N.R.G. 64787/2021
REPUBBLICA ITALIANA
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
Il Giudice, in persona della dott.ssa Maria Lavinia Fanelli, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 64787/2021 del Ruolo Generale degli Affari
Civili,
TRA
(c.f. ), elettivamente domiciliato in Roma, Via Parte_1 C.F._1
Archimede n. 161, presso lo studio dell'Avv. Sabrina Pizzicaria, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
ATTORE contro
(c.f. ), elettivamente domiciliata in Roma, Controparte_1 C.F._2
Via Alessandria n. 119, presso lo studio dell'Avv. Giusy Loredana Scavuzzo, rappresentata e difesa dagli avv.ti Antonio Stancanelli ed Ester Stancanelli giusta procura in atti
CONVENUTA
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1 domandando l'accertamento della servitù gravante sull'appartamento di quest'ultima,
[...] sito in Roma, Via Scarpellini n. 15, int. 36 (distinto al Catasto Fabbricati di Roma, foglio 538, particella 664, sub. 108 piano 4, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 4, vani 3, R.C. euro
937,37) in favore del proprio appartamento, sito nello stesso stabile di Via Scarpellini n. 15, int. 35 (distinto al Catasto Fabbricati di Roma, foglio 538, particella 664, sub. 107, piano 4, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 4, vani 4, superficie catastale totale mq. 55, R.C. euro
1.249,83) e la condanna della convenuta alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi.
L'attore esponeva: che dal 2.5.2018 era proprietario dell'appartamento sito nello stabile di Via
Scarpellini n. 15, int. 35, in Roma;
- che il dante causa, , lo aveva reso edotto che la , da poco più di un Persona_1 CP_1 anno, mediante realizzazione di una veranda nel proprio confinante terrazzo, aveva chiuso dall'esterno la finestra posizionata in alto nella cucina dell'appartamento oggetto della compravendita, così da impedirne l'apertura, nonché il passaggio di luce e aria all'interno;
- che gli appartamenti di tutto lo stabile erano stati realizzata dalla con una finestra CP_2 posizionata in alto nel muro confinante con i terrazzi degli appartamenti situati accanto sullo stesso piano al fine di dotarli di luce ed aria proveniente da tali terrazzi;

- che la , nel corso degli anni, aveva venduto le singole unità immobiliari a diversi CP_2 proprietari, che avevano quindi acquistato i loro appartamenti gravati da servitù attive o passive, a seconda del vantaggio o del peso insistente su ciascuna unità immobiliare;

- che l'appartamento di proprietà della era gravato da una servitù consistente nel CP_1
“sopportare”, sul muro di confine di proprietà condominiale, l'apertura della finestra posizionata in alto nella parete della cucina del confinante appartamento dell'attore onde consentire a tale locale di poter godere della luce e dell'aria provenienti dal terrazzo della convenuta;

- che pertanto tale servitù imponeva alla , proprietaria del fondo servente, un dovere CP_1 negativo di non facere;
- che la invocata servitù rientrava nel novero delle servitù apparenti, costituita per destinazione del padre di famiglia.
Si costituiva chiedendo il rigetto della domanda attorea. Controparte_1
La convenuta eccepiva: che gli appartamenti de quibus erano tra di loro confinanti e suddivisi da un muro in comune, che costituiva, da una parte, parete della veranda della e, CP_1 dall'altra, parete del locale cucina del Pt_1
-che su detto muro insisteva una luce coperta da un vetro opaco (non apribile e delle dimensioni di circa 40 cm. x 30 cm), posta a circa 180 cm dal pavimento della veranda, la quale era stata realizzata nel 1997 dal dante causa della convenuta al fine di evitare che i fumi maleodoranti del locale cucina dell'int. 35 si immettessero nella veranda dell'int. 36;
- che la ragione della modifica scaturiva dalla circostanza che, all'origine, ciascuna unità risultava priva di vano cucina, essendo l'intero stabile destinato ad . Controparte_3
Successivamente alla modifica della destinazione, ogni unità dell' veniva Controparte_3 trasformata in miniappartamento in cui all'interno veniva ricavato un angolo cottura in quello che prima rappresentava un “locale ufficio”; - che la diversa destinazione dell' in miniappartamenti aveva determinato nei Controparte_3 proprietari confinanti la necessità di modificare la luce esistente. L'esigenza era quella di evitare l'immissione di fumi ed odori provenienti dalla cucina dell'int. 35 nella veranda dell'int. 36, permettendo all'appartamento attoreo l'ingresso della luce con il minor aggravio possibile alla proprietà della convenuta;

