscali, oltreché del procedimento di negoziazione assistita ex D.L. n. 132/2014, convertito nella L. n. 162/2014 rapp.to e difeso dall'avv.
NE CA, elett.te dom.to in Via Duomo n°61, tel/fax 08155430274, presso e nello CP_1
studio dell'avv. NE CA , che lo rapp.ta, assiste e difende, giusta CodiceFiscale_6
procura in atti allegata CONVENUTO
oggetto: impugnativa delibera condominiale e risarcimento danni conclusioni per le parti costituite: come da rispettivi atti e come da note successive
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente rilevato che la presente sentenza sarà redatta in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp att. C.p.c..
La presente controversia ha ad oggetto l'impugnativa, da parte di , Parte_1 [...]
, proprietari dell'unità immobiliare indivisa sita in alla via Parte_2 Parte_3 CP_1
ET LA n. 72, identificata e censita in Catasto Fabbricati del Comune di Napoli Sez,
Chiaia, foglio 17, particella 158, sub. 30, parte del complesso condominiale denominato
“Condominio via ET LA n. 72, della delibera assembleare del 26/2/2024, indetta da
, amministratore in regime di prorogatio dal 2008, nella parte in cui, al punto 9) Controparte_2
all'OdG: “Approvazione Tabelle Millesimali a firma dell'Ing. (già in possesso di tutti i Per_1
condòmini o richiedibile a mezzo mail…….) o nomina di un tecnico al quale conferire l'incarico di revisionare le attuali tabelle. Ogni e più attinente decisione in merito”, l'amministratore in prorogatio avrebbe svolto attività che esulano dall'ordinaria amministrazione e l'assemblea avrebbe invalidamente provveduto a deliberare una nuova revisione delle tabelle millesimali, predisposte dal tecnico Ing. e mai discusse ed approvate dall'Assemblea Persona_2
Condominiale, senza indicare il tecnico che avrebbe dovuto immotivatamente rivedere le tabelle dell'Ing. e nella parte in cui, al punto 10 all'OdG: “Avvenuta chiusura transattiva Persona_2
del rapporto di lavoro con il Sig. . Presa d'atto e ratifica dell'attività svolta Persona_3
dall'amministratore e delle decisioni assunte nell'assemblea del 14/12/2023” , avrebbe ratificato
“contra legem” una transazione che sarebbe avvenuta, tra l'amministratore in regime di CP_2
“prorogatio” ed il portiere per il licenziamento di quest'ultimo. Persona_3
Premesso che gli attori hanno agito sia nei confronti del condominio che di in Controparte_2
proprio al fine di ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti a causa e a seguito del suo illegittimo operato e premesso che all'udienza dell'11/2/2025 il procuratore dei convenuti ha rinunciato all'eccezione relativa all'improcedibilità della domanda per difetto di una corretta instaurazione e svolgimento della fase di mediazione, va osservato che la legittimazione e titolarità attiva dei tre attori non è stata contestata dai convenuti nelle comparse di costituzione ed anzi gli stessi hanno approntato difese incompatibili con la volontà di contestare la legittimazione e titolarità
( laddove lamentano l'assenza degli attori in assemblea;
cfr in tema sent Cass S.U. n.2951/2016 );
d'altra parte il rapporto di parentela tra gli attori e l'originaria proprietaria dell'immobile, poi deceduta, non è contestato ed indiziariamente provato dalla dichiarazione di Persona_4
successione, mentre l'accettazione tacita è dimostrata dalla presente azione.
Nel merito le domande sono fondate alla luce della normativa vigente in tema di poteri e facoltà dell'amministratore di condominio in prorogatio .
Infatti se è vero, quanto alla legittimazione processuale, che “Nel giudizio in cui sia costituito un
, il mutamento della persona dell'amministratore in corso di causa non ha immediata CP_1
incidenza sul rapporto processuale che, in ogni caso, sia dal lato attivo che da quello passivo, resta riferito al , operando quest'ultimo, nell'interesse comune dei partecipanti, attraverso il CP_1
proprio organo rappresentativo unitario, senza bisogno del conferimento dei poteri rappresentativi per ogni grado e fase del giudizio. Pertanto, ferma l'inefficacia della procura conferita da chi, alla data di costituzione in giudizio, sia già cessato dalla carica di amministratore, perché dimissionario o sostituito con altra persona dall'assemblea, l'eventuale morte o cessazione del potere di rappresentanza del medesimo, già costituito in giudizio a mezzo di procuratore, possono comportare la sua interruzione, a norma dell'art. 300 c.p.c., soltanto se e quando l'evento sia stato dichiarato in udienza, ovvero sia notificato alle altre parti dal procuratore costituito, proseguendo altrimenti il rapporto processuale senza soluzione di continuità” ( ord Cass n. 27302/2020) di tal che non rileva in questa sede l'avvicendamento o meno della carica di amministratore dopo la notifica dell'atto di citazione, ( 30/9/2024), è altresì vero che il novellato art 1129 cc statuisce, al comma otto, che l'amministratore in prorogatio può eseguire solo le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni.
