N. R.G. 599/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI CAUSA
tra
Parte_1
Parte_2
[...]
e
Parte_3
INTIMATO
Oggi 11 settembre 2025 ad ore 13,02 innanzi al dott. Elisabetta Chiodini, è comparso per parte intimante l'avv. Curzio, la quale precisa le conclusioni come in atti ai quali si riporta. Ad ore 13,05
giudice si ritira in camera di consiglio per deliberare.
Ad ore 16,25 il giudice pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio, dando lettura, ad aula vuota,
delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante. Verbale chiuso ad ore 16,25.
Il Giudice
dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione Seconda civile
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice onorario, Dottoressa Elisabetta Chiodini, nella causa civile iscritta al n.559/2024 R.G. promossa da
(C.F.: ) e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Marina Curzio ed elettivamente C.F._2
domiciliati presso lo studio di quest'ultima, in Varese, Via Bagaini, 1 giusta procura in atti
- INTIMANTI –
Contro
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_3 C.F._3
Maddalena Airoldi, con studio in Germignaga, Via Cadorna, 45, giusta procura in atti
- INTIMATO -
visto l'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni delle parti come in atti
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto 24 gennaio 2024 i signori e hanno citato avanti Parte_1 Parte_2
questo tribunale il Signor per sentire convalidare lo sfratto per Parte_3
cessazione del rapporto di comodato e dichiarare in ogni caso risolto detto rapporto.
pagina 2 di 10 A fondamento delle loro domande gli intimanti hanno premesso: che essi sono proprietari di un appartamento al primo piano e di un'autorimessa, siti a Luino, nel Condominio Ponte
Nuovo- Casa C, vicolo Cascina Cattaneo;
che con atto in data 12 febbraio 2021 essi promettevano di vendere la predetta unità immobiliare a che prometteva Parte_3
di acquistarla;
che le parti convenivano che l'atto definitivo di compravendita dovesse stipularsi entro e non oltre il 31 luglio 2023 e che il promittente acquirente fosse immesso entro il 15 luglio 2021, e a titolo di comodato gratuito, nel materiale godimento degli immobili oggetto di compravendita;
che le parti convenivano altresì che le spese condominiali, di riscaldamento, di acqua, di luce e di immondizia, di pertinenza degli immobili oggetto del preliminare, fossero a carico del Signor a decorrere dalla data di consegna degli Pt_3
immobili medesimi.
Gli intimanti hanno poi riferito: che il signor ha omesso di pagare le spese Pt_3
condominiali, di sottoscrivere il rogito notarile per il passaggio di proprietà e di versare il saldo prezzo;
che con diffide 16 ottobre 2023 e 6 dicembre 2023 essi hanno intimato al signor di rilasciare gli immobili, in quanto inutilmente perento il termine per la Pt_3
sottoscrizione del rogito e comunque perché era venuto meno il presupposto legittimante l'occupazione degli stessi.
Si è costituito in giudizio il signor che si è opposto alla convalida dello sfratto e in Pt_3
subordine ha chiesto fissarsi un congruo termine per il rilascio degli immobili.
Al riguardo l'intimato ha assunto che non è certa la natura del titolo in forza del quale egli occupa gli immobili per cui è causa, poiché nel preliminare è dichiarato che il promittente acquirente è immesso nel godimento degli stessi a titolo di comodato gratuito, mentre di fatto egli versa agli intimanti un canone di locazione.
Alla prima udienza gli intimanti hanno chiesto l'emissione dell'ordinanza di rilascio degli immobili.
pagina 3 di 10 Il giudice ha accolto l'istanza degli intimanti per le ragioni esposte nel provvedimento 14 marzo 2024, cui rinvia.
Con il medesimo provvedimento il giudice ha disposto il mutamento del rito, invitato le parti ad espletare la procedura di mediazione, rinviato la causa per l'eventuale prosieguo e gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c. e assegnato i termini per l'integrazione delle difese ex art. 426 c.p.c.
Parte intimante ha promosso la mediazione che ha avuto esito negativo per mancata partecipazione dell'intimata. In seguito, solo parte intimata ha integrato le sue difese.
All'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. è comparsa solo l'intimante che ha chiesto fissarsi udienza di discussione della causa.
La causa è stata rinviata all'udienza odierna per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c.
