N. R.G. 47336/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
OTTAVA SEZIONE CIVILE
Il Giudice unico del Tribunale di Roma dott. Renato Castaldo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 47336/2015 e vertente tra:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FORTI Parte_1 C.F._1
DAMIANO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. FORTI
DAMIANO
GIORGIO SESSA (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FORTI C.F._2
DAMIANO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in CORSO VITTORIO
EMANUELE II N. 142 ROMA presso il difensore avv. FORTI DAMIANO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._3
FORTI DAMIANO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in CORSO VITTORIO
EMANUELE II N. 142 ROMA presso il difensore avv. FORTI DAMIANO
(C.F. ), con il CP_2 Controparte_3 C.F._4
patrocinio dell'avv. FORTI DAMIANO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in
CORSO VITTORIO EMANUELE II N. 142 ROMA presso il difensore avv. FORTI
DAMIANO
CLAUDIA SESSA (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FORTI C.F._5
DAMIANO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in CORSO VITTORIO
EMANUELE II N. 142 ROMA presso il difensore avv. FORTI DAMIANO;

ATTORI
1 E
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ARACHI TOMMASO e Controparte_4
dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA MONSERRATO 34 00186 ROMA presso il difensore avv. ARACHI TOMMASO
deceduta Persona_1
contumace Controparte_5
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FRANCOIS ALESSIA e CP_6
dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA PAOLO EMILIO, 26 00192 ROMA presso il difensore avv. FRANCOIS ALESSIA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. e dell'avv. GIANNELLA CP_7
GERMANO ( ) VIA CARLO MIRABELLO 12/A ROMA;
C.F._6
( ) VIA CARLO Controparte_8 C.F._7
MIRABELLO 12A ROMA;

CONVENUTO
NONCHE'
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GUARINO Controparte_9
ANDREA e dell'avv. MARTELLI CECILIA ( ) PIAZZA C.F._8
BORGHESE, 3 00186 ROMA;
, elettivamente domiciliato in VIA CACCINI 1
ROMA presso il difensore avv. GUARINO ANDREA;

TERZO CHIAMATO
CA E CP_4 Controparte_10
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MELUCCO ANDREA e dell'avv. ,
[...]
elettivamente domiciliato in VIA PANAMA 86 00198 ROMA presso il difensore avv. MELUCCO ANDREA;

INTERVENUTO
OGGETTO: scioglimento comunione ereditaria
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza cartolare del 5/6/24
MOTIVI DELLA DECISIONE
2 Gli attori , , OR SE, , Parte_1 Parte_2 CP_1
IA SE hanno premesso di essere eredi di deceduta ab Persona_2
intestato, quale marito e quali figli gli altri attori. Parte_1
Hanno descritto l'asse ereditario composto da diverse unità immobiliari tutte in comproprietà con altri soggetti convenuti in giudizio (signori CP_6
, , , ). Controparte_4 Persona_1 Controparte_5 CP_7
Hanno chiesto procedersi allo scioglimento della comunione.
Si è costituito fratello della de cuius, comproprietario di alcuni CP_6
immobili che ha aderito alla domanda di divisione e chiesto l'assegnazione dell'immobile da lui detenuto.
Si è costituita figlia della de cuius, che ha dedotto il mancato CP_7
percepimento dei frutti civili degli immobili concessi in locazione i cui canoni erano confluiti su un conto intestato unicamente ai fratelli e . CP_2 CP_1
Ha esposto che gli attori avevano usufruito dei beni in comproprietà in misura eccedente le proprie quote con conseguente diritto di al CP_7
percepimento dell'indennità da mancato godimento.
Ha esposto che sul conto corrente della de cuius erano state prelevate indebitamente somme da parte dei figli ed ha concluso chiedendo:
Piaccia all'lll.mo sig. Giudice adito, per le causali di cui in narrativa, contrariis reiectis, in via preliminare: a) accertare l'esatta composizione e consistenza della massa attiva da dividersi tra i condividenti per la formazione della singole quote, con la esatta individuazione, collazione e riunione dei beni mobili ed immobili e dei relativi frutti, partite attive e passive che la compongono;
b) in caso di ravvisata materiale non divisibilità dell'intera massa, attribuire ai condividenti immobili di valore analogo, anche mediante compensazioni e/o conguagli sui beni mobili e liquidi, con la vendita all'incanto degli immobili e dei mobili e la formazione di separate masse liquide da ripartire fra i condividenti;
nel merito: c) disporsi la resa dei conti che i condividenti si devono rendere, la formazione dello stato attivo e
3 passivo dell'eredità e la determinazione delle porzioni ereditarie e dei conguagli o rimborsi che si devono tra loro i condividenti medesimi;
d) ordinare all'uopo agli attori, ed in particolare ai sig.ri , e Parte_2 CP_1 Pt_1
salvo altri, di rendere il conto della loro gestione dei beni mobili ed immobili
[...]
