REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CAGLIARI
Il giudice, dott.ssa RI RI ME, applicato a distanza ai sensi dell'art. 3 D.L.
117/2025, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n° 1280\2025 Reg. Gen. vertente tra
c.f. , rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso come in atti dall'avv. MANCA MARCELLO;

- parte attrice-
CONTRO
, c.f. , rappresentato e difeso come Controparte_1 C.F._2
in atti dall'avv. ALTEA IVAN e dall'avv. NORFO NICOLA;

-parte convenuta-
OGGETTO: Servitù;
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti hanno concluso come da note depositate telematicamente, da intendersi richiamate in questa sede;

IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 25 febbraio 2025, Parte_1
proprietario dell'immobile sito in Guspini, foglio 7, mappale 654, subalterno
[...]
5, ha convenuto in giudizio la società proprietaria del confinante Controparte_1
subalterno 1, per ottenere il riconoscimento del diritto di servitù di passaggio costituito per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c., o in via subordinata per usucapione ordinaria. L'attore ha dedotto che: i subalterni 1 e 5, originariamente di proprietà del padre , erano stati accorpati di fatto e utilizzati come Persona_1
un'unica officina meccanica;
l'accesso al subalterno 5 è sempre avvenuto tramite il cancello carrabile del subalterno 1 e l'area cortilizia ad esso pertinente;
a seguito della procedura esecutiva R.G.E. 353/2015, il subalterno 1 è stato aggiudicato alla convenuta, mentre il subalterno 5 è rimasto in proprietà dell'attore; l'Istituto Vendite
Giudiziarie e il CTU nominato dal Tribunale hanno riconosciuto l'esistenza di una servitù di fatto a favore del subalterno 5; il convenuto ha successivamente impedito l'accesso all'attore sostituendo il lucchetto del cancello e costruendo un muro divisorio, rendendo inaccessibile una porzione del subalterno 5; egli ha tentato invano di ottenere tutela in sede possessoria, con due procedimenti conclusi negativamente per ragioni procedurali. Tanto posto, l'attore ha concluso chiedendo: il riconoscimento del diritto di servitù di passaggio sul subalterno 1 a favore del subalterno 5, costituito per destinazione del padre di famiglia o per usucapione;
la cessazione delle turbative e la consegna delle chiavi del cancello o la sostituzione del sistema di chiusura;
la demolizione del muro divisorio e il risarcimento del danno per il mancato godimento della porzione immobiliare, da determinarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c., pari ad
€ 101,25 mensili dal febbraio 2023.
Si è costituita in giudizio la società in persona del legale Controparte_1
rappresentante, contestando integralmente le domande formulate dall'attore
[...]
negando l'esistenza di una servitù di passaggio tra i subalterni 1 Parte_1
e 5 del foglio 7 del Comune di Guspini. Ha sostenuto: l'insussistenza della servitù, atteso che il subalterno 5 è dotato di accessi autonomi dalla via pubblica e che il passaggio attraverso il subalterno 1 non è né necessario né esclusivo;
che la servitù non risulta trascritta né indicata nella perizia estimativa o nel decreto di trasferimento;
che la sostituzione del lucchetto e la costruzione del muro divisorio sono state effettuate dopo l'aggiudicazione del bene, in assenza di vincoli opponibili e per mettere in sicurezza l'immobile; che la condotta dell'Istituto Vendite Giudiziarie, che avrebbe comunicato informalmente l'esistenza di una servitù senza autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione e senza documentazione ufficiale, non è corretta;
che non sussistono i presupposti per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, né per usucapione, mancando la subordinazione tra i fondi e l'utilità necessaria. La convenuta ha concluso chiedendo di accertare e dichiarare che non sussiste alcuna servitù di passaggio tra i subalterni 1 e 5 del foglio 7 del Comune di Guspini, e rigettare integralmente le domande attoree.
Il precedente giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha rinviato la causa all'udienza del 13 gennaio 2028. Assegnata la causa a questo giudice, applicato a distanza ai sensi dell'art. 3 D.L. 117/2025, è stata anticipata la trattazione all'udienza del 3 dicembre 2025, fissata per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281 sexies c.p.c. A detta udienza, la causa è stata assunta in decisione ed è stata pronunciata la presente sentenza.
La domanda di riconoscimento della servitù di passaggio è infondata e va rigettata.
L'art. 1062 c.c. prevede che possa costituirsi una servitù quando due fondi, nel passato appartenuti e posseduti da uno stesso soggetto, siano destinati l'uno a servizio dell'altro. Nel momento in cui i due fondi vengono divisi e, cioè, ceduti, a due diversi acquirenti, lasciando, tuttavia, lo stato di fatto per il quale un fondo è gravato da un peso a favore di un altro fondo, si costituisce la servitù. In sostanza, perché operi l'istituto in esame è necessario:
a) che i due fondi, appartenuti in origine allo stesso proprietario, siano da lui posti o, comunque, lasciati in una situazione di oggettiva subordinazione o di servizio,
l'uno rispetto all'altro, atta ad integrare di fatto il contenuto di una servitù prediale;

