REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del giudice unico dott.
Pierangela Bellingeri ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di Primo Grado iscritta al n. 152/2024 R.G.; promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, con il patrocinio dell'avv. Matteo Tirozzi del Foro di Verona;
C.F._2
-parte attrice-

contro

:
(C.F. ), corrente Controparte_1 P.IVA_1
in San Pietro in Cariano (Vr), via Santa Caterina da Siena n. 14, in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv.
Paola Dorigato del Foro di Verona;

-parte convenuta-
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso a verbale d'udienza del 12.06.2025, richiamandosi alle conclusioni di cui agli atti introduttivi ed alle note autorizzate, udienza in cui il Giudice ha trattenuto la causa in decisione ai sensi del novellato art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c..
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1 §.I. Visto e richiamato integralmente il contenuto assertivo dell'atto di citazione notificato tramite p.e.c. il 13.12.2023 e depositato il 20.12.2023, con cui gli odierni attori e , premessa la propria qualità di comproprietari Parte_1 Parte_2
di un immobile facente parte del , sito in San Controparte_1
Pietro in Cariano (Vr) e composto da soli quattro appartamenti nella titolarità di quattro distinti soggetti:
- hanno lamentato, con riferimento all'assemblea ordinaria tenutasi in data 13.09.2023 ed a cui non hanno volontariamente partecipato stante la preesistente situazione di conflittualità con i restanti condomini, la deliberazione ed approvazione di questioni ulteriori rispetto a quelle poste all'ordine del giorno, atteso che la generica dicitura di cui al punto 4 dello stesso “esame di eventuali problematiche” non avrebbe consentito alla compagine di esprimersi su questioni prettamente gestionali non portate preventivamente a conoscenza di tutti i condomini;

- hanno dato atto di come, avendo essi stessi promosso una procedura di mediazione con primo incontro fissato al 15.11.2023 ed a cui il non ha aderito, sia stata CP_1
convocata da quest'ultimo un'assemblea straordinaria al 30.10.2023 (cui gli attori hanno presenziato) la quale ha sostanzialmente ratificato pressoché tutte le decisioni assunte dalla precedente assemblea con la sola esclusione di quella di cui al punto 4.4. inerente al cambio di destinazione d'uso del vano caldaie, in relazione al quale la precedente assemblea del 13.09.2023 aveva deliberato “all'unanimità di poter utilizzare il bene comune dismesso dalla centrale termica ad uso ripostiglio, ripartendo lo spazio come da precedente assegnazione come quando in uso con le singole caldaie”;
Rilevato che gli attori, nel richiamare la previsione di cui all'art. 66 disp. att. c.c. in punto necessaria specificità dell'ordine del giorno e nel contestare la riconducibilità di
2 una siffatta delibera alle mere e generiche problematiche eventuali, hanno altresì eccepito la mancanza del quorum deliberativo di cui all'art. 1117 ter c.c. consistente in
4/5 dei partecipanti al condominio ed in 4/5 del valore dell'edificio (posto che erano presenti tre condomini pari a soli 739 millesimi anziché gli 800 millesimi del valore totale richiesti), dal che l'annullabilità della determinazione assembleare impugnata;

§.II. Visto e richiamato integralmente il contenuto confutativo della comparsa di costituzione e risposta ritualmente depositata l'1.03.2024, con cui l'odierno convenuto in persona dell'amministratore e legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, nell'insistere per il rigetto delle pretese attoree, ha specificamente eccepito:
- in via preliminare, l'erronea indicazione dell'amministratore di condominio e l'inesistenza della notifica effettuata via p.e.c. ad un indirizzo non corrispondente a quello della società che amministra il condominio;

- nel merito, il difetto di portata decisoria in relazione al contestato punto 4.4., volto unicamente a ribadire lo stato di fatto (precisazione resasi necessaria alla luce delle rivendicazioni avanzate dagli stessi attori dopo che nei primi anni '90 le caldaie sono state trasferite all'interno delle singole abitazioni) senza alcun intento di modificare la destinazione d'uso del locale;