** * **
Nella memoria integrativa gli intimanti hanno svolto le seguenti conclusioni: voglia Ill.mo
Giudice adito, contrariis rejectis, NEL MERITO: - Accertare e dichiarare, per le causali tutte dedotte in premessa, la intervenuta cessazione del contratto di comodato gratuito relativo all'appartamento sito in
Comune di Luino sez. censuraria di a parte del fabbricato condominiale denominato Parte_4
Condominio Ponte Nuovo – casa C” in vicolo Cascina Cattaneo n.4, appartamento al primo piano composto da tre locali e servizi ed un'autorimessa al piano terra, così censito: • CATASTO
FABBRICATI: zona censuraia 1 – sez. VO – fg. 1 • mapp. 3443, sub4, vicolo Cascina cattaneo 4, piano 1, cat. A/2; • mapp. 3397, vicolo Cascina Cattaneo piano T, cat. c/6 • Controparte_1
sezione VO – fg logico 9 • mapp.33, ente urbano, centiare 20 di proprietà dei signori e Parte_1
; - Per l'effetto di quanto sopra, confermata integralmente l'ordinanza di rilascio ex Parte_2
articolo 665 CPC di data 14.3.2024 resa nel proc. n. 449/2024, condannare in ogni caso il signor al rilascio in favore dei signori e dell'immobile di loro proprietà in Parte_3 Pt_1 Parte_2
Comune di Luino sez. censuraria di a parte del fabbricato condominiale denominato Parte_4
Condominio Ponte Nuovo – casa C” in vicolo Cascina Cattaneo n.4, appartamento al primo piano pagina 4 di 10 composto da tre locali e servizi ed un'autorimessa al piano terra, così censito: • CATASTO
FABBRICATI: zona censuraia 1 – sez. VO – fg. 1 • mapp. 3443, sub4, vicolo Cascina cattaneo 4, piano 1, cat. A/2; • mapp. 3397, vicolo Cascina Cattaneo piano T, cat. c/6 • Controparte_1
sezione VO – fg logico 9 • mapp.33, ente urbano, centiare 20 confermando la data di esecuzione di cui all'ordinanza di rilascio;
- Accertare e dichiarare il diritto dei signori e ad ottenere il Parte_2 Pt_1
pagamento dell'importo di €. 400,00/mese a titolo di indennità di occupazione dell'immobile sopra individuato, ovvero del diverso importo che risulterà dovuto a titolo di indennità di occupazione, anche in via equitativa, a far data dalla comunicazione del 16.1.2023 e sino all'effettivo rilascio;
- Per l'effetto condannare il signor al pagamento della indennità come sopra determinata, Parte_3
maggiorata degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei pagamenti al saldo;
- Accertare e dichiarare il credito maturato dai signori e nei confronti del signor per gli Parte_2 Pt_1 Pt_3
oneri maturati a far data dal 2022 e sino alla data dell'effettivo rilascio a titolo di spese condominiali, per le causali e i titoli tutti meglio specificati in narrativa, per il complessivo importo di €. 9.262,65, ovvero della maggiore o minor somma che risulterà dovuta all'esito del giudizio;
- Per l'effetto condannare il signor al pagamento del complessivo importo di €. 9.262,65, ovvero Parte_3
della maggiore o minor somma che risulterà dovuta all'esito del giudizio;
- Accertare e dichiarare, per le causali tutte dedotte in narrativa, l'intervenuto inadempimento del signor rispetto Pt_3
all'obbligazione di formalizzare l' atto di compravendita nei termini e alle condizioni di cui al contratto di data 12.2.2021 Notaio e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto dei signori e CP_2 Pt_3
di recedere dal contratto richiamato e di ritenere la caparra confirmatoria ex art. 1385, co. 2 Parte_2
C.C. - Rigettare in ogni caso integralmente le domande tutte formulate dalla parte convenuta, in quanto infondate in fatto e diritto;
- Con vittoria di rimborso spese forfettario nella misura del 15%, spese, e compensi del giudizio anche relative alla fase sommaria.
Gli intimanti hanno quindi introdotto delle domande nuove, come quella di condanna dell'intimato a versare l'indennità di occupazione degli immobili e le spese accessorie, quella pagina 5 di 10 di accertamento e di declaratoria del proprio diritto di recedere dal contratto preliminare di compravendita e di trattenere la caparra ricevuta.
In proposito la Suprema Corte ha affermato che l'opposizione allo sfratto determina l'instaurazione di un nuovo e autonomo giudizio ordinario nel quale le parti possono introdurre domande nuove nelle memorie integrative, purchè le domande nuove risultino connesse alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio. (cfr. Cass. 15 giugno 2015 n. 12310).