- che, all'atto dell'acquisto del proprio appartamento, l'attore aveva dichiarato di accettare lo stato di fatto esistente;

- che la trascrizione dell'atto pubblico di compravendita consolidava una situazione giuridica di fatto e la sua accettazione da parte dell'acquirente, rendendola – attraverso la trascrizione presso il Conservatore - inopponibile anche ai terzi;

- che in materia di luce concernente un'apertura in un muro in comproprietà, infatti, la servitù poteva essere acquistata solo in virtù di un titolo o per usucapione (insussistenti nel caso in esame);
- che i due appartamenti non erano mai appartenuti ad un unico proprietario, non essendo il risultato di un frazionamento di un bene in origine unico;

- che l'apertura de qua costituiva una “luce irregolare” in quanto non conforme alle caratteristiche previste dall'art. 901 c.c.;
- che da circa 25 anni la convenuta si trovava ininterrottamente nel pacifico godimento del proprio bene nello stato di fatto come sopra descritto.
All'udienza del 21.4.2022, il Giudice assegnava alle parti termini ex art. 183, sesto comma,
c.p.c. per le relative memorie.
Con ordinanza del 30.3.2023, il Giudice ammetteva “le prove orali formulate da parte attrice sui capitoli a, b, c della memoria istruttoria, con i testi ivi indicati, nonché la prova contraria sugli stessi capitoli richiesta dalla convenuta, con i testi indicati nella seconda memoria ex art.
183 sesto comma c.p.c., e non ammissibili le prove orali formulate da parte convenuta nella stessa memoria istruttoria in quanto vertenti su circostanze irrilevanti (capp. a e b) e prive di precisi riferimenti temporali (cap. c)”.
Con ordinanza del 27.6.2025, questo Giudice tratteneva la causa in decisione con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
***
La domanda attorea è volta al giudiziale riconoscimento ed affermazione della sussistenza di servitù in favore dell'immobile posto in Roma, Via Scarpellini n. 15, int. 35 (distinto al Catasto Fabbricati di Roma, foglio 538, particella 664, sub. 107, piano 4, zona censuaria 3, categoria
A/2, classe 4, vani 4, superficie catastale totale mq. 55, R.C. euro 1.249,83) nei confronti del limitrofo immobile di proprietà della , contraddistinto dall'int. 36 (distinto al Catasto CP_1
Fabbricati di Roma, foglio 538, particella 664, sub. 108 piano 4, zona censuaria 3, categoria
A/2, classe 4, vani 3, R.C. euro 937,37), il cui esercizio assume essere stato impedito o limitato dalla realizzazione, da parte della convenuta, di un manufatto, il quale avrebbe impedito l'apertura dall'esterno della finestra posizionata in alto nella cucina dell'appartamento attoreo e quindi il passaggio di luce e aria. Trattasi, dunque, di actio confessoria servitutis poichè mira a far dichiarare l'esistenza della servitù in sé stessa a fronte dell'altrui affermazione del diritto antitetico di libera proprietà.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, una servitù di luce con riguardo ad una apertura in un muro in comproprietà può essere acquistata o in virtù di convenzione fra i proprietari dei fondi finitimi ovvero per usucapione, e può consistere in una "servitus luminum" (che costringe il vicino a subire l'esistenza della luce nel muro divisorio comune senza poterne chiedere la rimozione) o in una "servitus ne luminibus officiatur", che impedisce al comproprietario del muro di sopprimere o di oscurare la luce, obbligandolo in caso di costruzione da parte sua in appoggio o in aderenza ad osservare la distanza imposta dalle norme applicabili al caso (Cass.
n. 28804/2018).
Nella fattispecie in esame, l'esistenza della servitù vantata dall'attore vede riscontro nel relativo atto di acquisto del 2.5.2018, rep. n. 24044 (cfr. doc. 1 cit).
Le risultanze istruttorie hanno accertato che tutti gli appartamenti sottostanti a quello di proprietà dell'attore presentano una finestra posizionata in alto nel muro confinante con i terrazzi degli appartamenti situati accanto sullo stesso piano al fine di dotarli di luce ed aria proveniente da tali terrazzi (cfr. docc. 12 e 16 cit.) mentre l'infisso in legno con specchiatura in vetro fisso traslucido non apribile, realizzato da parte convenuta e posizionato oltre la grata di sicurezza verniciata di bianco della finestra dell'attore, impedisce il passaggio di aria e luce, compromettendo la salubrità del locale cucina dell'attore (cfr. pagg. 2 e 3 doc. 19 cit).
