REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Pesaro
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, dott.ssa IA RI OP ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale n. 1865/2024 avente ad oggetto:
Impugnazione di delibera assembleare promossa da nato a [...] il [...] C.F. , Parte_1 C.F._1
residente a [...]2, rappresentato e difeso dall'Avv. Enrico Andreoni, C.F. , ed C.F._2
elettivamente domiciliato presso lo studio dello stesso procuratore in Pesaro, Viale
Gramsci n. 47, in virtù di procura speciale alle liti in calce al ricorso;

-ricorrente- nei confronti di
, corrente in 61032 Fano, via Rizzoli 4 – Via Pinzani 11 Controparte_1
P.IV , in persona dell'amministratrice di Condominio, Sig.ra P.IVA_1 Per_1
con studio in Fano, Via Gabrielli n.105, rappresentato e difeso dall'Avv. Stefano
[...]
Zaffini, C.F. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in C.F._3
Fano, Via Dell'Abbazia n.7, in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

-resistente-
pagina 1 di 10 CONCLUSIONI
Per parte ricorrente
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale Civile di Pesaro, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e rigettata, in accoglimento di quanto esposto nella suestesa narrativa, previe le pronunce e declaratorie che riterrà opportune: - accertare e dichiarare, per le causali esposte in narrativa e per quelle che emergeranno in corso di causa ed in accoglimento di almeno uno dei motivi indicati in narrativa, in via principale la nullità
o in via subordinata l'annullabilità della delibera assembleare del
[...]
sito nel Comune di Fano (PU), via Rizzoli n.

4 - via Pinzani n. Controparte_2
11, c.f. , del 29.04.2024 nella parte oggetto dell'odierna impugnativa P.IVA_1
ovvero relativamente ai seguenti punti all'ordine del giorno: “1. “approvazione
Preventivo di spesa Lavori Straordinari, relativo stato di riparto e rate di scadenza;
” e per l'effetto dichiarare che il criterio di riparto da adottare per la ripartizione delle spese condominiali in relazione ai lavori di straordinaria manutenzione delle scale è quello di cui all'art. 7 lett. A) del regolamento condominiale (doc. n. 7). In ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali comprese quelle sostenute nel giudizio di mediazione obbligatorio, spese forfetarie, IVA e CPA come per legge e successive occorrende”.
Per parte resistente
“Voglia l'Illustrissimo Tribunale adito, disattesa ogni diversa e/o contraria istanza, deduzione e/o eccezione, in accoglimento di tutto quanto dedotto ed eccepito nel corpo del presente atto: IN VIA PRELIMINARE = Dichiarare la cessazione della materia del contendere per l'intervenuta assemblea del 20.06.2024 che ha fatto cessare le situazioni di contrasto tra le parti;
IN OGNI CASO = Dichiarare la cessazione della materia del contendere per l'intervenuta delibera assembleare del 20.06.2024 che ha fatto cessare le situazioni di contrasto tra le parti con particolare riferimento all'eccezione di nullità sulla ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria delle parti private;
NEL
MERITO = accertare e dichiarare la validità della delibera del 29.04.2024 del
pagina 2 di 10 relativamente al punto 1) approvazione Preventivo di spesa Controparte_1
Lavori Straordinari, relativo stato di riparto e rate di scadenza stante la correttezza del criterio di riparto adottato ex art.1124 C.c. e dell'art. 7 del regolamento Condominiale ultimo capoverso - ALTRE SPESE;
per l'effetto = respingere le domande formulate dal
Sig. siccome prive di ogni fondamento giuridico e di fatto per i motivi Parte_1
di cui in narrativa;
= condannare parte attrice al pagamento delle spese e delle competenze professionali”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 28.10.2024, ha impugnato la delibera Parte_1
assembleare del ” adottata in data 29 aprile 2024, Controparte_2
eccependone la nullità o, in subordine, l'annullabilità nella parte relativa al punto 1 dell'ordine del giorno, avente ad oggetto l'approvazione del preventivo di spesa per lavori straordinari, il relativo stato di riparto e le rate di scadenza.
Alla pima udienza di comparizione, fissata per il giorno 24.2.2025, è comparso il difensore del ricorrente, mentre il , non comparso né costituitosi in giudizio, CP_1
è stato dichiarato contumace.
Fissata, quindi, l'udienza del 6.10.2025 per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale, nelle more del giudizio si è costituito il , il quale ha CP_1
allegato che in data 20.6.2024 era stata convocata una nuova assemblea, nella quale era stato deliberato lo stralcio dei lavori privati non strettamente necessari e il rinvio dell'esecuzione dei lavori sulle scale condominiali, con ciò facendo venir meno tutte le situazioni di contrasto tra le parti. Il ha, quindi, eccepito la cessazione della CP_1
materia del contendere per effetto della delibera del 20.6.2024 e la mancanza di interesse ad agire in capo al ricorrente, ribadendo, in ogni caso, la legittimità del criterio di riparto adottato, in quanto conforme all'art. 1124 c.c. e non derogato espressamente dal regolamento condominiale.
