N. R.G. 3197/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Got dott. Maria Rosalia Grassadonia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3197/2023 promossa da:
(C.F. ), ( ) Parte_1 C.F._1 Parte_2 CodiceFiscale_2
, ( C.F.: ) con il patrocinio dell'avv. Aurelio Parte_3 C.F._3
Cacciapalle
ATTORI
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ARCURI Controparte_1 P.IVA_1
AB
CONVENUTO
Oggetto: impugnazione delibera condominiale

P.Q.M.


Il Giudice Unico, ogni contraria istanza, eccezione e difesa reietta, definitivamente pronunciando:
1) In parziale accoglimento delle domande degli attori, dichiara la nullità della delibera oggetto del giudizio nei punti 2 ,3 e 5
pagina 1 di 8 2) Rigetta le altre domande proposte dagli attori
3) Liquida le spese del giudizio in complessivi euro 3600,00, oltre euro 642,00 per spese, oltre iva,
cpa e spese forfettarie .
2) Condanna il convenuto a rifondere agli attori i due terzi delle spese del giudizio e CP_1
compensa fra le parti un terzo delle spese .
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione, regolarmente notificato, gli odierni attori impugnavano la delibera condominiale del giorno 11.01.2023 assunta dal Partinico nelle seguenti Controparte_2
parti: Punto 2: Approvazione Rendiconto per l'anno 2021.
- Punto 3: Approvazione Rendiconto per l'anno 2022.
- Punto 5: Bilancio di previsione per l'anno 2023.
- Punto 11: Apertura preventivi per il ripristino della ringhiera di accesso dalla Via Leoncavallo.
Chiedevano al Tribunale :
“Preliminarmente:
Per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della delibera assembleare dell'11.01.2023,
comunicata a mezzo P.E.C. in data 26.01.2023.
Nel merito:

1. Ritenere e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea dell'11.01.2023, comunicata a mezzo P.E.C. in data 26.01.2023, adottata dal relativamente al motivo di Controparte_1
cui al punto n. 2 dell'ordine del giorno, nella parte in cui, approvando il Rendiconto per l'anno 2021,
agli attori , in ragione del 60%, e in ragione del 40%, sono Parte_1 Parte_3
state imputate le spese relative all'installazione dell'ascensore, ed in particolare: € 3.513,60 a
[...]
ed € 2,342,40 a in quanto comproprietari del piano scantinato Parte_1 Parte_3
dell'edificio CP_3
pagina 2 di 8 Con ciò violando il regolamento di condominio e le tabelle millesimali ad esso allegate, in ordine alla ripartizione delle spese relative all'installazione dell'ascensore.

2. Ritenere e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea dell'11.01.2023, comunicata a mezzo P.E.C. in data 26.01.2023, adottata dal relativamente al motivo di Controparte_1
cui ai punti n. 2 e n. 3 dell'ordine del giorno, nella parte in cui, approvando il Rendiconto per gli anni
2021 e 2022, nonchè il bilancio di previsione per l'anno 2023 al punto 5, agli attori , in Parte_1
ragione del 60%, e in ragione del 40%, sono state imputate le spese relative alla Parte_3
gestione ordinaria per l'anno 2021, 2022 e 2023, in quanto comproprietari del piano terra e del piano scantinato dell'edificio condominiale. Con ciò violando il regolamento di condominio e le tabelle millesimali ad esso allegate, in ordine alla ripartizione delle spese di gestione ordinaria.

3. Ritenere e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea dell'11.01.2023, comunicata a mezzo P.E.C. in data 26.01.2023, adottata dal relativamente al motivo di Controparte_1
cui ai punti n. 2 e n. 3 dell'ordine del giorno, nella parte in cui, approvando il Rendiconto per gli anni
2021 e 2022, nella ripartizione delle spese legali dovute all'Avvocato Fabio Arcuri, anziché seguire il criterio della “verticalità effettiva”, è stata erroneamente calcolata l'intera superficie di ogni unità
immobiliare, compresi il piano terra e il piano scantinato, di proprietà degli attori e Parte_1
che occupano anche l'area sottostante all'edificio condominiale “B”, estraneo al Parte_3
giudizio.

4. Conseguentemente, condannare il convenuto ad effettuare una ripartizione delle spese CP_1
legali dovute all'Avvocato Fabio Arcuri in parti uguali e, per l'effetto, alla restituzione della somma in eccedenza già corrisposta dagli attori e per dette spese legali in Parte_1 Parte_3
favore dell'Avv. Fabio Arcuri, pari ad € 2.327,88.

