REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa Rosa I.
CAPONIO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 1481/2024 di R.G. avente ad oggetto: risoluzione contratto locazione - inadempimento - Ripetizione di indebito
Tra le seguenti parti:
, rappresentata e difesa dall'Avv. AIELLO ARIANNA, in virtù di mandato in calce Parte_1 dell'atto di citazione, ed elettivamente domiciliata in VIA POLIBIO, 53/55, TARANTO;

RICORRENTE
CONTRO
, rappresentata e difesa dall'Avv. MICCOLIS VITO ANTONIO, in virtù di mandato Controparte_1 in calce alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliata in Piazza Vittorio Emanuele, 18
Massafra;
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le loro conclusioni come da verbale a trattazione scritta.
Sentenza a verbale ex art. 127 ter ult. comma e 128 cpc è da considerarsi letta in udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 29.03.2024 presso l'intestato Tribunale, la sig.ra conveniva in Parte_1 giudizio la sig.ra al fine di: dichiarare risolto il rapporto locatizio in essere tra le parti stante lo Controparte_1
“stato di invivibilità dell'immobile condotto in locazione” dalla ricorrente;
accertare il diritto della ricorrente alla ripetizione di tutte le somme versate in eccesso rispetto al dovuto canone di locazione dalla mensilità di
Gennaio 2014 sino alla mensilità di Ottobre 2022, per un totale di € 6.924,98 oltre interessi;
accertare il diritto
1 della ricorrente alla ripetizione di n. 5 canoni di locazione – da Giungo ad Ottobre 2022 pari ad € 327,63 cadauno – interamente corrisposti in assenza di regolare contratto di locazione, per un totale di € 1.638,15 oltre interessi;
per l'effetto, ottenere la condanna della sig.ra a corrispondere in favore della Controparte_1 ricorrente la somma complessiva di € 8.563,13 oltre interessi.
Si costituiva parte convenuta chiedendo il rigetto della domanda.
Fallita la mediazione, il Giudicante ascoltate le parti formulava una proposta conciliativa, che tuttavia non veniva accettata da parte convenuta. Venivano dunque, esperiti l'interrogatorio formale e la prova testimoniale. Esaurita l'istruttoria, la causa veniva rinviata per la discussione con termine per note.
In data 23.07.2025, la ricorrente rilasciava l'immobile oggetto di locazione consegnandolo completamente libero da cose e persone in favore della proprietaria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va dichiarata la parziale cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione essendo stato rilasciato l'immobile in data 23.07.2025, nelle more del giudizio.
La domanda è risultata parzialmente fondata e, pertanto va accolta per quanto di ragione, con ogni conseguenza di legge.
Dall'istruttoria della causa è emerso che la sig.ra è proprietaria dell'immobile ad uso abitativo Controparte_1 sito in Leporano (TA) al Viale Kennedy n. 20 - I Piano;
detto immobile veniva concesso in locazione all'odierna ricorrente a far data dal 09.09.1994, data di stipula del contratto di locazione registrato presso gli Uffici ADE di
Taranto al n. 4165 – Vol. 3; contratto che prevedeva una durata di anni 4 con scadenza naturale al 09.09.1998 ed un canone di locazione annuale pari a Lire 6.000,00. A detta scadenza, veniva stipulato un nuovo contratto con decorrenza dal 10.05.1998 e scadenza al 10.05.2002 rinnovabile di ulteriori 4 anni, dunque, con scadenza naturale al 10.05.2006; anch'esso per un canone di locazione annuo di Lire 6.000,000, da pagarsi con rate mensili di Lire 500,000; contratto che veniva regolarmente registrato presso gli Uffici ADE di Taranto, per poi essere rinnovato di anno in anno con il versamento della relativa imposta sino alla data del 09.05.2022.
Successivamente a tale data non risultava altra proroga, pertanto, il contratto risultava scaduto al 09.05.2022.
In realtà parte convenuta provvedeva a sanare la irregolarità versando tardivamente l'imposta di registro come attestato dalle quietanze di pagamento allegate alla memoria istruttoria e datate 29 maggio 2024.
Posto che, il contratto di locazione prevedeva l'aumento ISTAT da corrispondersi annualmente, e che tale clausola è stata eseguita da entrambe le parti, che gli aumenti applicati corrispondono a quelli effettivi, la