b) che tale situazione persista o perduri, nel momento in cui i due fondi cessino di appartenere al medesimo proprietario;

c) esistano opere visibili e permanenti evidenzianti, in termini inequivoci, la relazione di asservimento;

d) manchino disposizioni relative alla servitù.
Solo in presenza di tali condizioni, chi acquista potrà fare un affidamento meritevole di tutela in ordine alla sussistenza di una simile servitù.
Il requisito dell'apparenza deve rivelare in modo inequivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, in quanto deve far presumere la conoscenza al proprietario del fondo asservito senza necessità di particolari interpretazioni e indagini ovvero senza che, allo scopo, divenga indispensabile l'intervento di un perito, occorrendo, piuttosto, che, in un qualunque osservatore, a cominciare dal proprietario del fondo servente, s'insinui il legittimo sospetto - se non la conoscenza - che il fondo sia gravato dal peso, in modo tale da avere piena consapevolezza del fatto che il suo bene è gravato da una servitù. La visibilità dell'opera non deve necessariamente riguardare l'opera nel suo complesso (Cass. 14292/17), essendo, invece, sufficiente che le opere visibili rendano certi e manifesti a chiunque -e, perciò, anche all'acquirente nel fondo gravato il contenuto e le modalità di esercizio del corrispondente diritto di asservimento (Cass.
10425/01; Cass. 277/97).
Tale requisito rappresenta profilo del tutto distinto dalla conoscenza meramente soggettiva che il proprietario del fondo "servente" abbia dell'esercizio, in atto, della servitù (Cass. 12898/03). Infatti, secondo il costante orientamento della Suprema
Corte in materia “Il requisito dell'apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio rivelanti, in modo non equivoco, l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile. Ne consegue che, per l'acquisto in base a dette modalità di una servitù di passaggio, non basta l'esistenza di una strada
o di un percorso all'uopo idonei, essendo, viceversa, essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un “quid pluris” che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù” (Cass. 11834/21).
Nel caso di specie, dalle risultanze istruttorie e dalla documentazione acquisita in sede di procedura esecutiva emerge che il bene oggi di proprietà della convenuta
(sub 1) era in passato accorpato di fatto all'unità immobiliare dell'attore (sub 5), con collegamenti interni e un cortile comune. Tuttavia, tale situazione non è mai stata qualificata come servitù. L'attore ha dedotto che l'unione di fatto tra i due immobili sarebbe stata rilevata dall'IVG in sede di procedura esecutiva e che il custode avrebbe consegnato le chiavi del cancello sia all'attore sia al rappresentante legale della convenuta, ritenendo tale circostanza indicativa dell'esistenza di una servitù di passaggio. Tale argomento non è condivisibile. La consegna delle chiavi da parte del custode, ove avvenuta, non ha alcun valore costitutivo né probatorio ai fini della servitù, trattandosi di un atto di mera gestione privo di effetti giuridici. Il custode è un ausiliario della procedura, non titolare di poteri dispositivi o costitutivi di diritti reali, e non può creare vincoli sul bene.
Pertanto, la consegna delle chiavi, se avvenuta, è irrilevante e non dimostra né la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia né il possesso utile ai fini dell'usucapione, che richiede atti inequivoci di esercizio del diritto e non comportamenti tollerati o consentiti nell'ambito di rapporti di cortesia o di custodia.
Segnatamente, la relazione del CTU del 2018 non ha accertato l'esistenza di una servitù, ma ha evidenziato la necessità di ripristinare lo stato dei luoghi mediante la chiusura del varco e la realizzazione di una muratura di tamponamento, proprio per separare le due unità in vista della vendita. Testualmente, il CTU afferma che “per la vendita al pubblico incanto del solo immobile oggetto di pignoramento sarà necessario ripristinare lo stato dei luoghi ovvero demolire le opere esterne abusive e separare le due unità immobiliari realizzando una muratura di tamponamento”. Tale indicazione
è stata attuata dal custode, che nel 2021 ha provveduto alla pannellatura del varco di collegamento con la proprietà attigua, come si legge nella nota IVG: “al termine delle operazioni, con l'ausilio del fabbro si è provveduto alla messa in sicurezza del capannone mediante bloccaggio degli infissi esterni e pannellatura del varco di collegamento con la proprietà attigua”. Anche il verbale di aggiudicazione del 17 settembre 2021, con cui si è resa aggiudicataria, richiama lo “stato di CP_1
fatto e di diritto” e la relazione di stima, ma non menziona alcuna servitù gravante sul bene. Pure il provvedimento del Giudice dell'Esecuzione del 16 marzo 2022 richiama la perizia e prende atto della chiusura del varco, ribadendo che il bene sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza adottare alcun provvedimento sulla presunta servitù.
Ne risulta che, al momento del trasferimento, il collegamento tra i due immobili era stato eliminato e non vi era alcuna situazione di assoggettamento stabile e inequivoco del fondo servente al fondo dominante.
