N. R.G. 47/2022
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nella persona del Giudice, dott. Alfredo Spitaleri, in funzione di Giudice di Appello, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. r.g. 47/2022
PROMOSSA DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 C.F._1
SE UL, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Controparte_1 C.F._2
CO ZI, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

APPELLATO
CONCLUSIONI
Precisate le conclusioni come da verbale in atti, la causa è stata posta in decisione all'udienza dell'8.01.2025, previa assegnazione alle parti del termine di giorni sessanta per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle repliche, ai sensi dell'art. 352 c.p.c. in relazione all'art. 190 c.p.c.
Pag. 1 di 10 MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Oggetto di lite è l'appello proposto da avverso la sentenza n. 51/2021, Parte_1
emessa in data 03.06.2021 dal Giudice di Pace di Noto nel procedimento di cui al n.
16/2018 R.G., con cui è stata rigettata la domanda, dalla stessa proposta, di condanna dell'appellato all'eliminazione delle turbative poste in essere nell'esercizio della propria attività commerciale.
2. - Si è costituito in giudizio , chiedendo il rigetto dell'appello, Controparte_1
perché infondato in fatto e in diritto.
3. - La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza dell'8.01.2025, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 352 c.p.c. in relazione all'art. 190 c.p.c.
4. - L'appello è infondato e va rigettato per i motivi di cui infra.
4.1. - Al riguardo, va premesso che, ai sensi dell'art. 1102 c.c., ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Per “cosa comune”, ai sensi dell'art. 1117 c.c., si intendono tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio (cioè il terreno su cui posano le fondamenta), le fondazioni, i muri maestri (sia quelli che costituiscono l'ossatura portante dell'edificio, sia quelli perimetrali, nonché i muri di rivestimento o di riempimento), i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Pag. 2 di 10 Per i suddetti beni, la norma di cui all'art. 1117 c.c. stabilisce che essi sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, a meno che non risulti dal titolo che essi siano di proprietà esclusiva (cfr. Cass. n. 16886/2025).
Tale meccanismo presuntivo si applica anche ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso alla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio (cfr. Cass. n.
4916/2024; Cass. n. 9986/2017).
4.2. - La nozione di pari uso non va intesa in senso di uso “identico” tanto che è normalmente ammesso che un condomino faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri, servendosi di essa anche per fini esclusivamente propri e traendone ogni possibile utilità, entro i limiti dell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari (cfr. Cass. n. 16398/2025).
La giurisprudenza di legittimità, invero, ha chiarito che, in tema di condominio, la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., seppur non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione), implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (cfr. Cass. n. 6428/2023).
Il limite al godimento della cosa comune da parte di ciascuno dei condomini è dato solo dagli interessi altrui e ove sia possibile prevedere che gli altri contitolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (cfr. Cass. n. 1499/1998); ne deriva che, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata dal condomino deve ritenersi legittima (cfr. Cass. n.
980/2024; Cass. n. 1499/1998), tenendo conto, altresì, che la stessa non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico (cfr. Cass. n. 23431/2023; Cass. n. 22572/2020).
4.2.1. - Per quanto in questa sede rileva, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, ogni condomino può usare la facciata dell'edificio per
Pag. 3 di 10 apporre, ad esempio, un'insegna o una targa funzionale alla propria attività commerciale, senza necessità di autorizzazione assembleare, a meno che non vi sia un regolamento condominiale che lo vieti o lo subordini a consenso. Un utilizzo del genere
è, di regola, consentito, purché non si alteri la destinazione del muro (anche in considerazione delle sue funzioni accessorie di appoggio di tubi, fili, condutture) e non si impedisca agli altri condomini di farne un uso analogo (Cass. n. 21483/2024; Cass. n.
1499/1998; 6229/1986). Tuttavia, quando l'installazione assume dimensioni tali da occupare una porzione consistente della facciata o da escludere l'uso potenziale altrui si supera il limite del pari uso e si scivola verso l'abuso della cosa comune (Cass. n.
13107/1992).
4.3. - Con riguardo al caso in esame, l'appellante ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui il Giudice di Pace ha ritenuto che “dal titolo di proprietà in capo all'attrice risulta che […] la parte venditrice ha riservato per sé la piena proprietà del piano terra e delle pertinenze, fermo restando la comproprietà di quelle parti che per legge sono comuni e ricadono nella nozione di condominio quali ad esempio il vano scala, i cortili o i giardinetti, le rampe di accesso ai box, ove esistenti, ecc. ecc. È evidente, quindi, che lo spazio antistante il bar e sottostante il ballatoio del primo e del secondo piano altro non è che la veranda dell'unità immobiliare posta al piano terra.
