N. 421/2021 RG
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Teramo
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa IZ
RO, visto l'art. 127 ter c.p.c., richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato e pubblicato, all'esito della camera di consiglio, la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 421/2021 RG, promossa da:

, residente in IU (TE) ed ivi elettivamente domiciliato, Parte_1 alla Via Largo Del Forno, n. 11, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Di Giandomenico, che lo rappresenta e difende, giusta mandato in atti,
Ricorrente - contro
E CP_1 Controparte_2
Ricorrenti contumaci -
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità – uso abitativo

MOTIVI DELLA DECISIONE

pagina 1 di 5 Con ricorso per intimazione di sfratto per morosità del 29 gennaio 2020 e contestuale citazione di convalida , notificato in data 07 febbraio 2020, intimava lo Parte_1 sfratto per morosità nei confronti di , in relazione all'appartamento condotto in CP_1
locazione con , sito in Cologna Spiaggia di Roseto Degli Abruzzi (TE), alla Controparte_2
Via delle Palme snc, in forza del contratto di locazione registrato in IU presso l'A.E. nr. 1335 serie 3 T il 21.06.2016 - a fronte del mancato pagamento da parte degli stessi dei canoni di locazione ed oneri condominiali relativi a metà del mese di agosto 2019, e ai mesi da novembre 2019 a gennaio 2020, per un ammontare complessivo di € 1.575,00.
All'udienza di convalida del 20.01.2021, si è costituita in giudizio la , CP_1 opponendosi allo sfratto, deducendo, nello specifico, che a seguito della rottura di un tubo del garage avrebbe avuto danni a cose di sua proprietà lì presenti e che la caldaia dell'appartamento condotto in locazione si era rotta, anche se ammetteva che la stessa era stata, poi, riparata.
Disposto il mutamento del rito, osservato che il già precedentemente alla CP_2 proposizione dell'intimato sfratto, ha abbandonato l'immobile, con ordinanza provvisoria di rilascio ( in atti) il giudicante rilevava, tra l'altro, “ che il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, dunque l'inadempimento della principale obbligazione posta a suo carico, non può intendersi legittimato dall'eccezione di inadempimento sollevata dalla medesima parte ai sensi del disposto di cui all'art. 1460 c.c., avente fondamento su una riduzione o una diminuzione di godimento del bene per evento ricollegabile al fatto del locatore” , che “ le allegazioni in fatto addotte dall'intimata a sostegno dell'opposizione non appaiono adeguatamente supportate da specifico riscontro probatorio, non risultando dimostrati l'intervenuto pagamento dei canoni di locazione (avendo l'intimata indicato di aver saldato la morosità di cui al 31.12.2019) né il dedotto erroneo riparto delle spese condominiali né i lamentati vizi..” e ancora che “. l'intimata, ad onta dei vizi riferiti (di cui non v'è riscontro alcuni in atti), è comunque rimasta nel godimento dell'immobile per cui è giudizio (con ciò dimostrando la sostanziale persistente idoneità dell'immobile locato all'uso pattuito), con conseguente perdurare a suo carico dell'obbligo di corrispondere il canone locativo e che il pagamento dei canoni è mancato anche nel periodo successivo alla risoluzione delle problematiche allegate dall'opponente” ; quindi, assegnava termine alle parti per il deposito di memorie integrative ex art. 426 c.p.c..
pagina 2 di 5 Nelle proprie memorie integrative, il ricorrente concludeva invocando la condanna dei resistenti al pagamento dei canoni e delle quote condominiali sino alla data del rilascio, avvenuta solo il 29 marzo 2022, per una somma pari ad euro € 11.7000, oltre agli interessi (26 mesi x 450,00 di canone pattuito), nonché al rimborso delle spese condominiali pari a complessivi euro 2.168,00, per un totale di euro 13.868,00.
La causa, istruita solo mezzo di prove precostituite, perveniva all'odierna udienza, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e trattenuta in decisione, spirati i termini concessi alle parti per il deposito di note conclusive.
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La domanda di risoluzione del contratto e di condanna è fondata e merita accoglimento nei limiti e per i motivi che seguono.
Giova premettere che non è in contestazione tra le parti in causa né il contratto intercorso né la morosità da parte dei resistenti (i quali, per loro stessa ammissione, non hanno corrisposto al locatore i canoni di locazione e gli oneri condominiali relativi ai mesi da gennaio
2020), essendo in contesa il diritto degli stessi di sospendere il pagamento del canone, in forza della spiegata eccezione di inadempimento, giustificata dall'impossibilità di godimento dell'immobile in ragione dell'avvenuta rottura di un tubo del garage avrebbe avuto danni a cose di sua proprietà lì presenti e che la caldaia dell'appartamento condotto in locazione si era rotta.
