N. R.G. 758/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LANCIANO
Il Tribunale, in persona del Giudice On. Avv. Cesare D'Annunzio in esito all'udienza di discussione del 06/10/2025 tenuta mediante trattazione scritta, letti gli scritti conclusionali e le note d'udienza in atti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 758/2024 R.G., promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'Avv. DI NELLA TOMMASO, e dell'Avv. FABBRI RAFFAELLA
( ) con domicilio eletto in Viale Castrocaro n. 52 C.F._2
47838 Riccione Italia presso il difensore.
ATTORE contro
(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv.. MIMOLA CP_1 P.IVA_1
NO con domicilio eletto in VIA CHIETI, N. 5 65121 PESCARA presso il difensore.
CONVENUTO
OGGETTO: Risarcimento danni da occupazione illegittima ed accessione invertita
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
CONCLUSIONI DELLA PARTE ATTRICE
- accertare e dichiarare che la resistente occupa illegittimamente e senza alcun titolo l'area (o terreno) sita in Fossacesia (CH), Via Lungomare
pagina1 di 11 (distinta in Catasto al foglio 7, p.lla 4193 sub 3) e, per l'effetto, ordinare alla stessa di rilasciare in favore della ricorrente la detta area, libera da persone e cose;

- condannare altresì la resistente al risarcimento dei danni subiti dalla ricorrente, quantificati nella misura di € 6.600,00 o nella diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia pari al valore locativo di mercato dell'immobile per il periodo in cui non è stato possibile rilocarlo e fino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile, oltre agli interessi legali dal dovuto al soddisfo;

in ogni caso, condannare la resistente al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio e del precedente procedimento di mediazione.
CONCLUSIONI DELLA PARTE CONVENUTA
1) siano rigettate nel merito le avverse domande siccome infondate sia in fatto che diritto;

2) sia condannata la controparte alle spese e competenze del presente giudizio;

3) sia valutata la improcedibilità della domanda perché azionata con rito non confacente alla natura della causa che ha ad oggetto tutt'altro che un'occupazione abusiva (447 bis c.p.c.);
MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO
La sig.ra ha citato in giudizio per sentirla Parte_1 CP_2 condannare al rilascio dell'area sita in Fossacesia (CH), Via Lungomare e identificata in Catasto al foglio 7, p.lla 4193 sub 3;
ha premesso di essere proprietaria di una porzione di fabbricato adibito ad attività di pubblico esercizio/bar, sito in Fossacesia (CH), alla
Via Lungomare n. 94/95, piano terra, concesso in locazione dal
01/02/2023 al 31/01/2029 alla giusto contratto registrato il CP_1
13/12/2022, cod. id. ; CodiceFiscale_3
l'area chiesta in restituzione è posta in prossimità (nell'area pagina2 di 11 retrostante il condominio) dell'immobile concesso locazione e, sull'assunto dell'attrice non è compresa nel contratto di locazione, non ha formato oggetto di separato accordo pur a fronte di intercorse trattative, risultando quindi detenuta senza titolo sin dall'epoca di costituzione del rapporto locatizio. Trattandosi di area utilizzabile come posto auto l'attrice rivendica altresì il pagamento d'indennità quantificata in € 300,00 mensili. Con decorrenza dalla data del contratto di locazione.
La convenuta si è costituita chiedendo il rigetto della domanda, sostenendo che l'area in questione è da intendersi ricompresa nel contratto di locazione (“Contratto di locazione avente ad oggetto un immobile commerciale cui le parti in contesa hanno ritenuto di aggregare,
a mo' di pertinenza, evidentemente, l'area di cui si discetta in questa sede”), e detenuto per volontà comune delle parti, dapprima a titolo di comodato ed a titolo oneroso dall'agosto 2024; attribuisce la mancata sottoscrizione del contratto di locazione afferente l'area in contesa alla volontà della locatrice di modificare il precedente ampliandone l'oggetto; imputa alla locatrice l'allegazione di una piantina, comprensiva dell'area in contesa, diversa da quella allegata al contratto.