[…] Pertanto, l'utilizzabilità dello spazio antistante il locale commerciale, ove insiste
l'attività del convenuto, di proprietà del , nel rispetto delle leggi Parte_2 vigenti, può ben essere utilizzato dallo stesso come meglio crede” (cfr. pag. 5, sentenza di primo grado).
Secondo l'appellante, la suddetta area costituisce “area comune o meglio suolo su cui è stato edificato l'edificio” (cfr. pag. 3, atto di appello), e, dunque, rappresenta una parte comune dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c.
4.3.1 - Ebbene, dall'esame della documentazione in atti, in particolare dell'atto di compravendita dell'immobile in favore dell'appellante, emerge che Parte_2
(proprietario del locale ove l'appellato esercita la propria attività
[...]
commerciale) “è esclusivo proprietario di tutto il piano terreno adibito parte a negozio
e parte a magazzino che potrà utilizzare nel modo che riterrà più opportuno” (cfr. doc.
1, fascicolo di primo grado).
Pag. 4 di 10 Tuttavia, tale clausola contrattuale deve essere interpretata in coerenza con il principio generale dettato dal sopra richiamato art. 1117 c.c., secondo cui il suolo su cui sorge l'edificio, nonché le fondamenta e i muri maestri - tanto quelli portanti quanto quelli perimetrali - costituiscono parti comuni dell'edificio condominiale, salvo che dal titolo non risulti diversamente.
Nel caso di specie, l'atto di compravendita non contiene alcuna disposizione idonea ad attribuire a la proprietà esclusiva anche del suolo sottostante al Parte_2
fabbricato, limitandosi a riservargli la proprietà dei soli locali ubicati al piano terreno, e non dell'area su cui insiste l'edificio nel suo complesso.
È, infatti, principio comunemente accolto quello secondo cui il suolo condominiale non possa essere oggetto di proprietà esclusiva di uno dei condomini, poiché esso costituisce l'elemento strutturale indispensabile all'esistenza stessa dell'edificio, non potendo i piani sovrastanti esistere senza il piano terreno e le relative fondamenta, che garantiscono la stabilità dell'intera costruzione.
Erroneamente, pertanto, il Giudice di primo grado ha ritenuto che l'area esterna antistante il locale commerciale potesse qualificarsi come “veranda dell'unità immobiliare posta al piano terra”, dovendo, invece, considerarsi bene condominiale comune.
4.4. - Ferma la natura comune dell'area in oggetto, è necessario verificare se l'uso della stessa da parte dell'appellato pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune da parte degli altri condòmini, avendo riguardo alla destinazione funzionale della stessa e alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva.
Invero, come sopra chiarito, ciascuno dei condomini può servirsi delle parti comuni dell'edificio condominiale per quelle utilità accessorie che ineriscono al godimento della sua proprietà esclusiva, qual è l'utilità ritraibile dal risalto pubblicitario dell'attività professionale o commerciale svolta che si realizza normalmente mediante l'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili (cfr. Cass. n. 6229/1986), purché
l'utilizzo non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico (cfr. Cass. n. 6428/2023) e sempre che non impedisca l'altrui potenziale uso paritario (cfr. Cass. n. 23431/2023; Cass. n. 4408/1979).
Pag. 5 di 10 4.4.1. - Nel caso in esame, le modifiche apportate dall'appellato alle parti comuni dell'edificio non risultano tali da superare i limiti di liceità dell'uso consentiti dall'art. 1102 c.c.
4.4.2. - Con riguardo all'installazione delle telecamere sulla facciata condominiale, infatti, non solo non è stata fornita alcuna prova che esse inquadrino spazi condominiali comuni, ma l'appellante non ha mai contestato la circostanza, dedotta dall'appellato, secondo cui tali dispositivi sarebbero fittizi e non effettivamente funzionanti.
Ne consegue che la suddetta installazione non determina alcuna alterazione della destinazione o del decoro delle parti comuni, né incide sui diritti degli altri condomini, non comportando alcuna violazione della privacy e rientrando, pertanto, nell'ambito dell'uso consentito ex art. 1102 c.c.
4.4.3. - Parimenti, il posizionamento dell'apparecchio di condizionamento non risulta, di per sé, idoneo ad alterare il decoro architettonico dell'edificio, né a determinare rumori eccedenti la normale tollerabilità.
Sul punto, l'appellante non ha fornito alcuna prova idonea a dimostrare che l'apparecchio produca emissioni acustiche moleste o presenti caratteristiche tali da incidere negativamente sull'estetica dell'immobile, limitandosi a deduzioni di carattere meramente congetturale, prive di riscontri oggettivi.