Pur consapevole dell'esistenza di un diverso orientamento, questo giudice condivide la posizione di chi, giurisprudenza e dottrina, interpreta tale norma nel senso che un amministratore in prorogatio non può più considerarsi nel pienezza delle sue funzioni residuandogli, al contrario, una limitata rappresentanza dei condomini, siccome confinata al compimento della sole “attività urgenti” del cui svolgimento, peraltro, sebbene non previsto espressamente dalla norma, egli è chiamato a riferire in assemblea, sulla scorta di quanto previsto dagli artt. 1131, comma 3 e 1135, comma 2, c.c.; peraltro, stante l'inderogabilità (ex art. 1138, comma 4, c.c.) dell'art. 1129 c.c., neppure potrebbe l'assemblea ratificare attività non urgenti né indifferibili comunque compiute dall'amministratore uscente, sia pur nell'interesse comune, ma travalicando i limiti della previsione in commento, con tutto ciò che ne consegue relativamente ai rapporti che coinvolgono soggetti esterni al condominio, rispetto ai quali lo stesso finisce per assumere una responsabilità in proprio: l'iniziativa contrattuale di un amministratore che travalichi i limiti dei poteri assegnatigli ex lege non determina, infatti,
l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione, in ambito condominiale, il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso.
Poiché per attività urgenti deve intendersi solo quelle attività che, valutate secondo il criterio del bonus pater familias, rivelino il carattere dell'urgenza ai fini della conservazione delle cose comuni, ovvero la necessità di essere eseguite senza ritardo e senza poter attendere la nomina, da parte dell'assemblea o dell'autorità giudiziaria, del nuovo amministratore, allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento dei beni condominiali e quindi ogni attività che appaia indifferibile, e non solo necessaria, allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento al condominio (procedere alla raccolta delle quote condominiali, costituire in mora i condomini o i terzi debitori nei confronti del condominio, ottemperare agli obblighi ex artt.1131 e
1135,comma2, c.c. nonché convocare l'assemblea ai sensi dell'art. 66, comma 1, primo periodo, disp. att. c.c. e 1130, n. 10, c.c., risultando altrimenti impossibile garantire il controllo della gestione condominiale secondo la cadenza annuale cui la stessa è improntata, recupero, anche in via monitoria, dei crediti nei confronti dei condomini non in regola con i pagamenti), per tali motivi deve ritenersi del tutto esorbitante dai poteri dell'amministratore in prorogatio quello di convocare l'assemblea al fine di nominare un tecnico per la redazione di nuove tabelle millesimali o approvare quelle già redatte o al fine di ratificare un suo operato che esorbita dall'ordinaria amministrazione, qual è una transazione stragiudiziale, per tali motivi va dichiarata invalida la delibera del 26/2/2024 punti 9 e 10 all'ODG.
Quanto alle istanze risarcitorie avanzate dai CU nei confronti di , le stesse Controparte_2
sono destituite di fondamento e vanno rigettate atteso che nessun danno è stato comprovato né nell'an né nel quantum, né può essere presunto;
ne consegue il rigetto della domanda di condanna ex art 96 cpc.
Neppure la domanda di condanna ex art 96 cpc avanzata dai convenuti può essere accolta non sussistendone i presupposti atteso che non è emersa la malafede o colpa grave degli attori la cui domanda è stata comunque in parte accolta.
Le spese di lite attoree seguono la soccombenza e vanno poste a carico del condominio sito in via ET Filangeri 72 e liquidate in base allo scaglione fino ad €5.200,00 del DM CP_1
55/2014, valore medio ridotto per l'esiguità dell'istruttoria ; le spese di lite sopportate da
[...]
seguono la soccombenza e vanno poste a carico di , CP_2 Parte_1 Parte_4
e in solido tra loro e liquidate in base allo scaglione fino ad €5.200,00 del DM Parte_2
55/2014, valore medio ridotto per l'esiguità dell'istruttoria con attribuzione in favore dell'avv.to
NE CA .
Ai sensi dell'art. 12 bis del decreto legislativo 28/2010 (vigente al momento dell'introduzione della causa) costituito, va condannato a pagare allo Stato una somma pari al doppio Controparte_2 contributo unificato dovuto per il giudizio, non avendo partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo.



P.Q.M

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Il Giudice, pronunziando nella causa promossa come in narrativa, così provvede :
Accoglie le domande attoree per quanto di ragione e per l'effetto annulla la delibera del 26/2/2024 punti 9 e 10 all'ODG.
Rigetta le domande nei confronti di . Controparte_2
Rigetta le domande ex art 96 cpc.
ON il convenuto a pagare le spese di lite attoree che si liquidano in € 2.200,00 CP_1
per compenso ed €125,00 per spese oltre iva e cpa se documentate e rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso .
ON , e in solido tra loro a pagare le Parte_1 Parte_4 Parte_2
spese di lite di che liquidano in € 1.400,00 per compenso oltre iva e cpa se Controparte_2
documentate e rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso con attribuzione in favore dell'avv.to NE CA .
ON a versare allo Stato una somma pari al doppio del contributo unificato Controparte_2
dovuto per il giudizio.
Napoli 31/10/2025 Il Giudice