2 domanda di restituzione delle somme corrisposte a titolo di aumento Istat non è risultata fondata e pertanto va rigettata.
In ordine alla domanda di risoluzione per inadempimento del locatore che ha reso la cosa locata “invivibile” e di conseguente restituzione dei canoni pagati da giugno ad ottobre 2022, si rileva che: il contratto di locazione stipulato tra le parti nel 1998 descrive l'immobile veniva locato composto da “3 vani + salone + cucina e servizi” laddove la “veranda” completamente chiusa sui lati e comunicante con due dei vani dalla casa era in realtà adibita a “salone”. Infatti a detto salone si accedeva direttamente dalla zona cucina costituendo parte integrante della zona interna dell'immobile locato.
Ne è prova la allegazione fotografica che ritrae un vano cui sono state tolte le finestre e applicati dei teli in plastica e le dichiarazioni testimoniali rese. Entrambi i testi di parte ricorrente confermavano che le finestre non sono mai state più rimesse e che al posto delle stesse vi erano dei teli che volavano alla prima folata di vento, così lasciando l'immobile anche nei mesi più freddi dell'anno.
Ciò è stato confermato da parte convenuta laddove ha affermato che, al fine di avviare la pratica burocratica per accedere al superbonus 110, risultava indispensabile rimuovere le finestre, all'origine dalla stessa proprietaria abusivamente installate presso detta porzione dell'immobile che, invece, catastalmente era adibita a veranda.
È plausibile che la conduttrice, attuale ricorrente, non fosse a conoscenza dell'abusivismo ed è risultato provato che, l'immobile locato ha subito un degrado ed una diminuzione della possibilità di essere utilizzato a causa della eliminazione delle finestre da un vano che era stato locato come un vano comunicante ed interno all'immobile.
Né può ritenersi fondata la argomentazione che la conduttrice avesse accettato che fosse eseguita la rimozione delle finestre, circostanza che dalle conversazioni wattsapp emerge come richiesta della proprietaria che avrebbe avuto una durata limitata.
A riguardo l'art. 1453 c.c. dispone che "nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno".
Tale norma sancisce, in primo luogo, la possibilità di agire attraverso l'azione c.d. di manutenzione del contratto, con la quale un contraente può chiedere all'autorità giudiziaria che controparte sia condannata ad eseguire la prestazione cui è tenuta. In secondo luogo, prevede l'azione di risoluzione.
3 Il disposto riconosce, inoltre, il risarcimento del danno, in misura diversa a seconda che il contraente abbia chiesto la manutenzione o la risoluzione del contratto, infatti, nel primo caso esso si affianca alla prestazione, mentre nel secondo caso si sostituisce ad essa.
Ne consegue l'addebito della responsabilità della risoluzione del contratto di locazione alla locatrice e la condanna al risarcimento del danno nella misura delle mensilità a far data dal mese di giugno 2022 ad ottobre
2022 pari ad € 1.638,15 oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo.
In applicazione dei principi di causalità e soccombenza, e stante l'esito complessivo della lite, per 1/2 in considerazione della parziale reciproca soccombenza e nel resto vanno poste a carico della convenuta perché parte prevalentemente soccombente. CP_1

P.Q.M.


il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa Rosa I.
Caponio, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta dalla sig.ra nei confronti della Parte_1 sig.ra , così dispone: Controparte_1
1) Dichiara parzialmente cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione del contratto essendo avvenuto il rilascio in data 23.07.2025;
2) Accerta la responsabilità per inadempimento contrattuale della locatrice;
Controparte_1
3) Condanna alla restituzione delle mensilità versate per il periodo da giugno Controparte_1
2022 ad ottobre 2022 pari ad € 1.638,15 oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo.;
4) Condanna al pagamento delle spese e competenze di lite che si liquidano in Controparte_1 complessivi € 2.802,50, già decurtati, di cui € 2.538,50 per compensi ed € 264,00 per spese, oltre rimborso spese generali, IVA e CAP, come per legge.
Taranto, 17/11/2025
il G.O.P.
dott.ssa Rosa I. Caponio
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