Le fotografie prodotte dall'appellante non consentono una visione d'insieme della facciata condominiale, poiché ritraggono esclusivamente lo spazio antistante l'ingresso e l'area di pertinenza dell'esercizio commerciale, senza inquadrare i piani superiori né
l'intero prospetto dell'edificio.
In assenza di una rappresentazione complessiva della facciata, non è possibile valutare se l'apparecchio in questione determini una disarmonia d'insieme o una menomazione dell'estetica complessiva del fabbricato. Al contrario, dall'esame del contesto urbanistico e dalla collocazione dell'immobile - sito in zona centrale della città di Noto, lungo la S.S. 115, notoriamente caratterizzata da edifici a destinazione mista e da architettura priva di particolari elementi di pregio - si può ragionevolmente inferire che la presenza di unità esterne di condizionamento costituisca un elemento ricorrente anche nelle altre porzioni dell'edificio condominiale.
Pag. 6 di 10 Dalla documentazione fotografica in atti, inoltre, si evince che lungo la stessa via
NO LV - caratterizzata da edifici di analoga tipologia costruttiva e destinazione mista - sono visibili numerose unità esterne di condizionamento collocate sulle facciate a piano terra dei fabbricati prospicienti la strada. Tale circostanza conferma che la presenza di tali impianti costituisce un elemento ricorrente e del tutto ordinario nel contesto edilizio di riferimento.
In tale contesto - di tipo popolare e privo di connotazioni architettoniche di pregio -
l'installazione di un apparecchio di condizionamento, collocato nel solo punto tecnicamente idoneo a garantire la funzionalità dell'impianto, non può ritenersi lesiva del decoro architettonico.
Ne consegue che la domanda di rimozione dell'apparecchio di condizionamento è infondata, non essendo emersa alcuna prova di violazione del decoro architettonico né di immissioni acustiche eccedenti la normale tollerabilità.
4.4.4. - In merito, poi, all'occupazione dell'area antistante l'esercizio commerciale con tavoli e sedie, deve osservarsi che grava sull'appellante l'onere di dimostrare che la controparte abbia ecceduto i limiti di liceità dell'uso della parte comune, determinando un'alterazione dell'equilibrio tra i partecipanti al condominio in relazione all'uso potenziale che ciascuno di essi potrebbe fare della medesima area.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, inoltre, “qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (cfr. Cass. n. 1499/1998, già cit.).
Nel caso di specie, tale prova non è stata fornita.
Dalle risultanze fotografiche e dalle stesse allegazioni delle parti risulta che i tavoli e le sedie oggetto di doglianza sono collocati nell'immediata adiacenza delle vetrine e dell'ingresso del bar, in una zona che costituisce il naturale spazio di pertinenza
Pag. 7 di 10 funzionale dell'attività commerciale e che non coincide con l'area di passaggio o di accesso all'androne condominiale.
Né risulta che l'appellante abbia allegato o dimostrato in quale modo concreto avrebbe inteso esercitare un proprio uso analogo della medesima porzione: circostanza, questa, del tutto improbabile, trattandosi di spazio destinato all'esercizio dell'attività commerciale del vicino e privo di utilità alternativa per gli altri partecipanti al condominio.
In tale contesto, l'uso fatto dall'appellato dell'area comune deve ritenersi pienamente conforme all'art. 1102 c.c., in quanto proporzionato alla destinazione del bene e privo di effetti preclusivi nei confronti degli altri condomini.
La controversia appare, piuttosto, espressione di un'iniziativa priva di concreto interesse e connotata da finalità meramente emulative, non essendo ravvisabile alcun pregiudizio effettivo ai danni dell'appellante.
Ne consegue che la domanda di rimozione dei tavoli e delle sedie è infondata, non risultando provata né la violazione dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. né l'esistenza di un apprezzabile pregiudizio per gli altri condomini.
4.4.5. - Parimenti, anche la doglianza relativa all'apposizione di paletti posti a delimitazione dell'area risulta priva di pregio. CP_2
Anche in tal caso l'appellante non ha fornito alcuna prova che la loro installazione abbia inciso negativamente sui diritti degli altri comproprietari o sul decoro dell'edificio, tenuto, altresì, conto che gli stessi, per ubicazione e caratteristiche, appaiono, piuttosto, funzionali ad una migliore organizzazione e protezione dello spazio condominiale, impedendo l'accesso improprio di veicoli o terzi non autorizzati, a beneficio dell'intera compagine condominiale.