Come è noto, in forza dell'art. 1460 c.c. nei contratti a prestazioni corrispettive, dinanzi all'inadempimento di una delle parti, l'altra è legittimata a rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione, salvo che, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto sia contrario a buona fede.
La dedotta impossibilità di godimento dell'immobile risulta non dimostrata, anche alla luce delle ulteriori deduzioni del ricorrente rimaste prive di specifica contestazione, in virtù del mancato godimento del bene, posto che è emerso ex actis la riparazione dell'elettrodomestico.
Già tale elemento evidenzia un comportamento contrario ai principi di buona fede e correttezza contrattuale da parte dai resistenti, atteso che il rifiuto di corrispondere il canone di locazione al più sarebbe stato legittimo per il solo tempo di mancato godimento totale del bene
(cfr. Cass. 13887/2011). Inoltre, si osserva che le allegazioni in fatto addotte dall'intimata
, a sostegno dell'opposizione , non appaiono adeguatamente supportate da CP_1
specifico riscontro probatorio, non risultando dimostrati l'intervenuto pagamento dei canoni di pagina 3 di 5 locazione (in particolare, avendo l'intimata indicato di aver saldato la morosità di cui al
31.12.2019, periodo escluso dalla ricognizione fattuale di debito dal gennaio 2020) né il dedotto erroneo riparto delle spese condominiali né i lamentati vizi.
D'altro canto, l'impossibilità di godimento dell'immobile, si ripete solo addotta e non dimostrata dai resistenti, appare - in ogni caso – non addebitabile al locatore, di talché la stessa non può esser idonea - nemmeno in astratto - a fondare l'eccezione di inadempimento, potendo al più determinare l'impossibilità della prestazione e con essa, la risoluzione del contratto e i correlati effetti restitutori (domande non formulate dai resistenti nel presente giudizio).
Mentre non v'è prova di un inadempimento successivo del locatore (in termini di ritardo nell'esecuzione dei lavori di ripristino), il quale, ad ogni modo, apparrebbe di natura meno rilevante rispetto alla condotta dei resistenti, resisi morosi pur a fronte del godimento prolungato del bene. Va osservato, infatti, che l'intimata, ad onta dei vizi riferiti (di cui non v'è riscontro alcuni in atti), è comunque rimasta nel godimento dell'immobile per cui è giudizio
(con ciò dimostrando la sostanziale persistente idoneità dell'immobile locato all'uso pattuito), con conseguente perdurare a suo carico dell'obbligo di corrispondere il canone locativo e che il pagamento dei canoni è mancato anche nel periodo successivo alla risoluzione delle problematiche allegate dall'opponente.
Tale condotta integra senza dubbio gli estremi del grave inadempimento, idonea a fondare la pronuncia di risoluzione del contratto e la condanna al pagamento dei canoni dovuti per tutto il periodo di inadempimento, oltre agli interessi a decorrere dalla maturazione dei relativi canoni.
Per tali ragioni la domanda va accolta.
Le spese seguono la soccombenza dei resistenti e si liquidano come in dispositivo, avvalendosi dei parametri di cui al D.M. n. 147/2022, in relazione allo scaglione individuato in base al valore del procedimento (scaglione che va da € 5.201,00 ad € 26.000,00), con l'applicazione, per tutte le fasi dei valori medi indicati nell'allegata tabella, pressoché dimidiati in relazione all'attività difensiva concretamente espletata ed alla non elevata complessità delle questioni giuridiche trattate, oltre, come richiesto, al compenso professionale e alle spese per la fase relativa alla mediazione .

P.Q.M.

pagina 4 di 5 Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata da contro e , ogni Parte_1 CP_1 Controparte_2 contraria istanza, eccezione, deduzione disattesa, così provvede:

1. accertato il grave inadempimento dei conduttori, per le ragioni di cui in parte motiva, pronuncia la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione registrato il
21.06.2016 (n. 1335 reg. Ag. E.) e, per l'effetto, stante il già avvenuto rilascio dell'immobile in data 29.03.2022, condanna i resistenti e CP_1 [...]
, in solido tra loro, al pagamento, in favore del ricorrente CP_2 [...]
, della somma complessiva pari ad euro € 13.868,00, oltre agli interessi dalla Parte_1 data di maturazione dei canoni e sino al soddisfo;

2. condanna i resistenti al pagamento, in solido tra loro, in favore del ricorrente delle spese del procedimento, che si liquidano in complessivi € 3.000,00 per compensi professionali ed € 143,70 per spese, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e cap come per legge.
Così è deciso in Teramo, lì 9.9.2025
IL GIUDICE ONORARIO
Dott. ssa IZ RO
(firma digitale)
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