N. R.G. 1270/2024

TRIBUNALE ORDINARIO di LODI
Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1270/2024

Oggi 14 ottobre 2025 si dà atto che nei termini assegnati sono state depositate le note di trattazione scritta, da ritenersi qui interamente richiamate.
Il Giudice, tenuto conto di quanto dichiarato dalle parti nelle note scritte sostitutive della discussione orale, pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c.
Il Giudice
dott. Giulia Isadora Loi REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LODI
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giulia Isadora Loi ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BERNAVA ANNALISA Parte_1 P.IVA_1
OPPONENTE
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._1
LL NA
OPPOSTA
Conclusioni
Conclusioni per Parte_1
“Piaccia all'Ill.mo Giudice di Pace adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così giudicare: nel merito, in accoglimento della domanda riconvenzionale, accertare la validità del recesso anticipato e, per l'effetto, dichiararne l'efficacia; in via istruttoria […]
Con vittoria di spese e compensi”
Conclusioni per Controparte_1
“Si insiste in definitiva nel rigetto della domanda riconvenzionale avversaria e nell'accoglimento
2 della domanda svolta da parte opposta (reconventio reconventionis) con il favore delle spese”
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132 c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti e ai verbali di causa.
1. Con ricorso depositato in data 26.6.2024 ha proposto opposizione avverso il Parte_1 decreto ingiuntivo n. 502/2024 del 22.5.2024, con il quale gli è stato ingiunto il pagamento di €
31.022,61, oltre interessi e spese, in favore di pagamento dovuto a titolo di Controparte_1 canoni di locazione in relazione al complesso immobiliare sito in San Giuliano Milanese, Fraz.
Sesto Ulteriore, via Piemonte n. 17/e.
Nello specifico parte opponente ha chiesto, in via principale, la revoca del decreto ingiuntivo stante la compensazione del credito vantato dalla locatrice per le tre mensilità (aprile-giugno 2024) con il deposito cauzionale dalla stessa versato, corrispondente a tre mensilità, e, in via riconvenzionale, che venga accertata la validità del recesso anticipato dalla stessa esercitato in presenza di gravi motivi.
Con comparsa depositata in data 6.11.2024 si è costituita la quale, in via Controparte_1 principale, ha chiesto il rigetto dell'opposizione in quanto infondata e, in via riconvenzionale, ha domandato che venga accertato che il recesso esercitato dalla società conduttrice è privo dei gravi motivi di cui all'art. 27 ult. Co. L. 392/1978 e, per l'effetto, essendo ancora efficace il contratto di locazione stipulato in data 18.11.2003, la condanna della locatrice al pagamento dei canoni maturati successivamente al 30.6.2024.
2. Preliminarmente, occorre dare atto che nelle more del giudizio ha provveduto a Parte_1 corrispondere i canoni di cui al secondo trimestre 2024 (oggetto del decreto ingiuntivo opposto) e ha rinunciato all'opposizione (cfr. note scritte depositate in data 7.5.2025), insistendo unicamente in ordine alla domanda riconvenzionale.
Orbene, pur a fronte del pagamento del credito azionato in sede monitoria, è preclusa a questo
Giudice la revoca del decreto ingiuntivo, avendo l'opponente espressamente rinunciato alla domanda formulata in via principale. Tale pronuncia, infatti, incorrerebbe nel vizio di ultrapetizione.
3. Ciò posto, al fine di decidere in ordine alle domande riconvenzionali formulate dalle parti, occorre ricostruire brevemente i fatti per cui è causa.
3 Con contratto di locazione sottoscritto in data 18.11.2003 (e registrato l'11.12.2003; doc. 3 fascicolo monitorio) ha concesso in locazione a Gemini Allestimenti s.n.c. Persona_1 [...]
il complesso immobiliare sito in San Giuliano Milanese, Fraz. Sesto Ulteriore, Controparte_2 via Piemonte n. 17/e.
Per quanto qui interessa, dal contratto si evince che:
- l'immobile è stato concesso in locazione “ad uso esclusivo di magazzino-laboratorio”
(art. 3 contratto locazione);
- la durata della locazione è stata fissata in 6 anni, decorrenti dall'1.1.2004, con possibilità di rinnovo tacito per ulteriori 6 anni “qualora non venga data da una delle parti disdetta a mezzo lettera raccomandata spedita almeno 12 mesi prima della scadenza della locazione.