L'istruttoria ha avuto luogo mediante la prova orale articolata dalle parti
All'esito il giudizio è stato rinviato ai sensi dell'art. 281 sexies quinquies co.1 cpc per la decisione all'udienza del 06/10/2025 tenuta mediante trattazione scritta, con assegnazione dei termini per scritti conclusionali, e definita con sentenza resa ex art.429 cpc e 127 ter cpc
DIRITTO
I. Va in primo luogo evidenziato che le parti non contestano la validità del contratto di locazione del 12/12/2022.
La corrispondenza di questo contratto a quello oggetto di pregressa negoziazione è stata confermata dal teste comune alle parti Tes_1
, titolare dell'agenzia Immobiliare che ha mediato la
[...] conclusione della locazione. Il ha smentito (cap. a della Tes_1 prova del convenuto) l'assunto difensivo del convenuto, secondo cui la gli avrebbe sottoposto una planimetria di versa da Pt_1
pagina3 di 11 quella riportata nel contratto.
II. In particolare, il teste ha riferito di non conoscere leg. rapp.te CP_1
e di non aver ricevuto la corrispondenza elettronica mostrata.
[...]
Ha negato che la planimetria allegata al doc.8, mostratogli in sede d'escussione, corrispondesse a quella allegata al contratto di locazione che le parti sottoscrissero in sua presenza e di cui curò poi la registrazione tramite professionista di propria fiducia.
III. All'art.1 del contratto si richiama la planimetria controfirmata, con menzione di non allegazione al contratto. Tale planimetria, visto il dato letterale dell'articolo che la menziona, risulta volta all'individuazione della parte di ripostiglio oggetto di locazione, quindi non ha riferimento. Agli atti del giudizio manca comunque una planimetria sottoscritta dalle parti, né è stata individuata la planimetria tenuta a riferimento nelle trattative, fermo restando che sulla base della deposizione dell'agente immobiliare, non può concludersi che alla conclusione del contratto ne fosse individuata una diversa.
IV. Il richiamo alle planimetrie catastali non è comunque utile a definire la vicenda, posto che l'area in contesa (che le parti concordemente individuano nella p.lla 4193 sub 3) non viene raffigurata nelle planimetrie allegate dalle parti (doc II dell'attrice, doc. 6 e 7 del convenuto).
V. Inoltre non risulta che l'area in contesa abbia formato oggetto di trattativa pregressa alla conclusione del contratto di locazione. Ne consegue che non è possibile accedere alla tesi del convenuto secondo cui il contratto di locazione avrebbe contemplato anche le pertinenze necessarie tra cui l'area in contesa, tesi tra l'altro non conciliabile con l'imputarne la detenzione dapprima a titolo di comodato gratuito, poi a fronte di corrispettivo (assunto anch'esso non provato, posto che il versamento di € 300,00 in aggiunta al canone contrattuale viene documentato solo con riferimento ai mesi di dicembre 24 e gennaio 25, quindi successivamente alla domanda)
pagina4 di 11 VI. Le ragioni per cui le parti non abbiano raggiuto accordo per definire contrattualmente la tenuta dell'area in contesa non possono essere sindacate sulla base della corrispondenza intercorsa.
VII. Dalla lettura dello scambio di corrispondenza elettronica può solo rilevarsi quanto le parti hanno già dedotto, cioè che si prospettava tra di esse la conclusione di accordo di locazione a fronte del versamento di € 300,00 mensili;
risultano inoltre proposte e soluzioni da scegliere per l'indicazione della decorrenza contrattuale rispetto a quella di effettiva detenzione dell'area, ma dal tenore della corrispondenza non è possibile ricondurre la detenzione alla data di conclusione del contratto di locazione del Part
VIII. in particolare, considerato che la prima diffida al rilascio per detenzione senza titolo viene inviata dalla il 20/03/2024 e Pt_1 che BR ha proposto con email del 28/02/2024 il pagamento di €
1800 per “differenza di febbraio” deve ritenersi che tale detenzione non possa risalire ad epoca anteriore al febbraio 2024.
