TRIBUNALE DI LUCCA
r.g. n. 354/2023

Alla udienza tenuta il 26/09/2025 nella causa civile iscritta al r.g.n. 354/2023 innanzi al G.I. Dr. Giampaolo Fabbrizzi per la ricorrente compare l'Avv. FREZZA in sostituzione dell'Avv. CASO LUCIANA;
per la convenuta compare l'Avv. MADDALENA TATTANELLI in sostituzione dell'Avv. ALTAVILLA GIANCARLO.
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa.
Esaurita la discussione, le parti rinunciano ad assistere alla lettura del dispositivo e della motivazione e si allontanano.
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio.
Il Giudice, terminata la Camera di Consiglio, dà lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto che costituiscono parte integrante del presente verbale.

§ § §

REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO TRIBUNALE DI LUCCA
- 1 - SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 354 dell'anno 2023, pendente
TRA
Parte_1
: AVV. LUCIANA CASO
[...]

- PARTE ATTRICE -

CONTRO
Controparte_1
DIFENSORE: AVV. GIANCARLO ALTAVILLA

- PARTE CONVENUTA -
avente a oggetto: Occupazione senza titolo di immobile
CONCLUSIONI
➢ Parte attrice:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Lucca, in composizione monocratica, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e respinta,
- accertare e dichiarare l'indebita occupazione da parte della dell'immobile di proprietà Parte_2 regionale sito in Firenze, via Cavou 12r-14r-16r-18r-20r e, per gli effetti, condannare la società medesima al rilascio immediato dello stesso;
- accertare e dichiarare la obbligata al pagamento dell'indennità di occupazione dovuta per Parte_2
l'indebita occupazione dell'immobile di proprietà regionale per un importo complessivo di € 355.536,99, ( periodo dal 1.11.2019 al 31.01.2023) oltre all'ulteriore somma dovuta fino all'effettivo rilascio dell'immobile e, per gli effetti, condannare la società al pagamento di detta somma, o di quella diversa che risulterà in corso di giudizio,oltre rivalutazione ed interessi di mora. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.

➢ Parte convenuta:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Lucca adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, rigettare le domande ex adversoproposte nei confronti della in persona del legale Parte_2
- 2 - rappresentantepro tempore, Sig. giacché infondate in fatto e in diritto per i motivi di cui Controparte_2 in narrativa e, per l'effetto:-rigettare la domanda di condanna al rilascio immediato dell'immobile per cui è causa, avanzata dalla ricorrente nei confronti della in persona del legale rappresentante pro Parte_2 tempore, Sig. per l'insussistenza di qualsivoglia indebita sua occupazione ad opera della Controparte_2
Società medesima, per i motivi di cui in narrativa;
-rigettare la domandadi condanna della Parte_2
in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento della somma ex adversoquantificata e
[...] pretesa, riducendo il quantum relativo all'ammontare delle somme dovute per l'annualità 2021 ad Euro 32.825,20, per i motivi di cui in narrativa;
-in ogni caso, con vittoria delle spese e dei compensi”.

