N. R.G. 4832/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Carla Quota
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4832/2021 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
e
(C.F. ), Parte_2 C.F._2
entrambi con il patrocinio dell'avv. VORANO MARCO
ATTORI
contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1
con il patrocinio dell'avv. SILANOS ALDO e dell'avv. SONINO RUGGERO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive d'udienza di precisazione delle conclusioni, ex ar.t
127 ter cpc. pagina 1 di 15 Per parte attrice:
“come in atto di citazione e come da memorie 183 VI co n.1 e n.2”:
“in limine litis
voglia il Tribunale sospendere la delibera impugnata sussistendo i presupposti di legge che verranno
esposti in sede cautelare;

nel merito
voglia il Tribunale dichiarare la nullità e/o annullabilità e comunque revocare e/o dichiarare
l'inefficacia della delibera impugnata sub doc.1;
Con vittoria di spese”.
Per parte convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito
2) rigettare le domande formulate dai sigg.ri e in quanto infondate in fatto ed in Pt_1 Parte_2
diritto e comunque non provate;

3) condannare gli attori alla refusione delle spese e compensi di giudizio, oltre rimborso spese
generali, c.p.a. e i.v.a. come per legge”.
Fatto e motivi della decisione
Con l'atto di citazione, gli attori proponevano impugnazione della delibera dell'assemblea del convenuto, assunta in data 11 Marzo 2021. CP_1
Dopo aver allegato di essere comproprietari di un appartamento sito in Venezia, 5453, in un CP_1
condominio composto da 5 unità immobiliari, precisavano che, solo in ragione di alcuni interventi di manutenzione straordinaria, sarebbe stato nominato un amministratore condominiale, mentre, prima pagina 2 di 15 d'allora, l'immobile non sarebbe mai stato sottoposto alla gestione da parte di un amministratore esterno.
I motivi di impugnazione della delibera erano i seguenti:

1. asserito carattere voluttuario della nomina o conferma dell'amministratore, contenuta al punto 5
dell'O.d.G dell'assemblea: “nomina dell'amministratore e suo compenso”, proposta approvata da tutti i presenti, ad eccezione degli attori.
Con riguardo al parametro di utilità che ne deriverebbe all'edificio, invero, tale decisione sarebbe ingiustificata, in considerazione della composizione condominiale (4 condomini), per cui la legge non prescriverebbe l'obbligatorietà della presenza dell'amministratore, e del fatto,
ammesso dallo stesso amministratore nel corso dell' ultima assemblea, per cui la sua attività
sarebbe limitata, di fatto, al pagamento, una volta terminati i lavori di straordinaria amministrazione, delle bollette della luce delle scale. Inoltre, l'odierno attore, ragioniere e impiegato da oltre 30 anni presso primario Istituto bancario, si sarebbe formalmente offerto di eseguire la prestazione di amministratore a titolo gratuito.
Sotto il profilo dell'onerosità economica, relativamente alle attività svolte dall'amministratore,
parte attrice sosteneva che il compenso dell'amministratore rappresentasse circa il 50% delle spese ordinarie sostenute dal condominio;