5. Ritenere e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea dell'11.01.2023, comunicata a mezzo P.E.C. in data 26.01.2023, adottata dal relativamente al motivo di Controparte_1
pagina 3 di 8 cui al punto n. 11 dell'ordine del giorno, nella parte in cui approvando il preventivo dell'
[...]
, pari ad € 1.430,00, per il ripristino della ringhiera di accesso dalla via Parte_4
Leoncavallo, è stata imputata (secondo la ripartizione delle quote effettuata dalla
[...]
con successiva comunicazione del 16.1.2023) agli attori e Controparte_4 Parte_1 [...]
in quanto proprietari dei piani terra e scantinato, la complessiva somma pari ad € Parte_3
652,56.

6. Ritenere e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea dell'11.01.2023, comunicata a mezzo P.E.C. in data 26.01.2023, adottata dal relativamente al motivo di Controparte_1
cui ai punti n. 2 e n. 3 dell'ordine del giorno, nella parte riguardante le spese relative all'installazione dell'ascensore, atteso che detta delibera nulla ha chiarito in ordine all'effettiva ripartizione della spesa tra i singoli condomini.

7. Ritenere e dichiarare che gli attori e in quanto Parte_1 Parte_3
comproprietari del piano secondo, e in quanto proprietaria del piano quarto, hanno Parte_2
anticipato rispettivamente la somma di € 1.416,00 ed € 1.490,00 per l'installazione dell'ascensore.

8. Conseguentemente, condannare il convenuto a rendicontare specificatamente le quote CP_1
spettanti ai singoli condomini e restituire agli attori quanto già corrisposto in eccedenza.

9. Ritenere e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea dell'11.01.2023, comunicata a mezzo P.E.C. in data 26.01.2023, adottata dal relativamente al motivo di Controparte_1
cui ai punti n. 2 e n. 3 dell'ordine del giorno, nella parte riguardante le spese di gestione per gli anni
2017 e 2018, nella quale viene attribuita all'attrice una spesa pari ad € 848,33, atteso che Parte_2
detta delibera nulla ha chiarito in ordine alle specifiche voci di spesa asseritamente dovute ed appare in chiaro contrasto con quanto indicato nel rendiconto ordinario del 2020 (Doc. 16), approvato nella stessa riunione condominiale dell'11.1.2023.
10. Conseguentemente, condannare il convenuto a rendicontare le singole voci di spesa CP_1
asseritamente dovute dall'attrice Parte_2
pagina 4 di 8 Con vittoria di spese e compensi del giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, I.V.A. e C.P.A.”
Si costituiva il convenuto che contestava tutto quanto dedotto dagli attori e chiedeva il CP_1
rigetto delle domande e la condanna degli stessi alle spese del giudizio .
La causa, in precedenza assegnata ad un altro giudice, veniva assegnata a questo decidente che rinviava per la decisione .
All'udienza del giorno 19-11-2025 la causa veniva assunta in decisione .
Si ritiene che la delibera oggetto del giudizio nei punti 2 , 3 e 5 sia nulla nella parte in cui,
approvando il Rendiconto per gli anni 2021 e 2022, nonchè il bilancio di previsione per l'anno 2023 ,
ha posto a carico degli attori e le spese relative alla gestione Parte_1 Parte_3
ordinaria per l'ascensore per l'anno 2021, 2022 e 2023, in quanto comproprietari del piano terra e del piano scantinato dell'edificio condominiale. Con ciò violando il regolamento di condominio di origine contrattuale e le tabelle millesimali ad esso allegate, in ordine alla ripartizione delle spese di gestione ordinaria.
Il convenuto ha esposto che le spese di installazione degli ascensori, sostenute CP_1
nell'esercizio 2018, sono state approvate con delibera del 19.02.2020 con la quale l'assemblea ha approvato il rendiconto relativo alla installazione degli ascensori anno 2018, unitamente al rendiconto del periodo 01.11.2017 – 31.12.2018 ed al rendiconto 2019 . Il ha precisato che tale CP_1
delibera del 19-02-2020 che ha approvato e ripartito le spese per la installazione degli ascensori non
è stata impugnata.
Il stesso, in comparsa di costituzione, ha affermato che il rendiconto 2021 non contiene la CP_1
ripartizione delle spese per la installazione dell'ascensore, ma contiene la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria dell'impianto, che, peraltro sono dovute dagli attori perché, contrariamente a quanto dagli stessi affermato, tale impianto serve anche lo scantinato di loro proprietà.
Si ritiene che la delibera oggetto del presente giudizio sia nulla nei punti 2 , 3 e 5 proprio nella parte in cui ha posto a carico degli attori e le spese di manutenzione Parte_1 Parte_3
pagina 5 di 8 ordinaria dell'ascensore. Tali spese, infatti, non sono dovute dagli attori in quanto le tabelle millesimali allegate al regolamento contrattuale del condominio (Doc. 8), prevedono espressamente:
“Non sono stati computati i valori delle unità immobiliari a piano terra e a piano scantinato, perché il piano terra non fa uso di questi servizi. Il piano scantinato, invece, non fa alcun uso dell'ascensore,
perché l'accesso di entrambi gli ascensori è bloccato, e non è prevista la corsa fino al piano stesso”
(Doc.