A far data dall'inizio del quarto anno di locazione è in facoltà del conduttore recedere anticipatamente dal presente contratto dandone comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata con un preavviso di almeno dodici mesi rispetto alla data in cui il recesso avrà effetto” (art. 2 contratto locazione);
- il canone annuo è stato fissato in € 105.000,00, da versarsi in 4 rate trimestrali di uguale importo (€ 26.250,00) da versarsi anticipatamente il primo giorno di ogni trimestre;
canone ridotto per le prime 6 annualità ad € 30.000,00 (art 4 contratto locazione);
- il mancato pagamento, anche parziale, dei canoni entro 20 giorni dalla scadenza “produrrà ipso jure la risoluzione del contratto … ai sensi degli artt. 1456 e 1457 del C.C.” (art. 7 contratto locazione); tuttavia, ove il locatore non si avvalga della clausola risolutiva espressa, “il ritardato pagamento della pigione darà luogo alla corresponsione di interessi moratori pari al tasso legale annuo maggiorato di cinque punti, oltre alla rivalutazione monetaria” (art. 8 contratto locazione).
In data 17.8.2020 è deceduta Persona_1
Con comunicazione del 28.12.2023, diretta agli eredi di ha Persona_1 Parte_1 comunicato la disdetta anticipata dal contratto di locazione: “Per sopraggiunti gravi ed eccezionali motivi che ne autorizzano il recesso anticipato a mesi sei, coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni commerciali, Vi comunica con la presente l'intenzione di recedere dal contratto di locazione commerciale stipulato in data 18 Novembre 2003 relativo all'immobile di
Vostra proprietà sito in via Piemonte, 19/E
4 I gravi ed eccezionali motivi riguardano la condizione di continua espansione della nostra attività imprenditoriale che, oggi, richiede maggiore spazio al fine di ospitare impianti e strumenti non solo quantitativamente più numerosi ma anche più sofisticati e più voluminosi.
Detto immobile Vi sarà riconsegnato libero da persone e cose nel termine di sei mesi dalla ricezione della presente.” (doc. 3 parte opponente).
Con pec del 15.1.2024, diretta a gli eredi di hanno contestato la Parte_1 Persona_1 legittimità ed efficacia del recesso anticipato, non integrando le ragioni addotte dalla società conduttrice i gravi motivi di cui all'art. 28 co. 8 l. 392/1978 (doc. 8 parte opposta).
In data 24.7.2024 ha rilasciato l'unità immobiliare locata (cfr. verbale restituzione Parte_1 immobile;
doc. 6 parte opposta).
4. Ciò chiarito, occorre esaminare congiuntamente la domanda riconvenzionale di parte opponente e la reconventio reconventionis di parte opposta, in quanto strettamente connesse tra loro, avendo entrambe ad oggetto il recesso anticipato esercitato da ai sensi dell'art. 27 l. 392/1978. Parte_1
4.1 Come noto, l'art. 27 l. 392/1978, rubricato “durata della locazione”, al comma 8 prevede che
“Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”. La legge pertanto subordina la possibilità per il conduttore di recedere anticipatamente dal contratto di locazione alla sussistenza di “gravi motivi”.
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. civ. 5/04/2016 n. 6553; Tribunale
Venezia 25.10.2018 n. 2563; Cass. civ. 28/02/2019 n. 5803; Cass. civ. 24/09/2019 n. 23639; Corte
d'Appello Genova 29.04.2021 n. 451; Tribunale Milano 01.10.2021 n. 7906) – a cui si intende dare continuità – i gravi motivi che consentono il recesso anticipato dal contratto di locazione devono essere: estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili, sopravvenuti rispetto a quando è stato firmato il contratto, nonché tali da rendere impossibile o oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto.
In altri termini, è necessario che i motivi non dipendano dalla volontà del conduttore, non potendo risolversi la motivazione del recesso nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo.
4.2 Nel caso in esame, pur potendo recedere ad nutum dal contratto di locazione, Parte_1 dando un preavviso di 12 mesi (art. 2 contratto locazione), ha esercitato il recesso per gravi motivi
5 ex art. 27 co. 8 l. 392/1978, avente preavviso di soli 6 mesi.
in particolare, con comunicazione del 28.12.2023, ha comunicato che “I gravi ed Parte_1 eccezionali motivi riguardano la condizione di continua espansione della nostra attività imprenditoriale che, oggi, richiede maggiore spazio al fine di ospitare impianti e strumenti non solo quantitativamente più numerosi ma anche più sofisticati e più voluminosi” (doc. 3 parte opponente).