2. ritenuta illegittimità del rendiconto consuntivo della gestione straordinaria dei lavori su intonaci, tetto e vano scale e del prospetto di riparto tra i condomini, in ragione della comprensione di lavori mai deliberati o di pertinenza non : sub punto 3 O.d.G. si CP_2
leggerebbe: “Per quanto attiene l'aspetto economico, si son avuti dei risparmi in alcuni capitoli
di spesa del capitolato che si sono poi compensati con degli interventi aggiuntivi – e quindi non
inseriti nel capitolato iniziale – come l'intervento della prima rampa del vano scale, i
pagina 3 di 15 trattamenti delle parti basse delle facciate lato canale e lato calli, degli interventi di
sostituzione degli elementi lapidei sia di parti condominiali che di proprietà esclusive.”
Alcuni lavori oggetto del preventivo, dunque, avrebbero avuto dei costi minori, rispetto a quelli ipotizzati, ma tale risparmio non sarebbe stato ripartito tra i condomini né sarebbe stato oggetto di specifico quesito all'assemblea, relativo alla sua destinazione, bensì sarebbe stato oggetto di
“compensazione” con ulteriori interventi, mai deliberati, tra i quali anche lavori privi dell'indefettibile requisito condominiale. Gli importi derivanti dai lavori per il ripristino delle
“sportole”, invero, sarebbero stati spalmati su tutto il condominio, quando questi risulterebbero di specifica spettanza del singolo proprietario, dato che le “sportole” costituirebbero una protezione per le finestre a cui sono asservite (sarebbero una sorta di tettoia per evitare l'infiltrazione delle acque piovane all'interno dei serramenti). Poiché le finestre, nel caso di specie, non sarebbero condominiali, ma di sola proprietà dei sig.ri , le spese Parte_3
necessarie alla loro manutenzione dovrebbero incombere, esclusivamente, su questi ultimi.
I lavori afferenti al glicine e alla messa a norma dell'impianto elettrico, infine, contrariamente da quanto dichiarato dall'amministratore, non sarebbero stati qualificabili come urgenti ed indifferibili. Infatti, sia l'impianto elettrico che il sarebbero stati presenti al momento Pt_4
della realizzazione dei preventivi relativi ai lavori di straordinaria amministrazione;
il , Pt_4
inoltre, sarebbe di esclusiva appartenenza ad un singolo condomino, anziché al condominio.
Da ultimo, anche le spese relative alla pulizia delle scale, fatturate direttamente all'Amministratore, risulterebbero non deliberate e di carattere voluttuario, sia in ordine al costo sia in ordine all' effettiva utilità;

3. preteso errore nella quantificazione e nel riparto delle spese, come stabilito dalla Nota sintetica,
sub punto 1 dell'ordine del giorno e dai successivi punti 2-3-4: a pag. 3 della relazione sintetica verrebbe affermato che, difformemente dall'importo preventivato di euro 2.532,00, sarebbe pagina 4 di 15 emersa una spesa, maggiore, per euro 3.782,57. L'aumento della spesa sarebbe stato dovuto al
“prolungarsi della gestione ordinaria dovuta alla nota pandemia del covid-19 e alla
conclusione dei lavori straordinari”, ma, in realtà, detto aumento dei costi sarebbe stato imputabile ad alcuni condomini, rei di non aver provveduto a pagare tempestivamente quanto di loro competenza, alla ditta esecutrice. Questa, invero, avrebbe sospeso i lavori non già in ragione della pandemia (dato che in Italia, tra il Dicembre 2019 e il Gennaio 2020, non si era ancora manifestata) né in virtù di avverse condizioni meteorologiche, ma solo per il mancato adempimento.
Pertanto, l'aumento di 1.250,00 euro non sarebbe da ritenersi spesa condominiale, con conseguente inefficacia della delibera approvante la spesa e dei relativi criteri di ripartizione.
Infine, a pag. 4 della predetta relazione verrebbe contabilizzato un importo per euro 2.502,50,
per la realizzazione dell'impianto elettrico e citofonico, mentre l'importo dovuto sarebbe stato pari ad euro 2.005,00, oltre al 10% per Iva, per un totale di euro 2.205,50, anziché di euro
2.502,50, come deliberato.
Complessivamente, a fronte di un importo deliberato per euro 51.160,88 a carico degli attori,
quest'ultimi ritenevano di dovere, per tutti i motivi sopraesposti, il minore importo di euro 48.971,64;
rassegnavano, quindi, le conclusioni riportate nelle premesse.
Con la comparsa di risposta, il convenuto deduceva, con riguardo al primo motivo CP_1
di impugnazione, che l'amministratore del fosse stato nominato sin Controparte_3
dal 16 Marzo 2017, con delibera che gli stessi sigg.ri e , odierni attori, non avrebbero Pt_1 Parte_2
impugnato (delibera prodotta come doc. 2 del convenuto) e che, successivamente, la nomina sarebbe stata confermata, anche con il voto favorevole degli stessi attori, con delibera assunta in data 10
Maggio 2019.
La circostanza secondo cui i condomini avrebbero nominato l'amministratore solo in ragione della realizzazione di interventi di straordinaria manutenzione delle parti comuni sarebbe smentita proprio pagina 5 di 15 dai suindicati verbali, nei quali non emergerebbe in alcun modo né che la nomina dell'amministratore dipendesse dall'esecuzione dei lavori né che potesse essere temporanea.
Inoltre, sarebbe inconferente il tentativo attoreo di richiamare la disciplina dell'art. 1121 c.c., dettata per le innovazioni, dato che queste andrebbero intese come opere, impianti o manufatti e, dunque, nulla avrebbero a che vedere con la nomina dell'amministratore di condominio.
D'altro canto, la disciplina dell'art. 1121 c.c. non potrebbe essere applicata, né estensivamente né
analogicamente, alla nomina dell'amministratore condominiale, che troverebbe, invece, precisa e specifica disciplina nel Codice civile, agli artt. 1129 e seguenti. L'amministratore, invero, sarebbe considerato una figura necessaria per il Condominio, tanto che il Codice civile ne prevederebbe l'obbligatorietà, all'articolo 1129 citato, laddove vi siano più di otto condomini, disponendo, altresì,
che, se non provvedano i condomini a nominarlo, ci pensi l'Autorità giudiziaria.
Dalla nomina dell'amministratore, peraltro, conseguirebbero evidenti utilità per il Condominio,
enunciate agli articoli 1129, 1130, 1130 bis e1131 del Codice civile, fra cui:
i) la possibilità di riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini;

