N. R.G. 79944/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Zanchetta ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 79944/2019 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. NESTA Parte_1 C.F._1
AO, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv.
NESTA AO
ATTRICE entro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_1
dell'avv. GUARNASCHELLI SEBASTIANO, elettivamente domiciliato in Viale Angelico
n°35 00195 ROMA presso il difensore avv. GUARNASCHELLI SEBASTIANO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 1 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha adìto il Tribunale di Roma al fine di 'previa ogni opportuna Parte_1 declaratoria, condannare il , in persona Controparte_2 dell'Amministratore pro-tempore, al pagamento in favore della dott.ssa Parte_1 della complessiva somma di € 11.551,47, o a quella ritenuta di giustizia, oltre le spese di soccombenza per l'onorario di difesa del procedimento di ATP, nonché le spese per il procedimento di Mediazione, al quale il non ha aderito, nella misura che il Giudice CP_1 vorrà determinare;
annullare la delibera assembleare del 19 settembre 2019, per i motivi espressamente specificati in narrativa.
Il convenuto ha chiesto 'in via principale e per le dedotte ragioni, respingere sia la CP_1 domanda risarcitoria avanzata da parte attrice in quanto infondata e non provata, sia quella per impugnativa ai deliberati assembleari del 19/09/2019 e di cui al verbale in atti, stante l'infondatezza e parziale inammissibilità degli ex adverso addotti motivi, con ogni consequenziale provvedimento anche in ordine alla refusione delle spese di lite. In via subordinata, limitatamente alla domanda risarcitoria, in denegato caso di ritenuta fondatezza del titolo fondante la pretesa, accertare e dichiarare quali e quante somme siano da riconoscersi a parte attrice riducendone all'equità le singole partite economiche rispetto al maggior richiesto anche in considerazione del comportamento tenuto dalle parti ante causam, con ogni consequenziale provvedimento anche in ordine alle spese di lite rispetto all'intero domandato e di cui all'atto introduttivo”.
Concessi i termini di cui all'art. 183 co. VI CPC, la causa di natura documentale è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni, previa remissione sul ruolo con decreto del
24.11.2025, all'udienza dello 01.12.2025.
All'udienza indicata, le parti precisavano nuovamente le conclusioni riportandosi agli scritti difensivi conclusivi secondo i termini di cui all'art. 281 quinquies CPC, assegnati con provvedimento del 23.06.2021.
Letti gli atti ed i documenti di causa;
con riferimento al primo punto di doglianza attorea la stessa è meritevole di accoglimento in quanto sono stati accertati gli elementi di natura tecnica quali il nesso di causalità con l'evento danno a carico della proprietà attorea, la origine degli inconvenienti derivante dalla cattiva esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione sul lastrico solare, eseguita in virtù di precedenti contratti di appalto ma 'mal eseguito'; al momento del sopralluogo del CTU i lavori erano completati, di talchè le pagina 2 di 5 opere di ripristino non sono state quantificate (si cfr CTU sub 2) né sono quantificabili, ma ciò non vuol dire che non vi sia spazio per il riconoscimento del diritto della parte attrice atteso, poi, che il CTU ha espressamente collocato in data successiva al primo evento infiltrattivo (nonostante il decorso del tempo e la presenza all'attualità di macchie di umidità nell'appartamento).
Tuttavia è stato possibile quantificare i danni derivanti dalle infiltrazioni sui luoghi dell'appartamento di parte attrice e relativa cantina attraverso il computo metrico estimativo, e la responsabilità è imputabile al convenuto, atteso che si tratta (si CP_1
è trattato) di infiltrazioni / macchie di umidità e non esecuzione a regola d'arte dei lavori di impermeabilizzazione di pertinenza della parte convenuta in quanto l'infiltrazione nell'appartamento dell'attrice privata proviene (è originata) da parti comuni.