§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. la Parte_1
ha convenuto in giudizio onde sentirla condannare all'immediato Parte_2
rilascio del bene immobile di proprietà pubblica sito in Firenze, via Cavour 12r, 14r,
16r, 18r e 20r, occupato dalla convenuta, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione maturata dal 1.11.2019 al 31.1.2023, oltre alle successive mensilità che sarebbero maturate sino all'effettivo rilascio, con gli accessori di legge, assumendo,
a sostegno del ricorso, che con decreto del 4808/2017 era stato approvato l'avviso
(e l'allegato disciplinare) recante per la selezione del concessionario dell'immobile sopra indicato;
che nell'avviso era stato precisato che il bene sarebbe stato offerto in concessione nello stato di fatto in cui si trovava, con obbligo, per il concessionario, di eseguire i necessari lavori di adeguamento, con consegna del bene entro 40 giorni dall'aggiudicazione; che il disciplinare sarebbe stato sottoscritto soltanto al rilascio delle certificazioni necessarie allo svolgimento dell'attività commerciale e, comunque, entro 8 mesi dalla consegna, termine decorso il quale, senza la stipula del disciplinare alle anzidette condizioni, l'uso sarebbe stato concesso dall'amministrazione soltanto previo pagamento di un'indennità mensile pari ad 1/12 del canone di aggiudicazione;
che l'immobile era stato consegnato in data 1.8.2017; che in data 29.8.2019 veniva inviato il
- 3 - disciplinare, da sottoscriversi previo rilascio di polizza assicurativa;
che, nelle more, la società occupante corrispondeva l'indennità di occupazione;
che, alla data del
26.9.2019 il disciplinare non poteva essere sottoscritto per carenza della documentazione necessaria;
che, da novembre 2019, cessava la Parte_2
corresponsione dell'indennità di occupazione e non ottemperava alle ulteriori prescrizioni richieste per la stipula del disciplinare, di fatto occupando l'immobile di proprietà regionale senza alcun titolo e senza corrispondere alcunché per l'occupazione illegittima.
§1.1 – Per resistere al ricorso e chiederne il rigetto si è costituita Parte_2
deducendo che l'aggiudicazione in favore della resistente avveniva con decreto
[...]
del 28.2.2017 e la consegna era seguita in data 1.8.2017; che numerosi eventi imprevedibili e non imputabili all'aggiudicataria avevano impedito il completamento dei lavori nei termini previsti di 8 mesi dalla consegna;
che dal mese di aprile 2018 la Regione pretendeva il pagamento dell'indennità di occupazione di euro 8.510,00 mensili, che la resistente corrispondeva;
che i lavori terminavano a luglio 2019 e si dichiarava pronta alla stipula del disciplinare, pur versando in Parte_2
crisi di liquidità; che, in ragione di ciò, a novembre 2019, l'aggiudicataria si trovava nell'impossibilità di pagare l'indennità di occupazione;
che sopraggiungeva, nei primi mesi dell'anno 2020, l'emergenza epidemiologica da covid-19, con le conseguenti restrizioni all'esercizio delle attività commerciali, di tal che il fatturato della resistente, per lo stesso anno, si contraeva considerevolmente;
che la Pt_1
con decreto del 14.10.2020, provvedeva a ridurre il canone annuo del 2020, ovvero la base di calcolo dell'indennità; che analogo crollo del fatturato si riscontrava per l'anno 2021, ma ciò nonostante, la non applicava alcuna riduzione Pt_1
dell'indennità di occupazione, sebbene le disposizioni della L.R. 31 del 6 agosto
2021 a tanto la obbligassero;
che la ricusava altresì ogni invito a Pt_1
concordare un piano di rientro per le mensilità insolute dell'indennità di occupazione, piano di rientro essenziale per il rilascio della fideiussione a garanzia dei canoni futuri;
che la garanzia era indispensabile, secondo quanto recitato
- 4 - dall'avviso di selezione pubblica del contraente, per la stipula del disciplinare;
che aveva costantemente manifestato la disponibilità ad una soluzione Parte_2
transattiva per il pagamento dei debiti pregressi;
che, in dipendenza dell'aggiudicazione, la resistente non poteva essere considerata occupante senza titolo;
che il dovuto richiesto dalla applicando l'art. 16 L.R. 6 agosto 2021, Pt_1
n. 31, limitatamente all'anno 2021, doveva essere ridotto ad euro 32.825,00.
§1.2 – Disposto il mutamento del rito, la causa è stata istruita con la produzione di documenti. Precisate le conclusioni, previa discussione orale ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. all'udienza del 26 settembre 2025, è stata data lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – La domanda della ricorrente è fondata e va accolta per quanto di seguito si va ad esplicitare.