Tutte le domande in esame sono connesse alla vicenda del contratto preliminare stipulato tra le parti il 12 febbraio 2021, di cui gli intimanti hanno riferito sin dall'atto di sfratto, con la conseguenza che tali domande devono ritenersi ammissibili.
Tardiva e perciò inammissibile è invece la domanda di declaratoria di intervenuta risoluzione del contratto preliminare de quo, in quanto svolta solo all'udienza del 27 marzo 2025, ossia dopo la scadenza del deposito delle memorie integrative.
Ciò premesso, occorre innanzitutto esaminare le domande di accertamento e di declaratoria del diritto di recedere dal contratto preliminare di compravendita e di cessazione del rapporto di comodato.
Risulta documentalmente che con contratto preliminare di compravendita 12 febbraio 2021
e promettevano di vendere a che Parte_1 Parte_2 Parte_3
prometteva di acquistare, la proprietà di un appartamento al primo piano e di un'autorimessa, siti a Luino, nel Condominio Ponte Nuovo- Casa C, vicolo Cascina Cattaneo per il prezzo di € 123.000,00. Le parti convenivano altresì, per quanto qui rileva, da un lato, il versamento da parte del promissario acquirente della somma di € 32.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, dall'altro, che la sottoscrizione del contratto definitivo dovesse avvenire entro e non oltre il 31 luglio 2023. Le stesse pattuivano altresì che, fermo restando che la proprietà e il possesso degli immobili oggetto del preliminare sarebbero stati trasferiti con la stipula del contratto definitivo, la materiale disponibilità delle unità immobiliari in oggetto fosse pagina 6 di 10 concessa al promissario acquirente a titolo gratuito e prima della stipula del rogito e che pertanto l'odierno intimato acquisisse la detenzione degli immobili quale comodatario.
L'intimato ha contestato che tra le parti sia stato stipulato un contratto preliminare di compravendita con comodato d'uso. Lo stesso ha assunto che le parti hanno concluso un contratto di by to rent (ossia un contratto che prevede a favore dell'acquirente il godimento del bene in qualità di affittuario e il successivo acquisto). E ciò perché egli verserebbe agli intimanti un canone di locazione.
Senonchè l'intimato non ha fornito alcuna prova di versare agli intimanti un canone di locazione, mentre risulta specificamente dal preliminare in questione che le uniche somme che il promissario acquirente doveva medio tempore versare agli intimanti costituivano parte della caparra confirmatoria della compravendita pattuita dalle parti (“… a garanzia e sostegno del presente preliminare le parti di comune accordo fissano a titolo di caparra confirmatoria la somma di € 32.000,00…. che… viene pagata: quanto ad € 20.000,00 mediante assegno circolare…..quanto ad €
12.000,00… da corrispondersi in n. 24 rate mensili da € 500,00 cadauna…), quindi non canoni.
Inoltre, considerato che nel contratto preliminare de quo è previsto che la materiale disponibilità delle unità immobiliari in oggetto sia concessa al promissario acquirente a titolo gratuito e prima della stipula del rogito, deve ritenersi che tra le parti siano stati stipulati due contratti tra loro collegati: un preliminare di compravendita e un contratto di comodato
(peraltro così qualificato anche dalle parti nel contratto preliminare), seppure quest'ultimo è formalmente incluso nel regolamento negoziale del preliminare.
Il contratto preliminare è il rapporto principale, quello di comodato è il rapporto accessorio, funzionalmente collegato al primo. Ne consegue che entrambi i contratti collegati esauriscono i loro effetti nel momento stesso in cui il contratto preliminare perde la sua efficacia (cfr. Cass.
15 maggio 2015 n. 10009).
Gli intimanti hanno allegato di avere sollecitato più volte l'intimato alla stipula del definitivo e al versamento del saldo prezzo, ma senza risultato. pagina 7 di 10 Il Signor non ha contestato quanto hanno assunto l'intimanti, in particolare il Pt_3
proprio inadempimento, che quindi deve ritenersi pacifico, con conseguente diritto degli intimanti di recedere dal contratto preliminare di compravendita e di trattenere la caparra loro versata (art. 1385 II co.c.c.).
Il recesso degli intimanti dal contratto preliminare comporta lo scioglimento del contratto preliminare medesimo. Scioglimento cui consegue la caducazione del collegato rapporto di comodato.
Deve quindi dichiararsi il diritto degli odierni intimanti di recedere dal contratto preliminare di compravendita de quo e di trattenere la caparra confirmatoria che l'intimato ha loro versato.
