N. R.G. 1518/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1518/2024
Oggi 27/11/2025, alle ore 10.00, innanzi al giudice designato, dott. IE MO, sono presenti:
Per la parte personalmente e l'avv. TONELLI EMANUELA Parte_1
Per l'avv. TONELLI EMANUELA Controparte_1
Per , l'avv. TONELLI EMANUELA Controparte_2
Per nessuno compare CP_3
L'avv. Tonelli rappresenta che il convenuto ha corrisposto alla sig.ra Controparte_2 le somme pretese nel giudizio connesse ai costi sostenuti dalla predetta per la
[...] somministrazione di acqua e per la gestione dei rifiuti.
Il giudice invita la parte a precisare le conclusioni e a discutere oralmente la causa.
La parte precisa le conclusioni come da appositi fogli depositati telematicamente e discutono la causa.
Il giudice, all'esito della discussione, pronuncia sentenza, dando lettura del dispositivo e della parte motivazionale.
Cremona, 27/11/2025
Il giudice
IE MO REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice IE MO, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 1518/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Tonelli Parte_1 C.F._1
AN, domiciliata in La Spezia, via G. Doria n. 3 presso il difensore
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Pt_1 CP_1 C.F._2
Tonelli AN, domiciliata in La Spezia, via G. Doria n. 3 presso il difensore
(C.F. ) con il patrocinio Controparte_2 C.F._3 dell'avv. Tonelli AN, domiciliata in La Spezia, via G. Doria n. 3 presso il difensore
- parte attrice - nei confronti di:
(C.F. ), contumace CP_3 C.F._4
- parte convenuta -
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “voglia il Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza disattesa, dichiarare la risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. dei contratti sottoscritti in data 24-27/6/22 e
20/12/22 per inadempimento del convenuto autorizzando parte attrice a trattenere le somme versate a titolo di caparra confirmatoria;
condannare parte convenuta a rilasciare immediatamente l'immobile libero da persone e cose;
dichiarare che a parte convenuta nessun rimborso è dovuto in relazione ad eventuali opere di ristrutturazione e migliorie apportante all'immobile in quanto nessuna opera è stata autorizzata dagli attori;
condannare parte convenuta al rimborso delle spese per la eventuale regolarizzazione catastale delle modifiche interne apportate all'appartamento da parte del convenuto da liquidarsi in via equitativa;
condannare parte convenuta alla corresponsione di indennità di occupazione dell'immobile dal mese di aprile 2023 fino alla data di effettiva liberazione dell'immobile. In subordine: dichiarare la nullità delle offerte d'acquisto in data 24-
27/6/22 e 20/12/22 in quanto sottoscritte da un solo promittente venditore. Con vittoria di competenze di giudizio”.
Per parte convenuta: contumace
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Le sig.re e – quest'ultima anche in qualità di Parte_1 Controparte_1 amministratrice di sostegno della sig.ra – convenivano in Controparte_2 giudizio il sig. al fine di ottenere l'accoglimento delle domande sopraccitate. CP_3
Le attrici deducevano:
- di essere “comproprietarie con la madre , quest'ultima anche Controparte_2 titolare del diritto di usufrutto, di un immobile sito in Via Argine n. 1 – Spino D'Adda”;
- di avere “maturato la decisione di porre in vendita l'immobile e, a tal fine si rivolgevano all'agenzia immobiliare Tempo Casa di Alessio Raiano…l'agente immobiliare sottoponeva alle proprietarie offerta d'acquisto formulata dal NO cquirente Parte_2 proponeva l'acquisto dell'immobile offrendo la somma di € 205.000,00 fissando altresì la data del rogito entro fine aprile 2023. La proprietaria NOa Controparte_2 accettava la proposta formulata dal NO sottoscrivendo proposta d'acquisto in CP_3 data 24/06/22, al momento dell'accettazione della proposta il promissario acquirente consegnava assegno bancario di € 10.000,00 quale caparra confirmatoria ai sensi dell'art.