§3. – Nel decreto n. 4808 del 2017 (doc. 1 fasc. attoreo), recante l'avviso di selezione per la scelta del concessionario, si legge testualmente quanto segue: “il bene verrà dato in concessione nello stato in cui si trova, senza che il concessionario risultato aggiudicatario possa pretendere nessun rimborso o indennizzo per eventuali lavori di modifica e/o adeguamento funzionale che si riterranno necessari. Si precisa inoltre che l'immobile è privo di impianti tecnologici. Sono presenti l'utenza elettrica, l'impianto idrico e fognario. I lavori necessari all'adeguamento del bene alle necessità richieste dal futuro concessionario per lo svolgimento della propria attività commerciale saranno oggetto di separati accordi con il competente ufficio del Settore
Patrimonio e Logistica. In ogni caso qualsiasi intervento dovrà essere preventivamente autorizzato dall'Amministrazione Regionale. A questo fine si procederà entro 40 giorni dall'aggiudicazione dell'offerta alla formale consegna del bene per poter procedere con gli interventi di adeguamento ristrutturazione. Il disciplinare di concessione, e quindi la relativa decorrenza contabile, verrà formalizzato solo al momento dell'ottenimento delle certificazioni necessarie allo svolgimento dell'attività commerciale, come da apposita verifica da parte del preposto ufficio del Settore
Patrimonio e Logistica, e comunque, entro e non oltre 8 mesi dalla formale consegna del bene. Nel caso che, allo scadere del termine di cui sopra, non si possa procedere alla firma del disciplinare di
- 5 - concessione, l'uso del bene potrà essere concesso con il pagamento di una indennità di occupazione mensile pari a 1/12 del canone di aggiudicazione”.
Dall'avviso si traggono alcune indicazioni essenziali.
§3.1 – In primo luogo, era stato previsto che l'aggiudicatario ricevesse in consegna il bene non oltre 40 giorni dall'aggiudicazione, prima ancora della stipula del disciplinare accessivo alla concessione, onde eseguire lavori necessari all'adattamento dell'immobile alle esigenze riconnesse all'attività commerciale da esercitarsi al suo interno. Per tale ragione, era stato stabilito che, per i primi 8 mesi dalla consegna – tempo stimato come ragionevole per l'esecuzione dei lavori – senza che fosse frattanto sopravvenuta la stipula del disciplinare, l'aggiudicatario non versasse alcunché per l'occupazione, non potendo incamerare introiti dalla gestione caratteristica dell'impresa, ancora non avviata per l'inagibilità dei locali oggetto della concessione.
§3.2 – In secondo luogo, il disciplinare avrebbe potuto essere stipulato soltanto con il rilascio delle certificazioni necessarie allo svolgimento dell'attività commerciale.
§3.3 – In terzo luogo, decorsi 8 mesi dalla consegna senza la stipula del disciplinare sopraggiunta medio tempore, l'occupazione avrebbe potuto perdurare soltanto previo pagamento di un'indennità di occupazione mensile predeterminata forfetariamente a titolo di risarcitorio, integrando in tal guisa una clausola penale
(art. 1384 c.c.).
§3.4 – Ed a tale riguardo non è inutile puntualizzare che in tema di clausola penale, il potere di riduzione ad equità, attribuito al giudice dall'art.1384 cod. civ. a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento, può essere esercitato d'ufficio per ricondurre l'autonomia contrattuale nei limiti in cui essa appare meritevole di tutela,
e ciò sia con riferimento alla penale manifestamente eccessiva, sia con riferimento all'ipotesi in cui la riduzione avvenga perché l'obbligazione principale è stata in parte eseguita, giacché in quest'ultimo caso la mancata previsione da parte dei contraenti di una riduzione della penale in caso di adempimento di parte
- 6 - dell'obbligazione si traduce comunque in una eccessività della penale se rapportata alla sola parte rimasta inadempiuta (Cass. ord. n. 15753/2018; n. 25334/2017; sent.
n. 22002/2007; sez. un. n. 18128/2005). Dal che discende, conviene subito precisarlo, che la manifesta eccessività si apprezza soltanto con riguardo al momento genetico della stessa, ovvero, nella fase attuativa del rapporto, laddove il danno effettivo si discosti considerevolmente dal danno forfetariamente liquidato, non già ove l'importo convenuto divenga eccessivamente oneroso per il debitore, ancorché per cause a quest'ultimo non imputabili.
§4. – Ciò premesso, in ordine all'occupazione, è fuorviante l'indagine che il lessico dell'atto introduttivo ha ingenerato, donde la difesa, del tutto irrilevante, sulla qualifica o meno dell'aggiudicatario alla stregua di un concessionario, qualifica che legittimerebbe di per sé il godimento dell'immobile.
Ora, non è certamente dubitabile che l'aggiudicatario definitivo abbia visto realizzato l'interesse pretensivo al conseguimento del bene della vita costituito dal titolo concessorio e, se tale situazione implichi la qualifica di concessionario in capo all'aggiudicatario, una tale qualificazione è innegabilmente appropriata, ancorché non sia stato ancora stipulato il disciplinare, volto a dettare la disciplina del rapporto sorto con l'aggiudicazione definitiva.
§4.1 – Ma non è questo il punto.
Il punto è che l'accordo antecedente alla stipula del disciplinare per il godimento dell'immobile, perfezionato con la consegna, ha costituito un rapporto privatistico – assimilabile ad un contratto di comodato con termine finale (art. 1809