facenti parte della massa, salvo altri che dovessero accertarsi beneficiari di diritti altrui;
il tutto al fine di procedere alla resa dei conti e se del caso, in esito alla stessa, disporre la liquidazione delle maggiori somme che risulteranno dovute alla Sigra
ponendole a carico dei soggetti che risulteranno debitori, salvo CP_7
diversa imputazione a quota, con rivalutazione ed interessi legali sino alla data della domanda e con gli interessi di mora ex D.lgs 231/2002 dalla domanda al soddisfo.
Si è costituito che ha premesso di non essere erede della de cuius ma Controparte_4
comunque comproprietario di due negozi facenti parte dell'asse ereditario.
Ha chiesto procedersi allo scioglimento della comunione anche in riferimento a detti immobili.
La convenuta e il convenuto sono rimasti Persona_1 Controparte_5
contumaci.
Nel corso del procedimento è stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di , , , Controparte_9 CP_11 Controparte_12 CP_10
e altri comproprietari dei beni. Controparte_13
Si è costituito , anche quale erede di , chiedendo lo Controparte_9 Persona_1
scioglimento della comunione.
Nel corso del procedimento gli attori si sono costituiti in prosecuzione dell'attore
, deceduto. Parte_1
Si sono successivamente costituiti e quali eredi di CP_11 CP_10
. Persona_1
La domanda di scioglimento della comunione deve essere dichiarata parzialmente inammissibile.
I beni oggetto della domanda di scioglimento della comunione sono i seguenti
4 a) APPARTAMENTO, PIAZZA DELLA POLLAROLA, 38 PIANO PRIMO
FOGLIO 491 – PARTICELLA 2 – SUBALTERNO 6. Intestatari
RI Parte_2
CI MA
SE IA
SE CP_7
[...] Pt_1
[...] [...]
Testimone_1
In relazione allo stesso il ctu ha rilevato che l'appartamento non corrisponde alla planimetria catastale in atti, in quanto è stato realizzato un bagno senza aver preventivamente richiesto e comunque prodotto in atti il titolo edilizio b) , PIAZZA POLLAROLA N. 38, PIANO S1. FOGLIO CP_14
491, PARTICELLA 2 SUB 502
Intestatari:
RI Parte_2
CI MA
SE IA
SE CP_7
[...] Pt_1
[...] [...]
Testimone_1
Alla data dell'accesso del ctu la configurazione planimetrica della cantina non coincideva con quella catastale c) NEGOZIO, VIA DEI BAULLARI N. 18, PIANO TERRA. FOGLIO 491,
PARTICELLA 1 SUB 6
Intestatari:
Parte_2 [...]
Testimone_2
5 SE IA
SE
[...]
Testimone_3
[...] [...]
Testimone_1
Il Ctu ha rilevato che da detto locale si accede ad una cantina non censita né indicata tra i cespiti da valutare;
pertanto, il bene non risulta conforme né alla planimetria catastale né alla relazione notarile in atti.
d) NEGOZIO, PIAZZA DEL TEATRO DI POMPEO N. 44, PIANO TERRA.
FOGLIO 491, PARTICELLA 1 SUB 5
Intestatari:
CP_15
IA
[...]
SE CP_7
[...] Pt_1
[...] [...]
Testimone_1
E' stato accertato dal ctu che detto locale commerciale descritto corrisponde con la planimetria catastale in atti e) APPARTAMENTO CON ES , PIAZZA Parte_3
DEL TEATRO DI POMPEO N. 43, AL PIANO –S1, FOGLIO 491
PARTICELLA 1 SUB 8 (L'APPARTAMENTO) FOGLIO 491 PARTICELLA
2 SUB 13 (IL SOPPALCO) Intestatari:
CI MA
SE IA
SE CP_7
[...] [...]