1385 cc regolarmente incassato dalla NOa ; CP_2
- che “viste le difficoltà dell'acquirente ad accedere al credito bancario, lo stesso NO formulava altra proposta di acquisto, il cui contenuto variava solo con riferimento CP_3 alla data di stipula del rogito notarile che veniva fissata entro il mese di aprile 2024. La
NOa accettava tale nuova proposta sottoscrivendo la scrittura datata CP_2
20/12/22. In tale nuova proposta di acquisto il promissario acquirente si obbligava a versare, sempre entro il mese di aprile 2024 l'ulteriore somma di € 6.000,00 da corrispondere con versamenti mensili di € 600,00 a mezzo bonifico o assegno bancario.
Ovviamente tali somme non venivano versate”; - che “le parti con separata scrittura, con la quale convenivano l'immissione nel possesso del bene entro aprile 2023, concordavano altresì che eventuali opere di ristrutturazione effettuate dai promissari acquirenti non avrebbero dato diritto ad alcun rimborso, tali lavori avrebbero dovuto essere autorizzati da parte venditrice”;
- che “in data 31/5/24 parte promissaria acquirente, proponeva alla venditrice di accollarsi le spese relative alla Tari relativa all'anno 2023, di corrispondere la somma di €
500,00 mensili e di comunicare entro il mese di giugno 2024 la data del rogito notarile per il trasferimento della proprietà dell'immobile. La venditrice non accettava la proposta”;
- che “in considerazione del fatto che entro il termine del 30 aprile 2024 le parti non addivenivano a rogito, considerando altresì il tempo trascorso dalla sottoscrizione della proposta di acquisto e non ultimo il fatto che i promissari acquirenti erano stati immessi nel possesso del bene e che anche la data del 30 giugno era trascorsa senza che il NO comunicasse la data del rogito, le proprietarie inviavano raccomandata a.r. al CP_3
NO sostenendo la nullità della proposta d'acquisto in quanto non sottoscritta da CP_3 tutti i proprietari così come la scrittura privata che immetteva nel possesso del bene
l'acquirente”.
Nonostante la regolarità della notificazione dell'atto di citazione, il sig. CP_3 non si costituiva ed era dichiarato contumace.
Le domande attoree sono fondate nei termini e per le ragioni che seguono.
Preliminarmente si evidenzia che in data 14.10.2024 il Tribunale di Cremona ha dichiarato “cessata l'amministrazione di sostegno aperta a favore di Controparte_2
”. In pari data la sig.ra ha delegato “a
[...] Controparte_2 rappresentarla ed assisterla nel procedimento rg. n. 1518/2024 del Tribunale di Cremona promossa da e anche quale amm.re di sostegno della Parte_1 Controparte_1 medesima nei confronti di l'avv. AN Tonelli Controparte_2 CP_3 conferendole tutti i poteri inerenti al mandato”. In estrema sintesi, la sig.ra Controparte_2 ha ratificato tacitamente l'attività posta in essere dall'amministratore di
[...] sostegno.
I negozi preliminari di vendita datati 27.6.2022 e 20.12.2022 hanno ad oggetto un bene di proprietà delle sig.re e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
Siffatti negozi sono stati stipulati dalla sig.ra con il
[...] Controparte_2 sig. Diversamente da quanto dedotto nell'atto introduttivo del giudizio, i CP_3 negozi sono validi ma inefficaci nei confronti delle sig.re e Parte_1 CP_1
Invero, nell'ipotesi in cui – come nel caso di specie – il contratto preliminare di
[...] vendita di un bene di proprietà anche di soggetti terzi sia stato stipulato da un solo comproprietario e i contraenti abbiano considerato il bene come un “unicum” inscindibile, il contratto è valido, giacché le parti hanno perfezionato un contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui (cfr. Cass. Civ., Sez. 2, sent. n. 2701 del 30.1.2019 secondo cui
“il contratto di vendita di un bene in comunione stipulato da uno solo dei comproprietari, nel quale compratore e venditore abbiano, tuttavia, considerato l'immobile come un
"unicum" inscindibile, è, comunque, valido, risultando, secondo i principi generali che regolano il regime giuridico della comunione "pro indiviso", meramente inopponibile al comproprietario che non ha preso parte all'atto”).
