N. R.G. 17101/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile del Tribunale di Catania ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 17101/2022 promossa da:
(C.F. Parte_1
), in persona del legale rappresentante p.t rappresentato e difeso, giusta procura in atti, P.IVA_1 dall'avv. ZUCCARELLO LUCIANO
OPPONENTE contro
C.F. ) in persona del legale rappresentante pt, rappresentato e difeso, CP_1 P.IVA_2 giusta procura in atti, dall'avv. D'ALESSANDRO NICOLÒ
OPPOSTO
Avente ad oggetto: opposizione decreto ingiuntivo
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
La società in epigrafe, proponeva opposizione al DI n. 5301/2022, con cui era stato ingiunto il pagamento della complessiva somma di € 75.112,73; premesso il contratto del 12/12/2019, con cui le aveva concesso in affitto il ramo d'azienda, facente parte del Parco Commerciale sito CP_1
in Catania, via Gelso Bianco, avente ad oggetto esercizio di vendita al dettaglio di abbigliamento, calzature e accessori donna ed ivi meglio descritto, per il periodo 01/01/2020 - 31/12/2021 e per il corrispettivo pari alla percentuale del 10% del volume d'affari della durata contrattuale, con un minimo di € 50.000,00, riferiva che all'approssimarsi della detta data di scadenza contrattuale erano intercorse trattative volte alla definizione transattiva delle reciproche posizioni di dare-avere che tenessero conto del periodo interessato dall'emergenza pandemica, in cui l'attività commerciale di essa opponente e l'erogazione dei servizi comuni del Parco commerciale era stata sensibilmente compromessa, nonché
pagina 1 di 5 per l'eventuale rinnovo del rapporto contrattuale;
addebitava alla società opposta la violazione dell'art
1337 e ss cc, per aver serbato immotivato silenzio alle missive inviate via pec nel corso dell'anno 2022 per poi richiedere, con pec del 20.9.2022 la restituzione del ramo aziendale e il pagamento della somma di € 75.112,73; riferiva di essere rimasta nella detenzione del ramo d'azienda a causa dell'atteggiamento ostruzionistico e furbescamente distratto della società opposta, che peraltro non aveva attivato la procedura di cui all'art. 7 del contratto ( ovvero la convocazione per la redazione del verbale di restituzione), sì che non era dovuta la somma di € 37.991,35 per canoni ed oneri di gestione dal gennaio 2022. Eccepiva l'erroneità del conteggio dei canoni di affitto per le annualità 2020 e 2021, rilevando che non era stato tenuto dei seguenti pagamenti: € 2.500,00 con bonifico del 09/05/2022
(DOC. 14), € 3.412,00 con bonifico del 01/08/2022 (DOC. 15) e € 2.603,00 con bonifico del
06/09/2022 e che non era stato scomputato quanto versato a titolo di deposito cauzionale secondo l'art. 4 del contratto, pari ad € 12.500,00. Eccepiva, inoltre, l'insussistenza del credito o l'errato conteggio di quanto richiesto a titolo di oneri accessori e spese, evidenziando che secondo gli artt.

2.3 del contratto, art. 1 dell'allegato capitolato e artt. 10 e 13 del Regolamento del parco, le spese comuni avrebbero dovuto essere determinate sulla base di una tabella millesimale non allegata al contratto, né comunicata ad essa opponente, dolendosi altresì della mancata produzione di un effettivo rendiconto consuntivo di spesa inerente tali voci al fine di verificarne la natura comune e, in via definitiva, della impossibilità di desumere la correttezza della determinazione della quota a proprio carico.
Chiedeva, pertanto, annullarsi il decreto ingiuntivo opposto, ritenersi l'insussistenza del credito ingiuntivo o in subordine rideterminarsi la somma eventualmente dovuta, ritenendo non dovuti i canoni di affitto, le spese e gli oneri accessori afferenti all'anno 2022, scomputando i pagamenti effettuati nel
2022 ed il deposito cauzionale, nonché rideterminando anche all'esito di disponenda ctu contabile, la quota delle spese comuni gestionali degli anni 2020 – 2022 risultanti da rendicontazione gestionale analitica, con vittoria di spese e compensi.
si costituiva tardivamente riepilogando la morosità maturata da parte opponente nel corso CP_1
del rapporto contrattuale, sì come descritta in seno al ricorso monitorio, sia a titolo di canoni di affitto sia a titolo di spese comuni e accessorie, per un totale di € 75112.73; rilevando che l'opponente era rimasta nella detenzione del bene oltre la scadenza contrattuale del 31.12.2021 e sino al 5.4.2023, continuando ad esercitare la propria attività e senza versare alcunchè, eccepiva l'irrilevanza di quanto dedotto circa le trattative intercorse e rilevava che le modalità di determinazione delle spese e degli oneri accessori emergevano chiaramente dalla lettura del combinato disposto di cui all'art.