8 - Pag. 9).
A Pag. 10 e 11 del Doc. 8 (Tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio), vengono specificatamente elencati i millesimi attribuiti a ciascun immobile in ordine alla ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione della scala e dell'ascensore, lato Nord e lato Sud.
Ebbene, tra questi immobili non vi è indicato il piano scantinato.
Per tale motivo la delibera nei punti 2 , 3 e 5 va dichiarata nulla e ogni altro motivo di impugnazione deve ritenersi assorbito .
Si ritiene che il regolamento condominiale prodotto da parte attrice, abbia natura contrattuale.
Infatti, dalla documentazione in atti, risulta predisposto dal costruttore dell'edificio condominiale,
consegnato al Notaio ed accettato dai singoli condomini al momento dell'acquisto delle singole Per_1
unità immobiliari, come comprovato dagli atti di compravendita allegati alla memoria ex art. 183 6° co.
n. 2) di parte attrice .
Il convenuto ha contestato genericamente la natura contrattuale del regolamento, si è CP_1
limitato a sostenerne l'inopponibilità per non essere stato sottoscritto dai condomini in assemblea,
circostanza questa del tutto irrilevante in quanto si tratta di un regolamento predisposto dall'originario costruttore e accettato dai condomini al momento dell'acquisto delle singole unità.
Nel momento in cui il regolamento contrattuale, voluto dall'originario proprietario unico dell'edificio, ha deciso di derogare ai criteri imposti dalla legge, ha anche sottratto all'assemblea il diritto di sindacare sugli stessi, a meno che non siano d'accordo tutti i proprietari.
L'assemblea non può approvare a maggioranza un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello pagina 6 di 8 stabilito all'interno del regolamento contrattuale.
Il convenuto non ha fornito alcuna prova circa l'esistenza di un diverso regolamento CP_1
condominiale e di altre tabelle millesimali che sarebbero state approvate dal condominio .
Nel caso di specie, il sistema di riparto delle spese condominiali è governato dalle tabelle contrattuali predisposte dal costruttore-venditore, recepite e accettate da ciascun acquirente attraverso singoli contratti di compravendita;
la delibera oggetto del giudizio ai punti 2 3e 5 è illegittima in quanto si pone in contrasto con il regolamento condominiale accettato dai condomini nei singoli atti di compravendita, nella parte anche in deroga alle disposizioni di riparto delle spese di cui all'art. 1123
c.c.
Si precisa che questo giudice può solo dichiarare la nullità della delibera oggetto del presente giudizio nei punti 2,3, 5 , non può certamente sindacare la legittimità della delibera del 19-02-2020 che ha approvato e ripartito le spese per la installazione degli ascensori, tale delibera, infatti, non è oggetto del giudizio.
Va rigettata la domanda con cui gli attori e hanno chiesto di Parte_1 Parte_3
non dovere contribuire alle spese di manutenzione straordinaria del muretto e della ringhiera a servizio della rampa di accesso dalla Via Leoncavallo.
Risulta pacifico fra le parti che gli attori siano proprietari della struttura (muretto e rampa di accesso),
sulla quale i condomini vantano esclusivamente una servitù di passaggio per l'accesso all'edificio condominiale, il muretto e l'annessa ringhiera fungono da confine con l'attigua area scoperta di pertinenza dello scantinato di loro proprietà. Proprio per tale motivo gli attori sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria del muretto di confine.
pagina 7 di 8 Gli attori, infine, hanno lamentato la mancata rendicontazione delle spese di installazione dell'ascensore che sarebbe stato installato nel corso degli esercizi 2021/2022.
Risulta, dalla documentazione depositata dal convenuto, che gli ascensori siano stati CP_1
installati nel corso dell'esercizio 2018 e il relativo rendiconto approvato con delibera del 19.02.2020 .
L'attrice ha affermato che nel rendiconto 2017/2018 la stessa risulta debitrice della Parte_2
somma di € 848,33 (riparto consuntivo – pag. 10) ma che nel rendiconto 2020 tale importo non compare e chiede la condanna del condominio “… a rendicontare specificamente le spese di gestione
degli anni 2017/2018 al fine di accertare se la citata somma di € 848,33 sia effettivamente dovuta
dall'attrice ”. Parte_2
Tale domanda è inammissibile in quanto il rendiconto 2017/2018 è stato approvato con delibera del
19.02.2020 che non risulta impugnata.
Le spese del giudizio si liquidano come da dispositivo .
Tenuto conto dell'esito del giudizio, si ritiene di porre a carico del convenuto i due terzi CP_1
delle spese del giudizio e di compensare fra le parti un terzo delle spese
Palermo 18 dicembre 2025 .
Il Got
dott. Maria Rosalia Grassadonia
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