Posto ciò, in merito al punto 1) dell'atto introduttivo la doglianza attorea può essere accolta sotto il profilo dell'ingiusto rifiuto di parte convenuta di rifondere le spese della CTU svolta nel procedimento di Accertamento Tecnico preventivo, atteso che in questo giudizio, il ricorrente, odierna parte attrice, si accolla in anticipo i costi integralmente della consulenza tecnica di Ufficio salvo poi ottenerne il rimborso in fase di merito in caso di vittorioso suo esperimento, in punto di valutazione tecnica, del giudizio, come del pari deve intendersi per le spese di patrocinio legale secondo il principio della soccombenza.
Inoltre, il punto di doglianza attoreo relativo alla 'sostanziale' omessa indicazione del criterio di riparto delle spese riconosciute a favore dell'attrice, e specificamente il riferimento evidente dalla lettura del verbale circa 'il riparto avverrà secondo i criteri di legge', appare effettivamente generico e non indicato oggettivamente. Tale osservazione, sollecitata dalla parte attrice apre un vulnus di legittimità circa quel punto della delibera che non espone il riferimento al riparto delle spese sui condomini.
Dappoi, nell'osservare che il ha verificato, nel corso della delibera assembleare CP_1 impugnata, la legittimità del diritto della parte attrice alla liquidazione dell'importo a titolo di risarcimento, va valutato il punto della decisione assembleare di porre a carico la somma a quel titolo prevista a carico della parte attrice nel rispetto dell'art. 1126 CC per le motivazioni addotte dalla difesa del (pag. 5 della comparsa di costituzione e CP_1 risposta).
pagina 3 di 5 Come osservato dal CTU l'origine delle infiltrazioni (e delle tracce di umidità ancora evidenti sulle parti dell'immobile attoreo) sono individuate dalle parti comuni e pertanto non è applicabile l'art. 1126 CC;
ne segue l'illegittimità della decisione assembleare – per quanto spetta a questo giudice in applicazione del dovere / potere di verifica della legittimità delle delibere ai sensi degli artt. 1135, 1136 e 1137 CC – anche del punto de quo.
Con riferimento alla richiesta della somma di € 2.365,00 richiesta a titolo di conguaglio lavori aggiuntivi e deliberati nel 2017, la odierna parte convenuta ha dichiarato che l'importo richiesto come risultante dal bilancio è del minore importo di € 1.124,70; su questo punto la materia del contendere non sussiste e le parti concordano reciprocamente sia nell'an che nel quantum.
Con riferimento al punto di doglianza dei lavori relativi al condomino non se ne può CP_3 valutare la legittimità difettando sul punto la produzione del materiale probatorio e non incidendo sui punti di doglianza rappresentati dalla parte attrice.
Posto ciò, la delibera va effettivamente annullata, manifestandosi la delibera illegittima anche relativamente alla condizione offerta dalla parte attrice circa il rimborso delle spese legali.
Ne segue che il è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte attrice, CP_1 oltre al rimborso delle spese anticipate nel corso dell'ATP, con esclusione delle sole spese di
CTP.
Spese del giudizio odierno come da dispositivo, tenuto conto del valore della domanda e della media complessità delle questioni giuridiche trattate.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Accoglie la domanda attorea e per l'effetto, condanna il convenuto CP_1
al pagamento della somma complessiva di € 13.920,00 oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo (così costituita € 7.775,13 a titolo di risarcimento, € 2.898,74 a titolo di spese per la CTU ed € 3.246,54 a titolo di spese legali sostenute nel corso dell'ATP);
2) Annulla la delibera del 19.09.2019 al punto 3 dell'ordine del giorno;

3) Dichiara il non luogo a provvedere sul punto relativo al rimborso delle spese per pagina 4 di 5 conguaglio lavori 'privati';
4) Condanna altresì la parte convenuta, il Controparte_4
a rimborsare alla parte attrice, , le spese di lite
[...] Parte_1
del giudizio odierno, che si liquidano in € 300,00 per spese di contributo unificato, ed € 4.800,00 per competenze professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali.
ROMA, 12 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Antonella Zanchetta
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