- comunque, il superamento della questione ad opera del regolamento condominiale approvato il 26.10.2023 e non impugnato, il quale, nel trattare all'art. 12 della centrale termica (ossia il locale caldaie su cui si controverte) dispone che “E' vietato depositare materiale che possa produrre un innesco che a contatto con miscela infiammabile possa avviare la reazione di combustione. E' facoltà dell'assemblea deliberare di destinare ad uso diverso il locale qualora venga dismesso parzialmente o totalmente.”, così
3 giungendosi in concreto a superare il punto della delibera attualmente sub iudice;
§.III. Dato atto che la causa, previa pronuncia ex art. 171 bis c.p.c. del 6.03.2024 e previo deposito delle memorie di cui all'art. 171 ter c.p.c., è stata istruita unicamente tramite produzioni documentali (cfr. l'ordinanza istruttoria emessa a verbale d'udienza del 25.06.2024, nella presente sede integralmente richiamata e condivisa) ed è stata quindi rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale all'udienza del 12.06.2025, allorché è stata trattenuta a decisione ai sensi dell'ultimo comma del novellato art. 281 sexies c.p.c.;
§.IV. Ritenuta – premessa la mera irregolarità (non certo inesistenza) della notifica dell'atto di citazione effettuata all'indirizzo p.e.c. del legale rappresentante (ossia della società amministratrice del condominio (ossia Persona_1 Controparte_2
, sanata per raggiungimento dello scopo (cfr. Cass. civ., n.
[...] Persona_1
24329/2024) – la fondatezza nel merito delle domande avanzate dagli attori che devono pertanto trovare accoglimento, tenuto conto che la delibera impugnata in punto modifica della destinazione d'uso risulta effettivamente assunta in violazione:
- delle norme sulla convocazione ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., perché non era in alcun modo menzionata la problematica da discutere al relativo ordine del giorno, essendo sempre indispensabile ai fini della validità della delibera che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non necessariamente analitico e minuzioso, ma comunque in maniera specifica, gli argomenti da trattare, così da fare comprendere, sebbene a grandi linee, i termini essenziali di essi e così da consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione o meno alla deliberazione, tanto più che il non ha fornito prova alcuna che i condomini CP_1
assenti fossero sufficientemente informati aliunde sull'argomento che avrebbe costituito,
4 tra gli altri, oggetto dell'assemblea (cfr., al riguardo ed in via esemplificativa, Cass. civ.,
n. 3634/2000 e n. 63/2006);
- dell'art. 1117 ter c.c., secondo cui per deliberare una variazione della destinazione d'uso delle parti comuni (quale all'evidenza è quella inerente alla diversa utilizzazione dell'originario vano caldaie) serve una maggioranza di 4/5 dei partecipanti al condominio e di 4/5 del valore dell'edificio; ebbene, nel caso di specie, la maggioranza non è stata raggiunta per il punto 4.4. della delibera assunta il 13.09.2023, avendo votato a favore solo tre condomini su 4, corrispondenti ad un totale di 739 millesimi (inferiore agli 800 millesimi corrispondenti ai 4/5 del valore dell'edificio); né al riguardo può sopperire (secondo l'assunto del convenuto condominio che invoca la cessazione della materia del contendere) la successiva delibera di approvazione del Regolamento condominiale, perché l'art. 12 di tale regolamento prevede bensì la possibilità per l'assemblea di deliberare una diversa destinazione d'uso di centrale termica o locale caldaia, ma non prevede certo (né del resto potrebbe validamente prevedere) la possibilità di derogare all'art. 1117 ter c.c. con le dettate modalità (per di più ora particolarmente aggravate) di convocazione e di votazione;

§.VI. Ritenuto, in conclusione, che la delibera del 13.09.2023 al punto 4.4. vada annullata e che le spese processuali del presente giudizio, liquidate come da dispositivo in base al valore della domanda ed a natura e quantità dell'attività difensiva esperita, seguano la soccombenza del convenuto;
CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando, nella causa di cui in epigrafe, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
5 - annulla la delibera assembleare condominiale del 13.09.2023 al punto 4.4 impugnato dagli attori;

- condanna il convenuto a rifondere in favore degli attori le spese CP_1
processuali del presente giudizio, liquidate in complessivi € 3.500,00 per compensi professionali ed in € 545,00 per esposti, oltre rimborso forfettario spese generali in misura di legge ed oltre i.v.a. e c.p.a., ove dovute, come per legge.
Verona, 14.07.2025
Il Giudice
(dott. Pierangela Bellingeri)
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