Testimone_4
SE Riccardo
6 E' stato accertato dal ctu che l'appartamento descritto non corrisponde alla planimetria catastale in atti, in quanto sono state effettate modifiche interne senza aver preventivamente richiesto e comunque prodotto in atti il titolo edilizio f) APPARTAMENTO, PIAZZA POLLAROLA n. 38, AL PIANO 4 FOGLIO
491 PARTICELLA 2 SUB 11
Intestatari:
CI MA
SE IA
SE CP_7
[...] [...]
Testimone_5
[...]
Anche per questo appartamento non c'è corrispondenza con la planimetria catastale in atti, in quanto sono state effettate modifiche interne senza aver preventivamente richiesto e comunque prodotto in atti il titolo edilizio g) APPARTAMENTO, PIAZZA POLLAROLA N. 38, AL PIANO 2 , FOGLIO
491, PARTICELLA 2 SUB 7
Intestatari:
Testimone_6
[...]
[...] CP_7
[...] [...]
Testimone_5
[...]
L'appartamento non corrisponde alla planimetria catastale in atti, redatta nel
1986 in quanto sono state effettate tamponature e demolizioni parziali interne senza titolo edilizio.
7 h) NEGOZIO, PIAZZA POLLAROLA N. 37/A, AL PIANO TERRA FOGLIO
491, PARTICELLA 2 SUB 3, Intestatari
Controparte_16
[...]
Controparte_17
[...]
MA
[...]
SE IA
SE
[...]
Tes_3
Testimone_1
[...]
Anche questo locale commerciale non corrisponde alla planimetria catastale in atti, in quanto sono state effettate modifiche interne con tamponature, senza titolo edilizio.
i) NEGOZIO, PIAZZA POLLAROLA N. 36- 37, AL PIANO TERRA E S1.
FOGLIO 491, PARTICELLA 2 SUB 15
Intestatari:
Controparte_16
[...]
[...]
Controparte_18 CP_17
[...] CP_17
MA
[...]
SE IA
SE CP_7
[...] [...]
Testimone_4
Testimone_1
8 Non sono registrate difformità dal ctu l) , PIAZZA POLLAROLA 38 FOGLIO 491, PARTICELLA 2 CP_19
SUB 505
Intestatari: e Persona_2 CP_6
La planimetria catastale di detta cantina non coincide con l'impianto della cantina esistente, ma coincide con quella descritta alla lettera b) fg. 491, particella 2, sub.
502.
m) APPARTAMENTO, PIAZZA TEATRO DI POMPEO 43, AL PIANO 1
FOGLIO 491, PARTICELLA 1 SUB 7
Intestatari:
[...]
Controparte_20
CP_11
CP_10
Parte_2 CP_2
Controparte_9
Controparte_21
CP_6 [...]
Controparte_22
IA
[...]
SE
[...]
Testimone_3
[...] Tes_1
Testimone_1
Il ctu ha accertato che le unità immobiliari elencate al punto m) ed al punto m+n) hanno per diversi identificativi catastali la stessa planimetria, situazione che comporta la necessita di verifiche catastali storiche, fermo restando che prima della produzione in catasto delle dette planimetrie sarebbe stato necessario acquisire il titolo autorizzativo in conformità delle norme urbanistiche.
9 m+n) APPARTAMENTO, Piazza Teatro di Pompeo n. 43
FOGLIO 491, PARTICELLA 1, SUBALTERNO 7 GRAFFATA CON LE
PARTICELLE 2 SUB 506 E 9 SUB 502:
Intestatari:
[...]
Controparte_20
CP_11
CP_10
Parte_2 CP_2
Controparte_9
[...] CP_23
[...] CP_22
[...] CP_22
IA
[...]
SE
[...]
Testimone_3
[...] [...]
Testimone_1
Il C.T.U. ha constatato che la planimetria sotto riportata non era quella di un appartamento oltre ad essere la stessa planimetria dell'immobile elencato come l)
o) , PIAZZA TEATRO DI POMPEO 42, FOGLIO 491, CP_24
PARTICELLA 1, SUB 501
Intestatari:
Battaglia Adolfo
Battaglia Alessandro
Battaglia Luca
Battaglia Sara
AM SE RI
10 Capurso CP_9
Capurso CP_21
CI MA
Fontana Anna Maria
SE IA
SE Emanuela
SE Pt_1
SE OR
SE Riccardo.
Il bene non presenta irregolarità urbanistiche.
In considerazione del fatto che i soli immobili che non presentano irregolarità urbanistiche sono quelli ai punti d), i), o)” e che per gli immobili M e N sembravano sussistere solo irregolarità meramente formali è stato disposto un supplemento di ctu per verificare la possibilità di regolarizzazione.