IX. Tale detenzione può quindi ricondursi alla mera tolleranza dell'avente diritto e giustificata dalla pendenza delle trattative, il cui inizio è collocabile nel febbraio 2024, ma ove queste non portino al perfezionamento dell'accordo e l'avente diritto chieda la restituzione del bene, la permanente detenzione non è più giustificabile
X. La Cassazione ha stabilito che colui il quale ottiene la detenzione di un immobile durante la pendenza delle trattative per la stipula di un contratto non può ritenersi detentore di buona fede nel momento in cui l'altra parte manifesta in modo inequivoco la volontà di recedere dalle trattative e recuperare la detenzione.
XI. L'interruzione delle trattative fa venir meno il motivo che sorreggeva il godimento, onde la prosecuzione nell'occupazione dell'immobile, dopo la richiesta di rilascio da parte dell'avente diritto, si configura come detenzione illegittima e senza titolo. Come sancito da Cass. Sez. 2, 13/05/2025, n. 12679, Rv. 675618 – 01,
Colui il quale, in pendenza delle trattative per la stipula di un
pagina5 di 11 contratto di compravendita, ottenga dal proprietario la detenzione dell'immobile non può ritenersi detentore di buona fede nel caso in cui l'altra parte gli manifesti in modo inequivoco la volontà di recedere dalle trattative e recuperare la detenzione dell'immobile;
XII. La medesima decisione prosegue con il precisare che se il recesso
è ingiustificato e fonte di responsabilità precontrattuale il giudice di merito deve tenere conto, nella liquidazione del danno conseguente, del periodo di tempo per il quale l'immobile è stato detenuto illegittimamente dalla parte avente diritto al risarcimento.
XIII. Nel caso in esame non viene dedotta responsabilità precontrattuale, né d'altro canto ha formato motivo d'indagine quanto dedotto da parte convenuta circa l'imputabilità all'attrice della mancata conclusione del contratto.
XIV. deposita atti da cui risulta avviata procedura di CP_1 mediazione da parte di altri condomini dell'edificio in cui è ubicato il locale commerciale condotto;
la procedura verte sostanzialmente in tema di contestazioni sull'utilizzo delle parti comuni dell'edificio, e l sostiene che la nuova locazione proposta dall'attrice servirebbe a quest'ultima a tutelarsi dalle pretese altrui.
XV. Benché la corrispondenza afferente questa separata mediazione risalga al settembre 2023 non risulta che abbia chiesto CP_1 chiarimenti o motivato il dissenso alla sottoscrizione e la questione non viene approfondita da alcuna deduzione, neppure sotto l'aspetto d'incidenza che la sottoscrizione del nuovo contratto avrebbe comportato rispetto alla regolamentazione attuale o nei rapporti con i condomini.
XVI. Può però rilevarsi che nella bozza di nuovo contratto depositata dall'attrice si riporta, tra l'altro la p.lla 4193 sub 7 che la stessa attrice ivi descrive come “terreno retrostante il locale commerciale identificato come bene comune non censibile;
” e questo permette di individuare quanto meno un fumus circa la legittimità di diniego alla sottoscrizione da parte di BR per un contratto che contempla beni non descritti come di proprietà esclusiva del concedente,
pagina6 di 11 anche se non risulta che abbia chiesto chiarimenti in proposito.
XVII. Risulta, in termini di fatto e per concludere sul punto, che l'intesa non è stata raggiunta, ma non si rinvengono elementi per attribuirne la responsabilità a comportamenti non corretti di alcuna delle parti;
tantomeno emergono le esigenze della locatrice che parte convenuta ha dedotto come ragioni determinanti la preferenza delle forme con cui accedere all'accordo integrativo.
XVIII. Al riguardo parte attrice allega sub V una bozza del nuovo contratto, che contempla oltre ai cespiti già compresi nel contratto del 22/12/22, anche i cespiti identificati dalla p.lla 4193 sub 6 (area di pertinenza) e sub 7 (terreno retrostante il locale identificato come bene comune non censibile).
XIX. Nessuna delle parti, nonostante il rilevo sostanziale, ha evidenziato che la p.lla sub 3 contemplata nella domanda non è invece contemplata nell'accordo integrativo in trattativa, e da questo può raggiungersi la sola conclusione (nel rispetto delle preclusioni riconducibili al disposto dell'art. 112 cpc) che quand'anche concluso nei termini richiesti dall'attrice, e contestati dalla convenuta, di fatto non avrebbe avuto influenza sull'area oggetto dell'odierna richiesta, perché anche ove perfezionato l'accordo in bozza, la detenzione dell'area di cui alla p.lla 4193 sub 3 sarebbe rimasta non regolata.