4.5. - Alla luce di quanto sopra, deve concludersi che l'uso, da parte dell'appellato, delle parti comuni - in assenza di regolamento condominiale che, espressamente, lo vieti, tenuto conto della mancanza di qualsivoglia riferimento ad esso da parte dell'appellante
- rientra nei limiti di liceità e compatibilità previsti dall'art. 1102 c.c., non risultando lesivo dei diritti degli altri condomini né contrario alla destinazione delle stesse.
Pag. 8 di 10 5. - Donde il rigetto dell'appello.
6. - Le spese di lite, liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n.
55/2014, aggiornato con D.M. n. 147/2022, secondo il valore della causa dichiarato in domanda (scaglione sino a € 5.200,00), nonché alla luce della natura della controversia e delle difese spiegate dalle parti anche in relazione al concreto esito della lite, seguono la soccombenza e, pertanto, vanno poste a carico dell'appellante ed in favore dell'appellato, per le fasi di studio, introduttiva e decisionale ai valori medi, e per la fase di trattazione ai valori minimi, attesa la natura documentale della controversia;
con distrazione in favore dell'Avv. CO ZI, dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c.
7. - Consta infine al Tribunale, sulla base di formale comunicazione del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Siracusa, che il difensore della parte appellata risulti destinatario della misura cautelare della sospensione dall'esercizio della professione forense per la durata di sei mesi, con decorrenza dal 18.06.2025 al 18.12.2025, disposta con ordinanza del G.i.p. del Tribunale di Siracusa in data 14.06.2025.
Tale evento è tuttavia sopravvenuto successivamente alla scadenza dei termini di cui all'art. 352 c.p.c. in relazione all'art. 190 c.p.c., fissati all'udienza di precisazione delle conclusioni dell'8.01.2025 e scaduti il 31.03.2025, entro i quali entrambe le parti - ivi compresa la parte appellata, a ministero del proprio difensore - hanno regolarmente depositato le rispettive comparse conclusionali e memorie di replica.
In linea generale, ai sensi dell'art. 301 c.p.c., la sospensione dall'esercizio della professione forense costituisce causa di interruzione automatica del processo, in quanto evento che priva la parte della propria rappresentanza tecnica;
tuttavia, l'art. 286, comma 2, c.p.c. dispone che, qualora tale evento si verifichi dopo la chiusura della discussione, la notificazione della sentenza debba essere effettuata alla parte personalmente.
La lettura sistematica e coordinata degli artt. 301 e 286, comma 2, c.p.c. induce pertanto a ritenere che l'evento che priva la parte del proprio difensore, sopravvenuto dopo la chiusura della discussione (alla quale la giurisprudenza, a seguito della riforma introdotta con la L. n. 353/1990, ha espressamente equiparato lo scambio delle
Pag. 9 di 10 comparse conclusionali e delle repliche: cfr., in tal senso, Cass. n. 14472/2017), non comporta l'interruzione del processo.
In tal senso si è espressa la Corte di cassazione con sentenza n. 1120/2014, la quale ha chiarito che, nei casi in cui, dopo lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, intervenga un evento tra quelli contemplati dall'art. 301 c.p.c., non si verifica l'interruzione del processo, trovando applicazione l'art. 286, comma 2, c.p.c., che impone la notificazione della sentenza alla parte personalmente.
Ne consegue che il presente giudizio non è soggetto a interruzione automatica ai sensi dell'art. 310 c.p.c., potendo la sentenza essere regolarmente depositata, fermo restando che, ove occorra, la notificazione della stessa dovrà essere eseguita alla parte personalmente a norma dell'art. 286, comma 2, c.p.c.


P. Q. M.


Il Tribunale di Siracusa, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice Unico, Dott.
Alfredo Spitaleri, in funzione di Giudice di Appello, disattesa o assorbita ogni contraria domanda ed eccezione, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n.
47/2022 r.g., così dispone:
1) Rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 51/2021, Parte_1
emessa in data 03.06.2021 dal Giudice di Pace di Noto nel procedimento di cui al n. 16/2018 R.G., confermando l'impugnata sentenza.
2) Condanna alla rifusione, in favore di , delle Parte_1 Controparte_1 spese di lite che si liquidano in complessivi € 2.127,00 a titolo di compensi, oltre rimborso forfettario spese al 15%, c.p.a. al 4% e i.v.a. al 22%, se dovuta, come per legge, distraendone il pagamento in favore dell'Avv. CO ZI, dichiaratosi antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
Così deciso a Siracusa in data 27 ottobre 2025.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
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