Per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia non basta la mera esistenza di opere idonee al transito, ma occorre che esse rivelino in modo chiaro e non equivoco la funzione di servire il fondo dominante, così da far presumere la conoscenza del peso da parte del proprietario del fondo servente. Nel caso concreto, il cancello carrabile, il cortile e le serrande non soddisfano tale requisito. La CTU ha accertato che i due subalterni erano semplicemente “uniti di fatto” e ha imposto la loro separazione, evidenziando che il collegamento non era giuridicamente qualificato come servitù, ma come una situazione di fatto da rimuovere. Inoltre, la procedura ha eseguito queste prescrizioni prima della vendita, neutralizzando ogni elemento che potesse manifestare un assoggettamento stabile. Va aggiunto che il subalterno 5 dispone di accessi autonomi dalla via pubblica, circostanza che esclude la necessità funzionale del passaggio attraverso il sub 1 e conferma che le opere presenti erano destinate esclusivamente al servizio del fondo oggi di proprietà della convenuta.
In sintesi, manca il requisito dell'apparenza perché le opere non rivelano un peso giuridico stabile, ma solo un collegamento di fatto, successivamente eliminato. Questo esclude la possibilità di configurare la servitù per destinazione del padre di famiglia.
Neppure la domanda di usucapione può essere accolta, poiché non è stata fornita prova rigorosa di un possesso ventennale del diritto di passaggio esercitato in modo pubblico, pacifico e non precario.
L'usucapione di una servitù presuppone il possesso del diritto, esercitato in modo pubblico, pacifico e non precario per venti anni, con atti che manifestino l'intenzione di esercitare un diritto reale e non una mera facoltà tollerata dal proprietario del fondo servente. Nel caso di specie, le dichiarazioni rese dai testi indicati dall'attore (
[...]
e ) – che, in ogni caso, non equivalgono alla testimonianza CP_2 CP_3
resa in udienza sotto giuramento, ma rappresentano elementi di prova documentale che possono essere liberamente valutati -, non sono idonee a dimostrare tali requisiti.
Entrambi i testi hanno riferito di aver visto l'attore accedere ai locali attraverso il cancello carrabile e il cortile, ma le loro affermazioni si limitano a episodi generici e non circoscritti temporalmente, senza fornire elementi precisi sulla continuità dell'uso per oltre vent'anni. Inoltre, le dichiarazioni non chiariscono se tale accesso avvenisse in forza di un diritto autonomamente esercitato o per mera tolleranza, circostanza che assume rilievo decisivo, poiché la tolleranza esclude il possesso utile ai fini dell'usucapione.
Va aggiunto che le stesse dichiarazioni evidenziano che sino al 2022 il cancello non si chiudeva e che l'attore disponeva delle chiavi, ma tale situazione è compatibile con rapporti di cortesia o con la gestione del bene nell'ambito familiare, non con l'esercizio di un diritto reale. La giurisprudenza è costante nel ritenere che l'usucapione non può fondarsi su un uso consentito dal proprietario o dal custode, in assenza di atti che manifestino l'intenzione di esercitare il diritto in modo esclusivo e autonomo. Nel caso concreto, non è stato prodotto alcun documento, né sono state acquisite prove testimoniali specifiche che attestino un comportamento inequivocabile di possesso del diritto di servitù, distinto da rapporti di mera tolleranza.
Pertanto, le dichiarazioni dei testi, pur confermando un uso del cancello e del cortile, non dimostrano la continuità ventennale, né la non precarietà del possesso, né
l'animus possidendi. In difetto di tali elementi, la domanda di usucapione deve essere rigettata.
Poiché non ricorrono i presupposti per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia né per l'acquisto per usucapione, le domande attoree devono essere rigettate.
Al rigetto di tali domande segue, per assorbimento, il rigetto delle ulteriori richieste formulate dall'attore, ossia la consegna delle chiavi del cancello carrabile, la rimozione del muro e la sostituzione del sistema di chiusura, poiché tali pretese presuppongono l'accertamento del diritto di servitù. Analogamente, deve essere respinta la domanda di risarcimento del danno, non solo perché priva di prova in ordine all'an e al quantum, ma anche perché strettamente collegata alla dedotta esistenza della servitù, che è stata esclusa. Ne consegue che nessuna delle domande attoree può trovare accoglimento.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ai parametri di cui al DM 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto del valore della causa (fino a
52.000,00) e delle attività difensive compiute. Dette spese vanno liquidiate in complessivi euro 6.713,00, di cui euro 1.701,00 per la fase di studio, euro 1.204,00 per la fase introduttiva, euro 903,00 per la fase di trattazione-istruttoria ed euro 2.905,00 per la fase decisionale, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del Giudice istruttore in funzione di Giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
- rigetta le domande avanzate da;
Parte_1
- condanna al pagamento delle spese di lite in favore Parte_1
della parte convenuta, che liquida in euro 6.713,00, per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso il 23.12.2025
IL GIUDICE RI RI ME