Nel negozio del 20.12.2022, che ha sostituito quello del 27.6.2022, le parti hanno concordato il pagamento del prezzo dell'immobile sito in Spino d'Adda, via Argine n. 1, nei seguenti termini: euro 10.000,00 “a titolo di caparra confirmatoria” alla data di sottoscrizione del contratto preliminare;
“euro 6.000,00 entro e non oltre aprile 2024” mediante plurimi pagamenti mensili;
euro 189.000,00 alla data di stipulazione del contratto definitivo.
Le sig.re e non hanno stipulato alcun negozio Parte_1 Controparte_1 con il sig. sicché non possono pretendere l'adempimento di alcuna CP_3 prestazione negoziale né lamentare alcun inadempimento.
La sig.ra in qualità di amministratrice di sostegno della sig.ra Controparte_1
, ha allagato l'inadempimento del sig. consistente Controparte_2 CP_3 nell'omessa corresponsione dei concordati importi mensili, e ha domandato al Tribunale di
Cremona di “dichiarare la risoluzione del contratto sottoscritto in data 20/12/22”.
In applicazione dei principi dettati in tema di riparto dell'onere della prova (cfr. Cass. Civ.,
Sez. Unite, sent. n. 13533 del 30/10/2001), spettava al convenuto dimostrare l'esistenza dei pagamenti mensili, di cui non è stata fornita alcuna prova, stante la contumacia dell'onerato. In ragione della gravità dell'inadempimento imputabile al sig. – CP_3 gravità riconducibile all'omessa corresponsione di tutti i concordati importi mensili – il contratto preliminare di compravendita del 20.12.2022 deve essere dichiarato risolto. La risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 20.12.2022 determina la risoluzione del negozio denominato “scrittura privata” di cui al documento attoreo n. 4.
Sul punto è sufficiente osservare che il negozio denominato “scrittura privata” ha integrato il contratto preliminare e che la sig.ra ha consegnato al sig. Controparte_2 il bene immobile sito in Spino d'Adda, via Argine n. 1, affinché quest'ultimo CP_3 potesse goderne durante l'arco temporale necessario al perfezionamento del contratto di vendita. Le parti hanno perseguito un risultato economico unitario e complesso attraverso la stipulazione di due negozi collegati e dipendenti. Di talché l'interdipendenza produce una regolamentazione omogenea delle vicende negoziali, per cui i negozi simul stabunt e simul cadent. Considerato che il convenuto non ha diritto di godere dell'immobile in virtù di un differente titolo, il sig. deve essere condannato all'immediato rilascio del CP_3 bene.
Ciò detto, deve essere rigettata la domanda attorea di accertamento del diritto
“trattenere le somme versate a titolo di caparra confirmatoria”, poiché l'attrice non ha esercitato il diritto di recesso dal negozio preliminare ma ha domandato la risoluzione del contratto e la condanna del convenuto a corrispondere un importo risarcitorio.
Conseguentemente è svanita la finalità della caparra confirmatoria di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la massa monetaria originariamente consegnata dal sig. alla sig.ra – massa monetaria che CP_3 Controparte_2 dovrebbe essere restituita – costituisce un anticipo già pagato dal danneggiante sul maggiore importo risarcitorio. Tale somma, che non è stata richiesta in restituzione dal convenuto contumace, dovrà essere presa in considerazione dalle attrici al fine di determinare il rapporto di dare e avere tra le parti (cfr. Cass. Civ., Sez. 2, sent. n. 20957 dell'8.9.2017 secondo cui: “in tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale - e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni;
in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati”).
Considerata l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di vendita e del collegato negozio di anticipata consegna del bene,
l'occupazione dell'immobile da parte del sig. è priva di causa giustificativa. CP_3
Conseguentemente il convenuto deve essere condannato a ristorare i pregiudizi subiti dalle attrici connessi a siffatto ingiustificato godimento.
Considerato che il sig. occupa l'immobile sito in Spino d'Adda, via CP_3
Argine n. 1 dal mese di aprile 2023, il convenuto deve essere condannato a corrispondere alle attrici la somma di euro 16.000,00 (euro 500,00 x 32 mesi di occupazione), oltre al pagamento dell'importo giornaliero di euro 16,66 (euro 500,00 / 30 giorni) con decorrenza dall'1.12.2025 sino alla data di restituzione della cosa. L'importo indennitario è stato determinato tenuto conto delle caratteristiche dell'immobile e degli importi mensili pattuiti dalle parti nel contratto preliminare di vendita;
importi che sembrano rappresentare anche il corrispettivo per il godimento del bene prima del trasferimento del diritto reale.