ii) la cura per l'osservanza del regolamento di condominio;

iii) la disciplina dell'uso delle cose comuni e della fruizione dei servizi, nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

iv) l'erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio;
v) il compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
vi) l'esecuzione degli adempimenti fiscali.
Il convenuto contestava, specificatamente, l'affermazione attorea secondo cui lo stesso amministratore avrebbe pacificamente ammesso, nel corso dell'ultima assemblea, che la sua attività risultasse essere assolutamente inutile, non trovandosi alcuna traccia di ciò nel verbale dell'assemblea in questione ed pagina 6 di 15 essendo stato ribadito, anzi, nel corso dell'assemblea dell'11.3.2021, che la nomina dell'amministratore si fosse resa necessaria, come lo sarebbe tutt'oggi, a causa dell'accesa conflittualità degli odierni attori rispetto agli altri condomini, di cui la presente causa costituirebbe evidente riprova.
La candidatura del sig. ad amministratore, invero, non sarebbe stata presa in considerazione, Pt_1
dagli altri condomini, proprio per la conflittualità tutt'ora esistente tra di loro, con evidente necessità
che il Condominio sia amministrato da un soggetto terzo.
Il Condominio contestava, altresì, l'affermazione avversaria secondo cui il compenso dell'amministratore (pari ad € 600,00 annui) rappresenterebbe circa il 50% delle spese ordinarie sostenute dal condominio, trovando ciò puntuale smentita nella Nota Sintetica Esplicativa prodotta dagli stessi attori sub doc. 4, ove, a pagg. 3 e 5, sarebbero indicati in:
€ 3.782,57, il rendiconto consuntivo dell'anno 2019/2020,
€ 2.532,00, il rendiconto preventivo dell'anno 2020/2021,
a dimostrazione di come il compenso dell'amministratore non costituirebbe neppure il 25% delle spese ordinarie.
Con riguardo al secondo motivo di impugnazione, invece, le somme risparmiate su alcuni capitoli di spesa non sarebbero state impiegate per interventi mai deliberati, bensì per le varianti che si sarebbero rese necessarie in corso d'opera, aventi carattere di urgenza ed indifferibilità, come rilevato a pag. 3 della relazione del Direttore dei lavori, Arch. prodotta dagli stessi attori sub Controparte_4
doc. 2: “L'intervento sul vano scale ha richiesto una variazione al progetto relativamente alla prima
rampa scale in quanto i gradini non erano restaurabili a causa della massiva presenza di sali e
umidità, si è resa quindi necessaria la loro sostituzione integrale compresa la struttura portante”.
Peraltro, i costi della variante, come pure riconosciuto dagli attori, sarebbero stati attinti dalle somme risparmiate dalle altre lavorazioni, senza alcun esborso in eccedenza rispetto al preventivo;