Orbene, le difese di parte convenuta sono incentrate sull'accettazione attorea dello stato di fatto dell'immobile al momento dell'acquisto (con conseguente rinuncia a pretendere la modifica dello stato dei luoghi) nonché sulla realizzazione del manufatto violativo del diritto di servitù anteriormente al 1997.
Quanto alla prima doglianza, occorre evidenziare la vaghezza e la genericità della clausola di accettazione dello stato dei luoghi, tale da far ritenere che la pattuizione in esame non sia mai concretamente entrata nella sfera della effettiva consapevolezza e volontà dell'acquirente.
L'assenza, nell'atto di compravendita del 2.5.2018, di qualsivoglia riferimento alle condizioni della luce irregolare collocata nella cucina attorea, conduce alla conclusione che la questione dell'adeguatezza del manufatto de quo a dare luce ed aria al locale non avesse costituito oggetto di specifica valutazione (anche perché solo un uso della cucina perpetrato nel tempo avrebbe potuto rivelare i vizi originati dall'impianto realizzato dalla convenuta).
Ad abundantiam, deve evidenziarsi come la rinuncia al diritto di servitù richieda la forma scritta, sotto pena di nullità, circostanza che non emerge dall'atto di acquisto del 2.5.2018 ove si legge che “le porzioni immobiliari compravendute vengono rispettivamente cedute ed acquistate…con tutte le servitù attive e passive di cui si giovano o sono gravate” (cfr. pag. 3 all. 1 cit.).
Pertanto, l'eccezione deve essere rigettata.
Quanto alla seconda doglianza, le risultanze testimoniali hanno confutato la circostanza secondo cui il manufatto risalirebbe al 1997. In particolare, i testi e Testimone_1 [...]
hanno affermato la possibilità di aprire e richiudere la luce de qua almeno Testimone_2 fino al 2016 (cfr. verbali d'udienza del 28.9.2023 e del 1°.2.2024), il che avvalora la probabilità che la chiusura della medesima sia avvenuta a cavallo tra il 2016 e il 2017 come sostenuto da parte attrice.
Inoltre, a favore di tale ricostruzione depone non solo il verbale assembleare del 2.4.2019 nell'ambito del quale si discusse, al punto 4 dell'o.d.g., della “chiusura terrazzo con veranda int. 36 e piccola finestra comunicante con int. 35 che non consentono la circolazione d'aria”
(cfr. doc. 20 cit.) ma altresì la planimetria catastale, aggiornata a seguito della CILA presentata al Comune di Roma il 27.1.2017 prot. CB2017/11399 (cfr. doc. 19 cit).
In conclusione, accertata l'illiceità della condotta posta in essere dalla , ossia CP_1
l'occlusione della finestra dell'appartamento attoreo, quest'ultima deve essere condannata alla rimozione del manufatto come sopra descritto.
Spese secondo soccombenza, liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa:
- dichiara l'esistenza di una servitù di luce in favore dell'immobile posto in Roma, Via
Scarpellini n. 15, int. 35 (distinto al Catasto Fabbricati di Roma, foglio 538, particella 664, sub.
107, piano 4, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 4, vani 4, superficie catastale totale mq.
55, R.C. euro 1.249,83) nei confronti dell'immobile posto in Roma, Via Scarpellini n. 15, int. 36 (distinto al Catasto Fabbricati di Roma, foglio 538, particella 664, sub. 108 piano 4, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 4, vani 3, R.C. euro 937,37);
-condanna alla rimozione dell'infisso in legno con specchiatura in vetro Controparte_1 fisso traslucido non apribile posizionato oltre la grata di sicurezza della finestra dell'attore;
- condanna a rifondere a le spese di giudizio, che si Controparte_1 Parte_1 liquidano in euro 5.000,00 per compensi e di euro 550,00 per spese, oltre accessori come per legge.
Roma, 28.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Lavinia Fanelli
La minuta della presente è stata redatta dal dott. Emanuele Gualtieri