Per l'effetto, il contratto preliminare e il collegato contratto di comodato devono ritenersi sciolti.
Sul rilascio degli immobili oggetto del preliminare nulla deve disporsi, poiché gli intimanti hanno dichiarato che i beni sono stati loro restituiti il 3 ottobre 2024.
Quanto alla richiesta di condanna dell'intimato al pagamento dell'indennità di occupazione degli immobili, si osserva quanto segue.
Secondo la Suprema Corte, nell'ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, in quanto tale danno si ricollega alla mera perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario e alla impossibilità per costui di conseguire utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera dello stesso (cfr. Cass. 15 dicembre 2016 n. 25898;
Cass. 9 agosto 2016 n. 16670; Tribunale di Roma 18 aprile 2019 n.8590).
Quanto all'ammontare del danno, la sua determinazione può essere effettuata dal giudice sulla base di presunzioni semplici con riferimento al cosiddetto danno figurativo, quale è il valore locativo del bene usurpato (cfr. Cass. 16 aprile 2013 n. 9137).
Al riguardo gli intimanti hanno prodotto un estratto dell'Agenzia delle Entrate con le quotazioni immobiliari di immobili situati nella zona ove si trovano quelli per cui è causa. pagina 8 di 10 Da tale documento risulta che il canone mensile per immobili di tale tipologia è ricompreso tra € 3, 6 ed € 5,2 al mq.
Considerato che la superficie complessiva degli immobili in questione risulta essere poco più di 100 mq, pare congruo fissare un canone mensile di € 400,00, come chiesto dagli intimanti.
In merito al dies a quo della debenza della somma, l'intimato deve ritenersi in mora nella restituzione dei beni dal 1° dicembre 2023, perché risulta per tabulas che con diffida 16 ottobre
2023 gli intimanti hanno chiesto al Signor la restituzione degli immobili entro il 30 Pt_3
novembre 2023.
Quindi l'intimato è tenuto a pagare l'indennità di occupazione del periodo 1° dicembre 2023 -
3 ottobre 2024, che ammonta ad € 4.040,00.
Il signor deve pertanto essere condannato a versare agli intimanti la somma di Pt_3
4.040,00 a titolo di indennità di occupazione degli immobili.
Quanto, infine, alla domanda di pagamento delle spese condominiali, occorre premettere che nel preliminare inter partes è previsto che le spese condominiali ordinarie e “di straordinaria manutenzione del condominio” siano a carico dell'intimato dal momento della consegna degli immobili sino alla stipula del rogito.
Ebbene, se è pacifico che gli immobili oggetto del preliminare di compravendita sono stati concessi in godimento all'intimato dopo la stipula del preliminare medesimo, non è tuttavia noto quando tali beni sono stati consegnati al signor né risulta quale sia la Pt_3
decorrenza dell'esercizio condominiale del Condominio ove si trovano tali beni.
In mancanza di tali dati (anche in presenza di ricevuta di bonifico disposto dagli intimanti per spese dell'esercizio 2023-2024) non può essere determinata la somma dovuta dall'intimato ai signori e a titolo di spese condominiali. Pt_1 Parte_2
La domanda in esame deve pertanto essere rigettata.
Le spese di lite, liquidate in € 6.000,00, oltre contributo unificato, oltre accessori di legge
(considerato il non accoglimento di una delle domande proposte dagli intimanti) devono pagina 9 di 10 porsi a carico di parte intimata in ragione della sua soccombenza sulle domande attoree accolte.

P.Q.M.

Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice onorario dott. Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n. 599/2024 R.G., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede: dichiara il diritto di e di di recedere dal contratto Parte_1 Parte_2
preliminare di compravendita 12 febbraio 2021, intervenuto tra i medesimi, da una parte, e
, dall'altra; Parte_3
dichiara altresì il diritto degli odierni intimanti di trattenere le somme loro versate dall'intimato a titolo di caparra confirmatoria;
dichiara cessato il rapporto di comodato intercorso tra e , Parte_1 Parte_2
da una parte, e , dall'altra, di cui all'atto 12 febbraio 2021; Parte_3
condanna parte intimata a versare agli intimanti la somma di € 4.040,00 per le causali di cui alla parte motiva della presente sentenza;
condanna parte intimata a rifondere agli intimanti le spese di lite nella misura di € 6.000,00, oltre contributo unificato, oltre 15% sui compensi, oltre c.p.a. ed IVA;
rigetta ogni altra domanda.
Varese, 11 settembre 2025.
Il giudice
Dott. Elisabetta Chiodini
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