Al riguardo si osserva che l'esigenza di maggiore spazio conseguente alla normale espansione di un'attività imprenditoriale costituisce un fatto fisiologico, certamente prevedibile (oltre che auspicato) dal conduttore (Tribunale Torino 842/2022; Tribunale di Milano 18.11.1996). Inoltre, deve ritenersi che la necessità di ampliamento della struttura aziendale non esclude il fatto che avrebbe potuto continuare a usare i locali condotti in locazione, in aggiunta a quelli Parte_1 acquistati. Ed infatti, se da un lato è vero che avrebbe continuato ad essere gravata da un canone di locazione, dall'altro lato deve considerarsi che, per costante giurisprudenza, la gravosità della prosecuzione del rapporto locatizio deve avere connotazione oggettiva, non potendo risolversi in una valutazione di convenienza soggettiva del conduttore.
Orbene, deve ritenersi che il recesso di sia privo di giusta causa. Parte_1
In ogni caso, quand'anche dovesse ritenersi che le esigenze aziendali di espansione costituiscano grave motivo legittimante il recesso ex art. 27 co. 8 l. 392/1978, si osserva che non Parte_1 ha provato la sussistenza in concreto dei gravi motivi allegati. Le allegazioni di Parte_1 infatti, sono rimaste prive di alcun riscontro probatorio.
Secondo in particolare, l'inadeguatezza dell'unità immobiliare locata e dunque la Parte_1 sussistenza dei gravi motivi si ricaverebbe da:
- ampliamento del volume d'affari della società, desumibile dai bilanci societari (doc. 7, 7a,
7b, 7c e 7d parte opponente);
- acquisto di nuovo materiale da lavoro (cfr. fatture;
doc. 6 parte opponente);
- inadeguatezza dei locali condotti in locazione tenuto conto del fatto che “la volge Pt_1 una attività per la quale, oggi vengono richiesti strumenti assai più sofisticati e voluminosi perché la tecnologia degli impianti di cui ella si avvale è andata via via perfezionandosi nel tempo” (cfr. fotografie locali;
doc. 9 parte opponente).
Anzitutto, si osserva che nessuna rilevanza – se non indiziaria – può essere riconosciuta ai bilanci
6 della società, dal momento che l'aumento del fatturato non implica necessariamente l'esigenza di maggiori spazi lavorativi.
E ancora, nessuna rilevanza può essere riconosciuta alle fatture allegate da parte opponente, mancando la prova che tali materiali siano stati acquistati in quantità maggiore rispetto al passato ovvero che gli stessi non fossero compatibili con gli spazi dell'unità immobiliare locata.
Da ultimo, si osserva che l'inadeguatezza dei locali non può essere desunta dalle foto allegate dall'opponente, le quali, oltre a mostrare un'immagine solo parziale degli spazi locati, nulla provano circa l'inadeguatezza dell'immobile. Né del resto può inferirsi tale inadeguatezza dalle diverse dimensioni del locale oggetto di locazione rispetto a quello acquistato dalla società opponente.
Tale carenza probatoria non avrebbe potuto neppure essere superata attraverso i capitoli di prova orale articolati da parte opponente, i quali, oltre ad essere inammissibili, in quanto aventi ad oggetto circostanze documentali, generiche, nonché valutative, sono stati formulati per la prima volta con le note scritte del 7.5.2025.
Tutto ciò considerato, deve ritenersi privo di efficacia il recesso esercitato da e, Parte_1 conseguentemente, ancora operante il contratto di locazione sottoscritto in data 18.11.2003 (e registrato l'11.12.2003) avente ad oggetto il complesso immobiliare sito in San Giuliano Milanese,
Fraz. Sesto Ulteriore, via Piemonte n. 17/e.
Conseguentemente, deve essere condannata a corrispondere a la Parte_1 Controparte_1 somma di € 187.159,40 (pari a € 62.045,22 per il III e IV trimestre 2024 + € 62.557,09 per il I e II trimestre 2025 + € 62.557,09 per il III e IV trimestre 2025), oltre interessi al tasso contrattuale di mora dalle singole scadenze al saldo.
Nessuna condanna, di contro, può essere fatta per i canoni futuri, ancora non scaduti.
4. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo secondo i parametri del D.M. 147/2022, tenuto conto dell'attività in concreto espletata, seguono la soccombenza e sono interamente a carico di parte opponente.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa o assorbita, così provvede:
7 1) condanna a corrispondere a € 187.159,40, oltre interessi al Parte_1 Controparte_1 tasso contrattuale di mora dalle singole scadenze al saldo;

2) condanna al pagamento delle spese di lite a favore di che Parte_1 Controparte_1 si liquidano in € 6.307,00 per compensi, oltre iva, cpa e 15% spese forfettarie.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c.
Lodi, 14 ottobre 2025
Il Giudice dott.ssa Giulia Isadora Loi
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