La difesa del ricorrente, nella memoria autorizzata depositata a seguito della costituzione in giudizio del , ha sostenuto che l'interesse ad agire permarrebbe, in quanto CP_1
pagina 3 di 10 la successiva delibera del 7.4.2025 ha confermato il criterio di riparto contestato, rendendosi così necessario ottenere una pronuncia giudiziale che chiarisca “una volta per tutte” quale sia il criterio corretto da applicare.
All'udienza del 6 ottobre 2025, le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa, che è stata, quindi, trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281- sexies, comma 3, c.p.c.
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Prima di esaminare nel merito le domande del ricorrente, è opportuna una breve premessa circa la qualificazione giuridica dei vizi che possono inficiare le delibere assembleari.
La giurisprudenza, con riferimento alla delibera condominiale, distingue nettamente tra:
• vizio di nullità, che si configura quando l'assemblea interviene su beni di proprietà esclusiva o su diritti fondamentali dei condomini, violando le competenze dell'assemblea stessa (Cass. civ., sez. II, 30/01/2017, n. 2224; Cass. civ., sez. II, 28/06/2012, n. 10865; Cass. civ., Sez. II, 14 luglio 2021, n. 20222);
• vizio di annullabilità, che è ravvisabile in caso di violazione del regolamento condominiale o delle norme procedurali, sempreché l'oggetto rientri nelle competenze assembleari (Cass. civ., sez. II, 14/12/2020, n. 28341; Cass. civ., sez.
II, 18/01/2023, n. 1630; Cass. civ., Sez. II, 15 maggio 2018, n. 12152).
Con particolare riferimento ai criteri di ripartizione delle spese, alla stregua dei principi enunciati da Cass. Sez. Unite 14 aprile 2021, n. 9839, sono nulle le deliberazioni dell'assemblea di condominio con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni pagina 4 di 10 assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.
Nel caso in esame, la delibera oggetto di impugnazione (delibera del 29.4.2024) è stata contestata dal ricorrente per entrambi i profili di invalidità: la delibera sarebbe nulla per aver approvato interventi su parti di proprietà esclusiva, in assenza di consenso dei singoli condomini e di adeguate verifiche tecniche ed in parte annullabile per violazione del regolamento condominiale, in quanto il criterio di riparto adottato (Tabella B – scale) sarebbe stato erroneamente applicato in luogo della Tabella A, prevista dall'art. 7 lett. A del regolamento per le spese straordinarie.
Il resistente ha evidenziato come con la successiva delibera del 20.6.2024 CP_1
siano stati neutralizzati entrambi i profili di invalidità, in quanto, con riferimento ai lavori privati, inseriti nel computo metrico, l'assemblea deliberava, a maggioranza dei presenti (punto 002.0), che “…sebbene nel computo metrico siano inseriti i costi di ristrutturazione delle parti private, ogni singolo condomino è libero di decidere se eseguirli o meno. L'assemblea delibera di scorporare i lavori privati dal Preventivo di spesa Lavori straordinari e relativo stato di riparto tranne quelli interferenti con le lavorazioni delle parti condominiali”.
Per quanto riguarda i lavori condominiali, nella stessa riunione del 20.6.2024
l'assemblea dei condomini – preso atto del parere circa l'urgenza o la rinviabilità degli interventi sulle scale condominiali espresso dal tecnico geom. , (il quale Per_2
confermava che gli interventi sulle scale non erano necessari e urgenti, tanto meno essenziali ai fini del risultato estetico e funzionale generale) - con deliberazione di cui al punto 003.0 approvava all'unanimità dei presenti (compreso il ricorrente) “di stralciare le lavorazioni contabilizzate in Tabella scale sulle scale condominiali” e “incarica(va)
l'amministratore di inviare a tutti i condomini, insieme al presente verbale, il nuovo preventivo di spesa lavori di manutenzioni della palazzina elaborato, relativo stato di riparto e rate di scadenza”.
pagina 5 di 10 Rileva il giudicante come la successiva delibera del 20.6.2024 abbia fatto venire meno tutte le situazioni di contrasto tra le parti, poiché i lavori privati sono stati scorporati dal preventivo di spesa e dal piano di riparto, mentre i lavori condominiali sulle scale sono stati stralciati, annullando, quindi, il preventivo di spesa e il piano di riparto per i lavori di manutenzione della palazzina, che avrebbe dovuto essere nuovamente rielaborato a cura dell'amministratore e poi inviato ai condomini.