Nella integrazione peritale è stato precisato: con riferimento all' Immobile M) (ed M+N).Piazza Teatro di Pompeo n. 43 è emerso che le due U.I. m+n, corrispondono alla U.I. M.
Dai documenti risulta che la detta U.I. insiste su tre particelle diverse fuse per realizzare un unico immobile. Il primo classamento catastale è del 1944 eseguito dall'ufficio con una planimetria redatta a mano, similare allo stato dei luoghi, per quanto riportata in modo non del tutto preciso.
Con riferimento all' Immobile A)
• Piazza della Pollarola 38 Foglio 491, part. 2, sub 6:
Per detto immobile è presente la scheda catastale del 1939.
Rispetto a questa, l'ultima scheda catastale in atti presenta piccole difformità interne
(tramezzi), sanabili con una CILA.
11 La documentazione urbanistica per detto immobile cioè il progetto di cui alla C.I.L.A prot. CA/2019/193087 e nulla Osta della Soprintendenza per i beni Architettonici e
Paesaggistici per il Comune di Roma prot. CI 34 19 02/417 2, non è completa.
Con riferimento all'immobile C)
Via dei Baullari n.18 negozio Foglio 491, particella 1, sub. 6
Per detto immobile è presente la scheda catastale del 1939.
Dal confronto con la planimetria del 1939 la conformazione dell'U.I. è compatibile con lo stato attuale ad eccezione del soppalco e della cantina, rilevati sui luoghi.
L'immobile può essere facilmente reso conforme e commerciabile mediante richiesta della . Per_3
Con riferimento Immobile F);
La planimetria catastale in atti risulta essere del 1939. La configurazione planimetrica riscontrata dal C.T.U. della detta U.I. è comunque difforme dalle planimetrie del
1939 e per la attuale diversa distribuzione non è stata presentata alcuna pratica urbanistica al Comune.
La difformità rilevata può essere sanabile mediante LA in sanatoria e nuovo accatastamento o, in alternativa, ripristinando lo stato dei luoghi in conformità alla planimetria catastale del 1939.
Con riferimento Immobile H)
Piazza della Pollarola n.37A negozio Foglio 491, particella 2, sub. 3
La planimetria catastale in atti risulta essere del 1939. La configurazione planimetrica riscontrata dal C.T.U. della detta U.I. è comunque difforme dalle planimetrie del
1939 e per la attuale diversa distribuzione non è stata presentata alcuna pratica urbanistica al Comune Per_ La difformità rilevata può essere sanabile mediante in sanatoria e nuovo accatastamento o, in alternativa, ripristinando lo stato dei luoghi in conformità alla planimetria catastale del 1939.
12 Tanto premesso in fatto, in diritto deve concludersi che la domanda di scioglimento della comunione deve essere accolta unicamente con riferimento solo ad alcuni dei beni immobili.
Come è noto, la regolarità urbanistica costituisce una condizione dell'azione.
Secondo la Corte di Cassazione (Sez. U, Sentenza n. 25021 del 07/10/2019) quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n.
47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713
c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
Gli atti di scioglimento della comunione (sia ordinaria che ereditaria) sono, pertanto, soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.
Il principio esposto trova applicazione non solo nelle “divisioni volontarie”, ossia quelle contrattuali, ma anche in quelle giudiziali, non potendo i condividenti, mediante il ricorso al giudice, conseguire un risultato diverso da quello che potrebbero ottenere mediante un atto notarile ovvero eludere le norme imperative richiamate (cfr. Cass., 28.11.2001, n. 15133; Cass., 17.1.2003, n. 630).
13 La Corte ha fatto riferimento altresì al concetto “formale” di edificio abusivo, già fatto proprio dalle stesse Sezioni Unite nella pronuncia 22.3.2019, n. 8230, secondo cui si considera abusivo ai fini dell'applicazione delle norme di cui all'art. 46, comma
1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e all'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985 (e dunque non negoziabile) quell'edificio che formi oggetto di atti negoziali in cui non siano menzionati gli estremi dei titoli abilitativi ad esso relativi, indipendentemente dal carattere illecito dell'edificio in sé.