2.3 del
Contratto ed art. 1 dell'allegato Capitolato, che demandava a sua volta alle previsioni contenute nel pagina 2 di 5 regolamento del parco (anch'esso allegato al contratto sotto la lettera “C”); riferiva che parte opponente
( soggetto professionista), era conoscenza delle condizioni contrattuali (o avrebbe dovuto esserlo) sin dalla conclusione del contratto e che in forza di ciò aveva usufruito del godimento delle parti e dei servizi comuni del Parco e ribadiva che al netto dei seguenti pagamenti operati da Parte_1 nel corso dell'anno 2022: - € 6.811,00 del 11/02/2022; - € 2.500,00 del 08/04/2022; - € 2.500,00 del
09/05/2022; - € 5.000,00 del 08/06/2022; - € 5.000,00 del 07/07/2022; - € 3.412,00 del 01/08/2022; -
€ 2.603,00 del 06/09/2022 e scomputando la somma versata per deposito cauzionale, il proprio diritto di credito era pari ad € 66.597,73.
Richiamando la clausola solve et repete di cui all'art. 4 del contratto secondo cui l'affittuaria non poteva opporre eccezioni per evitare o ritardare la prestazione dovuta, chiedeva ritenersi l'infondatezza dell'opposizione, concedersi la provvisoria esecuzione parziale del DI opposto per la somma di €
66597,73 e rigettarsi le domande attoree, confermando il DI n. 5301/22 , con vittoria di spese e compensi.
La controversia istruita documentalmente viene decisa all'odierna udienza ai sensi dell'art. 281 sexies cpc.
Con ordinanza del luglio 2023 è stato osservato quanto segue: “ rilevato che, non è oggetto di contestazione che parte opponente abbia detenuto il ramo d'azienda senza corrispondere alcunchè alla parte opposta;

considerato che

è pertanto senz'altro esistente il diritto di credito di CP_1
dovendosi ritenere che in assenza di riscontro alle pec inviate e comunque essendo evidente il fallimento delle trattative, la parte opponente ben poteva avanzare offerta di restituzione del ramo d'azienda al fine di meglio organizzare la propria attività commerciale in altra sede, mentre va escluso che potesse permanere nella detenzione senza corrispondere alcun indennizzo;

ritenuto che

, tuttavia, sussiste specifica contestazione circa la quantificazione degli oneri accessori, ovvero circa i criteri adoperati dalla parte opposta per la determinazione del quantum dovuto e che ciò incide sulla corretta quantificazione del credito complessivo;

considerato che

a fronte di specifiche contestazioni circa l'eventuale utilizzo di tabella millesimale e ripartizione delle spese in questione tra i vari operatori, nulla è stato concretamente spiegato e documentato dalla parte opposta e che ciò incide, rendendolo incerto, sulla effettiva quantificazione del credito;
rilevato che le parti devono effettuare il procedimento di mediazione;

P.Q.M

Rigetta la richiesta di concessione di provvisoria esecutività del
DI opposto;
invita le parti a procedere alla mediazione nel termine di gg 15 dalla comunicazione del presente provvedimento”.
Parte opposta ha attivato il procedimento di mediazione, fallito a causa della mancata presentazione pagina 3 di 5 della parte opponente.
Tutto ciò premesso, si osserva che l'opposizione è solo parzialmente fondata.
Come già rilevato con l'ordinanza istruttoria, essendo indiscusso e dimostrato che parte opponente sia rimasta nella detenzione del ramo aziendale va senz'altro affermato il diritto di credito della parte opposta, di cui esiste prova pacifica, tuttavia, solo limitatamente all'importo dovuto a titolo di canoni, rectius indennizzo per occupazione sine titulo per il periodo successivo al dicembre 2022, che ben può essere parametrato a quanto contrattualmente previsto a titolo di canoni di affitto;
la società opposta, tenendo conto dei pagamenti effettuati e del deposito cauzionale, ha precisato che l'importo dovuto per tale somma è pari ad € 12.551,90 per il periodo gennaio 2021 – giugno 2022 oggetto del presente giudizio.
Quanto alle somme reclamate a titolo di spese dovute per l'uso ed il godimento di parti e servizi comuni si osserva.
ha specificamente contestato la somma richiesta , evidenziando di non essere stata in CP_2
grado di controllarne la correttezza per assenza di indicazioni circa i criteri di quantificazione, per mancata comunicazione delle tabelle millesimali e dei documenti di rendiconto consuntivi delle spese, da cui evincere l'ammontare complessivo dell'importo speso alla concedente e della quota addebitata ad essa opponente;
non si tratta, pertanto, di conoscere i criteri astratti con cui operare il riparto, sottoscritti e concordati al momento della stipula del contratto e che non sono oggetto di contestazione, quanto piuttosto della possibilità di verificarne la corretta applicazione attraverso l'esame della documentazione contabile;
l'opponente, pur non negando di aver usufruito dei vari servizi comuni, ha chiesto che venisse specificato e chiarito, attraverso l'esame della relativa documentazione, il procedimento seguito per determinare la propria quota di partecipazione alle spese di che trattasi, ma parte opposta, costituendosi, a fronte di tale esplicita contestazione – e nella impossibilità di ulteriori allegazioni difensive determinate proprio dall'astrattezza della documentazione allegata al ricorso monitorio – si è limitata a richiamare le norme contrattuali che, tuttavia, rappresentando soltanto le regole astratte contrattualmente concordate, non sono sufficienti per verificare la correttezza dei calcoli effettuati.
A fronte della carenza di documentazione a supporto, pertanto, anche la nomina di ctu – peraltro richiesta dalla sola parte opponente – sarebbe stata inammissibile perché del tutto esplorativa.
Il credito di parte opposta in ordine alle spese comuni, pertanto, pur in astratto esistente, non può essere quantificato nel presente procedimento e, pertanto, l'opponente va condannata al pagamento del solo pagina 4 di 5 importo di € 12.551,90, oltre interessi dalla domanda al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, tenendo conto di quanto previsto dal terzo scaglione della tabella n. 2 allegata al DM n. 55/2014, senza tenersi conto della fase istruttoria che non
è stata svolta.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'opposizione, revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna l'opponente al pagamento in favore di dell'importo di € 12.551,90 oltre interessi CP_1
dalle singole scadenze sino al soddisfo;

- Rigetta ogni altra domanda;

- Condanna l'opponente al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi € 3397,00 per compensi oltre IVA , CPA e spese generali come per legge da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Così deciso in Catania, il 14.1.2025
Il Giudice
Dott.sa Gaia Di Bella
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