Affinché una delibera successiva possa superare quella impugnata, è necessario che abbia lo stesso oggetto, modifichi in modo sostanziale la decisione precedente e rimuova il vizio denunciato.
(Cass. Civ. sentenza n. 40827 del 20 dicembre 2021: "Affinché si verifichi la rinnovazione sanante, con effetti retroattivi, è necessario che la deliberazione impugnata sia sostituita con altra che abbia un identico contenuto, e cioè provveda sui medesimi argomenti della prima deliberazione, rimuovendo l'originaria causa di invalidità").
Tale principio è stato ribadito anche in riferimento all'applicazione analogica dell'art. 2377, comma 8, c.c., in materia condominiale, dove la sostituzione della delibera impugnata con una nuova può determinare la cessazione della materia del contendere, se la nuova delibera ha lo stesso oggetto, modifica sostanzialmente la precedente e rimuove il vizio che ne determinava l'invalidità
(Cass. civ., sez. VI-II, 8 giugno 2020, n. 10847; Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1997, n.
12439; Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1992, n. 13740).
Nel caso in esame, il vizio di nullità è stato indubbiamente rimosso con la delibera del
20.6.2024, che ha stralciato i lavori privati, facendo venir meno l'ingerenza dei lavori su beni di proprietà esclusiva.
Con riferimento al vizio di annullabilità, la delibera del 20.6.2024 ha determinato anch'essa la cessazione della materia del contendere, sotto il profilo del sopravvenuto difetto di interesse del ricorrente.
pagina 6 di 10 Come risulta dal verbale dell'assemblea del 20.6.2024 (doc. 9), l'assemblea ha stralciato i lavori sulle scale e, quindi, ha modificato radicalmente la precedente delibera, eliminando sostanzialmente il punto della delibera che incideva direttamente sugli interessi del ricorrente, che lamentava un pregiudizio di carattere patrimoniale derivante dall'applicazione di un criterio di ripartizione delle spese da lui ritenuto erroneo.
Né può ritenersi, come sostenuto dalla difesa del ricorrente, che permanga attualmente l'interesse ad agire del per il fatto che la successiva delibera del 7 aprile Parte_1
2025, che ha riproposto i lavori sulle scale condominiali, ha nuovamente recepito i criteri di ripartizione delle spese contestati dal con la impugnativa della Parte_1
delibera del 29.4.2024.
Al riguardo, va osservato che l'interesse ad agire, che ai sensi dell'art. 100 c.p.c. deve rivestire i caratteri della attualità e della concretezza, riferito al tema della impugnazione di delibere assembleari implica la prospettazione, da parte dell'attore, di una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata e, quindi, dell'utilità concreta che può ricevere dall'accoglimento della domanda (cfr. Cass. Sez. 6 - 2,
15/03/2019, n. 7484). E' evidente che tale lesione può configurarsi esclusivamente in riferimento a delibere che siano espressione di una volontà riferibile alla maggioranza avente portata organizzativa, perché solo in questo caso può generarsi un concreto pregiudizio ai diritti dei condomini, tale da legittimarne la pretesa ad un diverso contenuto della decisione del collegio. Al contrario, se la delibera non ha un immediato valore organizzativo, ma meramente consultivo o preparatorio di un futuro pronunciamento assembleare, non si profila alcuna lesione attuale e concreta e, quindi, nessun interesse in capo al condomino dissenziente.
Nel caso di specie, il ricorrente non ha subito alcun pregiudizio attuale: nessuna spesa è stata posta a suo carico in base al criterio contestato, né risulta che i lavori siano stati eseguiti o che sia stato richiesto il pagamento delle relative quote.
Ai sensi dell'art. 100 c.p.c., l'interesse ad agire deve essere attuale, concreto e personale
(Cass. civ., ord. 2 aprile 2021, n. 9197: “Poiché l'interesse ad agire deve essere
pagina 7 di 10 concreto ed attuale e richiede non solo l'accertamento di una situazione giuridica, ma anche che la parte prospetti l'esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l'intervento del giudice, il processo non può essere utilizzato solo in previsione di possibili effetti futuri pregiudizievoli per
l'attore”).
La richiesta di una pronuncia giudiziale che chiarisca in astratto quale criterio debba essere applicato in futuro non integra un interesse ad agire giuridicamente rilevante, poiché il processo civile non può essere utilizzato per ottenere pareri interpretativi o pronunce preventive su situazioni non ancora verificatesi (Cass. civ., ord. 16 febbraio
2023, n. 5002: “Il processo non può essere utilizzato solo in previsione di effetti futuri pregiudizievoli, senza che sia precisato il risultato utile e concreto che la parte intenda conseguire.”; Cass. civ., ord. 21 ottobre 2021, n. 29474: “L'interesse ad agire non può consistere nella mera esigenza di ottenere un'interpretazione astratta di una clausola regolamentare, in assenza di un'effettiva lesione della posizione giuridica soggettiva della parte”).