XX. Deve quindi darsi atto che parte convenuta è priva di titolo che legittimi la sua detenzione dell'area in contesa.
XXI. Ciò posto, deve la posizione dell'attrice non può comunque essere riconosciuta ni termini richiesti.
XXII. Deve prima rilevarsi, incidentalmente, che il rilevo di parte convenuta sulla erronea scelta del rito (rito semplificato invece del rito locatizio) in primo luogo non comporterebbe l'”improcedibilità“ della domanda, (punto 3 delle conclusioni) tutt'al più la sua conversione nel rito speciale;
l'eccezione è comunque infondata perché parte attrice agisce per ottenere la restituzione di un bene asseritamente detenuto senza titolo dalla controparte.
pagina7 di 11 XXIII. Sul punto, oltre a quanto già in precedenza argomentato in termini di detenzione giustificata dalla pendenza di trattative e conseguenze della ripetizione a seguito del mancato accordo, vale la considerazione che non si disquisisce, qui, dell'esistenza o validità di un titolo riconducibile all'ambito dele materie elencate dall'art. 447bis cpc, onde la domanda è correttamente introdotta con rito ordinario.
XXIV. Elemento centrale della controversia va invece ricondotto proprio all'inquadramento della domanda, che – per come qualificabile in base alla formulazione dell'attrice, ed ai presupposti di fatto e diritto dalla stessa illustrati – costituisce domanda di rivendicazione, e rientra nel disposto dell'art. 948 CC, con rilevanti conseguenze in tema di onere della prova.
XXV. Come noto, l'onere probatorio cadente a carico dell'attore in rivendicazione è particolarmente oneroso, il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale quindi occorre dare la piena dimostrazione.
XXVI. Se l'azione mira a recuperare la disponibilità dell'immobile a fronte di un titolo contrattuale risolto o scaduto (es. fine locazione o comodato) essa si qualifica come azione di restituzione di natura personale e l'attore deve provare solo l'esistenza o invalidità del titolo contrattuale e la sua la sua successiva risoluzione o scadenza.
XXVII. Di contro, quando l'azione è diretta a recuperare il bene da chi lo detiene sine titulo cioè senza alcun accordo pregresso o titolo contrattuale valido, come l'attrice sostiene, consiste in azione di rivendicazione di natura reale e la prova della proprietà è rigorosa
(la c.d. probatio diabolica: non basta il mero titolo di acquisto, ma bisogna provare l'acquisto a titolo originario o che il titolo derivativo
è stabile risalendo a un ventennio di possesso ininterrotto, anche sommando i possessi dei danti causa).
XXVIII. Naturalmente per la corretta valutazione della domanda, deve pagina8 di 11 tenersi conto anche del contegno del convenuto: è chiaro;
infatti, che da questo può derivare l'attenuazione dell'onere probatorio cadente a carico dell'attore, come nel caso in esame in cui il convenuto non solleva un'eccezione di titolo proprietario (cioè, non contesta il diritto di proprietà dell'attore, ma si limita a dire che ha diritto a detenere il bene in base a un accordo).
XXIX. La non contestazione della proprietà da parte del convenuto non trasforma però l'azione di rivendicazione in una mera azione personale di restituzione, pur influendo sul carico probatorio.
XXX. Se dunque alla luce di tale principio potrebbe ritenersi idonea alla prova la produzione dell'atto pubblico cui la parte interessata riconduce la titolarità dell'area rivendicata, quand'anche non costituente titolo risalente ad epoca anteriore al ventennio, deve rilevarsi che nel caso di specie l'atto pubblico di donazione allegato dall'attrice sub I non menziona la p.lla 4193 sub.3 oggetto di rivendicazione (e per la cui indicazione entrambe le parti riportano questi stessi identificativi catastali) tra gli immobili pervenuti in sua proprietà.