pagina 7 di 15 l'amministratore, quindi, ne avrebbe riferito alla prima assemblea utile, che avrebbe, pertanto,
ratificato, con le dovute maggioranze, gli interventi in parola, approvando il rendiconto consuntivo della gestione straordinaria.
In merito alle “sportole”, il precisava che sarebbero elementi propri dell'aspetto CP_1
architettonico della facciata e che, come tali, i relativi costi sarebbero di spettanza dell'intero condominio. L'utilità che si trarrebbe dalla presenza di detti elementi architettonici, d'altro canto, non sarebbe strettamente legata alle singole unità abitative, bensì a tutta la facciata, che verrebbe protetta da infiltrazioni e danni all'intonaco esterno.
Il glicine di proprietà , d'altra parte, come già chiarito sia a mezzo e-mail (prodotta sub doc. Parte_3
2 dagli stessi attori) che nel corso dell'assemblea, avrebbe determinato una spesa di natura condominiale, in quanto la sua potatura si sarebbe resa necessaria per l'installazione dei ponteggi per l'esecuzione dei lavori. Tale lavorazione non sarebbe stata preventivata, poiché tale problematica sarebbe sorta nel corso dei lavori. L'alternativa, subito esclusa dai tecnici, in corso d'opera, sarebbe stata quella di mantenere il glicine nella sua posizione, con un conseguente notevole aumento dei costi di montaggio e smontaggio delle impalcature, rispetto alla soluzione più pratica applicata.
Lo stesso varrebbe per gli interventi di sostituzione dell'antenna condominiale e di messa a norma dell'impianto elettrico, come già esplicato nel verbale dell'assemblea dell'11.3.2020.
Già nell'assemblea del 31.1.2019 (prodotto sub doc. 8 dal convenuto), d'altronde, cui avrebbero partecipato anche gli attori, sarebbe stato approvato, all'unanimità, il preventivo di spesa inerente alla pulizia del vano scala comune;
al punto 4 dell'O.d.G., infatti, sarebbe scritto: “per quanto attiene il
preventivo di spesa per la pulizia del vano scala comune, i condomini approvano il preventivo
presentato dalla ditta artigiana ” e “Tutti gli argomenti trattati vengono Controparte_5
approvati all'unanimità dei condomini presenti da nr. 4 condomini per un totale di 1000 millesimi”.
pagina 8 di 15 Nel merito del terzo motivo di impugnazione, il osservava che, dalla relazione del CP_1
D.L. Arch. datata 20.12.2020 (prodotta già come doc. 2 attoreo), risulterebbe attestato che i CP_4
lavori fossero stati sospesi in occasione dell'evento di marea eccezionale del 12.11.2019, in occasione delle Festività natalizie e, soprattutto, a seguito del “lockdown” del mese di Marzo 2020, per l'epidemia da Covid-19, per poi riprendere alla fine del mese, con gli ovvi rallentamenti.
Ciò troverebbe puntuale conferma anche nell'e-mail del 7.2.2020 (prodotta come doc. 9 dal convenuto), dell'Amministratore, in risposta alla comunicazione del sig. : “come lei ben sa, i Pt_1
lavori che dovevano finire entro il mese di dicembre, avranno termine entro fine marzo, in quanto le
condizioni climatiche avverse e (leggi pioggia e acqua alta)…” e “I lavori in ogni caso non hanno
subito interruzioni (semmai hanno subito rallentamenti) in quanto la ditta sta regolarmente lavorando
nella facciata lato canale…”.
Infine, la quantificazione e la ripartizione dei costi per la realizzazione dell'impianto elettrico e citofonico sarebbero corrette: come risulterebbe dal consuntivo della ditta esecutrice degli impianti,
BU di D'ST TI (prodotto come doc. 10 dal convenuto), alla somma inizialmente preventivata di € 2.005,00 sarebbe stata aggiunta la somma di € 270,00 per la realizzazione della linea per la centralina TV (€ 170,00) e sarebbe stato realizzato un nuovo impianto, nello sgabuzzino sulle scale (€ 100,00), per un totale complessivo di € 2.275,00 che, maggiorato dell'IVA al 10%,
ammonterebbe ad un totale di € 2.502,50, come indicato nel consuntivo approvato all'assemblea dell'11.3.2021.
Il convenuto concludeva, pertanto, come riportato nelle premesse.
In seguito alla prima udienza, al rigetto dell'istanza di sospensione dell'efficacia della delibera impugnata ed al decorso dei termini assegnati ex art. 183, VI co., c.p.c., la causa veniva rinviata alla scorsa udienza di pc, sostituita ex art. 127 ter cpc con il deposito telematico di note, in cui le parti pagina 9 di 15 concludevano come riportato nelle premesse. La causa, quindi, veniva trattenuta in decisione, con ordinanza pubblicata il 26.11.2024, con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc.
***
Decorsi detti termini, si rileva, con riguardo al primo motivo di impugnazione, la sua manifesta infondatezza, per inapplicabilità della disciplina dettata dall'art. 1121 cc, in materia di innovazioni voluttuarie, alla nomina dell'amministratore condominiale, materia del tutto diversa e, peraltro, priva di lacune normative, con conseguente inapplicabilità dell'art. 1121 cc, nemmeno in via analogica, ex art. 12 delle disp. prel. al cc..
La stessa disciplina dettata dagli artt. 1129 e ss cc, d'altro canto, dimostra come il Legislatore abbia riconosciuto, in via generale, l'utilità della figura dell'amministratore condominiale, consentendone sempre la nomina da parte dei condomini, anche nelle ipotesi in cui non ne sia stabilita l'obbligatorietà
(per numero di condomini non superiore a 8). D'altro canto, il fatto che l'Amministratore del convenuto non abbia dovuto compiere, sinora, tutte le attività elencate dagli artt. 1130 e ss CP_1
cc., non fa venire meno, in concreto, i suoi poteri e doveri di adempiere a tali incombenti, nel caso si rendessero necessari, e non scalfisce, dunque, l'utilità della sua nomina, ai fini considerati dalla Legge.
La temerarietà del motivo di impugnazione in esame, peraltro, si evince anche dalle precedenti delibere di nomina e conferma dell'Amministratore, non impugnate dagli attori e di cui la seconda è stata,
persino, da loro stessi approvata, nonostante la mancanza di alcuna limitazione di detta nomina al compimento delle attività relative ai lavori di straordinaria amministrazione poi eseguiti (cfr. docc. 2 e
3 di parte convenuta – verbali delle delibere condominiali del 16.03.2017 e del 10.05.2019).
La stessa documentazione attorea (doc.