La pronuncia richiamata dal ricorrente a sostegno del proprio interesse ad agire (Cass.
5.4.2023, n. 9387) fa riferimento ad una fattispecie diversa, nella quale si discuteva essenzialmente della qualificazione di una decisione adottata nel contesto di una riunione condominiale (se si trattasse cioè di delibera nulla o inesistente) ed ha affermato il principio di diritto secondo cui può esservi l'interesse del condomino ad un tale accertamento (e cioè dell'esistenza di un atto qualificabile come delibera), sempre che vi sia un interesse concreto ed attuale a rimuovere la situazione di incertezza generata dall'assetto organizzativo contenuto nella delibera.
Ora, nel caso qui in esame, una volta che la delibera del 29 aprile 2024 è stata superata dalla delibera del 20 giugno 2024, che ha rimosso il vizio di nullità denunciato e che ha stralciato i lavori delle scale condominiali, non è ravvisabile alcun pregiudizio in capo al ricorrente, il quale non conseguirebbe alcun risultato utile e concreto da una pronuncia su una delibera che non incide più sulla sua posizione patrimoniale o giuridica.
pagina 8 di 10 Alla luce di quanto esposto, il ricorso deve essere rigettato, in quanto risultano fondate ed assorbenti le eccezioni preliminari sollevate dalla parte convenuta, relative alla cessazione della materia del contendere e al sopravvenuto difetto di interesse ad agire del ricorrente, ai sensi dell'art. 100 c.p.c., per effetto della delibera del 20.6.2024 (e, quindi, anteriormente alla proposizione del presente giudizio).
Tuttavia, per completezza argomentativa, è opportuno esaminare anche il merito dell'impugnativa proposta dal ricorrente in riferimento alla asserita violazione del regolamento condominiale per l'adozione del criterio di riparto di cui alla Tabella B
(scale).
L'art. 1124 c.c. stabilisce che le spese per la manutenzione delle scale vanno ripartite in misura proporzionale al valore delle singole unità immobiliari e all'altezza del piano.
Tale criterio è considerato legale e inderogabile, salvo diversa pattuizione espressa e unanime dei condomini.
Nel caso di specie, il regolamento condominiale non contiene una deroga espressa all'art. 1124 c.c., né una clausola che imponga l'applicazione della Tabella A anche per le scale esterne. Al contrario, il capoverso finale dell'art. 7 (“Altre spese”) rimette alla deliberazione assembleare la ripartizione delle spese non espressamente disciplinate, secondo l'uso comune e le norme di legge.
La giurisprudenza ha chiarito che, in assenza di una deroga espressa, il criterio legale di cui all'art. 1124 c.c. prevale, e che l'assemblea può legittimamente applicarlo anche per le spese straordinarie relative alle scale, se queste servono solo alcune unità immobiliari
(Cass. civ., ord. 19 febbraio 2025, n. 4334).
In particolare, la Corte ha affermato che: “Le delibere condominiali di ripartizione delle spese di gestione, emanate in violazione dei criteri normativi (legali o negoziali), sono nulle solo se l'assemblea abbia manifestato l'intendimento di modificarli programmaticamente per il futuro. In caso contrario, la delibera è meramente annullabile e deve essere impugnata entro il termine di cui all'art. 1137 c.c.” (Cass.
4334/2025).
pagina 9 di 10 Nel caso in esame, non risulta che l'assemblea abbia inteso modificare in via permanente il criterio di riparto, né che abbia adottato un criterio contrario a norme imperative. La ripartizione secondo la Tabella B, che tiene conto dell'uso effettivo delle scale e della posizione degli appartamenti, appare coerente con il principio di equità, con la conformazione del fabbricato e con la disciplina codicistica.
La Cassazione ha inoltre chiarito che l'interpretazione del regolamento condominiale può essere effettuata dall'assemblea, purché non contrasti con norme inderogabili e sia conforme ai principi di ermeneutica contrattuale (Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2019, n.
21576; Cass. civ., sez. VI, 3 maggio 2018, n. 10478).
In definitiva, anche sotto il profilo del merito, le censure del ricorrente non appaiono fondate.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate ai sensi del D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, tenuto conto del rito semplificato ex art. 281-decies c.p.c.
e dell'assenza di attività istruttoria, secondo lo scaglione di riferimento e avuto riguardo ai valori medi per le fasi di studio e introduttiva e ai valori minimi per la fase decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
-rigetta il ricorso;

-condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite, che liquida in € 2.547,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali come per legge.
Pesaro, 05/11/2025
Il Giudice
IA RI OP
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