XXXI. In particolare gli immobili pervenuti in proprietà dell'attrice in base all'atto di donazione del 03/01/2017 sono:
− La porzione di fabbricato ad uso abitazione riportata nel catasto fabbricati al foglio 7 particella 364 sub.16
− la porzione di fabbricato ad uso commerciale identificata in catasto al foglio 7 particelle graffate 364 sub 19 e 4193 sub 6 con annesse porzioni di corte di pertinenza esclusiva delle quali una antistante il locale e l'altra distinta dalla particella graffata 4193 sub.6;
− la porzione di fabbricato composta da due locali ad uso magazzino riportata in catasto al foglio 7 particella 4193 sub 5.
− Per tutti i suddetti immobili viene menzionata la contestuale cessione del diritto ai beni comuni non censibili (Corte- corte e vano scala) distinti dalla particella 364 sub 18 nonché dalla pagina9 di 11 particella 4193 subalterni 1 e 3.
Tale ultima specificazione non permette, quindi di individuare la p.lla 4193 sub.3 tra i beni pervenuti in proprietà dell'attrice per donazione, in quanto essa viene menzionata al solo fine di distinguerla dai beni comuni non censibili sui quali accedono i diritti dell'attrice, che di essi diviene comproprietaria con la donazione.
XXXII. Ulteriore elemento di incertezza deriva dall'esame della bozza del nuovo contratto (doc.V allegato al ricorso), già per altri versi esaminata: in tale documento, che si indica come formato al fine di includere l'area contesa nel nuovo contratto, sono indicati i beni identificati con i dati che seguono:
- foglio 7, particella 364 sub 19, cat. C/1, classe 1, consistenza mq 171, superficie mq 186, rendita catastale euro 2.402,14
(locale commerciale), corrispondente all'immobile indicato nel contratto del 12/12/22 come locale al piano terra sito nel comune di Fossacesia Via Lungomare 94/95, e raffigurato nella planimetria allegata dall'attrice al doc.II;
- foglio 7, particella 4193 sub 6, area di pertinenza del locale commerciale (striscia di terreno lato sud), bene non contemplato nel contratto di locazione del 12/12/22, risultante in proprietà dell'attrice in base all'atto di donazione,
e raffigurato nella planimetria allegata dall'attrice al doc.II;
- foglio 7, p.lla 4193 sub 7, terreno retrostante il locale commerciale identificato come bene comune non censibile, non menzionato nell'atto del 12/12/22;
- foglio 7, particella 4193 sub 5, cat. C/2, classe 2, consistenza mq 11, superficie catastale mq 15, rendita catastale euro
34,09 (ripostiglio) corrispondente a quello descritto come ripostiglio nel contratto del 12/12/22 e riportato nell'atto di donazione;

XXXIII. non v'è menzione nell'ipotesi di nuovo contratto del bene identificato con gli estremi del foglio 7, particella 4193 sub.3 che pagina10 di 11 forma oggetto della domanda, e questo, oltre al già espresso rilievo di ininfluenza rispetto alla configurazione di titolo di legittimazione alla detenzione dell'area p.lla 4193 sub 3, depone altresì in termini sfavorevoli all'individuazione dell'effettiva titolarità dell'area in capo all'attrice.
XXXIV. Neppure l'allegato planimetrico sub E della donazione, che raffigura la p.lla 4193, con i subb. da 1 a 5, apporta elementi discordanti da tale conclusione, posto che esso viene riportato nell'atto “A migliore identificazione dell'intero complesso ed anche per evidenziare le parti comuni del medesimo”.
XXXV. Ne consegue che la domanda va rigettata perché non si ritiene raggiunta in questa sede la prova di titolarità in capo all'attrice dell'area rivendicata
XXXVI. Le spese di lite sono compensate perché le posizioni rispettivamente presupposte dalle parti in giudizio (legittimazione alla detenzione per la convenuta, titolarità dell'area per l'attrice), non sono state riconosciute.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Rigetta la domanda

2. Compensa le spese

3. Sentenza provvisoriamente esecutiva (art.282 cpc)
Sentenza resa ex art. 429 cpc e 127 ter cpc pubblicata mediante deposito con esonero da lettura per trattazione scritta dell'udienza di discussione
Lanciano, 29 ottobre 2025
Il Giudice On.
Avv. Cesare D'Annunzio
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