c.c.) – preesistente al distinto contratto integrante il disciplinare La richiesta di restituzione sottintende allora null'altro che l'esercizio di un diritto accordato dalla legge al comodante (art. 1809 c.c.).
Peraltro, l'impostazione che segue è del tutto armonizzata all'avviso di selezione, laddove si stabilisce che “… nel caso che, allo scadere del termine di cui sopra, non si possa procedere alla firma del disciplinare di concessione, l'uso del bene potrà essere concesso
- 7 - con il pagamento di una indennità di occupazione mensile pari a 1/12 del canone di aggiudicazione”.
Scaduto il termine, infatti, l'occupazione è divenuta priva di titolo e le parti hanno predeterminato la misura del pregiudizio risarcitorio sofferto dal comodante per la privazione della possibilità di godere (direttamente o indirettamente) del bene.
Sicché, sulla base del rapporto paritetico di comodato instaurato prima della sottoscrizione del disciplinare della concessione, scaduto il termine finale ed in considerazione del perdurante inadempimento all'obbligo di corrispondere l'indennità nella misura pattuita, la ha del tutto legittimamente richiesto la Pt_1
restituzione dell'immobile, in disparte le vicende del rapporto concessorio instaurato con l'aggiudicazione definitiva, vicende che non vengono qui in considerazione.
§5. – L'indennità di occupazione è stata da ultimo quantificata dalla ricorrente secondo quanto rappresentato nella tabella allegata quale doc. 22 allegato alla comparsa conclusionale.
§5.1 – I mancati pagamenti sono stati registrati a far tempo dalla mensilità di novembre 2019, per l'ammontare di euro 8.510,00 al mese – computando i pagamenti effettuati nel corso dell'anno 2023 – fatta salva la parziale remissione del debito con riduzione dell'indennità per l'anno 2020 onde tener conto delle misure di contenimento della pandemia da covid-19, di cui al decreto 17517 del 14.10.2020
(doc. 19 fasc. attoreo;
87, 89 fasc. resistente).
§5.2 – Per vero, la convenuta lamenta che la non ha mai applicato, né Pt_1
lo ho fatto con la domanda che ha introdotto l'odierno giudizio, l'art. 16 della L.R.
6 agosto 2021, n. 31 – rubricato 'riduzione per l'anno 2021 dei canoni su immobili di proprietà regionale utilizzati per lo svolgimento di attività commerciali, fieristiche e congressuali in ragione dell'emergenza epidemiologica da COVID-19' – che così recita:
“in ragione della perdurante emergenza epidemiologica da COVID-19, i canoni su immobili di proprietà regionale, utilizzati per lo svolgimento di attività commerciali, fieristiche e congressuali,
- 8 - sono ridotti, per l'anno 2021, in misura proporzionale alla riduzione degli incassi registrati rispetto al 2019…. la Giunta Regionale, nell'esercizio delle proprie competenze in materia di patrimonio, è autorizzata a riconoscere la riduzione dei canoni derivante dall'applicazione del comma 1, su istanza della controparte e secondo modalità operative individuate con apposita deliberazione”.
Sennonché, la Giunta Regionale, in attuazione di quanto sopra indicato, con delibera 1199/2021, ha approvato le linee guida per la riduzione dei canoni, decretando che l'art. 16 sopra riportato si applica soltanto, tra gli altri, ai “titolari di contratti di concessione”, titolarità che difetta in capo a , aggiudicataria, ma Parte_2
non titolare del contratto di concessione, per non aver mai sottoscritto il disciplinare.
Di qui, l'inapplicabilità della disposizione di legge invocata.
§5.3 – In conclusione, va condannata a pagare alla la Parte_2 Pt_1
somma di euro 468.244,80, con gli interessi al saggio legale di cui all'art. 1284, 1° comma, dalle singole scadenze sino al soddisfo. Dal momento della proposizione della domanda giudiziale si applica invece il saggio maggiorato di cui all'art. 1284, 4° comma, c.c. fino all'effettivo pagamento. E' altresì dovuta l'indennità per le mensilità successive al marzo 2025, sino all'effettiva riconsegna.
§6. – Le spese di lite si liquidano secondo soccombenza, applicando i valori medi per ciascuna fase del giudizio, avuto riguardo al valore indeterminabile della lite.


P.q.m.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Accoglie il ricorso e, per l'effetto, condanna a rilasciare Parte_2
immediatamente, libero da persone o cose, in favore della Parte_1
l'immobile sito in Firenze, via Cavour 12r, 14r, 16r, 18r e 20r.
- Condanna a pagare alla a titolo di indennità di Parte_2 Parte_1
occupazione, la somma di euro 468.244,80, oltre interessi come in motivazione,
- 9 - oltre alle ulteriori mensilità frattanto maturate e quelle che matureranno sino alla riconsegna.
- Condanna la resistente al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro
10.860,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Lucca, 26 settembre 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI

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