4 - nota sintetica esplicativa del consunti 2019/20 e del preventivo di gestione 2021), peraltro, dimostra che il compenso dell'Amministratore non si attesti sul
50% del bilancio complessivo del per spese ordinarie, bensì ne copra meno del 25%, CP_1
pagina 10 di 15 mentre la presente causa è essa stessa dimostrazione dell'opportunità di conferimento dell'incarico ad un soggetto terzo, anziché ad uno dei condomini odierni attori, al fine di contenimento delle animosità
e del contenzioso in essere.
Nel merito del secondo motivo di impugnazione, con riguardo alla ccdd. “sportole” in marmo,
si ritiene corretta la loro qualificazione come beni condominiali svolta dal DL, in quanto trattasi di elementi con funzione sia di protezione dell'intonaco della facciata condominiale sia di fregio di quest'ultima, tipico degli edifici veneziani;
con riguardo ad esse, dunque, può essere svolto un ragionamento logico-giuridico simile a quello elaborato dalla Corte di Cassazione con riguardo ai decori ed ai componenti esterni dei balconi, delle singole unità di proprietà esclusiva dei condomini.
Rivestono, invero, carattere condominiale quegli elementi decorativi che valorizzino l'aspetto architettonico del fabbricato nel suo insieme e che assumano, pertanto, funzione prevalentemente comune, con conseguente attrazione all'interesse condominiale al decoro del fabbricato. Ciò comporta che la loro manutenzione vada fatta a cura e spese del , che è legittimato, dunque, a CP_1
deliberare al riguardo:
“L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini
nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose
comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario
dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche
semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i
lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza,
legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei
detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è
competente l'assemblea” (Cass. civ., sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603);
pagina 11 di 15 “I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c.,
non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso.
Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una
prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali
della facciata” (Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637);
“Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a
rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso e al godimento
comune e, quindi, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà
esclusiva del cui appartengono i singoli balconi. Ne consegue che la delibera con la quale CP_1
l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla rimozione e alla riparazione dei
predetti elementi decorativi pericolanti non é viziata da nullità assoluta, ma può essere impugnata nel
termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.” (Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1980, n. 4377);
“Con riguardo al rivestimento del fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro
natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del terzo comma dell'art. 1117 c.c.
ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va
accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di
proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie, la S.C. ha
confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti
manufatti, frontalini di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei
balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come
gocciolatoi)” (Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831);
“Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi
relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio,
del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art.
pagina 12 di 15 1117 n. 3 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini,
in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n.
568);
“In tema di condominio, i balconi non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non
essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né destinati all'uso o al servizio di esso;
il rivestimento
del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente
funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della
facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, l'azione di un condomino diretta
alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi
del balcone di un edificio in condominio va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del
condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza "inutiliter data"” (Cass. civ.,
Sez. II, 14/12/2017, n. 30071).
Lo stesso vale per la sostituzione dell'antenna condominiale e la messa a norma dell'impianto elettrico condominiale, interventi relativi, evidentemente, a beni comuni, a prescindere dal fatto che gli attori abbiano deciso di munirsi di antenna autonoma, e la cui necessità ed indifferibilità è sorta nel corso dei lavori, come esplicato dall'Amministratore condominiale nel verbale della delibera impugnata (doc. 1
attoreo) e confermato nella relazione finale del DL (doc. 5 del convenuto).
L'urgenza ed indifferibilità degli ulteriori interventi extra capitolato svolti nel corso dei lavori di manutenzione straordinaria, ossia quelli di sostituzione di alcuni gradini delle scale condominiali e di potatura del glicine dei sigg. , d'altra parte, è dimostrata dalla stessa relazione finale del DL Parte_3
Arch. (doc. 5 del convenuto). CP_4
Il fatto che non fossero stati preventivati sia l'ammaloramento di alcuni gradini, per infiltrazioni di umidità e sale, sia le difficoltà di installazione del ponteggio, nel giardino esclusivo del condomino
(ma nell'interesse dell'intero condominio), in ragione della presenza del glicine, infine, Parte_3 pagina 13 di 15 rientra nell'id quod plerumque accidit, essendo comune che tali dettagli operativi vengano scoperti dalle imprese incaricate nel corso dello svolgimento delle opere. Risulta incontestato, peraltro, che non sussistesse alcuna soluzione più economica, per il Condominio, e che il posizionamento del ponteggio fosse avvenuto nell'interesse dello stesso, anziché del singolo condomino proprietario del glicine che,
quindi, è stato sottoposto ad una potatura forzata.
E' documentale, peraltro, che già nell'assemblea del 31.1.2019 (prodotto sub doc. 8 dal convenuto), cui hanno partecipato anche gli attori, sia stato approvato, all'unanimità, il preventivo di spesa inerente alla pulizia del vano scala comune: ciò dimostra la temerarietà della censura attorea relativamente all'asserita voluttuarietà di tale spesa che, in ogni caso, sarebbe attinente all'ordinaria amministrazione e non, invece, ad innovazioni.
Circa il terzo motivo di impugnazione, infine, si rileva come sia rimasto privo di alcuna prova l'assunto di parte attrice circa la responsabilità degli altri condomini, per ritardi nei pagamenti, nella determinazione dell'aumento della durata e dei costi dei lavori di straordinaria manutenzione. La
relazione finale del DL, Arch. prodotta come doc. 5 dal convenuto, invero, non riporta tale CP_4
circostanza tra le cause di rinvio della data di conclusione lavori, circoscrivendo le ragioni di tale ritardo esclusivamente alle condizioni meteo avverse, per il notorio evento dell'“acqua granda” che ha interessato Venezia nel Novembre-Dicembre 2019, alle successive Festività ed alla Pandemia da
Covid-19, manifestatasi dal Marzo 2020.
La quantificazione e la ripartizione dei costi per la realizzazione dell'impianto elettrico e citofonico,
peraltro, sono corrette: come risulta dal consuntivo della ditta esecutrice degli impianti, BU
di D'ST TI (prodotto come doc. 10 dal convenuto), alla somma inizialmente preventivata di €
2.005,00 sarebbe stata aggiunta la somma di € 270,00 per la realizzazione della linea per la centralina
TV (€ 170,00) e sarebbe stato realizzato nuovo impianto, nello sgabuzzino sulle scale (€ 100,00), per pagina 14 di 15 un totale di € 2.275,00 che, maggiorato dell'IVA al 10%, ammonta ad un totale di € 2.502,50 come indicato nel consuntivo approvato all'assemblea dell'11.3.2021.
Ne conseguono il rigetto integrale dele domande attoree e la condanna degli attori alle spese di lite,
liquidate secondo i parametri tabellari medi dello scaglione di valore di riferimento (indet. a compl.
- sino ad euro 52.000,00). CP_6


P.Q.M.


Il Tribunale,
rigettata o assorbita ogni ulteriore istanza, definitivamente pronunciando:
1) rigetta tutte le domande proposte da parte attrice nel presente giudizio;

2) condanna altresì la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in euro 7.616,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.p.A..
Venezia, 11 luglio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Maria Carla Quota
pagina 15 di 15