Nel caso di specie il titolo abilitativo manca in relazione ai seguenti immobili dell'elenco sopra redatto:
a) Immobile nel quale è stato realizzato un bagno senza aver preventivamente richiesto e comunque prodotto in atti il titolo edilizio b) Immobile nel quale la configurazione planimetrica della cantina non coincide con quella catastale c) Immobile dal quale si accede ad una cantina non censita né indicata tra i cespiti da valutare;
immobile pertanto non conforme alla planimetria catastale.
e) Immobile che non corrisponde con la planimetria catastale in atti, in quanto sono state effettate modifiche interne senza aver preventivamente richiesto e comunque prodotto in atti il titolo edilizio,
f) Immobile che non corrisponde con la planimetria catastale in atti, in quanto sono state effettate modifiche interne senza aver preventivamente richiesto e comunque prodotto in atti il titolo edilizio g) Immobile che non corrisponde con la planimetria catastale in atti, redatta nel 1986 in quanto sono state effettate tamponature e demolizioni parziali interne senza aver preventivamente richiesto e comunque prodotto in atti il titolo edilizio.
h) Locale commerciale non corrispondente con la planimetria catastale in atti, in quanto sono state effettate modifiche interne con tamponature, senza aver preventivamente richiesto e comunque prodotto in atti il titolo edilizio
14 l) immobile nel quale la catastale di detta cantina non coincide con l'impianto della cantina esistente.
Per i suddetti immobili la domanda di scioglimento della comunione deve essere dichiarata sicuramente inammissibile.
Per i restanti immobili, privi di irregolarità urbanistiche, potrebbe procedersi allo scioglimento della comunione solo in caso di espressa domanda.
Infatti, la Corte di Cassazione, (Sez. U, Sentenza n. 25021 del 07/10/2019) ha affermato che nell'ipotesi in cui tra i beni costituenti l'asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi dell'art. 713, comma 1, c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti.
Domanda di tale natura è stata avanzata solo da in relazione agli Controparte_9
immobili indicati alle lettere m) ed o) dei quali è comproprietario e che non presentano irregolarità di natura urbanistica.
Deve, pertanto, essere disposta la vendita dei citati beni, stante la indivisibilità, secondo le stime indicate dal ctu che sono pari per l'Immobile M) ad €. 1.080.000,00
e per l'immobile o) ad €. 24.000,00
Per i restanti beni regolari dal punto di vista urbanistico non può procedersi allo scioglimento in mancanza di una espressa domanda di divisione parziale (Sez. 2,
Sentenza n. 6931 del 08/04/2016).
La pronuncia di inammissibilità della domanda di divisione assorbe la domanda presentata da relativa al prevalente godimento esclusivo dei beni da CP_7
parte di altri comproprietari. Si tratta, infatti, di una domanda che non ha natura distinta ed autonoma rispetto a quella di scioglimento della comunione e non risulta avanzata al fine di ottenere una condanna al pagamento dei frutti civili ma al diverso scopo di valutare nel contesto dello scioglimento della comunione i conguagli tra le parti e i definitivi rapporti di dare avere.
15 In ragione di quanto premesso con sentenza non definitiva deve essere disposto lo scioglimento della comunione in riferimento ai seguenti beni immobili:
- Appartamento, Piazza Teatro Di Pompeo N. 43 Foglio 491, Particella 1,
Subalterno 7 Graffata Con Le Particelle 2 Sub 506 E 9 Sub 502:
- Magazzino, Piazza Teatro Di Pompeo 42, Foglio 491, Particella 1, Sub 501;
Alla vendita si procede come da separata contestuale ordinanza.
Nel resto la domanda deve essere dichiarata inammissibile.
Spese al definitivo

P.Q.M.

Il Giudice non definitivamente pronunciando nella controversia tra le parti in epigrafe, così provvede:
1) Dichiara lo scioglimento della comunione in relazione ai seguenti beni immobili:
- APPARTAMENTO, Piazza Teatro di Pompeo n. 43 FOGLIO 491,
PARTICELLA 1, SUBALTERNO 7 GRAFFATA CON LE PARTICELLE 2
SUB 506 E 9 SUB 502:
- , PIAZZA TEATRO DI POMPEO 42, FOGLIO 491, CP_24
PARTICELLA 1, SUB 501
2) Dichiara inammissibile nel resto la domanda di scioglimento della comunione;

3) Dispone procedersi alla vendita dei beni di cui al punto 1) come da separata ordinanza;

4) Spese al definitivo
Roma 15/2/25 Il Giudice
Dott. Renato Castaldo
16