Deve essere rigettata la richiesta attorea avente ad oggetto la condanna del convenuto alla corresponsione della somma di 592,50 in relazione ai costi sostenuti dalla sig.ra per la somministrazione di acqua (euro 345,11) e per la Controparte_2 gestione dei rifiuti (euro 247,39; si precisa che l'importo indicato nel documento riepilogativo dei costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti è comprensivo anche delle spese relative all'immobile sito in Spino d'Adda, via Como, n. 17). Sul punto è sufficiente osservare che in data odierna il difensore della parte ha rappresentato che “il convenuto ha corrisposto alla sig.ra le somme pretese nel Controparte_2 giudizio connesse ai costi sostenuti dalla predetta per la somministrazione di acqua e per la gestione dei rifiuti”.
La richiesta relativa al rimborso dell'imposta municipale propria è infondata, in quanto il pagamento dell'imposta spetta alle attrici, le quali sono già state ristorate dal pregiudizio derivante dal mancato godimento del bene attraverso la condanna del convenuto alla corresponsione dell'indennità di occupazione parametrata al canone locativo. Il risarcimento è volto alla reintegrazione del patrimonio del danneggiato in modo da mettere quest'ultimo nelle stesse condizioni in cui si sarebbe trovato in assenza dell'inadempimento.
La richiesta relativa al rimborso delle “eventuali spese da sostenersi per regolarizzazione catastale delle modifiche interne apportate all'appartamento dal convenuto” deve essere rigettata per manifesta genericità dell'allegazione e della pretesa.
La richiesta finalizzata ad ottenere una sentenza che dichiari che “a parte convenuta nessun rimborso è dovuto in relazioni ad eventuali opere di ristrutturazione e migliorie apportate all'immobile” è inammissibile per difetto d'interesse. Infatti, le attrici non hanno alcun attuale interesse all'accertamento negativo di un ipotetico altrui diritto di credito, poiché il titolare di tale ipotetico diritto di credito non ha avanzato alcuna pretesa (cfr. Cass.
Civ. Sez., 3 sent. n. 24552 del 12.9.2024 secondo cui “costituisce condizione di ammissibilità dell'azione di accertamento negativo di un diritto l'avvenuto compimento di un atto di esercizio, rivendicazione o seria manifestazione di vitalità del diritto della cui inesistenza si invoca declaratoria nei confronti del (disconosciuto) titolare che ha posto in essere tale attività”). Inoltre, la richiesta è caratterizzata da manifesta genericità, sicché, nell'ipotesi in cui non fosse inammissibile, dovrebbe essere rigettata.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cremona, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni istanza ed eccezione, così dispone:
- risolve il contratto preliminare di compravendita del 20.12.2022 di cui al documento attoreo n. 3, come integrato dalla “scrittura privata” di cui al documento attoreo n. 4, in ragione del grave inadempimento posto in essere dal sig. CP_3
- condanna il sig. al rilascio immediato del bene immobile oggetto del predetto CP_3 contratto preliminare di compravendita;

- condanna il sig. a corrispondere alle attrici la somma di euro 16.000,00, oltre CP_3 al pagamento dell'importo giornaliero di euro 16,66 (euro 500,00 / 30 giorni) con decorrenza dall'1.12.2025 sino alla data di restituzione dell'immobile: - dichiara l'inammissibilità della richiesta attorea avente ad oggetto l'accertamento che “a parte convenuta nessun rimborso è dovuto in relazioni ad eventuali opere di ristrutturazione e migliorie apportate all'immobile”;
- rigetta le restanti pretese attoree;

- condanna il sig. alla rifusione delle spese di lite in favore delle attrici, che si CP_3 liquidano in euro 264,00 per spese esenti e in euro 3.900,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali al 15%, IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Cremona, 27/11/2025
Il giudice
IE MO