IL TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
Verbale sentenza
Dato atto che l'udienza del giorno 3.10.2025 dinanzi al G.I. dott. AN NI viene tenuta con le modalità della trattazione scritta;
dato atto, infatti, che la presenza delle parti è sostituita dal deposito delle note di udienza, secondo quanto disposto con precedente decreto di trattazione cartolare;
viste le deduzioni, conclusioni ed eccezioni sollevate dalle parti;
pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c..
Il giudice
AN NI

Rgac n. 951/2022

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
Nella persona del giudice Dott. AN NI ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura la seguente

SENTENZA

Nella causa civile iscritta al R.G. n. 951/2022
TRA

(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato presso lo studio dell'avv. Pietro Messina, sito in Civitavecchia alla Via Leopoli n. 3, che lo rappresenta e lo difende in virtù di procura in atti;
ATTORE

CONTRO

(C.F. ) e CP_1 C.F._2 Controparte_2
e C.F._3 dell'a ito in Roma alla Via Bassano del Grappa n. 4, che li rappresenta e li difende in virtù di procura in atti;
CONVENUTI

RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva Parte_1 in giudizio e endo: -che CP_1 Controparte_2 aveva stipu 0. ad uso abitativo per l'immobile sito in Fiumicino, località Passoscuro, Via Valledoria n.56/A int.3, di proprietà dei convenuti;
-che l'immobile era dotato di un garage nel quale aveva previsto di riporre varie opere d'arte; -che in data 27.09.2020 aveva trovato l'intero piano seminterrato ed il garage stesso allagato;
-che l'acqua aveva provocato ingenti danni ai beni ivi riposti, compresi dipinti, libri, tappeti persiani ed altri oggetti d'arte; -che nel corso del sopralluogo aveva notato che la griglia di raccolta delle acque piovane era ostruita da fogliame e detriti e aveva ricondotto l'allagamento alla sua omessa manutenzione;
-che dalla stima effettuata i danni cagionati agli oggetti conservati nel box erano quantificabili in euro 157.501,63, dei quali aveva richiesto ristoro ai proprietari dell'immobile; -che ogni tentativo di definire la questione in via stragiudiziale si era rivelato vano. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, concludeva nel seguente modo: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, per le ragioni di cui in premessa ed in accoglimento della domanda attrice, accertare e dichiarare tenuti i convenuti al risarcimento dei danni cagionati ai beni di proprietà del Sig. a causa dell'allagamento in data 27/9/2020 del box dallo Controparte_3 locazione e di proprietà dei Sig.ri e e, CP_1 Controparte_4 per l'effetto, condannarli, anche in solido tra lor e dell'attore della somma di euro 157.501,63, o di quella maggiore o minore che sarà accertata nel corso del giudizio. Con vittoria di tutte le spese di lite”.

2.Si costituivano in giudizio e CP_1 Controparte_2 eccependo in primo luogo l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della procedura di mediazione e, nel merito, contestando la domanda tanto nell'an che nel quantum e chiedendone il rigetto.

3.Svolta la mediazione e assegnati i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., la causa veniva istruita a mezzo di interrogatorio formale, di escussione testimoniale e di CTU estimativa e, all'esito, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..

4.In relazione alla prova di verificazione dell'allagamento all'interno del box concesso in locazione all'attore, la prova testimoniale è apparsa contrastante.
, residente del medesimo stabile, ha dichiarato “se ci fosse stato Parte_2
e lo sarei ricordato, anche perché se ci fosse stato un problema di certo l'avrei evidenziato alla proprietaria” e che “io stessa nel garage conservo un tappeto da oltre 4 anni che è poggiato in terra. A natale l'ho preso ed era perfetto”; a sua volta residente nello stabile, ha testimoniato Testimone_1 che di no nformazioni in merito ad eventi infiltrativi, pur non vivendo nello stabile nel periodo in cui gli eventi si verificarono, e
[...]
, anch'esso residente nello stabile, ha negato la presenza di allaga CP_5 rato che “io problemi di acqua non ne ho mai visti nella palazzina”. Di contro, i testimoni chiamati da parte attrice hanno confermato l'allagamento. In particolare, ha confermato la presenza degli Tes_2 oggetti d'arte all'interno del ga , presente agli eventi Testimone_3 in quanto all'epoca ospitata presso l'abita e, ha dichiarato che
“Entrando si vedeva chiaramente il tappeto persiano che era inzuppato di acqua, il tavolo indonesiano perché l'ho taccato con la mano ed era bagnato, toccando sentivo l'umidità fino ad almeno 20 cm da terra. I quadri erano poggiati su cartoni ed assi di compensato ed erano intrisi anche questi di acqua”, ed ha anche confermato, in quanto presente, che la griglia di raccolta delle acque piovane era ostruita da foglie e detriti. La versione offerta dai testimoni dell'attore ha trovato riscontro oggettivo nella documentazione prodotta in giudizio. Infatti, il materiale fotografico depositato da parte attrice evidenzia l'oggettiva presenza di acqua all'interno del piano interrato ed in particolare nel box locato. Inoltre, la stessa documentazione fotografica ha evidenziato la presenza di fogliame all'interno della griglia di scolo presente sul viale di accesso esterno all'area box del piano seminterrato del fabbricato, rendendola inadeguata alla sua funzione di smaltimento delle acque piovane riversatesi in grande quantità antecedentemente all'allagamento.

5.Tanto premesso, va in primo luogo rilevato che l'orientamento della Suprema Corte è nel senso che “l'art. 2051 cod. civ. in tema di danni da cose in custodia trova applicazione, nella materia della locazione, nell'ipotesi di danni arrecati a terzi, cioè a soggetti estranei al rapporto di locazione, rispetto ai quali tale forma di responsabilità per omessa custodia e manutenzione viene ripartita tra il proprietario locatore ed il conduttore della res secondo il consolidato principio per cui, poiché la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità (Cass., 26/04/2023, n. 10983; Cass., 27/07/2015, n. 15721; Cass. 27/10/2015, n. 21788; 09/06/2010, n. 13881)”, mentre nell'ipotesi di danni patiti dal conduttore della cosa locata
“il diritto al risarcimento sussiste su base contrattuale, e discende dall'art. 1581 cod. civ., che richiama l'art. 1578 cod. civ., ed in particolare il suo secondo comma, in quanto il danno deriva da un vizio della cosa locata, giusto il principio di diritto già affermato da questa Corte, secondo cui appunto costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all'art. 1578 cod. civ., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne
o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale (Cass., 04/11/2014, n. 23447 e Cass., 09/05/2008, n. 11154; Cass, 02/12/2021, n. 30384)” (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 20/02/2024, n. 4578).

6.Da ciò consegue che, nel caso in esame, il danno lamentato debba essere ricondotto ad un'eventuale responsabilità contrattuale, ed in particolare a quanto previsto dal secondo comma dell'art. 1578 c.c., secondo cui “Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”. Di contro, obbligo del conduttore, ai sensi dell'art. art. 1576 c.c., è quello di svolgere la manutenzione ordinaria (“il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”). Nel caso di specie, assumendo quale causa dell'allagamento l'occlusione della griglia di raccolta delle acque piovane da eventuali detriti o fogliami, deve rilevarsi, anzitutto, che tale griglia costituisce anzitutto cosa comune, anche questa pro quota rientrante nel bene locato, quale pertinenza posta sulla rampa utilizzata dai singoli inquilini per entrare ed accedere all'interno dei singoli box e strumentale ad assicurare lo smaltimento delle acque pure a tutela dei singoli box. Inoltre, la pulizia della griglia di raccolta costituiva opera di manutenzione ordinaria, in quanto in tale categoria vanno ricomprese le opere che si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo porzionato rispetto al corrispettivo della locazione e tra queste la pulizia e la cura del bene locato devono essere incluse. Si aggiunga anche che dalla lettura del regolamento allegato da ambo le parti, si evince la previsione che “le spese che verranno sostenute per la normale manutenzione e per i consumi degli spazi di uso comune ed impianti comuni, saranno divisi in sei parti uguali fra gli inquilini dei sei appartamento”, onde alla manutenzione degli spazi e degli impianti non concorre il proprietario ma il soggetto che materialmente utilizza l'immobile, a conferma che l'opera manutentiva ordinaria di pulizia della griglia di raccolta era a carico del conduttore.

7.La disciplina di cui all'art. 2051 c.c., come detto, è estranea alla presente fattispecie ma, in ogni caso, per le ragioni suesposte, nemmeno una responsabilità a tale titolo sarebbe configurabile essendo l'obbligo manutentivo ordinario e di pulizia in capo all'inquilino.

8.In conclusione, sulla scorta delle considerazioni che precedono, la domanda va respinta.

9.Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate sulla base dei criteri di cui al DM attualmente vigente calcolate sul valore della domanda e tenuto conto dell'assenza di complessità della questione trattata (valori minimi).
10.Le spese di CTU vanno poste definitivamente in capo a parte attrice.


PQM



il Tribunale di Civitavecchia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
-RIGETTA la domanda attorea;

-CONDANNA al pagamento in favore di e Parte_1 CP_1 le spese di lite da liquidars a Controparte_2 complessiva di euro 7.052,00 per compensi oltre iva, cassa e rimborso forfettario come per legge;

-PONE definitivamente le spese di CTU in capo a . Parte_1
Si comunichi.
Il giudice
AN NI